Empira: Freie Auswahl für Transition-to-Green-Investoren

Eckpunkte:

• Besonders attraktiv sind Bestände im energetischen Mittelfeld
• Erreichen des energetischen Maximums lohnt sich meist nicht
• Zunehmende Preisdifferenz zwischen energetisch guten und schwachen Objekten
• Verkäufer und Käufer nähern sich an, Bestandshalter senken Preisvorstellungen

Der Markt für energetische Sanierungen im deutschen Wohnimmobiliensektor bleibt aus Sicht der Empira Group auf Jahre hinaus groß. Geeignete Objekte für Transition-to-Green-Strategien seien weiterhin in großer Zahl vorhanden, erklärte Prof. Steffen Metzner, Head of Research beim Investmentmanager Empira Group, im Gespräch mit Institutional Money. Grundlage ist die aktuelle Empira-Studie „The Green Value Gap“.

„Investoren haben heute eine riesige Auswahl an geeigneten Objekten. Unsanierte Immobilien, die für Transition-Strategien infrage kommen, sind nicht knapp“, sagt Metzner. Der deutsche Wohnungsbestand sei weiterhin stark sanierungsbedürftig: Lediglich rund 6,5 Prozent gelten laut Studie als vollsaniert, während etwa 30 Prozent weiterhin unsaniert seien.

Besonders interessant seien dabei nicht die energetisch schlechtesten Gebäude, sondern das „wirtschaftlich transformierbare Mittelfeld“. „Energetische Sanierung lohnt sich nicht immer. Oben nicht, unten nicht, sondern die mittleren Bestände kommen für Transition-to-Green-Strategien infrage“, so Metzner. Besonders attraktiv seien Bestände der Energieklassen D oder E und fallweise F, die sich auf ein "gutes B" oder ein "einfaches A" verbessern lassen.

Energieeffizienz wird zum Qualitätsmerkmal
Die größten wirtschaftlichen Hebel entstünden laut Empira typischerweise bei Maßnahmen wie Heizungstausch, Dämmung oder Fenstersanierungen. Das Erreichen maximaler energetischer Standards sei dagegen häufig nicht wirtschaftlich sinnvoll. „Das Ziel, das energetische Maximum zu erreichen, zahlt sich finanziell meistens nicht aus“, sagt Metzner.

Parallel dazu verschärft sich nach Beobachtung von Empira die Preisdifferenz zwischen energieeffizienten und energetisch schwachen Immobilien deutlich. „Die Preisschere zwischen energetisch guten und schlechten Objekten öffnet sich weiter. Wir sehen einen zunehmenden Brown Discount bei energetisch schwachen Objekten“, erklärt Metzner. Energieeffizienz werde damit zunehmend zu einem ökonomischen Qualitätsmerkmal von Wohnimmobilien.

Die empirischen Abschläge seien bereits erheblich: Bei Mehrfamilienhäusern liege der Preisabschlag für Energieklasse D laut Empira bei rund 20 Prozent gegenüber A+-Objekten. Für Klasse E seien es rund 23 Prozent, für Klasse F etwa 25 Prozent.

Bestandshalter unter Refinanzierungsdruck
Gleichzeitig sorgt die Zinswende nach Einschätzung von Empira dafür, dass wieder mehr Transaktionen zustande kommen. Vor allem fremdkapitalintensive Bestandshalter gerieten zunehmend unter Refinanzierungsdruck. „Viele brauchen Liquidität, denn die Refinanzierung kostet jetzt das Vierfache wie noch vor acht oder neun Jahren“, sagt Metzner. Dadurch kämen Käufer und Verkäufer inzwischen wieder häufiger zusammen.

Für spezialisierte Investoren eröffnen sich dadurch laut Empira selektiv attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Voraussetzung seien allerdings ausreichende operative Kapazitäten und Erfahrung bei der Umsetzung komplexer Sanierungsprojekte. „Transition-Fonds bieten höhere Renditechancen als Core-Fonds, aber auch mehr bauliche Herausforderungen“, so Metzner.

Besondere Chancen sieht Empira bei größeren Wohnungsbeständen mit ähnlicher baulicher Struktur. Skaleneffekte könnten entstehen, wenn typologisch ähnliche Bestände mit standardisierten Maßnahmenpaketen transformiert werden. Attraktive Märkte sieht das Unternehmen dabei insbesondere in Nordrhein-Westfalen. Dort gebe es große ehemalige Werkswohnungsbestände mit technisch ähnlichen Gebäuden, die sich vergleichsweise effizient modernisieren ließen. (dv)

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