Debt-Fonds: Wer die großen Tickets gewinnt
Spannende Einblicke in die Welt der Immobilien- und Infrastrukturfinanzierung gab vor kurzem der „Real Asset Finance & Debt Summit“ im Axica Kongress- und Tagungszentrum in Berlin. "Institutional Money" war bei der Konferenz dabei.
Eckpunkte:
- Angloamerikanische Debt-Fonds dominieren mit großen Tickets den paneuropäischen Markt
- Höhe des LVT entscheidet, ob Debt-Fonds mit Banken in Konkurrenz treten
- Europäische institutionelle Investoren skeptisch bei Leverage
Am Markt für Immobilien- und Infrastrukturfinanzierungen weht je nach Segment ein zunehmend internationaler Wind. Während es im mittleren Marktsegment durchaus Konkurrenz zwischen Banken und Debt-Fonds gibt, bedienen die großen Tickets und die paneuropäischen Portfolios zunehmend große internationale Debt Fund Manager, die sich diesen Markt zunehmend untereinander aufteilten, manchmal auch ohne Beteiligung von Banken. Diese Bestandsaufnahme und andere spannende Fragen rund um die Rollenverteilung und dem Zusammenspiel von Banken und Debt-Fonds diskutierte das Panel „Debt Funds und Banken – Antagonisten oder Kooperationspartner?“ auf dem Real Asset Finance & Debt Summit in der vergangenen Woche in Berlin.
40 Milliarden Euro für 2026
Die von Professor Dr. Steffen Sebastian vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance) IREBS, Institut für Immobilienwirtschaft Universität Regensburg, gekonnt moderierte Diskussion stellte die Frage, wann Debt-Fonds für Banken zu Konkurrenten werden und wie sich beide als Partner in der Finanzierungswelt ergänzen können. Insbesondere vor dem Hintergrund eines Refinanzierungsvolumens am Immobilienmarkt von rund 40 Milliarden Euro in 2026 könnten Debt-Fonds hier als Partner der Banken eine sinnvolle Ergänzung bieten. #
Mit Professor Sebastian diskutierten Eugenio Sangermano, CEO BF Capital und CIO von BF.direkt, Claudia Hard, Global Co-Chair Finance Group, bei Greenberg Traurig Germany, und Heiko Maaß, Bereichsleiter Finanzierung Inland, Commercial Real Estate, Berlin Hyp.
Gerangel um sichere Darlehen
Insbesondere aus Fragen der unterschiedlichen Regulierung von Banken und Debt-Fonds ergeben sich bestimmte Unterschiede in der Herangehensweise am Markt für Immobilien- und Infrastrukturfinanzierung. Banken sind stärker reguliert und agierten daher konservativer, könnten aber im mittleren Marktsegment oft günstige Konditionen bieten. Als Konkurrenten sehe man Debt-Fonds erst da, wo diese „einen Loan-to-Value von 50 anbieten“ könnten, ansonsten sehe man Debt-Fonds eher als Partner, so Maaß.
Wettbewerb entstehe zudem insbesondere bei hochwertigen („Trophy“) Assets sowie bei großvolumigen Finanzierungen um die 400 oder 500 Millionen Euro, wo zunehmend internationale Investoren – vor allem aus London – dominierten.
Während Banken bei Finanzierungen bis etwa 250 Millionen Euro noch gut mithalten könnten, stießen sie bei sehr großen Tickets an Grenzen. Zunehmend werde beobachtet, dass große angloamerikanische Debt-Fonds sich große paneuropäische Portfolios untereinander aufteilten, teilweise auch ohne Beteiligung von Banken.
Lange Dauer bis zum Abschluss
Außerdem stellte sich das Panel der Frage nach der mangelnden Geschwindigkeit von Finanzierungen, die seitens der Banken zum Teil auch in der Regulierung begründet sei, da Fälligkeiten, Risiken und Veränderungen im Marktwert und im Cashflow bereits viele Monate im Voraus an die Bankenaufsicht zu berichten seien. Auch die fehlenden Fälligkeiten an einem von wenigen Verkäufen charakterisierten Transaktionsmarkt wirkten verzögernd auf die Abschlüsse von Finanzierungen. Im Augenblick dominierten dagegen Ablösungsthemen und Prolongationen den Markt. Dies sei mit ein Grund, warum die Transaktionsgeschwindigkeit komplett aus dem Markt verschwunden sei.
Diskussion um Back Leverage
Bei der Panel-Diskussion ging es zudem auch um Back Leverage und um die Frage, warum Leverage bei europäischen und insbesondere deutschen institutionellen Investoren so unbeliebt ist.
Eugenio Sangermano merkte hier an, dass die Gründe oft in der Regulatorik und in deren Historie zu suchen seien, die dann regionale Besonderheiten hervorbrächten. Insbesondere die deutsche Anlageverordnung, verpflichtend für Pensionskassen und kleine Versicherungsunternehmen, sei für diese anhaltende Skepsis institutioneller Investoren hierzulande maßgeblich. Daher sei man auch als Finanzierer in europäischen Debt-Fonds zurückhaltend mit Hebelung. Während internationale Fonds dieses Instrument ausgiebig nutzten, bestehe bei europäischen Fonds in der Regel ein Leverage von zehn Prozent. (de)