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Europäisierung des US-Immobilienmarktes: Wird er nun weniger volatil?

Die einsetzende Eintrübung der US-Volkswirtschaft und das seit 2017 spürbar gestiegene Zinsniveau setzen den US-Immobilienmarkt zunehmend unter Druck. Nichtsdestotrotz zeigt sich der Immobilienmarkt mit historisch niedrigen Ausfallraten und einer weiterhin guten Stimmung relativ widerstandsfähig.

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Dr. Sebastoan Schnejdar, Immobilien-Analyst bei der BayernLB
© BayernLB

Ein möglicher Erklärungsansatz liegt in der seit der Finanzkrise einsetzenden "Europäisierung" des US-Immobilienmarktes begründet, schrieben die Experten der Bayerischen Landsbank in einer aktuellen Research Note. Eine Annäherung an europäische Verhältnisse würde wohl die Volatilität im US-Immobilienmarkt zurückgehen lassen.

Was Europäisierung bedeutet
Diese zeichnet sich durch konservative Finanzierungsstrukturen, einen ausgeprägten Mietmarkt und eine moderate Verschuldung der privaten Haushalte aus. Fakt ist: Die US-Wirtschaft kühlt sich zunehmend ab. Nach Jahren des Aufschwungs mehren sich nun die Vorzeichen für eine Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung. Unweigerlich kommt einem dabei auch der US-Immobilienmarkt in den Sinn.

Deutlich gestiegene Hypothekenzinsen 
Wie entwickelt sich der US-Immobilienmarkt im Spannungsfeld zwischen höheren Hypothekenzinsen und konjunktureller Eintrübung? Welche strukturellen Gründe könnten für eine höhere Widerstandsfähigkeit des Immobilienmarktes im Vergleich zur US-Immobilienkrise von 2008/2009 sprechen?

US-Immobilienmarkt trotzt hohem Zinsniveau
Der US-Leitzins liegt aktuell bei 2,25 – 2,50 Prozent. Durch die Leitzinserhöhungen haben sich die Konditionen für Immobilienfinanzierungen deutlich verteuert. Auch wenn weitere Zinserhöhungen in den USA im Jahr 2019 unwahrscheinlich sind, haben die durchschnittlichen Zinsen für neu abgeschlossene 30-jährige Hypothekendarlehen mit fixer Zinsbindung mit 4,27 Prozent im Q1 2019 bereits ein relativ hohes Niveau erreicht. Seitdem der Zins im Dezember 2016 nachhaltig über die 4,0 Prozent gestiegen ist, zeigt sich wiederum beim Gesamtvolumen der jährlichen Wohnbauinvestitionen eine Stagnation bei rund 600 Milliarden US-Dollar.

Zinsentwicklung belastet die US-Wohnbauinvestitionen
Die Grafik zeigt die Entwicklung US-Wohnbauinvestitionen in Milliarden US-Dollar und die Entwicklung des 30-jährigen Hypothekenzins in Prozent an.

Dennoch ist die Zwangsversteigerungsrate historisch niedrig
Trotz des deutlich erhöhten Zinsniveaus liegt der Anteil der Zwangsversteigerungen für Häuser mit fixer Hypothek mit aktuell 0,28 Prozent historisch niedrig. Die, trotz aller Konjunktursorgen, aktuell noch gute wirtschaftliche Lage und die weiterhin exzellente Beschäftigungslage mit einer Arbeitslosenquote von 3,8 Prozent im März 2019 halten die Ausfallraten bei Hypothekendarlehen niedrig und die Nachfrage nach Immobilien hoch.

Gute Stimmung und stabile Preise am US-Immobilienmarkt
Auch die Stimmung am US-Immobilienmarkt ist weiterhin gut. Der NAHB Home Builders Index notiert im April 2019 bei 63 Punkten. Nach einem deutlichen Rückgang im Dezember 2018  zeigt sich der Index seither gefestigt. Grundsätzlich weisen alle Werte über 50 eine gute Stimmung am US-Häusermarkt aus. Der S&P Case-Shiller Home Price Index für die 20 größten Metropolen in den USA weist seit Juli 2018 eine Seitwärtsbewegung auf. Allerdings notieren die Hauspreise im Vergleich der letzten knapp 20 Jahre weiter auf hohem Niveau.

Fazit: US-Immobilienmarkt weiterhin solide
nsgesamt zeigt sich der US-Immobilienmarkt trotz des deutlich höheren Zinsniveaus weiterhin solide aufgestellt. Des Weiteren sollte die Aussetzung der Zinserhöhungen durch die Fed für positive Impulse am Immobilienmarkt sorgen und die Preise weiter stützen. Auch wenn vom US-Immobilienmarkt keine Dynamik mehr für die gesamte US-Wirtschaft ausgeht, so kann von einer Krise am US-Immobilienmarkt weiterhin keine Rede sein. In Folge der ab Mitte 2019 fehlenden makroökonomischen Unterstützung dürfte sich die zunehmend seitlich gerichtete Preisentwicklung am US-Immobilienmarkt weiter verfestigen, sagt Dr. Sebastian Schnejdar,  Immobilien-Analyst der BayernLB. (kb)

 

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