Kreditfinanzierungslücke am europäischen Immobiliensektor verringert
AEW, einer der weltweit größten Immobilien Investment- und Asset Manager, veröffentlichte vor kurzem seinen neuesten Research Report zur Schätzung der Kreditfinanzierungslücke (KFL) der europäischen Immobilienmärkte.
Aus dem neuesten Research Report zur Schätzung der Kreditfinanzierungslücke (KFL) geht hervor, dass die geschätzte KFL für den Zeitraum 2025–27 um 13 Prozent auf 86 Milliarden Euro gesunken ist, verglichen mit den 99 Milliarden Euro, die AEW in seinem Halbjahresausblick vom April 2024 für den Zeitraum 2024-26 veranschlagt hatte. Die KFL stellt das potentielle Defizit zwischen dem ursprünglich gesicherten Darlehen in einem bestimmten Jahr und dem Betrag dar, der in den nächsten drei Jahren in 20 Ländern zur Refinanzierung bei Fälligkeit des Kredits zur Verfügung steht.
Herausforderungen bei Refinanzierungen bestehen weiter
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, kommentierte: „Unsere jüngste und aktualisierte Schätzung von 86 Milliarden Euro für die Finanzierungslücke bei Immobilienkrediten in Europa bestätigt, dass die Herausforderungen bei Refinanzierungen weiterhin bestehen. Die Situation entspannt sich jedoch etwas, was zum Teil auf die Zinssenkungen der Zentralbanken zurückzuführen ist, infolgedessen die Anleiherenditen, die Swap-Sätze und letztlich die Kreditkosten gesunken sind. Da die Immobilienrenditen in den letzten zwei Jahren gestiegen sind, machen die niedrigeren Kreditkosten die Verschuldung für Eigenkapitalinvestoren nun wieder attraktiv. Dies sollte dazu beitragen die Liquidität auf dem Investmentmarkt wiederherzustellen und auch eine weitere Erholung der Beleihungswerte für Altkredite ermöglichen und sollte somit die Probleme bei der Refinanzierung weiter entschärfen.“
Verbesserte Kreditbedingungen wegen sinkender Refinanzierungsprobleme in Europa
Während die Margen und die Gesamtkreditkosten gesunken sind, haben sich die Kreditmargen in den verschiedenen Sektoren unterschiedlich entwickelt, wobei die Margen für Bürokredite weiter gestiegen sind und die Margen für Logistik- und Wohnungsbaukredite gesunken sind. Es gibt auch erste Anzeichen dafür, dass die Beleihungsquoten wieder steigen und die Kreditauflagen weniger restriktiv werden, da die Kreditgeber ihre Aktivitäten ausweiten und bei Preisgestaltung und anderen Bedingungen konkurrenzfähig bleiben wollen. Trotz dieser verbesserten Bedingungen für CRE-Kreditnehmer bleiben die Refinanzierungsprobleme für viele Altkredite aufgrund der historischen Verringerung ihrer Beleihungswerte bestehen.
Unterschiedliche Spreadentwicklung in den einzelnen Immobiliensegmenten
Die von AEW jüngst geschätzte KFL von 86 Milliarden Euro impliziert, dass fast 13 Prozent der auslaufenden europäischen Immobilienkredite, die zwischen 2016 und 2023 vergeben wurden, vor Refinanzierungsproblemen stehen werden. Dies ist ein Rückgang der noch im April 2024 geschätzten KFL von 17 Prozent (für 2024–2026), was einerseits auf eine Lockerung der Bedingungen in ganz Europa und andererseits auf neue, präzisere Daten zu Kreditfälligkeiten, Beleihungsquoten bei der Vergabe und Laufzeitverlängerungen zurückzuführen ist.
Größte Refinanzierungsprobleme weisen Frankreich und Deutschland auf
Deutschland und Frankreich haben mit 19 Prozent beziehungsweise 18 Prozent aller Kreditvergaben im Zeitraum 2016-2023 den höchsten Anteil an betroffenen Krediten in allen 20 europäischen Ländern und stehen somit vor den größten Refinanzierungsproblemen. UK liegt mit sechs Prozent weiterhin am unteren Ende, während Italien und Spanien mit zwölf Prozent knapp unter dem europäischen Durchschnitt von 13 Prozent liegen. Darüber hinaus stellt die Studie fest, dass neben Eigenkapitalzuführungen auch Debt-on-Debt-Beleihungen in größerem Umfang zur Überbrückung der KFL eingesetzt wurden. Es gibt auch Hinweise darauf, dass US-Banken und opportunistische Fonds damit beginnen, unbesicherte Fremdfinanzierungen für Nichtbanken bereitzustellen, die bereit sind, fällige Altkredite mit hohen Beleihungsquoten zu refinanzieren.
Nicht alle schwer zu refinanzierenden Kredite werden voraussichtlich einen Zahlungsausfall oder Verlust für den Kreditgeber auslösen. Die Auswirkungen auf die einzelnen Sektoren hängen jeweils von dem konkreten Zeitpunkt, dem Umfang der Kreditsicherheit und dem Zinsdruck des betreffenden Landes in den einzelnen Kreditjahrgängen 2016-23 ab.
Geschätzte Kreditverluste bei europäischen Gewerbeimmobilienkrediten liegen deutlich unter den tatsächlichen CMBS-Verlusten während der globalen Finanzkrise
Laut einer Analyse von AEW sind 7,1 Prozent der im Zeitraum 2016–23 in einer Höhe von 700 Milliarden Euro vergebenen CRE-Kredite ausfallgefährdet, verglichen mit 7,5 Prozent im Februar 2024. Die damit verbundenen Verluste dieser Kredite werden auf 1,8 Prozent geschätzt (gegenüber einer Schätzung von 2,5 Prozent im April 2024). Diese neuesten Prognosen liegen deutlich unter den tatsächlich gemeldeten historischen Verlusten bei europäischen CMBS-besicherten gewerblichen Hypothekenkrediten von 2,3 Prozent.
Größte Verluste bei Einzelhandelsimmobilienfinanzierungen
Bei Betrachtung der verschiedenen Sektoren liegen die geschätzten Verluste für Kredite, die durch Einzelhandelsimmobilien besichert wurden, in den Jahrgängen 2016–2023 branchenweit bei fast sechs Prozent; das ist mehr als das Dreifache des Gesamtdurchschnitts aller Sektoren, was auf einen stärkeren und früheren Rückgang der Beleihungswerte seit 2018 zurückzuführen ist. Die Verluste bei Krediten, die durch Büroimmobilien besichert wurden, werden auf 1,7 Prozent geschätzt, was knapp unter dem Gesamtdurchschnitt liegt, während die geschätzten Verluste in allen anderen Sektoren unter 1,0 Prozent liegen.
NPL-Quote von CRE-Krediten der europäischen Banken steigt leicht an
Die Daten der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde EBA zum Jahresende 2023 sind uneinheitlich, was die Fähigkeit der Kreditgeber betrifft, potentielle Verluste aufzufangen. Positiv ist, dass diese Daten zeigen, dass nur elf Prozent der CRE-Bankkredite in den EU-27 in die Kategorie "+100 Prozent LTV" fallen. Es ist außerdem erwähnenswert, dass die europäischen Banken besser kapitalisiert und reguliert sind als vor der globalen Finanzkrise.
Die Non-Performing Loan-(NPL)-Quote der europäischen Banken für CRE-Kredite war von über acht Prozent im Jahr 2020 auf vier Prozent Anfang 2023 gesunken, was auf Abschreibungen und Verkäufe von notleidenden Altkrediten aus der globalen Finanzkrise zurückzuführen ist. Im vierten Quartal 2023 stieg die NPL-Quote jedoch auf 4,5 Prozent. Das ist den fallenden Bewertungen für Sicherheiten nach dem Anstieg der Zinssätze geschuldet, was sich teilweise durch den Anstieg der NPL-Quoten von Krediten erklärt, die durch US-Gewerbeimmobilien besichert sind. Die niedrige Anzahl notleidender CRE-Kredite der europäischen Banken und hohe Deckungsquoten führen wiederum zu attraktiveren Kreditbedingungen für Kreditnehmer, was den sich abzeichnenden Aufschwung bei den europäischen Kapitalwerten und Transaktionen erleichtern dürfte. (kb)