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Integration von ESG-Kriterien bei Infrastruktur-Investitionen

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Kann globales REIT-Portfolio europäischer als ein europäisches sein?

Thomas Körfgen und seine Kollegen bei Savills IM werden oftmals von deutschen Investoren gefragt, warum sie einen globalen REIT-Fonds anstelle eines europäischen Mandates - mit reinen Investments in Immobilien-Aktiengesellschaften des deutschen Heimatmarktes - anbieten.

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Thomas Körfgen
© Savills

Die Antworten seien mannigfaltig, sagt Körfgen: "Obwohl unser aktiver Ansatz ein reines „Stock-Picking“ verfolgt, lohnt zur Beantwortung der Frage ein Blick auf die Benchmark EPRA Global, in der europäische Gesellschaften gerade einmal zu 15 Prozent vertreten sind. Möchte man aus aktuellen Gründen zudem auf britische REITs verzichten, so verringert sich dieser schon geringe Anteil um weitere 25 Prozent. Das investierbare Universum wäre extrem eingeschränkt."

Das Durchschauprinzip
Im Gegensatz zu vielen Generalisten, die REITs als einen Aktiensektor neben vielen sehen und die die Unternehmen nicht kontinuierlich und in der Tiefe analysieren können, ist für Savills das so genannte Durchschauprinzip von allergrößter Bedeutung. Körfgen dazu: "Nicht immer sieht man einem REIT auf den ersten Blick an, wo er seinen Immobilienbestand hält. Dies gilt im Übrigen auch für Indizes, die Investoren komplett fehlleiten können. Nehmen wir als Beispiel den kanadischen REIT „Dream Global“ - ein Unternehmen, das seinen Immobilienbestand zu einem Großteil in Deutschland und zu einem kleineren Teil in den Niederlanden hält aber an der kanadischen Börse notiert und in kanadischen Indices enthalten ist."

Was auf den ersten Blick wie eine Hürde aussieht, ist für Spezialisten eine große Chance. Denn durch die umfassende Analyse können diese Mehrwert generieren und über Investitionen in REITs, die ihre Heimatbasis nicht in Europa haben, dennoch europäisches Immobilien-Exposure aufbauen.

Europäische Immobilien von nicht europäischen Gesellschaften
Hätte Savills ein rein europäisches Portfolio, könnte man aufgrund der Marktenge Europas nicht in alle erfolgsversprechenden und zukunftsfähigen Immobilien und Sektoren investieren, wie es mit einem globalen Portfolio möglich ist. "Logistikimmobilien sind nicht nur aufgrund des Onlinehandels ein gefragter Sektor. In Europa gibt es jedoch kaum Möglichkeiten, über die Börse in REITs oder Immobilienaktiengesellschaften mit Logistikbestand zu günstigen Preisen zu investieren. Über die tiefgehende Analyse der den Unternehmen zugrundeliegenden Immobilien können Umwege beschritten werden", weiß Körfgen. Der singapurische Logistikbestandshalter „Frasers Logistics“ hält beispielsweise neben Australien ein Drittel seines Logistikportfolios in Deutschland und den Niederlanden und rentiert mit einer Dividendenrendite von knapp sieben Prozent.

Datencenter als Immobilienexposure der Zukunft
Einer der Immobilienbereiche, die den Megatrends der Zukunft folgen, sind Datencenter. So schwer es insbesondere in Deutschland ist, Spezialisten für diesen Bereich zu finden, so unmöglich ist es, Anteile gelisteter europäischer Unternehmen zu erwerben, die ein reines Datencenter-Exposure haben. Auch hier empfiehlt sich der Umweg über Investitionen in andere Kontinente – zum Beispiel in  den singapurischen REIT „Keppel DC“ (DC für Datacenter). Körfgen anaylsiert: "Das Unternehmen besitzt unter anderem in Deutschland, Irland, den Niederlanden und Italien diese Art von Immobilien. Mit einer Dividendenrendite von etwa fünf Prozent und einer durchschnittlichen Mietvertragsdauer von zehn Jahren besitzt dieses Unternehmen eine Struktur, die konservativ und zukunftsträchtig zugleich ist."

Zu guter Letzt ermöglicht eine weltweite Ausrichtung des Portfolios einzelne Regionen und Sektoren auszubalancieren, deren Immobilienzyklen sich zu steil entwickelt haben.

Fazit
Um konservativ zu investieren, sämtliche Chancen wahrnehmen zu können und dabei die Volatilität des Gesamtportfolios zu reduzieren, benötigt man das breite globale Universum und darf sich nicht von Börsenzulassungen in einer bestimmten Region einengen lassen, sagt Savills-Experte Körfgen. (kb)

 

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