CBRE: Was Großanleger von Büroinvestments erwarten können
Das Segment Büro ist dieses Jahr ein Markt zwischen Strukturwandel und Stabilität, der institutionellen Investoren attraktive Chancen bietet, wenn sie die "richtige" Immobilie für ihr Portfolio finden.
Der Markt für Büroimmobilien steht im Jahr 2025 vor einer entscheidenden Phase. Nach Jahren der Unsicherheit und Wertkorrekturen, die ab 2022 einsetzten und viele Marktteilnehmer in den „Survival Mode“ zwangen, kehrt nun eine moderate Stabilität zurück. Diese neue Normalität wird weniger von extremen Schwankungen geprägt und erinnert an die marktüblichen Bedingungen Anfang der 2010er-Jahre. Diese Einschätzung äußert Kai Mende, CEO bei CBRE Germany in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.
Mutige Investoren greifen bereits zu
Erste Investitionsbewegungen kommen bereits von den „üblichen First Movern“, die auch nach Ende der Weltfinanzkrise wieder auf den Plan traten: vor allem angelsächsische Investoren und kapitalstarke Family Offices, die wenig reguliert sind und daher schneller reagieren können. Diese Akteure haben sich laut Mende die anfängliche Erholung zunutze gemacht und führen erste selektive Transaktionen durch. "Doch der Markt setzt große Hoffnungen in die klassischen institutionellen Investoren, die als „Second Mover“ einen substanziellen Schub geben könnten, sobald die Planbarkeit und die verlässlichen Fundamentaldaten weiter zunehmen", hält Mende fest.
Mehr Planbarkeit – die Basis für die Rückkehr institutioneller Investoren
Ein entscheidender Faktor für die Wiederbelebung des Marktes ist die Stabilisierung der Zinsen – wobei diese abnehmende Dynamik deutlich wichtiger ist als die eigentlichen Zinsniveaus, merkt Mende an.
Während 2023 noch extreme Zinsbewegungen und unsichere Finanzierungsbedingungen herrschten, die teils über Wochen schwankten, hat sich die Situation im Jahr 2024 inzwischen beruhigt und bietet wieder mehr Planbarkeit. "Diese verlässlichere Grundlage schafft eine Basis für internationale institutionelle Investoren, die traditionell stärker auf Revisionssicherheit und klare Comparables setzen. Eine Rückkehr dieser Investorengruppe würde nicht nur für frisches Kapital sorgen, sondern auch die Liquidität und Transaktionsaktivität am Markt erhöhen", prognostiziert Mende.
Immobilien und Anleihen – ein ausgewogenes Kapitalumfeld
Auch wenn Immobilien wieder einen stärkeren Platz in den Portfolios institutioneller Anleger finden, ist die Situation nicht mit den Boomjahren vergleichbar, in denen Immobilien als nahezu alternativlose Anlageform galten. Der Rendite-Spread zwischen Immobilien und Anleihen ist im aktuellen Marktumfeld erneut ausgeglichen, sodass Kapital breit gestreut wird.
Defensive Immobilienprodukte wie Wohnimmobilien oder Core-Retail-Immobilien bieten Stabilität, während Büroimmobilien ebenfalls im Wettbewerb um Kapital stehen und sich durch Qualität und Standortvorteile behaupten müssen.
Flight to Quality: neue Anforderungen an Büroimmobilien
Entscheidend für die Zukunft der Büroinvestments ist die Frage nach der zukünftigen Nutzung von Büroflächen, die in vielen Gesprächen auf der EXPO REAL und darüber hinaus thematisiert wurde, betont Mende.
Der Trend zum „Flight to Quality“ ist inzwischen nicht nur bei Mietern, sondern auch bei Investoren zu spüren: Hochwertige Büroimmobilien in erstklassiger Lage sind stark nachgefragt, während ältere, weniger flexible Gebäude zunehmend unter Druck geraten.
Die große Unbekannte im Markt bleibt, wie genau die zukünftige Nutzung von Büroflächen aussehen wird. Während große Unternehmen umfassende Programme zur Rückkehr ins Büro anregen, zeigt sich in der Praxis, dass viele Mieter weiterhin mit der Nutzung von Büroflächen experimentieren – ob mit neuen Layouts, flexiblen Arbeitszeitmodellen oder attraktiven Anreizen für die Mitarbeiterbindung im Büro.
Insbesondere ESG-Kriterien und Anpassungen an die Anforderungen der Nutzer spielen eine wichtige Rolle für die Investitionsentscheidungen. Bürogebäude, die diesen Anforderungen nicht gerecht werden, könnten langfristig von der Nutzung ausgeschlossen sein. Ähnlich wie der Einzelhandelsmarkt bereits eine strukturelle Bereinigung durchlaufen hat, dürfte auch der Büromarkt eine selektive Anpassung erleben, bei der schlecht platzierte oder technisch überholte Objekte möglicherweise neu positioniert oder für andere Nutzungen umgestaltet werden müssen.
Angebot und Nachfrage pendeln sich ein
Eine der ältesten wirtschaftlichen Grundregeln dürfte laut Mende die Investmentmärkte im Jahr 2025 zentral beeinflussen: die Tatsache, dass sich der Preis aus Angebot und Nachfrage regelt.
Besonders deutlich wird das bei Büros: Zertifiziert nachhaltige Flächen werden aufgrund der steigenden selbst- und fremdauferlegten Nachhaltigkeitskriterien immer gefragter, während gleichzeitig kaum noch neue Flächen geplant und entwickelt werden.
In einem Szenario einer stabilen bis leicht wachsenden Volkswirtschaft dürfte das Pendel mittelfristig wieder in Richtung Nachfrageüberhang ausschlagen.
Wenn wir jedoch eine deutliche Rezession erleben, steigen die Leerstände noch weiter.
Ähnliche Entwicklungen dürften sich Mende zufolge in den Segmenten Retail, Hotel und Logistik einstellen – während die weniger konjunktursensitiven Nutzungsarten wie Wohnen (wie auch betreutes Wohnen) oder der lebensmittelgeankerte Einzelhandel sich wahrscheinlich moderat positiv entwickeln werden. (aa)
