Prime Capital-CEO Andreas Kalusche: Was jetzt bei Real Estate Debt zählt

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Auch wenn das Marktumfeld für die Immobilienbranche mit steigenden Zinsen und Kapitalkosten, sinkenden Bewertungen, höheren Materialkosten und Lieferketten-Engpässen schwieriger geworden ist: Die Immobilienbranche bietet institutionellen Anlegern gerade jetzt attraktive Investitionsmöglichkeiten, die sich besonders für Debt-Investoren eignen, die flexibel in der Kapitalstruktur investieren können. Denn bei den Banken hat die Kapazität für Immobilienfinanzierungen weiter abgenommen. Das schafft Raum für alternative Finanzierer. Diese Ansicht vertritt Andreas Kalusche, CEO von Prime Capital, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.

Attraktive Kombination
Das Interesse institutioneller Debt-Investoren ist laut Kalusche nach wie vor groß. Kaum eine andere Anlageklasse böte eine attraktivere Kombination aus (erstrangiger) Besicherung mit Sachwerten, stetigen Ausschüttungsrenditen und variablen Zinsstrukturen als die Immobilienfinanzierung. Dabei können sich Debt-Investoren sowohl auf der Mezzanine- als auch auf der Senior-Seite engagieren oder das gesamte Fremdkapital als Whole Loan zur Verfügung stellen.

Historisch gesehen war ein inflationäres Umfeld vorteilhaft für Immobilienanlagen, da sowohl der Wert des Assets als auch die Entwicklung der Mieten mitstiegen. In der derzeitigen Marktphase erleben wir jedoch auch deutliche Preisanstiege bei Rohstoffen, Energiekosten und bei den Erzeuger- und Konsumentenpreisen.

Spezialisten für Immobilien-Strategien legen deshalb einen starken Fokus auf Profitabilität und Stabilität der Geschäftspläne der jeweiligen Objekte. Sie bauen Puffer für zeitliche Verzögerungen ein und schließen Absicherungsgeschäfte gegen Preissteigerungen ab, empfiehlt Kalusche.

Erfahrung und Due Diligence sind der Schlüssel
Erfolgreich werden vor allem die Finanzierer sein, die ihre Kompetenzen beim Sourcing/ Screening und der Due Diligence besonders sorgfältig nutzen. In der aktuellen Marktphase empfiehlt es sich, vor allem auf Core+ und Value-Add Projekte mit guter Lagequalität und positiver Vermietungsprognose zu schauen, bei denen der Equity-Sponsor und Projektentwickler mit seinem Geschäftsplan einen echten Beitrag zu einer höheren Bewertung des Objektes während der Kreditlaufzeit leisten kann.

Dabei sind insbesondere für Finanzierungen mit mehrjähriger Laufzeit auch Nachhaltigkeitsfaktoren ein wichtiger Aspekt, um die Immobilie erfolgreich zu bewirtschaften und Exit-Risiken zu reduzieren.

Auch der Bonität des Equity-Sponsors fällt eine bedeutende Rolle zu: Sein Eigenkapital und seine Möglichkeiten, im Fall von Abwertungen Kapital nachzuschießen, sind Risikopuffer für den Kreditgeber. Zudem ist es wichtig, dass der Equity-Sponsor über ausreichend Erfahrung verfügt, um Immobilienprojekte notfalls auch aus schwierigen Situationen zu führen.

Sektorspezifische Risiken gibt es derzeit vor allem bei Büroimmobilien, Hotels und Einzelhandelsobjekten. Im Gegensatz dazu gibt es aber auch Nutzungsarten bei Immobilien, die von den aktuellen Entwicklungen profitieren: Logistik und Lagerung, Datencenter, Wohnimmobilien und Life Science Objekte für den technischen und medizinischen Sektor.

Im aktuellen Marktumfeld sollten Manager darauf achten, möglichst starke Covenants in die Kreditverträge zu übernehmen, empfiehlt Kalusche. Hierfür bieten sich besonders solche Covenants an, die das Verhältnis zwischen Eigenkapital/ Gesamtwert und dem Nennwert des Fremdkapitals bestimmen (Loan-to-Value oder Leverage-Ratio) und Covenants, die Cash-Flows ins Verhältnis mit den Verpflichtungen an die Fremdkapitalgeber (Schuldendienstdeckungsgrade oder Zinsdienstdeckungsgrade) oder mit dem Volumen des Fremdkapitals setzen.

Attraktive Ausgangslage nutzen
Das gegenwärtige Umfeld bietet Asset Managern und Investoren in eine attraktive Ausgangslage, um konservativere Konditionen mit Equity-Sponsoren durchzusetzen, merkt Kalusche an.

Fremdkapital-Geber haben die Möglichkeit, bestimmte Zeitpläne und Milestones zu vereinbaren, die z.B. bei Projektentwicklungen und Renovierungen den Fortschritt messen. Im Fall eines Bruchs der Vereinbarungen hat der Equity-Sponsor die Möglichkeit, diese durch zusätzliches Eigenkapital oder Zinsreserven zu heilen.

Hierfür ist besonders die Strukturierungs-Expertise eines Managers oder Investors von Bedeutung, um Zugriffsrechte und Rangfolge mit dem Equity Sponsor, aber auch in Intercreditor-Vereinbarungen mit anderen Fremdkapitalgebern zu definieren. Sollten diese Maßnahmen nicht ausreichen, hat der Manager die Möglichkeit, Bürgschaften sowie Zins- und Kapitalgarantien zu verlangen, oder die besicherte Immobilie zu übernehmen, selbständig zu verwalten und anschließend zu veräußern.

In Deutschland gibt es laut dem Prime Capital-CEO mittlerweile zahlreiche spezialisierte Asset-Manager, die über diese Expertisen verfügen und Institutionellen Anlegern den Zugang zu der attraktiven Private Debt Assetklasse Immobilienfinanzierung zu ermöglichen. (aa)

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