Klimarisiken treiben Renditeanforderungen bei Immobilien nach oben
Physische Klimarisiken schlagen sich nach Berechnungen von AEW zunehmend in den Renditeanforderungen europäischer Immobilieninvestoren nieder. Zusammen mit den Kosten der Dekarbonisierung veranschlagt der Immobilien-Investmentmanager dafür eine Klimarisikoprämie von 45 Basispunkten pro Jahr.
Eckpunkte:
- 19 Basispunkte der Klimarisikoprämie entfallen auf physische Risiken
- Norwegen weist unter 20 untersuchten Ländern die höchste Risikoprämie auf
- Besonders hohe kombinierte Risiken in Teilen Mittel- und Osteuropas sowie Frankreichs
Physische Folgen des Klimawandels erhöhen die Rendite, die Investoren für europäische Prime-Immobilien verlangen sollten. Zu diesem Ergebnis kommt AEW Research in einer aktuellen Untersuchung. Erstmals kombiniert der Immobilien-Assetmanager erwartete Verluste durch physische Klimarisiken mit den Kosten der energetischen Transformation von Gebäuden.
Die daraus resultierende Klimarisikoprämie beziffert AEW im europäischen Durchschnitt auf 45 Basispunkte pro Jahr. Davon entfallen 26 Basispunkte auf das Transitionsrisiko und 19 Basispunkte auf physische Klimarisiken. Grundlage ist ein Referenzportfolio aus 964 Immobilien, das 196 Prime-Stadt- und Sektormärkte in 20 Ländern abbildet.
Hochwasser als wichtigstes Kernrisiko
Für Überschwemmungen, Waldbrände und Windbelastung ermittelt AEW Verluste von durchschnittlich zehn Basispunkten jährlich. Unter diesen drei Kernrisiken fällt Hochwasser am stärksten ins Gewicht. Unter Einbeziehung von Bodenabsenkungen, Erdrutschen und Hitzestress steigt die physische Risikoprämie auf insgesamt 19 Basispunkte.
Zwischen den Ländern gibt es deutliche Unterschiede. Für Norwegen errechnet AEW mit 41 Basispunkten die höchste physische Risikoprämie, für Österreich mit elf Basispunkten die niedrigste. 15 der 20 Länder liegen zwischen zehn und 20 Basispunkten.
Auch die Immobilienart spielt eine Rolle: Logistikobjekte weisen laut AEW erhöhte Hochwasser- und Waldbrandrisiken auf, was unter anderem an ihren häufig suburbanen Standorten liegt. Bei Büros fällt dagegen das Hitzestressrisiko stärker ins Gewicht.
Große Unterschiede zwischen einzelnen Märkten
Auf Ebene der 196 untersuchten Stadt- und Sektormärkte reicht die kombinierte Prämie aus Transitions- und physischen Klimarisiken von 25 bis nahezu 150 Basispunkten jährlich. Besonders hohe Werte sieht AEW in Teilen Mittel- und Osteuropas sowie Frankreichs. Treiber sind vor allem peripher gelegene Logistikmärkte mit hohen Transitionsrisiken.
"Erstmals beziehen wir die geschätzten Verluste aus physischen Klimarisiken in die europäische Klimarisikoprämie ein", sagt Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW. Investoren erhielten dadurch ein klareres Bild der möglichen Auswirkungen auf Immobilienrenditen.
AEW weist zugleich auf Grenzen der Berechnungen hin. Die tatsächlichen Risiken hängen stark von Mikrolage und technischen Eigenschaften eines Gebäudes ab, zudem unterscheiden sich die Schätzungen der verwendeten Datenanbieter teilweise deutlich. Eine objektspezifische Due Diligence bleibe daher entscheidend. (dv)
