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Erste Artikel-9-Fonds zeigen, wie Immo-Impact-Investing funktioniert

Bislang ist nur eine Handvoll Immobilien-Impact-Fonds für Institutionelle am Markt. Deren Fokus liegt auf Energiegewinnung an bzw. in der Immobilie und Energieeffizienz. Fonds setzen auf die Aufrüstung von Bestandsimmobilien beziehungsweise Manage-to-ESG. Die Zinswende macht das Umfeld schwieriger.

Hannah Dellemann, Teamleiterin ESG bei der Intreal
Hannah Dellemann, Teamleiterin ESG bei der Intreal
© Intreal

Seit rund einem Jahr werden erste Impact-Immobilienfonds – also Fonds, die die strengen Nachhaltigkeitsanforderungen nach Artikel 9 der Offenlegungsverordnung erfüllen – nach deutschem Recht aufgelegt. Bislang sind die Fonds institutionellen Investoren vorbehalten, Fonds für Privatanleger gibt es derzeit noch nicht.

Die Auflage von Impact-Fonds ist mit erheblichem Aufwand verbunden
Sollen ökologische Impact-Ziele erreicht werden, müssen umfangreiche Maßnahmen an den Immobilien vorgenommen werden. Dazu zählt unter anderem die Energiegewinnung vor Ort, die Energiespeicherung, die energetische Optimierung und die CO2-Vermeidung. Einige Fonds verfolgen die Strategie, Bestandsimmobilien zu kaufen und diese dann in Sachen ESG zu optimieren. Der Grund: Neubau ist besonders ressourcenintensiv, in Bestandsimmobilien ist dagegen bereits viel CO2 gebunden. Wichtig ist ebenfalls die Wiederverwendung der Baumaterialien. Fokussiert sich ein Fonds auf soziale Impact-Ziele, sind diese leichter zu erreichen. Die aktuelle Zinswende macht das Umfeld für Impact-Fonds schwieriger, da derzeit viele Investoren abwarten. Mittelfristig wird das Thema jedoch deutlich an Fahrt gewinnen. Allein die momentanen Energiepreise werden das Thema weiter befeuern. Auch von regulatorischer Seite ist mit weiteren Verschärfungen zu rechnen. Erste Neuerungen treten am 1. Januar 2023 in Kraft.

Dies sind die Kernergebnisse der Online-Pressekonferenz „Impact-Investing: Wie sehen Artikel-9-Immobilienfonds in der Praxis aus?“, an der Hannah Dellemann, Teamleiterin ESG bei der Intreal, Christean Schmidt, Head of Sustainability bei Palmira Capital Partners, Ralph Andermann, Geschäftsführer von Wealthcore, und Prof. Dr. Robert Göötz, Geschäftsführer der Real Blue KVG, teilnahmen.

Regulatorischer Rahmen der Artikel-9-Fonds
Diesen erläuterte Hannah Dellemann. Besonderes Augenmerk legte sie auf die Änderungen, die zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. „Die Taxonomie deckt bislang nur zwei von insgesamt sechs Umweltzielen ab, nämlich Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Mit dem Jahreswechsel sollen vier weitere Ziele hinzukommen, die zu erfüllenden technischen Kriterien sind jedoch weiterhin nicht final veröffentlicht. Auch im Rahmen der Offenlegungsverordnung müssen die Fondsgesellschaften künftig mehr Informationen transparent machen – in den Jahresberichten, auf der Webseite und in den vorvertraglichen Informationen“, so Dellemann. Anschließend gibt die ESG-Expertin einen Marktüberblick: „Impact-Fonds sind immer noch rar gesät. Wir zählen insgesamt sieben offene Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Recht. Davon investieren vier Fonds in Wohnimmobilien.“

Bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds gibt es noch gar keine Impact Fonds
„Wann der erste Artikel-9-Fonds für Privatanleger auf den Markt kommt, hängt sicher auch maßgeblich davon ab, wie schnell von Aufsichtsbehörden und Marktteilnehmern ein einheitliches Verständnis von Impact-Investing gefunden wird. Wie herausfordernd es ist, die Wirkung einer Immobilieninvestition auf ein Umweltziel in der Praxis zu messen, zeigt sich in der aktuellen Zurückhaltung der Fondsanbieter bei der Auflage von Impact-Fonds. Hinzu kommen aktuell erschwerend die Zinswende und die Unsicherheit an den Immobilienmärkten“, so Dellemann.

Pamira setzt auf Bestandsimmobilien, CO2-Reduktion und klimaneutralen Betrieb
Anschließend stellte Christean Schmidt den Logistik-Impact-Fonds von Palmira vor: „Neubau verbraucht viel zu viele Ressourcen und hat eine schlechte CO2-Bilanz. Unsere Fondsstrategie sieht vor, Logistik-Bestandsobjekte anzukaufen, den Energiebedarf um 30 Prozent zu senken und dann CO2-neutral zu betreiben.“  Dies bedeutet in der Praxis, dass an der Immobilie selbst Energie gewonnen wird, beispielsweise über Photovoltaik oder Solar-Luft-Kollektoren, und diese Energie dann gespeichert wird – etwa über Redox-Flow-Batterie-Stromspeicher oder Eisspeicher. Hinzu kommt die energetische Optimierung und eine konsequente CO2-Vermeidung. Schmidt weiter: „Alle Energie, die in bzw. an der Immobilie verbraucht wird, wird über die Steuerungsgröße CO2-Produktion mit der dort erzeugten Energie verrechnet. Unterm Strich muss dann eine Null stehen.“ Palmira möchte für den Fonds 500 Millionen Euro investieren. Die Ausschüttungsrendite für institutionelle Anleger liegt bei 4,0 Prozent p.a..

Wealthcore bereitet Fonds auf weitere regulatorische Änderungen vor
Ralph Andermann ging auf das Thema Wohnimmobilien am Beispiel des Wealthcore Green Impact Fund ein: „Wir haben den Fonds auf Basis der Kriterien der Taxonomieverordnung konzipiert. Zusätzlich wurden noch eigene Kriterien on top entwickelt, erstens weil wir einen Sicherheitspuffer haben wollten für eventuelle weitere regulatorische Änderungen und zweitens weil unser Anspruch einfach höher war.“ Anschließend ging er die Kriterien anhand eines Beispielobjektes in Wien mit 153 Wohneinheiten durch. „Der Primärenergiebedarf des Objektes liegt noch einmal um mehr als 50 Prozent unter dem eines Nearly-Zero-Energy-Buildings. Zudem kann die Immobilie sich an die künftige Klimaveränderung anpassen. Dafür wurde eine thermische Gebäudesimulation mit den erwarteten Klimadaten für 2050 durchgeführt, in der das Objekt sehr gut abschnitt. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist das Recycling der in der Immobilie gebundenen Materialien. Bei dem Wiener Objekt können 80 Prozent der Baustoffe wiederverwendet werden“, erläutert Andermann.

Bei sozialen Kriterien ist es einfach, den Impact-Status zu erhalten
Abschließend beantwortete Prof. Dr. Robert Göötz in seinem Vortrag die Frage, wie Impact-Investing mit Pflegeimmobilien funktioniert: „Bei Pflege- und Gesundheitsimmobilien ist es vergleichsweise einfacher, einen Impact-Status zu erreichen, da jedes ausgesuchte Objekt einen Beitrag zu mehr sozialer Nachhaltigkeit leistet. Ein Beispiel ist, wenn es in einem Landkreis eine Unterdeckung von Pflegeheimplätzen gibt, und Fondsobjekte helfen, die Unterdeckung abzubauen. Wir empfehlen bei Fonds die Fokussierung auf ein einzelnes Impact-Ziel – also im Fall von Pflegeimmobilien auf soziale Ziele – und keine parallele Verfolgung von mehreren Impact-Zielen, da sonst Zielkonflikte entstehen können.“
Das bedeute jedoch nicht, dass bei Pflegeimmobilien keine ökologischen Ziele verfolgt würden. „Es müssen ökologische Sekundärziele festgelegt werden, die allerdings nicht zwingend zu einem ökologischen Impact führen. Ein Beispiel für ein Sekundärziel ist, dass eine Immobilie zu keinem Zeitpunkt den Klimapfad des Weltklimarates (IPCC) verletzt“, erklärt Prof. Göötz. (kb)
 

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