Das sind die Voraussetzungen für erfolgreiche Büroentwicklungen
Trotz Homeoffice gibt es begehrte Büroimmobilien, und auch Neubauprojekte können sich lohnen. Maja Procz von Commerz Real spricht im Interview mit "Institutional Money" über Dos und Don'ts und erklärt, wie Office-Entwicklungen gelingen.
Der Trend zum Homeoffice setzt dem Markt für Büroimmobilien weiterhin zu. Allerdings hat sich eine Fragmentierung herausgebildet, mit Segmenten mit steigenden Leerstandsraten und sinkenden Mieten einerseits, und solchen mit hohen Mietsteigerungen und kaum freien Flächen für die Befriedigung der wachsenden Nachfrage.
"Wir beobachten, dass Mitarbeiter gern ins Büro kommen, wenn es attraktiv ist", sagt Maja Procz, Global Head of Transactions bei Commmerz Real, im Interview. Ein Hauptkriterium dafür ist eine zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung. "Es gibt Studien, die belegen, ab welcher Distanz die Motivation, ins Büro zu fahren, deutlich sinkt", erklärt Procz. "Gut ist eine Pendelzeit unter 30 Minuten, ab 60 Minuten wird es sehr kritisch." Daneben komme es auf zeitgemäße Ausstattung und Grundrisse an, sowie auf ein Umfeld, das lebendig und nicht steril ist. "Darum geht der Trend weg von reinen Bürogebäuden hin zu einer Mischnutzung, die auch Einzelhandel und Freizeitangebote und sogar Wohnen umfasst."
Viele große Firmen denken um
Laut Procz denken viele große Unternehmen derzeit um und konsolidieren ihre Flächen in die zentralen Lagen. Als prominentes Beispiel nennt sie die Prüfungs- und Beratungsgesellschaft KPMG, die vom „Squaire“ am Frankfurter Flughafen in den Parktower und den Sockelbereich des Opernturms umzieht, um wieder alle Frankfurter Mitarbeiter in die Innenstadt zu holen.
Mit Mietsteigerungen von über zehn Prozent lohnen sich auch Neubauprojekte in Innenstadtlagen. Als Beispiele aus dem eigenen Haus nennt Procz die Projekte "The Berlinian" am Alexanderplatz, den "Gloria-Tower" im Frankfurter Bankenviertel und das "Donau City 2" in Wien.
Kaum freie Flächen in den Innenstädten
In den deutschen Top-Sieben-Städten seien nahezu alle Spitzenobjekte in Toplagen vollvermietet, so Procz. Dennoch sei die Entwicklungspipeline gering. Das gelte auch anderswo in Europa, aber vor allem in Deutschland, wo während der Pandemie und insbesondere infolge der Zinswende nicht wenige Entwickler insolvent gegangen seien, weil sie zum Beispiel stark fremdfinanziert waren.
Unter Nachhaltigkeits-Gesichtspunkten sei es wichtig, auch den Bestand effizient zu nutzen. Aber dafür müsse neben der Lage auch die Struktur des Gebäudes stimmen und ein komplettes Refurbishment zulassen. "Wenn zum Beispiel die Deckenhöhen nicht modernen Standards entsprechen, können Sie viel Geld in den Umbau stecken und trotzdem keine A-Mieten erzielen. Solche Projekte sind nicht profitabel", sagt Maja Procz.
Für Objekte, die keine Top-Standards erfüllen und nicht in Top-Lagen liegen, gebe es trotzdem einen Markt, weil sich nicht alle Mieter Spitzenmieten leisten können. Schwierig werde es aber für Projekte, die am Ende der letzten Markthochphase zu teuer eingekauft wurden. Procz: "Irgendwann werden Entwickler, Investoren oder Finanzierer dafür Abschreibungen vornehmen müssen." (dv)
