Logo von Institutional Money
Geben Sie Ihren Benutzernamen und Ihr Passwort ein, um sich an der Website anzumelden:
| Märkte
twitterlinkedInXING

Immobilienmarkt vor massivem Abschwung, Krise könnte sich verschärfen

Von London über Paris bis Deutschland und darüber hinaus kommen die Immobilienpreise unter Druck. Angesichts der zu erwartenden, neuen Bewertungsgutachten werden die kommenden Wochen und Monate spannend. Es drohen "Fire Sales", die manchen Großanlegern jedoch zupasskommen könnten.

1.jpg
Da Immobilien vielfach teilweise auf Kredit finanziert werden, könnte die damit einhergehende Hebelwirkung fatale Folgen für Wirtschaft und Investoren haben.
© Eisenhans / stock.adobe.com

Immobilieninvestoren in Europa stehen angesichts der Zinswende vor einer Marktkorrektur, die an Schärfe ihresgleichen suchen dürfte. Von Londoner Bürogebäuden bis zum Frankfurter Commerzbank-Turm erwarten Eigentümer mit Bangen die Ergebnisse der turnusgemäßen Bewertungsgutachten, an die sich in vielen Fällen angespannte Gespräche mit Kreditgebern anschließen könnten. Die neuen Bankenregeln für den Umgang mit wackelnden Krediten könnten wie ein Brandbeschleuniger wirken. Das ist einem Bloomberg-Bericht zu entnehmen.

“Europa wird die große Rückabwicklung von zehn Jahren leichten Geldes erleben”, warnt Skardon Baker, ein Partner bei der Private-Equity-Firma Apollo Global Management. “Das Ausmaß der Probleme und Verwerfungen ist unvorstellbar.”

Riesiges Marktsegment, große Probleme
Kredite, Anleihen und andere Schuldtitel im Umfang von rund 1,9 Billionen Euro — fast so viel wie das italienische Bruttoinlandsprodukt — sind in Europa und Großbritannien mit Gewerbeimmobilien besichert oder an Vermieter vergeben, wie sich aus Daten der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde, der Bayes Business School und von Bloomberg ergibt. Etwa ein Fünftel davon, rund 390 Milliarden Euro, werden in diesem Jahr fällig.

Die sich abzeichnende Krise ist der erste große Test für Vorschriften, die nach der globalen Finanzkrise zur Eindämmung der Risiken bei Immobilienkrediten erlassen wurden. Ein Effekt dieser Vorschriften ist, dass die Korrektur steiler und abrupter ausfällt, dafür aber weniger lang anhält als in der Vergangenheit, schreibt Bloomberg.

“Ich denke, dass die Neubewertung schneller erfolgen wird als in der Vergangenheit”, meint John O’Driscoll von der Immobiliensparte des französischen Versicherers Axa, gegenüber Bloomberg. “Die Ebbe beginnt und so langsam kann man sehen, wer nackt ist.”

Nach der Finanzkrise erlassene Kreditvorschriften zwingen die Banken dazu, bei faulen Krediten rascher zu handeln. Die Kreditinstitute sind aber in einer wesentlichen besseren Verfassung als während der letzten Immobilienkrise in den Jahren nach 2008, so dass sie weniger geneigt sein könnten, Problemkredite unter den Teppich zu kehren. Damit wird die Last auf die Kreditnehmer verlagert.

Neue Spielregeln
Was sich geändert hatWarum es wichtig ist
Banken müssen Rückstellungen für erwartete und nicht erst für entstandene Verluste buchenKein “extend and pretend” mehr
Verstöße gegen Vereinbarungen für Kreditsicherheiten führen zu höheren KapitalanforderungenAnreiz für Banken, bei faulen Krediten schneller zu handeln
Kleinanleger müssen bis zu einem Jahr auf Rücknahmen von Immobilienfonds wartenErmöglicht geordnete Verkäufe
Französische Immobilienfonds müssen 25% ihrer Mittel in bar oder Aktien haltenSorgt für Liquiditätspuffer

“extend and pretend” comes to an end
Nach der Finanzkrise 2008 zögerten zahlreiche Banken, faule Kredite fällig zu stellen, da dies zu großen Verlusten geführt hätte - eine Praxis, die als “extend and pretend” (etwa: “Kredit verlängern und so tun als wäre nichts”) bezeichnet wird. Unter den neuen Regeln für notleidende Kredite müssen Banken nun Vorsorgen für erwartete und nicht mehr nur für tatsächlich entstandene Verluste bilden. Das bedeutet, dass sie weniger Anreize haben, abzuwarten und zu hoffen, dass sich die Bewertungen der beliehenen Immobilien wieder erholen.

Auf der anderen Seite könnte gerade dies die Bankbilanzen überfordern und über Zweitrundeneffekte zu einem Credit-Crunch oder gar einer größeren Krise führen, meinen Marktbeobachter.

Ausfälle drohen
Bislang sind die Bewertungen noch nicht so weit gesunken, dass erstrangige Verbindlichkeiten -  also jene Darlehen, die die Banken am ehesten selbst in den Büchern haben - unter Wasser stehen. Doch das könnte sich bald ändern. Laut CBRE haben britische Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr 13 Prozent an Wert verloren. Die Analysten von Goldman Sachs erwarten einen Gesamtrückgang von über 20 Prozent. Es gibt laut Bloomberg viele Hinweise darauf, dass nach Großbritannien Deutschland der nächste Krisenmarkt werden könnte, wie nachfolgende Grafik veranschaulicht:

Risiko: Verluste könnten weite Kreise ziehen
Banken könnten handeln, bevor die Preise noch weiter fallen. Das bringt überschuldete Vermieter in ein Dilemma, erst recht wenn Fälligkeitstermine nahen. “Der Appetit der Banken ist geringer und wird es auch bleiben, bis es Anzeichen dafür gibt, dass der Markt die Talsohle erreicht hat”, meint Vincent Nobel von Federated Hermes. Banken sind jetzt gezwungen, eine Lösung für notleidende Kredite zu finde, “und ein möglicher Weg ist es, sie zum Problem eines anderen zu machen”.

Positiv sei Bloomberg zufolge zu vermerken, dass angeschlagene Immobilieninvestoren nun ein größeres Spektrum an Geldgebern haben. Geschlossene Kreditfonds etwa haben in den letzten zehn Jahren stetig an Bedeutung zugenommen. Versicherer und andere Nicht-Banken hatten in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres einen höheren Anteil an neuen britischen Immobilienkrediten als die großen Banken.

Immobilienanleihen preisen bereits jetzt höhere Defaults ein

"Viel Spaß haben"
Opportunistische Fonds, die in riskantere Immobilien investieren, könnten in nächster Zeit Rekordsummen aufbringen, meinte Cantor-Fitzgerald-Chef Howard Lutnick letzte Woche auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos. Diese neuen Entwicklungen könnten die Turbulenzen auf dem Markt heftiger, aber auch kurzlebiger machen als in der Vergangenheit, als Banken jahrelang an faulen Krediten festhielten. Und sie bieten auch Chancen: “Jeder, der einen kreativen Weg findet, diese Lücke zu schließen, wird viel Spaß haben”, meint Mat Oakley vom Immobilienmakler Savills. (aa)


Nachtrag: Ausgewählte Bewältigungsstrategien
 
Einige aktuelle Beispiele dafür, wie Immobilienfirmen auf das Ende der Ära des leichten Geldes reagieren. Zwangsverkäufe sind vorerst eher die Ausnahme.
 
  • London, 1 Portsoken Street
    Den Eigentümern eines Bürogebäudes am Rande des Londoner Versicherungsviertels gelang es nicht, einen Kredit in Höhe von etwa 140 Millionen Pfund (159 Millionen Euro) bis Juli zu refinanzieren. Das Gebäude war im Februar 2022 noch mit rund 220 Millionen Pfund bewertet worden, der Wert ist seitdem aber stark gefallen. Derzeit laufen Gespräche. Werden keine Fortschritte erzielt, könnte ein Zwangsverkauf die Folge sein.
  • London, One Poultry
    Die koreanischen Eigentümer des Gebäudes in der Nähe der Bank of England gewährten einen Gesellschafterkredit, nachdem der Wertverfall des Gebäudes zu einer Verletzung der Kreditbedingungen geführt hatte. Diese Strategie setzt solvente Eigentümer voraus, was bei vielen überschuldeten europäischen Vermietern nicht der Fall ist.
  • Commerzbank-Turm
    Ein weiterer koreanischer Investor entschied sich statt einer Refinanzierung für den Versuch, den Commerzbank-Turm zu verkaufen — ein seltener Schritt bei den derzeitigen Marktbedingungen. Büroverkäufe im Umfang von 20 Milliarden Euro wurden wegen des Wertverfalls letztes Jahr vom Markt genommen.

 

twitterlinkedInXING

News

Institutional Money Kontakt
Logo von Institutional Money
Institutional Money
c/o FONDS professionell Multimedia GmbH, Landstrasser Hauptstraße 67, EG/Hof, 1030 Wien

Telefon: +43 1 815 54 84-0
Fax: +43 1 815 54 84-18
E-Mail: office@institutional-money.com

Redaktion Köln:
Hohenzollernring 52
50672 Köln
Telefon: +49 221 33 77 81-0
Telefax: +49 221 33 77 81-19
 Schließen

Mit der Nutzung dieser Website stimmen Sie der Verwendung von Cookies und unserer Datenschutzerklärung zu. Mehr erfahren