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Der Charme der zweiten Reihe am deutschen Büroimmobilienmarkt

Eine Studie von Demire & bulwiengesa zum deutschen Büroimmobilienmarkt zeigt, dass Sekundärstandorte robuster als die berühmten Top-7-Städte sind. Dortmund, Koblenz und Reutlingen warten mit den günstigsten Rendite-Risiko-Verhältnissen auf.

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Demire-Vorstandsvorsitzender Ingo Hartlief 
© Demire AG

Demire Deutsche Mittelstand Real Estate und bulwiengesa veröffentlichen zum dritten Mal die Studie „Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten“. Die Studie vergleicht 31 ausgewählte Sekundärstandorte in Deutschland mit den Top-7-Städten und führt erstmalig den Secondary-Office-Index (SOX) ein.

Um die Renditepotenziale und das Ertragsrisiko der Städte in Relation zu setzen, wurde ein Quotient aus Rendite und Volatilität gebildet. Hierbei zeigt sich, dass die Städte Bonn, Koblenz und Reutlingen das beste Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen. Danach folgt Düsseldorf als einzige A-Stadt unter den ersten zwanzig Standorten. Dagegen finden sich die A-Städte Berlin, München und Hamburg, aber auch die Sekundärstandorte Leipzig sowie Potsdam und Regensburg aufgrund ihrer hohen Mietschwankungen am Ende der Skala wieder.

Chemnitz, Stralsund und Schwerin mit den höchsten Nettoanfangsrenditen
Die untersuchten Sekundärstandorte bieten alle höhere Renditepotenziale als die deutschen Top-7-Städte. Das größere Renditepotenzial zeigt sich vor allem in den höheren Nettoanfangsrenditen. Die  höchste Spanne an den Sekundärstandorten reicht dabei von 6,1 Prozent in Schwerin bis zu 6,6 Prozent in Chemnitz sowie 6,7 Prozent in Stralsund. In den A-Städten liegen dagegen die Nettoanfangsrenditen im Durchschnitt bei 3,0 Prozent. Die geringsten Anfangsrenditen an Sekundärstandorten werden in Freiburg und Bonn mit 4,0 Prozent sowie in Karlsruhe mit 4,2 Prozent erzielt. Damit beträgt der Renditespread zwischen den A-Städten und den untersuchten Sekundärstandorten mindestens einen Prozentpunkt.

Nettoanfangsrenditen auf neuen Tiefständen mangels ausreichendem Angebot
„Die unverändert hohe Nachfrage nach Büroobjekten bei einem weiterhin begrenzten Angebot lässt die Nettoanfangsrenditen auf neue Tiefstände fallen. Das ist sowohl an den Sekundärstandorten als auch an den A-Städten zu sehen. Da Investoren zunehmend die Städte abseits der Metropolen in den Fokus nehmen, sinken hier die Nettoanfangsrenditen im Vergleich zum Vorjahr stärker, sind aber immer noch in der Regel deutlich höher und damit für inländische und ausländische Investoren attraktiv“, kommentiert Ingo Hartlief, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE AG. Sven Carstensen, Bereichsleiter Büro- und Investment bei bulwiengesa und Autor der Studie ergänzt: „Für Investoren, die sich gut im Markt auskennen und die Möglichkeit haben, auch ein breit gestreutes Immobilienportfolio gut zu managen, können Sekundärstandorte selbst in der derzeitigen Marktphase noch erkleckliche Anlagealternativen bieten.“ 

SOX-Index: Sekundärstandorte verkraften konjunkturelle Delle besser als Metropolen 
Der neu entwickelte SOX (Secondary-Office-Index) spiegelt den konjunkturellen Rahmen und die Marktentwicklungen von Städteclustern (Sekundärstandorte und A-Märkte) wider. Für die Berechnung des Index werden die gewichteten Indikatoren Konjunktur, öffentliche Finanzen, Arbeits-, Büro- und Investmentmarkt herangezogen. Der Index verdeutlicht, dass die Büromärkte grundsätzlich konjunkturellen Schwankungen unterliegen, die größeren Märkte reagieren aber anfälliger auf konjunkturelle Abwärtsbewegungen als die kleineren Standorte.

Geringere spekulative Bautätigkeit an Sekundärstandorten
Das zeigt sich im ersten Abschwung vom Jahr 2000 an mit dem Platzen der New Economy. In dieser Phase (2000 bis 2005) verzeichnen die A-Märkte innerhalb des SOX einen deutlicheren Rückgang (-27 Prozent) als die Sekundärstandorte (-19 Prozent). Beim zweiten Abschwung mit dem Beginn Finanz- und Wirtschaftskrise (2007/2008) kam es innerhalb des SOX sowohl in den A- als auch in den Sekundärmärkten zu Rückgängen. Allerdings waren in diesem Zeitraum die Sekundärstandorte weniger volatil und damit stabiler als die A-Städte. Die höhere Stabilität und Krisenresilienz der Sekundärstandorte beruht auf einer geringeren spekulativen Bautätigkeit und einem Umfeld, das sich primär durch lokale Marktakteure mit hoher Standorttreue auszeichnet. Eine Vielzahl der sogenannten Hidden Champions und ein starker Mittelstand prägen die Immobilienmärkte der Sekundärstandorte.

Höhere Marktstabilität
Spekulative Bautätigkeit kann in Zeiten nachlassender Nachfrage zu höheren Leerständen führen. Im Gegensatz zu den A-Märkten werden Neubaumaßnahmen an Sekundärstandorten in der Regel bedarfsorientiert ausgerichtet, d. h. mit einer hohen Vorvermietungsquote realisiert. Hierdurch wird das Risiko von Marktverwerfungen durch Angebotsüberhänge verringert. Unterm Strich ist die Neubautätigkeit im Verhältnis zum Flächenbestand an vielen Sekundärstandorten dennoch höher als in den Metropolen. Da es sich an den Sekundärstandorten kaum um spekulativen Neubau handelt, resultiert der Neubau aus der steigenden Nachfrage der Unternehmen vor Ort. Hier sticht insbesondere Ingolstadt hervor. In der Stadt wurden in den vergangen zehn Jahren 22 Prozent der jetzigen Bestandsfläche neu errichtet. Weitere Sekundärstandorte mit hohem Neubauanteil sind Ulm (14 Prozent), Freiburg (12 Prozent) und Kempten (12 Prozent). In den A-Städten beträgt der Neubauanteil im Durchschnitt nur zehn Prozent. Blickt man auf die absoluten Neubauzahlen im Jahr 2018, weisen unter den Sekundärstandorten Karlsruhe, Leipzig, Dortmund, Essen und Mannheim die höchsten Fertigstellungszahlen auf. (kb)
 

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