Investoren schichten wieder in deutsche Wohnimmobilien um
Der deutsche Wohninvestmentmarkt gewinnt nach Einschätzung von Engel & Völkers wieder an Dynamik. Vor allem internationales Kapital kehrt zurück, während deutsche institutionelle Investoren noch zurückhaltend agieren. Zugleich gewinnt Wohnen gegenüber anderen Immobiliensegmenten an Gewicht.
Eckpunkte:
- Internationale Investoren werden am deutschen Wohnungsmarkt aktiver
- Asset Manager verlagern Kapital aus anderen Immobiliensegmenten in Wohnen
- Höhere Renditeanforderungen haben sich seit 2024/25 stabilisiert
Nach der deutlichen Korrektur am deutschen Immobilienmarkt nimmt die Aktivität bei Wohninvestments wieder zu. "Der deutsche Wohninvestmentmarkt belebt sich wieder. Kapital ist vorhanden und Investoren werden aktiver. Allerdings sind die Anforderungen heute deutlich höher als noch vor einigen Jahren", sagt Frederic Weber, Executive Director Investment bei Engel & Völkers Commercial Berlin.
Dabei kommt der Impuls derzeit insbesondere aus dem Ausland. "Wir sehen in Deutschland insgesamt eine höhere Aktivität internationaler Investoren im Wohnsegment. Dabei handelt es sich vor allem um klassische institutionelle Investoren und Private-Equity-Anleger", erklärt Weber. Nationale institutionelle Investoren seien dagegen noch relativ zurückhaltend, während deutsche Family Offices wieder stärker am Markt aufträten.
Kapital fließt aus den USA nach Europa
Hinzu kommt nach Webers Beobachtung eine internationale Verschiebung der Kapitalströme. "Es findet eine Kapitalverlagerung von den USA nach Europa statt. In einer aktuellen Investorenumfrage wollen 33 Prozent ihre US-Allokation reduzieren und 24 Prozent ihre Europa-Allokation erhöhen. Deutschland ist dabei weiterhin einer der Safe Havens", sagt Weber.
Innerhalb Deutschlands konzentriert sich das internationale Kapital weiterhin stark auf die Top-7-Städte. Besonders gefragt seien Berlin, Hamburg und München. Gleichzeitig beobachtet Weber wieder eine stärkere Öffnung gegenüber kleineren Standorten, etwa Universitätsstädten.
Auch innerhalb der Immobilienallokation zeichnet sich eine Verschiebung ab. "Wir sehen eine Reallokation zwischen den Assetklassen mit einem stärkeren Schwerpunkt auf Wohnen. Auch Asset Manager, die historisch vor allem in Gewerbeimmobilien investiert haben, engagieren sich inzwischen stärker im Wohnsegment", sagt Weber.
Dabei hätten sich die Kriterien der Investoren verändert. Statt kurzfristiger Wachstumsfantasien stünden Resilienz, makroökonomische Rahmenbedingungen und Objektqualität stärker im Vordergrund. Weber fasst die Entwicklung so zusammen: "Es ist eine gewisse Vernunft in die Immobilienbranche eingekehrt. Wachstum ja, aber nicht zu jedem Preis."
Neubau und Value Add gefragt
Auf Objektebene sieht Engel & Völkers eine relativ hohe Nachfrage nach Neubauten und jüngeren Beständen. Daneben seien Value-Add-Produkte gefragt, insbesondere wenn sich durch die energetische Sanierung älterer Gebäude Wertsteigerungspotenzial erschließen lasse.
Auch auf der Angebotsseite sieht Weber Anzeichen einer Normalisierung. Die Renditeanforderungen liegen zwar weiterhin über dem Niveau der Jahre 2019 bis 2021, seien seit 2024 und 2025 aber vergleichsweise stabil. Zugleich seien Baugenehmigungen und Bautätigkeit wieder gestiegen und die Baukosten hätten sich stabilisiert.
Steigende Neubaumieten könnten zudem die Projektentwicklung wieder attraktiver machen. "Die Neubaumieten sind aufgrund des fehlenden Angebots deutlich gestiegen. Dadurch macht es für viele Projektentwickler wieder Sinn, neue Projekte anzugehen", sagt Weber. Dabei verschiebe sich der Fokus von klassischen Eigentumswohnungsprojekten stärker zum Mietwohnungsbau; zugleich werde kleiner, effizienter und kostengünstiger geplant.
Trotz der politischen Diskussion um den Wohnungsmarkt sieht Weber regulatorische Risiken nicht als grundsätzliches Hindernis für Investoren. "Regulierung und politische Diskussionen sind für Investoren kein Ausschlusskriterium, sondern werden eingepreist. Das Kapital hat keine Angst." (dv)
