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Logistikimmobilien: Trotz des Booms ist Selektivität gefragt

Welche Segmente im Bereich Logistikimmobilien für Investoren interessant sind und warum „Cross Docks“ zu den Gewinnern gehören könnten, erläutert der Executive Director Head of Client Relations & Capital Funding von Real I.S..

Tobias Kotz, Executive Director Head of Client Relations & Capital Funding, Real I.S.
Tobias Kotz, Real I.S.
© Real I.S.

Die Logistikimmobilienbranche hat sich in der Corona-Pandemie überwiegend als krisenfest erwiesen. Mit dazu beigetragen hat, dass sie anpassungsfähig auf schwierige Situationen reagieren und mit flexiblen Lösungen aufwarten konnte. Doch das Segment ist vielfältig, merkt Tobias Kotz, Executive Director Head of Client Relations & Capital Funding, Real I.S., in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitag an: (aa)


Es gibt Zahlen, die sprechen für sich. Diese Zahl gehört ganz sicher dazu: Im vergangenen Jahr wurden hierzulande Logistikimmobilien im Wert von 7,9 Milliarden Euro gehandelt (BNP Paribas Real Estate). Das ist der zweithöchste Wert, der bislang erzielt wurde. Nur 2017 wechselten noch mehr Industrie- und Logistikobjekte ihren Besitzer und bescherten einen Umsatz von 9,1 Milliarden Euro. Zu dieser Zeit brummte die Wirtschaft in den meisten Teilen Europas und versprach, auch weiterhin auf Hochtouren zu laufen. 2020 hingegen war das Jahr, in dem uns statt boomender Konjunkturzahlen täglich neue Infektionszahlen erwarteten. Und dennoch hat sich die Logistikwirtschaft in ganz besonderer Weise beweisen können.

Was sind die Gründe?
Vor und gerade während der immer noch anhaltenden COVID-19-Pandemie sorgt der Logistiksektor dafür, dass Warenströme weiter fließen, und spielt damit eine elementare Rolle bei der Versorgung der Bevölkerung mit allen lebensnotwendigen Gütern, aber auch mit Luxuswaren. Vor allem der enorme Zuwachs im E-Commerce von rund 25 Prozent im vergangenen Jahr, aber auch der steigende Flächenbedarf des Lebensmitteleinzelhandels haben dazu beigetragen, dass sich Logistikimmobilien als feste Investmentgröße weiter etablieren konnten. Weitere Wachstumstreiber sind die Rückverlagerung von Produktion nach Europa sowie höhere Vorratshaltungen und das Bestreben nach kürzeren Lieferwegen, um Engpässe und Ausfälle besser zu vermeiden.

Künftig ist davon auszugehen, dass sich der Trend zum Online-Handel weiter durchsetzen wird – übrigens auch im Lebensmittelbereich. Nähe ist das Credo: Immer mehr Logistikzentren, kleinere Lagerflächen sowie Verteilereinheiten werden in City-Nähe benötigt. Diese Standorte ermöglichen es, Waren möglichst schnell und unkompliziert zum Endkunden zu transportieren („same day delivery“). Dies gilt in gleichem Maße für Produktionsstätten. Auch dort ist Nähe elementar, um eine sehr gute Zulieferlogistik („just in time“) zu notwendigen Gütern zu gewährleisten.

Die wachsende Flächenverknappung in den Städten und angrenzenden Siedlungsräumen wird in den kommenden Jahren zu steigenden Baulandpreisen führen – und die Konkurrenz mit anderen Nutzungsarten verstärken. Die enorme Nachfrage nach Logistikimmobilien und das überschaubare Angebot führen bereits zu stark steigenden Preisen für diese Assetklasse. Schon jetzt ist die Bruttoanfangsrendite für Neubauten in Bestlage und mit sehr guter Vermietung von vier Prozent nicht mehr zu halten. Der Trend wird sich im Laufe des Jahres 2021 weiter fortsetzen. Die Spitzenrenditen werden bis zum Jahresende sehr wahrscheinlich nur noch eine Drei vor dem Komma bieten.

Zum großen Erfolg und der gesteigerten Nachfrage nach Logistikimmobilien von Nutzern und Investoren gleichermaßen haben die bekanntesten Player im Online-Handel beigetragen: Die großen Online-Händler wie Amazon oder Zalando betreiben große Distributionshallen an vielen Standorten in Deutschland und expandieren stark hinsichtlich der Anzahl an Logistikimmobilien und Standorte. Sie alle liegen strategisch günstig entlang der relevanten deutschen und europäischen Logistikrouten, sind gut angebunden an Autobahnen und andere Verkehrsträger – und sorgen für Tausende Arbeitsplätze.

Produktionslager werden wiederum hauptsächlich vom produzierenden Gewerbe zur Lagerung fertiggestellter Ware genutzt. Entscheidend ist dabei die Nähe zu den Produktionsstätten. Sie sind vom Aufbau vergleichbar mit Distributionshallen, in der Regel aber mit rund 10.000 bis 20.000 Quadratmetern wesentlich kleiner. Beide Logistiktypen haben gemeinsam, dass sie eine größere Abhängigkeit zur Konjunktur haben. Sinkende Produktion kann dazu führen, dass auch weniger Lager- und Logistikflächen benötigt werden. Derzeit besteht allerdings eine hohe Nachfrage nach diesen Hallentypen. Auch die Corona-Krise zeigt, dass bei zwischenzeitlichen Produktionsausfällen keiner der Mieter bestehende Hallen freigibt. Als Anleger ist dennoch darauf zu achten, dass diese Hallen eine sehr gute Drittverwendungsfähigkeit aufweisen und an für viele Unternehmen interessanten Standorten liegen.

Cross Docks
Eine weitere Form von Logistikimmobilie hat einen enormen Boom erlebt und wird in den kommenden Jahren immer bedeutsamer werden: die Paketverteilzentren, auch als „Cross Docks“ bezeichnet. Paketdienstleister und Kuriere sind die Nutzer dieser Hallen, die von zwei Seiten anfahrbar sind, um möglichst wenig Zeit beim Umladen von Paketen zu verschwenden. Es gibt große Außenflächen zum Abstellen von Fahrzeugen sowie reichlich Rangiermöglichkeiten. Die Objekte liegen in Kundennähe, um sicherstellen zu können, dass die Ware so schnell wie möglich ausgeliefert wird. Cross-Dock-Hallen sind das Rückgrat des Online-Handels. Denn das rasche Liefern von bestellten Artikeln – häufig sogar binnen eines Tages – würde ohne diese Immobilien nicht funktionieren.

Eine weiterer wichtiger Logistiktyp sind Unternehmensimmobilien – eine hybride Form zwischen Büro und Logistikhalle. Für gewöhnlich ist die Fläche zu je 50 Prozent mit einer der beiden Nutzungsformen belegt und langfristig vermietet. Die Objekte liegen häufig in Gewerbeparks. Die meisten Unternehmensimmobilien sind so errichtet, dass sie nachnutzbar und gut umbaubar sind. Lagerflächen können in Büroflächen und Produktionsflächen können in andere Flächentypen wie zum Beispiele Labore umgewandelt werden. Im aktuellen Markt weisen die Objekte im Durchschnitt höhere Renditen auf als andere Logistikmodelle – auch dort ist die Nachfrage steigend.

Darüber hinaus gibt es noch als Nutzungsarten Kühllager, Gefahrgutlager und Hochregallager. Auch sie leisten einen wertvollen Beitrag und sind ein wichtiger Bestandteil in den Lieferketten der Unternehmen. An dem jeweiligen Standort sind sie meist jedoch nur für eine sehr begrenzte Anzahl an Nutzern interessant. Daher obliegt es vor einem Ankauf natürlich einer intensiven Analyse über Drittverwendungsmöglichkeiten beziehungsweise Kosten für einen Umbau.

Der Logistikimmobiliensektor ist somit eine sehr heterogene Assetklasse und bietet Investoren eine breite Auswahl an Anlagemöglichkeiten. Eine genaue Analyse ist jedoch entscheidend, um die passenden und zukunftsweisenden Logistikimmobilien zu identifizieren. Das Investment in diesem Sektor erfordert spezielle Kompetenz und Expertise.

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