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Die neue Normalisierung

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Seit 2009 haben die Zentralbanken ihre Bilanzen auf beispiellose Art aufgebläht. Angesichts des weltweit verbesserten Wirtschaftsumfelds hat die Notwendigkeit einer „Normalisierung“ – Anhebung der Zinsen und Reduzierung der Bilanzen – zu einer vierten Welle des Tapering geführt.

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Private Credit schließt die Kreditlücke am Gewerbeimmobilienmarkt

Die Beleihungsquote für Gewerbeimmobilien sinkt. Seit der Finanzkrise unterliegen Banken strengeren Regeln, die ihre Handlungsspielräume bei der Kreditvergabe einschränken. Dadurch eröffnen sich neue Chancen für Private Credit durch Verlagerung der Bankkredite auf spezialisierte Investoren.

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Jon Rickert, Investment Director bei GAM

In den vergangenen Jahren gab es ein deutliches Ungleichgewicht von Kredit-Angebot und -Nachfrage. Das bedeutete für viele Unternehmen große Schwierigkeiten, insbesondere bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Private-Credit-Investoren, also Investoren, die in besicherte Kredite zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien investierten, konnten die Kluft zwischen dem Angebot und der Nachfrage nach Krediten überbrücken.

Private Credit eröffnet attraktive risikobereinigte Renditen

„Der Markt für Gewerbeimmobilien in Europa und Großbritannien ist zwar selbst angesichts des Brexits und dem allgemeinen Klima politischer wie ökonomischer Unsicherheit relativ stabil geblieben, aber das Gewicht dieser Unsicherheit wird zweifellos Druck auf die Bewertungen und Mieten ausüben“, sagt Jon Rickert, Investment Director bei GAM. „Mit Private-Credit-Investitionen in den Gewerbeimmobilienmarkt können Investoren nicht nur höhere laufende Renditen erwirtschaften, sondern sich gleichzeitig gegen diese Abwärtsrisiken absichern. Gerade im Vergleich zu direkten Immobilieninvestitionen und anderen festverzinslichen Alternativen generieren Private-Credit-Anlagen attraktive risikobereinigte Renditen.“

Bewertungen, Miethöhen britischer Gewerbeimmobilien trotz Brexit relativ stabil

Im ersten Quartal 2017 war das Verkaufsvolumen von Investmentimmobilien zwar relativ hoch, das sei aber aber auf einige wenige, sehr große Transaktionen zurückzuführen. Die Miethöhen für Einzelhandelsimmobilien hätten sich im ersten Quartal verbessert, angesichts der rückläufigen Konsumausgaben in Großbritannien sei es aber unwahrscheinlich, dass sich dieses Wachstum fortsetzen werde. Die Mieten für Büroräume in Großbritannien wären im Großen und Ganzen gestiegen. In London jedoch seien sie aufgrund einer schwächeren Mieternachfrage zurückgegangen, während das Angebot an neuen, im Bau befindlichen Büroräumen zunahm. Einziger Lichtblick wären industrielle Lagerhäuser, da sie vom sehr geringen Niveau spekulativer Entwicklungen in den vergangenen zehn Jahren profitierten.

Restriktivere Kreditvergabe durch Banken

Wie in diesem Umfeld zu erwarten gewesen sei, wurden die Kriterien für die Kreditvergabe der britischen Banken noch restriktiver. „Die Banken haben die Beleihungsquoten gesenkt und legen bei zweitrangigen Standorten und Immobilien mit kurzfristigen Ertragsprofilen eine vorsichtigere Haltung an den Tag. Selbst wenn man den steigenden Marktanteil von Kreditgebern berücksichtigt, die keine Banken sind – und dieser Anteil ist von praktisch null auf rund 25 Prozent in fünf Jahren gestiegen – blieb der Gesamtumfang der Kreditvergabe in Großbritannien in den letzten Jahren relativ unverändert“, sagt Rickert. Eine Untersuchung der DeMontfort University zeige, dass vor 2008 die Banken gewöhnlich Darlehen in Höhe von 80 Prozent des Immobilienwerts oder mehr vergaben. Seit 2010 sei diese Quote jedoch stetig zurückgegangen, da Gewerbeimmobilienkredite infolge der Vorschriften für die Kapitalquoten und der verschärften aufsichtsrechtlichen Überwachung weniger attraktiv wurden.

Darlehensgeber sind vor Wertrückgängen geschützt

„Derzeit werden in der Regel Darlehen in Höhe von 60 Prozent des Immobilienwerts oder weniger vergeben. Für Anleger, die direkt in Immobilien investieren, ist dies zwar keine gute Nachricht. Allerdings profitieren davon Anleger, die in Kredite investiert haben, die durch diese Immobilien besichert sind“, sagt Rickert. Darlehen seien grundsätzlich gegenüber einem Wertrückgang geschützt. Darlehensgeber erhielten Zinszahlungen und in einigen Fällen in jedem Quartal Tilgungen. Darüber hinaus bedeuten die Einschränkungen der Kreditvergabe von Banken, dass alternative Kreditgeber eine attraktive Prämie verlangen können. „Erträge aus Direktinvestitionen in die Immobilie selbst hingegen leiden erheblich bei einem Wertrückgang. Bei einem Abschwung am Markt für Gewerbeimmobilien dürften sich Private-Credit-Investitionen daher besser entwickeln als direkte Immobilieninvestitionen.“

Europäische Immobilienwerte bleiben trotz Brexit stabil

Die Volkswirtschaften der Eurozone meldeten für 2016 relativ gute BIP-Zahlen. Dieser starke ökonomische Hintergrund habe zu anhaltenden Verbesserungen an den meisten europäischen Immobilienmärkten geführt. „Es ist allerdings wichtig zu berücksichtigen, dass der Anteil notleidender Kredite in den meisten europäischen Ländern immer noch erhöht ist. Diese Probleme werden die Kreditvergabekapazität und die Risikobereitschaft der Banken weiter begrenzen“, sagt Rickert.

Keine Zeichen für einen Immobilienmarktabschwung durch Brexit

Rickert sieht solches derzeit nicht: Übermäßige und aggressive Kreditvergabe von Banken sowie negative Renditedifferenzen und Überbauung seien derzeit nicht zu erkennen. „Die Wirtschaft in Großbritannien und Europa ist relativ solide. Die Banken haben ihr Engagement in Gewerbeimmobilien reduziert und wenden bei der Kreditgewährung nach wie vor hohe Standards an. Die spekulative Entwicklung ist mit Ausnahme von London relativ begrenzt, und die Kreditvergabe der Banken zur Finanzierung dieser Entwicklung bleibt stark eingeschränkt. Das wahrscheinlichste Szenario ist ein Seitwärts- bis leichter Abwärtstrend der Immobilienwerte in Großbritannien innerhalb der nächsten zwei Jahre. Die Werte europäischer Immobilien werden unseres Erachtens stabil bleiben und in einigen Fällen in diesem Zeitraum anziehen“, sagt Rickert.

Schuldenabbau von Banken schafft Chancen für alternative Kreditgeber

Der Schuldenabbau der Banken zeige sich als wichtiger Impuls für neue Anlagechancen für Private-Credit-Investitionen im Gewerbeimmobilienmarkt: Die Banken verlagerten Kredite auf spezialisierte Investoren, die sich auf einer kommerzielleren Basis mit den Kreditnehmern und Vermögenswerten auseinandersetzen können. „Die anschließende Refinanzierung dieser Vermögenswerte erfordert Kreditgeber, die einen pragmatischeren Ansatz als traditionelle Bankkreditgeber verfolgen können. Großbritannien liegt in dieser Hinsicht in Führung, gefolgt von Irland. Mittlerweile kommt der Prozess auch in anderen europäischen Ländern in Gang, wo sich die Kreditnehmer zur Finanzierung zunehmend an alternative Kreditgeber wenden“, erläutert Rickert. 

Gute Gemengelage für Private Credit

Die Kombination aus relativ stabilen Gewerbeimmobilienmärkten, laufenden Schuldenabbauprogrammen und eingeschränkten Kriterien für die Vergabe von Bankkrediten schaffe Chancen für alternative Kreditgeber, die mit direkten Immobilieninvestments mithalten und dank Verlustabsicherung auf risikobereinigter Basis sogar übertreffen können. „Investitionen in durch Gewerbeimmobilien besicherte Kredite bieten eine attraktive Kombination aus höheren Ertragsrenditen und gleichzeitigem Schutz vor Verlusten. Unserer Meinung nach wird sich dieses Anlageumfeld so schnell nicht verändern. Vielmehr ist zu erwarten, dass Private-Credit-Investitionen in Gewerbeimmobilien noch mehrere Jahre lang attraktive absolute und risikobereinigte Erträge generieren“, schließt der Experte. (kb)

 

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