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Immobilieninvestoren erwarten Marktbelebung und wollen umschichten

Institutionelle Investoren sehen für das nächste Jahr wieder mehr Immobilientransaktionen voraus. Während der Immobilienanteil an den Portfolios konstant bleibt, verlagern sich innerhalb der Assetklasse die Gewichte.

Jochen Meyers, Group Head of Relationship Management bei Universal Investment
Jochen Meyers, Group Head of Relationship Management bei Universal Investment© Universal Investment

Deutsche institutionelle Investoren erwarten, dass weiter sinkende Zinsen Käufer und Verkäufer von Immobilien im Laufe des nächsten Jahres wieder häufiger zusammenbringen und den Transaktionsmarkt wiederbeleben werden. Das ist ein Ergebnis der Umfrage „UI Real Estate Investment Insights“, die Universal Investment in diesem Herbst zum dreizehnten Mal unter institutionellen Investoren durchgeführt hat.

Demnach haben die befragten Investoren rund ein Viertel ihres Kapitals in die Assetklasse Immobilien investiert, was künftig auch so bleiben soll. "Doch bei der Zusammensetzung deuten sich Veränderungen an. So sollen nur noch 60 Prozent der Neuinvestitionen in deutsche Immobilien fließen; deren Anteil am Immobilienportfolio beläuft sich derzeit auf 70 Prozent. Verstärkt suchen die Investoren nun nach Anlagemöglichkeiten in Nordamerika, im europäischen Ausland und in der Region Asien-Pazifik", schreibt Jochen Meyers, Group Head of Relationship Management bei Universal Investment, in einer "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Analyse.

Unterschiedliches Interesse
Auch bei den Nutzungsarten zeichnen sich Meyers zufolge Verschiebungen ab: Auf Büroimmobilien, mit 39 Prozent aktuell die wichtigste Nutzungsart in den Portfolios, sollen nur 36 Prozent der Neuinvestitionen entfallen. Stärker gesucht als zuletzt sind Wohnimmobilien mit 32 Prozent der Neuinvestitionen. Dabei setzen die Investoren vor allem auf klassische Mehrfamilienhäuser im Volleigentum. Auch die Segmente betreutes Wohnen, Sozialwohnungen und Studentenapartments werden als interessante Untergruppen genannt. Gestiegenes Interesse besteht zudem an den Sektoren Logistik und Hotel. "Das geht zu Lasten der Einzelhandelsimmobilien, deren Gewichtung in den Portfolios derzeit bei 17 Prozent liegt, in die aber nur noch neun Prozent der Neuinvestments fließen sollen", merkt Meyers an.

Unter neueren Nutzungsarten kann sich perspektivisch ein knappes Drittel der Befragten Investments in Rechenzentren vorstellen, gefolgt von Unternehmensimmobilien, Gesundheitsimmobilien und Seniorenresidenzen. "Obwohl in der Umfrage konkret danach gefragt wurde, erhielten die in den vergangenen Jahren stark propagierten Life-Sciences-Immobilien und Co-Working-Spaces keine Nennung", hält Meyers fest.

2025 soll besser werden
Die Mehrheit der Befragten erwartet 2025 ein Wiederanziehen der Transaktionstätigkeit, ein Viertel erwartet das erst nach weiteren Zinssenkungen, für ein Achtel hat diese Entwicklung bereits eingesetzt. Und ebenfalls nur ein Achtel sieht ein Ende der Flaute erst nach dem nächsten Jahr. "Nachdem 2022 steigende Zinsen die Immobilienmärkte lähmten, gewinnen nun also wieder die Optimisten die Oberhand", erklärt Meyers und verweist auf nachfolgende Grafik:

Frage: Wann werden sich die Transaktionsmärkte wiederbeleben?

Steigende Preise erwartet
Die Mehrheit der Befragten erwartet im nächsten Jahr stabile Kaufpreise, ein gutes Drittel sieht steigende Preise. Nur eine Minderheit von sechs Prozent geht von einem Rückgang des Preisniveaus aus. Die aktuellen Immobilienpreise bezeichnet die Mehrheit der Befragten als hoch, aber noch akzeptabel, und zwar in allen Weltregionen. Nur eine Minderheit sieht in Deutschland und dem europäischen Ausland Kaufgelegenheiten aufgrund niedriger Preise, für den Rest der Welt gibt das niemand an.

Vier Prozent
Mit über 80 Prozent legt der überwiegende Teil der Befragten den Schwerpunkt bei Immobilieninvestments auf die laufende Cashflow-Rendite. Bei Neuanlagen verlangen die Investoren im Durchschnitt eine Cashflow-Rendite von vier Prozent. Die Erwartung ist damit gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken, als sie bei 4,1 Prozent lag, nach 3,85 Prozent im Jahr 2022. "Die Renditeerwartungen spiegeln damit die relative Attraktivität von Immobilien gegenüber alternativen Investments wider, die sich mit dem Zinsniveau ändert", merkt Meyers an.

Bodenbildung
Die Umfrage darf als Indiz dafür gesehen werden, dass an den Immobilienmärkten eine Bodenbildung stattgefunden hat. Jetzt überwiegt der Optimismus, dass es im nächsten Jahr erstmals wieder eine Belebung an den Transaktions- beziehungsweise Investmentmärkten geben wird.

"Das wird auch von weiteren Branchenteilnehmern und deren Marktdaten untermauert: JLL beispielsweise sieht in seinem Investmentmarktüberblick für das dritte Quartal 2024 bereits in den ersten neun Monaten dieses Jahres eine leichte Belebung des deutschen Transaktionsmarktes um fünf Prozent – allerdings auf einem weiterhin vergleichsweise niedrigen Niveau", hält Meyers fest.

"Das dürfte ebenso wie der Optimismus in Bezug auf stabile oder sogar leicht steigende Preise beziehungsweise sinkende Ankaufsrenditen nicht zuletzt der jüngsten und noch zu erwartenden Zinsentwicklung geschuldet zu sein. Die Umfrageergebnisse zeigen aber auch, dass nicht alle Regionen und Nutzungsarten in gleichem Maße davon profitieren werden. Denn während das Gewicht der Assetklasse Immobilien im Portfolio insgesamt konstant bleiben soll, plant die Mehrheit mehr Auslandsinvestments zulasten des heimischen Markts sowie mehr Wohnen und Logistik und weniger Einzelhandel", erklärt Meyers abschließend. (aa)

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