Diese Wohnimmobilientypen sind bei institutionellen Investoren gefragt
Der Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital, Adalbert Pokorski, nennt einige attraktive Immobiliensegmente abseits des Mainstreams, die institutionellen Investoren satte Renditen bringen können.
Das Klima für Investments in Wohnimmobilien hat sich in den vergangenen Quartalen aufgehellt. Vermehrt kommen institutionelle Investoren zurück an den Markt. Allerdings ist die Risikoaversion weiterhin hoch. "Im Bereich Residential sind derzeit Nischensegmente bei Investoren besonders gefragt, von denen diese sich dennoch eine auskömmliche Rendite versprechen: Studentisches Wohnen und Serviced Apartments", beobachtet Adalbert Pokorski, Gründer und Geschäftsführer der Greenwater Capital, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.
Steigende Volumina
Laut Savills lag das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt 2024 bei rund 33 Milliarden Euro und fiel damit um elf Prozent höher aus als im Vorjahr. Den größten Anteil machten dabei mit 8,8 Milliarden Euro Wohnimmobilien (mit mind. 50 Wohneinheiten) aus, deren Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um rund 14 Prozent zunahm. "Dabei wird die Nachfrage auch zunehmend durch institutionelle Investoren getrieben", betont Pokorski.
Im Frühjahr 2025 haben sich die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen jedoch wieder grundlegend verändert. Durch die Verabschiedung des Sondervermögens in Höhe von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur-Projekte durch den Bundestag und Bundesrat im März 2025 infolge der geplanten Aufrüstung Europas sind die Zinsen angestiegen. Die Zinsen für zehnjährige Finanzierungen bewegten sich per Ende März 2025 bei rund 3,7 Prozent. Dies dürfte sich negativ auf den Neubau und Investitionen auswirken. Das zunehmend volatile Marktumfeld macht Wohnimmobilien wiederum zu einem wertvollen Stabilitätsanker in einem Multi-Asset-Portfolio, merkt Pokorski an.
Studentisches Wohnen: Hohe Nachfrage trifft auf knappes Angebot
Bei Immobilien stechen spezifische Nischenmärkte hervor, die bei institutionellen Investoren aufgrund ihres attraktiven Rendite-Risiko-Profils aktuell besonders gefragt sind. Zum einen sind dies Immobilien für Studentisches Wohnen. Diese Form des Micro Living vereint kleinteilige funktional und modern eingerichtete Wohneinheiten mit maximal zwei Zimmern mit gemeinschaftlich genutzten Räumen wie etwa der Küche.
Die Wohnanlagen für studentisches Wohnen befinden sich in zentralen Lagen von Städten mit Hochschuleinrichtungen. Neubauten und relativ neue Anlagen erfüllen hohe technische Standards und ESG-Auflagen. Die maximale Ausnutzung von geringen Wohnflächen führt zu niedrigeren Baukosten und resultiert in geringeren monatlichen Gesamtmieten.
Hohe Nachfrage, geringes Angebot spielt Investoren in die Hände
Der Markt für studentisches Wohnen ist laut Pokorski geprägt von einer Angebotsknappheit und einer hohen Nachfrage. Neben dem Defizit an bezahlbaren Wohnungen in innerstädtischen Lagen trägt auch der Mangel an öffentlich geförderten Wohnheimplätzen zur Angebotsknappheit bei.
Dem gegenüber steht eine hohe Anzahl an Studenten, die sich im Wintersemester 2024/25 in Deutschland nach vorläufigen Zahlen auf rd. 2,9 Millionen belief. Dies entspricht einem Zuwachs um 45 Prozent im Vergleich zum Wintersemester vor zwanzig Jahren (2004/05), als die Studentenanzahl noch fund zwei Millionen betrug, merkt Pokorski an.
Während sich die Anzahl der deutschen Studienanfänger in den vergangenen Jahren aufgrund des demographischen Wandels leicht rückläufig entwickelt hat, ist die Anzahl ausländischer Erstimmatrikulierter beispielsweise im Studienjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr mit einem Zuwachs um zehn Prozent signifikant gestiegen. Laut CBRE sind im Jahr 2024 die Mieten bei privaten Betreibern von studentischem Wohnen durchschnittlich um 8,4 Prozent auf 40 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Auch in Zukunft dürften sich die Mieten weiter dynamisch entwickeln.
"Institutionelle Investoren sollten beim Investieren in diesen Nischenmarkt auf eine sorgfältige Auswahl der Betreiber achten, die einen erfolgreichen Track Record aufweisen sollten. Im Großen und Ganzen können institutionelle Investoren bei studentischen Wohnobjekten, sofern sie relativ neu sind, eine attraktive Rendite im Vergleich zu normalen Wohnobjekten erwarten", empfiehlt Pokorski.
Serviced Apartments tragen den gestiegenen Anforderungen an Flexibilität Rechnung
Ein weiterer Nischenmarkt mit attraktivem Risiko-Rendite-Profil für institutionelle Investoren ist Pokorski zufolge das gewerbliche Wohnen. Bei Serviced Apartments handelt es sich um vollmöblierte Wohnungen mit zusätzlichen Dienstleistungen wie Reinigungsservice in gewerblich genutzten Immobilien.
Vor allem Unternehmensmitarbeiter mit temporärem Wohnbedarf wie Projektmitarbeiter oder Praktikanten eignen sich als Mieter für diese besondere Wohnform. Auch innovative Arbeitsformen wie Workation, die Arbeitsaufenthalte an anderen, meist ausländischen Standorten, in Verbindung mit Urlaub ermöglichen, tragen zum Aufschwung des gewerblichen Wohnens bei.
Laut dem Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen beläuft sich die Anzahl der Serviced Apartments in Deutschland auf 51.000 Einheiten. Die Umwidmung von leerstehenden Laden- und Büroflächen in Serviced Apartments kann die Pipeline an verfügbaren Wohnungen weiter auffüllen. Die Nische hat sich als krisenfestes Segment etabliert.
Preislich konkurrieren diese Wohnungen mit Hotels, jedoch ist oft die Qualität der angebotenen Wohnungen deutlich besser bei gleichem Preis. Laut CBRE haben sich die Mieten von Serviced Apartments im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr nur leicht, um 1,2 Prozent, erhöht, aber befinden sich mit mehr als 70 Euro pro Quadratmeter bereits auf einem hohen Niveau.
"Mit Studentenwohnungen und Serviced Apartments können institutionelle Investoren ihren Bedürfnissen nach einer Investmentstrategie mit relativ geringem Risiko und einer vernünftigen Rendite Rechnung tragen. Natürlich bedarf es hier auch einer individuellen Prüfung der Objekte und Betreiber, um hier ein gutes Ergebnis zu erzielen", betont Pokorski abschließend. (aa)
