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Gewerbliche Immobilien-Finanzierung: Banken raus, Alternative rein

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung boomt in Deutschland seit gut zehn Jahren und erreichte 2019 den Rekordstand von 599 Milliarden und Einnahmen von etwa 15 Milliarden Euro. Kreditnehmer konnten sich auf günstige Fremdkapital-Konditionen bei den Banken verlassen. Doch der Markt ist im Wandel.

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Michael Seeberg, Mitgründer und Geschäftsführer des Berliner FinTech-Unternehmens hypcloud
© Hypcloud

Für Immobilienunternehmen ist es 2020 deutlich schwieriger geworden, über Kreditinstitute an frisches und günstiges Kapital zu kommen. Die Lücke schließen immer mehr alternative Finanzierer wie Versicherungen, Pensionskassen und Kreditfonds. Dabei werden Kapitalanbieter und Kapitalsuchende zunehmend über digitale Marktplätze zusammengebracht. Hier ermöglichen die passende Software und Datenräume mehr Effizienz im gesamten Prozess. Das FinTech-Unternehmen hypcloud kooperiert mit rund 170 Kreditgebern auf der gleichnamigen Plattform und verhandelte bereits ein Projektvolumen von rund 4,5 Mrd. Euro für mehr als 230 Projekte. Dieses Jahr plant der Berliner Vermittler eine weitere dynamische Steigerung des Geschäftsvolumens.

Finanzierungsprozesse oftmals noch analog und ineffizient
In der gewerblichen Immobilienfinanzierung können vielfach noch veraltete Strukturen beobachtet werden: Potenzielle Finanzierer finden, Finanzierungsanfragen vorbereiten und prüfen, Kreditentscheidung treffen, Konditionen verhandeln, das Darlehen auszahlen – üblicherweise dauert der Prozess drei bis vier Monate und beinhaltet viele manuelle, immer noch papierbasierte Schritte. Im Kontext der digitalen Entwicklungen scheinen diese Wege unnötig lang und kompliziert. Die zunehmende Komplexität der gewerblichen Immobilienfinanzierung und der stetige Wandel auf dem Finanzierungs- und Immobilienmarkt fordern eine fortschreitende Anpassung und Professionalisierung aller Marktteilnehmer.

Banken verringern Engagements wegen strengerer Regulierung und Pandemie
Traditionell sind es vor allem Geschäftsbanken und professionelle Investoren wie Versicherungen, die das Segment gewerbliche Immobilien- und Projektfinanzierung dominieren. Laut einer Studie von PwC und dem Urban Land Institute gaben 35 Prozent der befragten Banken nun an, ihre Engagements in der gewerblichen Immobilienfinanzierung zu reduzieren. Ursache der neuen Zurückhaltung ist nicht nur die Corona-Pandemie, sondern auch die immer strengere Bankenregulierung.

Basel lässt grüßen
Während die Verschärfung der Eigenkapitalunterlegung der Banken durch die Regulierungsansätze Basel III (und demnächst Basel IV) Teil eines lang angelegten Prozesses ist, auf den sich die Banken einstellen konnten, traf die Pandemie im vergangenen Jahr die Branche völlig unvorbereitet und erschüttert zumindest Teile bis heute. Die Angst vor einer Wirtschafts- und Finanzkrise, zunehmende Arbeitslosenzahlen und drohende Ausfälle in den Assetklassen Hotel, Einzelhandel und Büroimmobilien zeigen sich in den Warnungen der Ratingagenturen vor steigenden Kreditausfallraten und einer Bewegung der Banken hin zu risikoärmeren Finanzierungen. Der Kreditvergabespielraum ist bereits – und wird immer weiter – eingeschränkt: Kreditnehmer erwarten verschärfte Darlehensprozesse und höhere Anforderungen an Track-Record, Qualität der Lage und Ausführung der Projekte sowie an die Eigenkapitalausstattung.

Alternative Finanzierer brechen den Markt auf
Das Bedürfnis von Projektentwicklern und Immobilieninvestoren nach agilen und kapitaleffizienten Lösungen bereitet den Weg für alternative Anbieter in der Immobilienfinanzierung: Alternative Finanzierer wie Versicherungen, Pensionskassen, große Family Offices und Kreditfonds haben bislang zwar nur Marktanteile im einstelligen Prozentbereich, laut PwC erwarten sie aber eine Ausweitung ihrer Finanzierungsaktivitäten im Jahr 2021 um über 60 Prozent. Ein Grund ist, dass sie sehr viel flexibler agieren können als Banken, da sie nicht den gleichen regulatorischen Rahmenbedingungen unterliegen. Zugleich verfügen diese Kapitalsammelstellen über einen hohen Anlagebedarf und suchen beständig nach Investitionsmöglichkeiten mit positiven Renditen.

Versicherer legen Kreditfonds auf
Große Versicherungsunternehmen haben in den vergangenen Monaten weitere Kreditfonds für gewerbliche Immobilienfinanzierungen mit einem Fondsvolumen von 1,0 bis 1,5 Milliarden Euro aufgelegt. Diese Fonds konzentrieren sich auf langfristige Finanzierungen im Core und Core Plus Segment. Im für kleinere und mittelständische Projektentwickler relevanten Markt für Finanzierungen zwischen 10 und 50 Millionen Euro betragen die typischen Fondsgrößen 250 bis 500 Millionen Euro. Auch in diesem Segment ist eine Belebung mit neuen Akteuren und weiteren Fonds etablierter Marktteilnehmer zu beobachten. Über die Projektentwicklungen finanzierenden Fonds können Kreditnehmer neben den klassischen Mezzaninefinanzierungen auch Wholeloans erhalten, also Kredite, die einen im Vergleich zu Bankfinanzierungen meist deutlich höheren Beleihungsauslauf von 80 bis 90 Prozent LTV/LTC (Loan-to-Value bzw. Cost) abdecken.

Online-Marktplatz hypcloud führt Kreditsuchende und Kreditgeber zusammen
hypcloud unterstützt mit der im Jahr 2018 gestarteten digitalen Plattform Immobilienentwickler, Investoren und Kreditgeber bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Die vollumfängliche Plattform bringt Projekte verschiedener Nutzungsarten – Wohnen, Hotel, Büro, Logistik – sowohl mit passenden traditionellen als auch alternativen Kreditgebern zusammen und begleitet den Ablauf der Finanzierung vom ersten Kontakt bis hin zum Abschluss einer Transaktion.

Transparenz- und Effizienz-Steigerung dank Online-Plattform
„Die Vision eines zukunftsorientierten und Kreditnehmer-zentrierten Online-Marktplatzes, der Zugänge zu passenden Projekten und relevanten Finanzierern schafft und die Tools bereitstellt, um den Prozess effizient abzuwickeln, ist unsere Antwort auf das steigende Bedürfnis nach einem einfachen, sicheren und vor allem schnellen Zugang zu Kapital. Die dynamischen Veränderungen der Kreditstrategien von Banken und die Zunahme alternativer Kreditgeber machen den Markt zunächst unübersichtlicher. Mit unserer Plattform schaffen wir hier die nötige Transparenz und mehr Effizienz in der Finanzierung. Staatliche Eingriffe und die kürzlichen starken Veränderungen des Marktes stellten die etablierten Player der gewerblichen Immobilienfinanzierung vor Herausforderungen, wo wir agil trumpfen konnten”, erklärt Michael Seeberg, Mitgründer und Geschäftsführer des Berliner FinTech-Unternehmens hypcloud.

Wenn die Projektidee da ist, aber das Kapital fehlt
Kreditgebern eröffnet sich über die Plattform der Zugang zu neuen, bonitätsstarken Kunden und Projekten, die nach den jeweiligen Finanzierungsprofilen der Kreditgeber von hypcloud vorselektiert werden. Ob Grundstücksankauf, Neubau, Sanierung oder Abschlussfinanzierung – Finanzierungsbedarf besteht in unterschiedlichen Phasen des Immobilienlebenszyklus. Die vermittelten Finanzierungen decken alle gängigen Immobilien-Assetklassen zwischen idealerweise 5 und 60 Millionen Euro ab. hypcloud prüft die Projekte anhand individueller Finanzierungskriterien und stellt die erforderlichen Daten und Dokumente allen vom Kunden ausgewählten Finanzierungspartnern in einem strukturierten Datenraum zusammen. Insgesamt verhandelte das Unternehmen bereits ein Projektvolumen von 4,5 Milliarden Euro und verzeichnet rund 170 Kreditgeber-Partner. (kb)

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