Disziplin ersetzt Dynamik: Deutscher Immobilienmarkt bleibt zäh
Das Immobilienklima in Deutschland hat sich im Mai 2026 weiter eingetrübt. Vor allem das Investmentklima sackte nach Angaben der Deutschen Hypo weiter ab. Marktteilnehmer agieren zunehmend selektiv, Transaktionen bleiben selten und aufwendig.
Kernpunkte:
- Rückgänge in allen Segmenten
- Keine Trendwende in Sicht
- Transaktionen dauern länger
Der deutsche Immobilienmarkt verharrt weiter in einer schwierigen Übergangsphase. Das Deutsche Hypo Immobilienklima sank im Mai 2026 gegenüber dem Vormonat um 4,7 Prozent auf 83,8 Punkte und erreichte damit den niedrigsten Stand seit zwei Jahren. Gegenüber dem Vorjahresmonat ergibt sich ein Minus von 13,6 Prozent. Das Ertragsklima gab um 4,9 Prozent auf 90,6 Punkte nach, das Investmentklima um 4,2 Prozent auf nur noch 77,2 Punkte.
„Investitionen sind grundsätzlich weiterhin möglich, kommen jedoch nur vereinzelt zustande“, sagt Peter Kleinhütten, Leiter Deutsche Hypo – NORD/LB Real Estate Finance Düsseldorf. Der Markt agiere „hoch selektiv und abwartend“. Kapital stehe derzeit nicht unter Anlagedruck, zugleich fehlten zwischen Käufern und Verkäufern häufig gemeinsame Preisvorstellungen.
Damit setzt sich ein Trend fort, der sich bereits seit Jahresbeginn durch die monatlichen Umfragen zieht. Während im Januar noch Hoffnungen auf eine Stabilisierung durch sinkende Unsicherheiten und eine verbesserte Preisfindung bestanden, verschlechterte sich die Stimmung seit Februar kontinuierlich. Nach Angaben der Deutsche Hypo belasten vor allem geopolitische Spannungen, regulatorische Anforderungen und die schwache Konjunktur das Marktumfeld.
Kleinhütten beschreibt den aktuellen Markt als funktionsfähig, aber ohne Dynamik. „Der Markt funktioniert, aber er skaliert nicht“, kommentiert er die Zahlen. Prozesse dauerten von der ersten Prüfung bis zum Abschluss einer Finanzierung oder Transaktion deutlich länger als früher. Abschlüsse kämen nur dort zustande, wo „Bewertung, Struktur und Risiko überzeugend zusammenpassen“.
Besonders schwach entwickelte sich im Mai das Logistiksegment. Das Logistikklima verlor 11,9 Prozent und fiel auf 91,3 Punkte. Auch das Hotelklima gab kräftig nach und sank um 8,7 Prozent auf 88,6 Punkte. Das Handelsklima verlor 4,2 Prozent und notiert bei 76,1 Punkten. Vergleichsweise stabil zeigte sich lediglich das Büroklima mit einem Minus von 0,7 Prozent, allerdings bei einem niedrigen Niveau von 68,8 Punkten. Das Wohnklima bleibt trotz eines Rückgangs um 4,7 Prozent mit 128,2 Punkten weiterhin das stärkste Segment.
Quelle: Deutsche Hypo, Bulwiengesa
Operative Themen stärker gewichtet
Im Jahresvergleich wird die Schwäche des Investmentmarktes besonders deutlich. Das Investmentklima liegt inzwischen 17,2 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Das Ertragsklima gab binnen Jahresfrist um 10,2 Prozent nach. Gleichzeitig zeigen die Daten, dass Marktteilnehmer operative Themen zunehmend stärker gewichten. Bereits in den vergangenen Monaten verwiesen die Marktberichte auf die steigende Bedeutung von ESG-konformen Immobilien, aktivem Asset-Management und nachhaltigen Cashflows.
Eine kurzfristige Trendwende erwartet Kleinhütten derzeit nicht. „Eine zyklische Erholung ist bislang nicht erkennbar; vielmehr befindet sich der Markt weiterhin in einer zähen Übergangsphase“, sagt er. Gleichwohl beobachte er eine qualitative Veränderung des Marktgeschehens: „Die wenigen Transaktionen, die realisiert werden, sind gut vorbereitet, intensiv geprüft und von hoher Substanz.“
Damit verschiebt sich der Fokus im Markt zunehmend von Geschwindigkeit auf Qualität. Managementqualität, Risikoprüfung und Strukturierung gewinnen spürbar an Bedeutung. Oder, wie Kleinhütten es formuliert: „Disziplin ersetzt Dynamik.“ (dv)
