Günstiges Zeitfenster für Investitionen in Nahversorgungsimmobilien?
Während Büroimmobilien als Core-Anlageklasse an Bedeutung verlieren, sieht Habona Nahversorgungsimmobilien vor einer neuen Wachstumsphase. Das könnte Nachfrage und Preise bereits im kommenden Jahr spürbar antreiben, sagte Geschäftsführer Manuel Jahn im Interview mit "Institutional Money".
Eckpunkte:
- Robuster als andere Immobiliensegmente
- Steigende Nachfrage bei knappem Angebot
- Umland bietet bessere Renditen als Großstädte
Nahversorgungsimmobilien könnten vor einer neuen Preisrally stehen. Mit der Rückkehr institutioneller Investoren auf den Immobilienmarkt dürfte die Nachfrage nach entsprechenden Portfolios deutlich steigen, erwartet Manuel Jahn. Spätestens im kommenden Jahr dürften die Preise für Nahversorgungsimmobilien anziehen, sagte der Geschäftsführer des auf diese Assetklasse spezialisierten Asset Managers Habona Invest im Interview. "Noch ist das Zeitfenster günstig für Early Movers."
Hintergrund sei vor allem der Mangel an alternativen Core-Investments. "Die große Anlageklasse Büro, die jetzt quasi entfallen ist, zu ersetzen, ist sehr schwierig. Wenn institutionelle Investoren in der Breite auf den Immobilienmarkt zurückkommen, dann wird es viel weniger Core-Produkt am Markt geben als früher", so Jahn. "Dann wird die Nachfrage nach Nahversorgungsportfolien noch einmal deutlich anziehen."
Dabei habe sich die Assetklasse bereits in den vergangenen Jahren deutlich robuster entwickelt als andere Immobiliensegmente. "Die Nahversorger waren deutlich stabiler als andere Assetklassen, insbesondere Büro, aber auch als andere Einzelhandelsklassen. Seit der zinsbedingten Korrektur sehen wir stabile Preise bei Nahversorgungsimmobilien."
Die Bewertungen zeigen die unterschiedliche Entwicklung deutlich. "Die Preispeaks lagen in Einzelfällen beim 27-Fachen der Jahresnettokaltmiete, heute erhalten Verkäufer im Schnitt immer noch das 17-Fache. Ein Shoppingcenter muss ich heute fürs Zehn- bis Zwölffache der Jahresnettokaltmiete, ein Büro fürs Zwölf- bis Vierzehnfache anbieten, um überhaupt Käufer adressieren zu können."
Nach Einschätzung Jahns bleibt das Angebot an hochwertigen Objekten knapp. "Nahversorgungsimmobilien funktionieren. Die Mieternachfrage ist weiterhin hoch. Aber das Angebot ist begrenzt. Denn warum sollte man verkaufen?"
Cashflow statt Spekulation
Jahn sieht Nahversorgungsimmobilien vor allem als defensives Investment. "Das ist ein Produkt für sicherheitsorientierte institutionelle Investoren. Für Bestandshalter, die auf Cashflow abzielen, weniger auf spätere spekulative Wertgewinne."
Besonders gefragt seien großvolumige Portfolios. "Ein institutioneller Investor kann sich nicht mit Einzelinvestments von vier Millionen Euro beschäftigen. Deshalb müssen diese Einzelobjekte erst zu Portfolien von 100 Millionen Euro und mehr gebündelt werden." Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Portfolios sei weiterhin vorhanden. "Ein homogenes Portfolio mit langen Laufzeiten und fünf Prozent Nettorendite bleibt weiter gefragt." Zu den Käufern zählten "Versicherungen und Pensionskassen, aber auch gesunde Versorgungswerke".
Fokus auf das Umland
Bei der Standortauswahl bevorzugt Habona Umlandgemeinden. "Das Preis-Leistungs-Verhältnis in den Umlandgemeinden ist viel besser als in der Großstadt", betont Jahn. Hintergrund sei die anhaltende Suburbanisierung. "Die sieben größten deutschen Städte haben in den letzten zehn Jahren 750.000 Menschen mehr an das Umland verloren, als sie von dort hinzugewonnen haben." In den Metropolen seien die Renditen dagegen häufig zu niedrig. "Ein gut vermieteter Aldi oder Edeka in der Großstadt wird kaum mehr als dreieinhalb bis vier Prozent Rendite erwirtschaften."
Dass die Assetklasse vergleichsweise stabil sei, führt Jahn auch auf die hohe Qualität der Mieter zurück. "Lebensmitteleinzelhändler sind bonitätsstarke, gern gesehene Mieter." Zudem sieht er kaum Risiken durch den Onlinehandel. "Das Wachstum im Onlinehandel mit Lebensmitteln reicht nicht, um nennenswerte Umsatzanteile zu erzielen - der Onlineanteil kommt kaum über zwei Prozent hinaus. Vermieter schätzen die hohe Stabilität im Lebensmitteleinzelhandel."
Beim Thema Nachhaltigkeit sieht Jahn keinen Weg zurück. "Ohne ESG-Strategie bekommt man künftig Probleme bei Finanzierung und Weiterverkauf." Als wirtschaftlich überzeugendste Maßnahme bewertet er Photovoltaik: "PV-Anlagen sind die einzige ESG-Maßnahme, die in der Breite wirtschaftlich wirklich funktioniert." (dv)
