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Pandemie beschleunigt Strukturveränderungen bei Gewerbeimmobilien

Covid-19 hat die Art und Weise, in der Immobilien genutzt werden, stark verändert oder bereits stattfindende Veränderungen beschleunigt. Wie jede Veränderung erzeugt auch diese Gewinner und Verlierer.

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Gewerbeimmobilien hatten es schon einmal besser.
© ECE

Ein Beispiel für die Veränderungen die durch die Corona-Krise noch beschleunigt wurden, ist der Online-Handel und seine Auswirkungen auf Einzelhandels- und Industrieimmobilien, wie der folgende DWS-Chart zeigt. Obwohl beide Sektoren historisch stark korrelieren, erzielten Industriegebäude (vor allem Lagerhallen) in den USA im Jahr 2020 eine Gesamtrendite von 11,8 Prozent, während Einzelhandelszentren eine negative Rendite in Höhe von 7,5 Prozent aufwiesen.

Logistik top, Einzelhandel flop

Extra-Wachstumsschub durch Corona für den Online-Handel
Online-Handel gab es zwar schon lange vor Covid, aber die Lockdowns brachten einen unglaublichen Wachstumsschub. So wuchs der Online-Handel im dritten Quartal 2020 mit 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr und machte praktisch über Nacht 16 Prozent des Einzelhandelsumsatzes aus.2] Es mutet daher keineswegs wie ein Zufall an, dass im Jahr 2020 45 Insolvenzen größerer Einzelhandelsketten gemeldet wurden, fast doppelt so viele wie im gesamten Jahr 2019.

Einkaufszentren in der Bredouille
Dies war auch ein schwerer Schlag für Einkaufszentren, die in der Regel eine große Anzahl an strauchelnden Kaufhäusern und Bekleidungsgeschäften beherbergen. Gleichzeitig war es ein Segen für Industrieimmobilien, die für die schnelle Abwicklung der Online-Bestellungen (sowie die Bearbeitung ihrer Rücksendungen, die doppelt so hoch wie im stationären Handel sind) entscheidend sind. Die Covid-bedingte Verschiebung der Konsumausgaben von Dienstleistungen hin zu Waren hat diese Effekte noch verstärkt.

Ende des Trends noch lange nicht erreicht, doch Licht am Ende des Tunnels
Die Experten der DWS glauben, dass das Ende dieses Trends noch lange nicht erreicht ist. Einige hochklassige Einkaufszentren dürften Covid zwar überleben und vermutlich anschließend als erweiterte Unterhaltungszentren florieren. Aber sie werden weiterhin einen harten Kampf mit dem Online-Handel führen müssen. DWS Group bevorzugt innerstädtische Einzelhandelskonzepte mit starker Ausrichtung auf Lebensmittel. Da die Fitnessstudios und Restaurants, die diese Konzepte beherbergen, aufgrund der Pandemie ihre Geschäfte schließen oder teilweise runterfahren mussten, stehen kurzfristig zwar noch herausfordernde Zeiten bevor. Langfristig jedoch sollte ihr Mix aus Waren des täglichen Bedarfs und Dienstleistungen jedoch widerstandsfähiger gegenüber dem Online-Handel sein. Entsprechend sollte die Nachfrage nach dieser Art von Immobilienobjekten wahrscheinlich steigen, vor allem in jenen Regionen der USA, die hohen Bevölkerungszuwachs verzeichnen. Wie so oft bei Immobilien ist auch hier die Lage entscheidend.

Überangebot bei Logistikimmobilien scheint möglich
Was Industrieimmobilien betrifft, befürchten die Experten der DWS irgendwann überteuerte Preise, die letztlich auch zu einem Überangebot führen könnten. Aber derzeit gebe es dafür noch keine Anzeichen, weshalb man im Moment für diesen Sektor weiterhin eine positive Aussicht habe. Man glaube, dass die Überlegungen, die man hier für den US-Immobiliensektor angestellt habe, auch für andere Regionen gälten. (kb)

 

1] NCREIF; Dezember 2020

2] Census Bureau; September 2020

 

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