CBRE: Good News für den deutschen Immobilienmarkt
Der Immobilieninvestmentmarkt Deutschland funktioniert wieder und setzt seine graduelle Erholung fort. Dafür verantwortlich ist eine entscheidende Stellschraube.
Mit 22,2 Milliarden Euro fiel das Transaktionsvolumen* am deutschen Investmentmarkt in den ersten neun Monaten dieses Jahres leicht höher aus als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (plus neun Prozent). Das dritte Quartal 2024 lag gegenüber dem starken zweiten Quartal jedoch marginal um sechs Prozent zurück. Auf die sieben Top-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart entfiel mit knapp elf Milliarden Euro fast die Hälfte des Gesamtvolumens – im Vorjahreszeitraum waren es lediglich 39 Prozent. Das sind die wichtigsten Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Markt funktioniert wieder
„Die ersten Zinssenkungen haben zur weiteren Stabilisierung des Immobilieninvestmentmarktes beigetragen. Mittlerweile können wir auch zunehmend wieder von einem funktionierenden Markt sprechen, da sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angeglichen haben“, sagt Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland. Eine höhere Marktdynamik ergab sich zudem durch Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung beziehungsweise aus Verkäufen aus Insolvenzen. Innerhalb der vergangenen neun Monate entfielen allein 2,6 Milliarden aus Insolvenzverkäufen.
Drittes Quartal etwas schwächer als das Vorquartal
„Dennoch steht der Immobilieninvestmentmarkt weiterhin vor vielen Herausforderungen. So zeigte sich im dritten Quartal im Vergleich zum zweiten Quartal eine leicht rückläufige Transaktionsdynamik. Die erhöhte wirtschaftspolitische Unsicherheit belastet die Investitionstätigkeit der Unternehmen und Immobilieninvestoren und sorgt für verlängerte Prüf- und Entscheidungsprozesse bei der Immobilienallokation“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Der Arbeitsmarkt zeigt sich jedoch weiterhin relativ robust, und die steigenden Löhne in Kombination mit der rückläufigen Inflation führen dazu, dass die privaten Haushalte wieder mehr konsumieren könnten, wenngleich der private Konsum zuletzt trotz günstiger Voraussetzungen ohne Schwung blieb. Hier sorgten die eingetrübten Konjunkturaussichten für eine gewisse Zurückhaltung und rückläufiger Anschaffungsneigung sowie einer höheren Sparquote.
Fallende Leitzinsen lassen Immobilien attraktiver werden
Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni 2024 die Zinsen zum ersten Mal seit fünf Jahren gesenkt hat, ist nun vor kurzem der zweite Schritt beim Hauptrefinanzierungszins auf 3,65 Prozent erfolgt – weitere Schritte zur Senkung sind in diesem Jahr noch denkbar.
Finanzierungszinsen (Euro-Swap-Mitte) lagen zum Ende des dritten Quartals bei rund 2,3 Prozent; und damit knapp einen Prozentpunkt unter dem Wert vor einem Jahr. Die langfristigen Zinsen, wie etwa die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen, haben hingegen ihren Höchststand überschritten und sollten in den kommenden Quartalen allmählich weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke sinken. „Damit lassen sich mit Immobilieninvestitionen wieder attraktive, risikoadjustierte Renditen erzielen. Immobilieninvestments werden zunehmend attraktiver und bieten eine echte Alternative zu Staatsanleihen“, sagt Linsin.
Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende September knapp über der Zwei-Prozent-Marke und damit rund 0,9 Prozentpunkte über dem Wert zum Vorjahreswert. Daraus ergibt sich ein Spread von rund drei Prozentpunkten gegenüber einer erstklassigen Büroimmobilie und von fast vier Prozentpunkten gegenüber modernen Shopping-Centern. Bei Logistikimmobilien sind es 2,5 Prozentpunkte und bei Neubauwohnen 1,4 Prozent.
Die Spitzenrenditen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt blieben gegenüber der Jahresmitte überwiegend stabil – lediglich im Lager- und Logistiksegment erhöhte sich der Wert leicht um 0,1 Prozentpunkte auf nunmehr 4,50 Prozent.
Fast ein Viertel des Investitionsvolumens floss in Wohnen
Wohnimmobilien standen an erster Stelle: mit 5,3 Milliarden Euro entfielen rund 24 Prozent auf diese Assetklasse, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 4,75 Milliarden Euro oder 21 Prozent und Logistikobjekte und Produktionsimmobilien mit 4,4 Milliarden Euro oder 20 Prozent. Die weiterhin als schwierig betrachteten Büroimmobilien standen mit beachtlichen 4,2 Milliarden oder 19 Prozent an vierter Stelle.
Weniger Fokus auf Core
Anleger investierten weniger als im Vorjahreszeitraum in Core-Produkt (minus 31 Prozent), nehmen dagegen aber zunehmend value-add (plus 72 Prozent) und opportunistische (plus 17 Prozent) Investitionschancen am deutschen Immobilienmarkt wahr. Auch in Core-Plus-Produkt wurde ein Drittel mehr investiert als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. „Durch die Mietpreisanstiege insbesondere im Büro- und Wohnsegment können über Bestandsmanagement Werte gehoben werden, sodass Value-add-Produkte wieder attraktiver sind“, erklärt Mende.
Staat und Private kaufen, offene Immobilienfonds verkaufen
Stärkste Nettokäufer war die öffentliche Verwaltung, die gut 2,6 Milliarden Euro mehr investierte als sie verkaufte. Auch Asset- und Fondsmanager stockten ihr deutsches Immobilienportfolio weiter auf und kauften für knapp 2,4 Milliarden Euro mehr ein als sie verkauften. Stärkste Nettoverkäufer waren dagegen börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs, mit einem negativen Saldo von Käufen zu Verkäufen von 2,8 Milliarden Euro.
Absolut stellten Asset- und Fondsmanager mit einem Anteil von 18 Prozent die stärkste Käufergruppe, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices. Sie investierten mit 3,4 Milliarden Euro 15 Prozent des Gesamtvolumens, deutlich mehr als im Vorjahreszeitraum. Jeweils 13 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Öffentliche Verwaltung, die vor allem in den Top-Standorten aktiv war, und Corporates.
Die im Vorjahr noch stärkste Käufergruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds agierte dagegen deutlich zurückhaltender beim Erwerb von Immobilien – ihr Fokus lag eher auf dem Verkauf, wobei insbesondere offene Fonds großvolumige Pakete und Single Assets aus ihrem Portfolio veräußerten. Internationale Investoren zeichneten analog zum Vorjahreszeitraum für 37 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich (8,2 Milliarden Euro).
Weiterhin dominieren Akteure aus dem europäischen Ausland den deutschen Investmentmarkt; auf Kapital aus Übersee entfiel deutlich weniger als zuvor (USA: zehn Prozent; Asien: sechs Prozent).
Prognose für das Gesamtjahr
„Insgesamt erwarten wir für das Schlussquartal eine positive Entwicklung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt – auch weil sich entsprechende Produkte, auch aus Notverkäufen, in der Vermarktung befinden. Eine klassische ‚Jahresendrallye‘ zeichnet sich jedoch ebenso wie 2023 nicht ab. Für das Gesamtjahr rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien von mindestens 33 Milliarden Euro“, sagt Mende. (aa)
*Zusätzlich zum Transaktionsvolumen wurden Minderheitsbeteiligungen von 266 Millionen Euro registriert. Nicht enthalten sind Finanzierungsgeschäfte.
Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbe- und Wohnimmobilien insgesamt, ohne anteilige Übernahmen von Unternehmensanteilen)
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