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DVFA-Kommission Immobilien erwartet Peak am Immobilienmarkt für 2020

Immobilieninvestoren gehen im aktuellen Zyklus eher höhere Risiken ein, als auf Rendite zu verzichten. Die aktuelle Marktanalyse der DVFA zur Verhaltensökonomie steht im Widerspruch zu vielen Umfrageergebnissen.

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Studien-Co-Autor Dr. Thomas Beyerle von Catella Property Valuation
© Catella

Im Rahmen einer umfangreichen Markteinschätzung hat die DVFA Kommission Immobilien Fragen zum aktuellen Zyklusstand und der weiteren Entwicklung im Rückgriff auf die moderne Verhaltensökonomie analysiert. Die Autoren der Studie sind Dr. Thomas Beyerle von Catella Property Valuation, Timo Tschammler und Markus Fehrenbacher von Jones Lang LaSalle.

Schwierige Ausgangslage
Einmal gibt es steigende Immobilienpreise auf Rekordniveau auf der einen Seite, ambitionierte Renditeanforderungen und Anlagedruck der Eigenkapitalgeber auf der anderen Seite. Wie verhalten sich die Investoren in diesem Spannungsfeld?

Angepasste Investmentstrategien
Die geänderten Marktbedingungen zwingen die Investoren zu einer Anpassung ihrer Investitionsstrategien. So ist beispielsweise, unterstützt durch die positive Entwicklung der letzten Jahre, eine erhöhte Bereitschaft zur Spekulation auf weitere Mietsteigerungspotentiale zu beobachten. Andere Strategien zielen auf die Investition in sekundäre Lagen, teilweise zu Einstiegspreisen wie sie vor einigen Jahren noch für Toplagen üblich waren.

Behavioral Finance würde bei Immos abnehmende Risikosensitivität erwarten lassen 
Die klassische Wirtschaftswissenschaft beschreibt Marktteilnehmer als stets rational handelnden „homo oeconomicus", die genannten Entwicklungen ergeben sich demnach also rein aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Die DVFA-Analyse belegt jedoch, dass Entscheidungen nicht immer rein rational getroffen werden. Die moderne Verhaltensökonomie bietet Erklärungsmuster für dieses Verhalten – es werden unterschiedliche Ansätze in der Studie näher vorgestellt. Exemplarisch neigen Individuen bei länger anhaltenden positiven Trends zu einer abnehmenden Risikosensitivität, ergo: Sie werden unvorsichtiger, gewichten Chancen zu Unrecht höher als potentielle Gefahrenpotentiale.

Wunsch und Wirklichkeit driften auseinander
Die Autoren zeigen, dass Investoren im aktuellen Zyklus tatsächlich höhere Risiken eingehen, um bestehende Renditeziele auch bei verändertem Markumfeld zu halten zu können. Dieses vermehrte Eingehen von Risiken steht jedoch im klaren Gegensatz zu vielen Branchen-Befragungen: Die überwiegende Anzahl der Marktteilnehmer gibt hierbei stets an, risikoavers zu sein und lieber auf Rendite zu verzichten als größere Risiken einzugehen.

Zyklus-Höhepunkt für 2020 zu erwarten
Die Betrachtung einer langen Zeitreihe der Spitzenkapitalwerte in den Big Seven-Büromärkten belegt eindrucksvoll die zyklische Entwicklung auf den Immobilienmärkten. Das vorausgesetzte Szenario impliziert für das Jahr 2020 den Höhepunkt der derzeitigen Zyklusphase. Es bleibt abzuwarten, wie lange die Investoren ihre Strategien vor diesem Hintergrund noch beibehalten und welche weiteren Marktanpassungen einen Einfluss auf das Verhalten der Investoren in der späten Phase des Zyklus nehmen werden. (kb)

 

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