BVK: Immobilieninvestments weiterhin in der Kritik

Eckpunkte:

• Die BVK muss auf ein paar US-Immobilienprojekte Gelder abschreiben
• Die BVK betont, dass diese Beimischung die Jahresperformance nicht wesentlich beeinträchtigt
• Andere Institutionelle haben ebenfalls Geld verloren

Der US-Immobilienentwickler Michael Shvo und die Bayerische Versorgungskammer (BVK) waren von jeher ein ungewöhnliches Gespann: Hier der schillernde Projektentwickler aus Manhattan, dort der vergleichsweise sparsame öffentlich-rechtliche Pensionsfonds, der die Altersvorsorge von 2,8 Millionen Menschen verwaltet – von Ärzten und Anwälten bis zu Bühnenarbeitern und Schornsteinfegern. Dieses Bild zeichnet „Bloomberg News“ in einem umfangreichen Bericht, den „Institutional Money“ in gestraffter Version und redigierter Form bringt.

Bloomberg merkt anfangs in eigener Sache an, dass der Bericht auf Gesprächen mit mehr als einem Dutzend mit dem Fall vertrauter Personen beruht. Sie schildern die Geschichte einer Versorgungseinrichtung auf der Suche nach Rendite und eines Kulturkonflikts mit der Welt des großen Geldes und des Luxus, auf die sich Deutsche Finance und Shvo spezialisiert haben. Dabei berichtet Bloomberg auch bislang unbekannte Details.

BVK besorgte sich Kontakte und Markt-Expertise vor Ort
Der Kontakt entstand 2018 laut dem Bloomberg-Bericht durch einen früheren Geschäftspartner Shvos. Die BVK wollte ihr Engagement im US-Gewerbeimmobilienmarkt ausbauen und hatte tiefe Taschen. Shvo verfügte über den Zugang. Innerhalb von etwas mehr als zwei Jahren bauten sie gemeinsam mit Partnern ein milliardenschweres Portfolio von Prestigeobjekten auf, darunter das Coca-Cola-Gebäude in New York und die ikonische Transamerica Pyramid in San Francisco.

Michael Shvo ist eine feste Größe in der New Yorker Immobilienwelt. Er zog in seinen Zwanzigern aus Israel nach New York und managte zunächst eine Taxiflotte. Seinen Einstieg in die Branche fand er als Wohnimmobilienmakler. Nachdem er Ende der 1990er-Jahre bei Douglas Elliman anfing, stieg er bereits 2003 zum umsatzstärksten Makler des Unternehmens auf, hieß es in einem Porträt im New York Magazine aus dem Jahr 2005.

Bei der Steuer betrogen
Shvo verließ Elliman 2004 und gründete seine eigene Firma. Nach einer kurzen Phase, in der er sich auf das Sammeln von Kunst konzentrierte, kehrte er in die New Yorker Immobilienwelt zurück, positionierte sich als Projektentwickler und sicherte sich mehrere hochpreisige Wohnprojekte. Einen Rückschlag erlitt Shvo 2016, als der Bezirksstaatsanwalt von Manhattan ihn anklagte, Aufzeichnungen gefälscht zu haben, um Steuern auf persönliche Luxusgüter wie Kunstwerke, Schmuck, Möbel und einen Ferrari 458 Spider zu vermeiden. Er bekannte sich 2018 des Steuerbetrugs schuldig und stimmte zu, 3,5 Millionen Dollar zurückzuzahlen.

Deutsche Finance stellte Expertise zur Verfügung
Im selben Jahr stellte ihm sein enger Freund und Geschäftspartner Serdar Bilgili Deutsche Finance vor, die der BVK beim Ausbau ihrer US-Immobilienaktivitäten half. Die Zusammenarbeit entwickelte sich rasch. Deutsche Finance gründete eine Tochtergesellschaft in Denver unter dem Namen Deutsche Finance America. Sven Neubauer, einer der beiden geschäftsführenden Partner der Münchner Muttergesellschaft, bezeichnete Shvo 2021 in einem Forbes-Porträt als “einen wertvollen und vertrauenswürdigen Partner”, wie Bloomberg anmerkt.

Nach Angaben von Personen, die laut Bloomberg mit der Angelegenheit vertraut sind, hielt die BVK die von Deutsche Finance, Shvo und Bilgili verlangten Gebühren zwar für hoch, aber noch für vertretbar. Bedenken habe es wegen der langen Vertragslaufzeiten und der schwierigen Auflösbarkeit gegeben, letztlich hätten die Rechtsexperten der BVK die Konstruktionen jedoch genehmigt.

Erste Deals eingegangen
Fast unmittelbar danach machte sich die Gruppe – Shvo, Deutsche Finance und Bilgili als General Partners, mit der BVK als wichtigstem Kapitalgeber – auf die Suche nach geeigneten Objekten. Shvo schlug die Deals in der Regel vor, Deutsche Finance half bei Strukturierung und Koordination der Investitionen. Auch der damalige Leiter des Immobilien Investment Management der BVK, Rainer Komenda, war eingebunden, sagten die Personen.

In Verhandlungen mit Geschäftspartnern habe Shvo sich als “Partner des deutschen Staates” dargestellt und als vom “größten Pensionsfonds Deutschlands” unterstützt, heißt es im Entwurf einer geänderten Klageschrift, die laut Bloomberg derzeit von einem Gericht geprüft wird. Sie wurde von Core Club eingereicht, einem Mieter in einem von Shvo und der BVK gehaltenen Gebäude in New York.

Shvos Anwälte bezeichneten die Klage als “sinnfrei” und als jüngsten fehlgeschlagenen Versuch des Mieters, eine Räumung wegen ausstehender Mieten zu verhindern. In einer Klage Shvos gegen Core Club aus demselben Komplex war der Entwickler erfolgreich. Core Club hat gegen diese Entscheidung Rechtsmittel eingelegt.

Nach dem Erwerb der oberen Etagen des Gebäudes an der 685 Fifth Avenue in Manhattan kaufte die Gruppe weitere Objekte, darunter das Coca-Cola-Bürogebäude an der 711 Fifth Avenue in New York. Die Immobilie, die für mehr als 900 Millionen Dollar erworben wurde, verdeutlicht Bloomberg zufolge die Gebührenstruktur solcher Transaktionen. Shvo und seinen Partnern flossen jährliche Asset-Management-Gebühren, Vermietungs- und Verwaltungsgebühren sowie erfolgsabhängige Gewinnbeteiligungen zu, die je nach Bewertung potenziell alle drei Jahre anfielen, wie aus von Bloomberg eingesehenen Unterlagen und Aussagen mit der Angelegenheit vertrauter Personen hervorgeht.

Das Portfolio wuchs rasch weiter. Hinzu kamen ein Entwicklungsgrundstück in Beverly Hills für Wohnungen der Marke Mandarin Oriental sowie mehrere Immobilien in Miami Beach, auf denen das Projekt “The Raleigh”, ein Wohn- und Hotelkomplex unter der Marke Rosewood, entstehen sollte. In New York erwarben Shvo und seine deutschen Geldgeber zudem ein Bürogebäude im Stadtteil SoHo. Trotz der zunehmenden Verwerfungen am Gewerbeimmobilienmarkt infolge der Pandemie setzten sie ihre Expansion fort und kauften im August 2020 den als “Big Red” bekannten Turm in Chicago für 376 Millionen Dollar sowie im Oktober die Transamerica-Büros für 650 Millionen Dollar, wie aus damaligen Unterlagen und Pressemitteilungen hervorgeht.

BVK kaufte prestigeträchtige Immobilien für ihre Destinatäre

Shvo, BVK und Deutsche Finance haben in den gesamten USA prestigeträchtige Immobilien erworben.

Höhere Zinsen sorgten für Enttäuschungen
Einige Jahre nach den ersten Deals und den Marktverwerfungen infolge der Corona-Pandemie, warnt die BVK vor möglichen Verlusten bei einzelnen Projekten. In Bayern wird gefragt, wie eine staatlich kontrollierte Einrichtung solche Geschäfte genehmigen konnte. Zwei leitende Manager verließen die Versorgungskammer, nachdem eine interne Untersuchung Compliance-Verstöße festgestellt hatte, darunter „luxuriöse Geschäftsreisen“ eines Mitarbeiters, wie mit der Angelegenheit vertraute Personen gegenüber Bloomberg berichten. Ein weiterer Vorwurf lautet: Das Münchner Investmenthaus Deutsche Finance Group, das die Anlagen koordiniert hatte, habe einem Verwandten des BVK-Mitarbeiters ein Praktikum ermöglicht — ebenso wie Shvo, sagten die Personen, die anonym bleiben wollten.

Um einen Schlussstrich unter die Affäre zu ziehen, strebt die BVK dem Vernehmen nach an, sich sowohl von Shvo als auch von Deutsche Finance zu trennen, die die Deals deutschen Investoren vorgestellt und als Mittler fungiert hatte, wie Bloomberg schreibt. Zugleich versichert die BVK ihren Mitgliedern, ihre Renten seien sicher, da US-Gewerbeimmobilien nur einen kleinen Teil der verwalteten 122 Milliarden Euro ausmachten.

Nachdem jedoch der Fonds, über den die BVK in die Objekte investierte, bis Ende November rund 288 Millionen Euro abgeschrieben hat, könnten sich die Verluste auf Fondsebene im schlimmsten Fall auf über 850 Millionen Euro erhöhen, so die BVK auf ihrer Website. Die möglichen Verluste spiegelten das seit der Pandemie veränderte Marktumfeld sowie “Projektpartner”, die Erwartungen nicht erfüllt hätten, wider.

Shvo wehrt sich
“Die SHVO-Immobilien übertreffen den Markt nachweislich, indem sie Rekordmieten mit erstklassigen Mietern erzielen”, erklärte Shvos gleichnamiges Unternehmen laut Bloomberg. “Schwankende Marktbewertungen auf dem Papier ändern sich mit Zinsänderungen genau wie bei allen anderen Immobilien, und BVK hat dies klar anerkannt. Wir sind nicht mit den Details ihrer internen Rechnungslegungspraktiken vertraut, wissen aber, dass die aktuelle finanzielle Performance der SHVO-Immobilien nur als Erfolg bezeichnet werden kann.”

Professionelle Due Dilligence - auch vor Ort
Schon 2023 beschloss die BVK, angesichts steigender Zinsen und Entwicklungskosten sowie stockender Verkäufe grundsätzlich kein weiteres Kapital mehr bereitzustellen. Um Projekte am Laufen zu halten, seien jedoch weiterhin kleinere Beträge geflossen, sagten mit der Angelegenheit vertraute Personen gegenüber Bloomberg.

In bestimmten Aspekten ihrer Due-Diligence-Prüfungen seien die Deutschen sehr sorgfältig vorgegangen, sagten die Personen. So hätten sie bei einer Besichtigung des “Big Red” - inzwischen umbenannt in “The Red” - in Chicago einen detaillierten Rundgang verlangt, inklusive der Parkplätze. Bei Büroimmobilien hätten sie die Finanzierungsannahmen und Vergleichsdaten genau geprüft und eine detaillierte Begründung für die investierten Dollar verlangt.

Gleichzeitig hätten sie viele von Shvos Forderungen unterstützt, wie zum Beispiel hohe Marketingausgaben für extravagante Abendessen in einem Pop-up-Restaurant von Langosteria in Miami, um Interesse für das Raleigh-Projekt zu wecken. Das gilt auch für das Anlegen eines üppigen Gartens dort, in dem Skulpturen von Les Lalanne anlässlich der Art Basel Miami Beach enthüllt wurden, sagten mit den Projekten vertraute Personen.

Auch andere Großanleger hatten wenig Fortune
Die BVK ist – wie Bloomberg anmerkt- nur eine von vielen berufsständischen Versorgungseinrichtungen in Deutschland, die sich im vergangenen Jahrzehnt von sicheren, aber niedrig rentierenden Anlagen abgewandt haben, um höhere Erträge zu erzielen. Viele erlitten später Verluste, als die Bewertungen von Gewerbeimmobilien unter steigenden Leerständen und stark gestiegenen Finanzierungskosten einbrachen.

So büßte das Versorgungwerk der Zahnärztekammer Berlin rund die Hälfte seines Vermögens ein, nachdem es in alternative Anlagen wie eine Garnelenfarm, Hotels, Ferienanlagen und Startups investiert hatte (Institutional Money berichtete).

Neben der BVK haben auch andere deutsche Einrichtungen, die in einige von Shvos Immobilien investiert haben, ihre Bücher berichtigen müssen. Das Versorgungswerk der Rechtsanwälte im Lande Hessen, das indirekt in drei von Deutsche Finance und Shvo verwaltete US-Objekte investiert war, hat eines davon teilweise abgeschrieben, wie Bloomberg anmerkt. Die Versicherungskammer Bayern erklärte, sie habe den Wert von zwei Anlagen in Shvo-Immobilien nach unten angepasst, in die sie gemeinsam mit der BVK investiert hatte.

„Stupid German money”?
Solche Fehlschläge, sowie mögliche Vorstöße von Kreditgebern wie der Deutschen Pfandbriefbank in den US-Gewerbeimmobilienmarkt, haben die Debatte über das sogenannte “stupid German money” neu entfacht — ein Begriff aus den frühen 2000er-Jahren, als wohlhabende Deutsche aus Steuergründen in Fonds investierten, die Geld in Hollywood-Filme lenkten. Später verstärkte sich dieses Bild durch Verluste unter anderem von Landesbanken in der US-Subprime-Krise.

BVK lieferte trotzdem 3,4 Prozent Rendite für 2025
“Die Altersvorsorge unserer Mitglieder war und ist sicher”, erklärte die BVK. Sie habe “indirekt” über eine Fondsstruktur investiert, wobei die Fondsmanager im Zusammenspiel mit Deutsche Finance entschieden hätten und Shvo sowie seine Firmen als Dienstleister aufgetreten seien. Alle Investitionen hätten den rechtlichen Vorgaben entsprochen, und Abschreibungen hätten die Auszahlungen nicht beeinträchtigt, da andere Anlageklassen die Verluste ausgeglichen hätten. Die BVK meldete für 2025 eine Anlagerendite von 3,4 Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht.

Deutsche Finance verneint „diskretionäre Entscheidungskompetenz“
Deutsche Finance wollte sich zu den Einzelheiten dieser Geschichte nicht äußern. In einer Erklärung vom Januar teilte das Unternehmen mit, keine der mit ihr verbundenen Gesellschaften habe “über eine diskretionäre Entscheidungskompetenz im Hinblick auf die Auswahl oder Durchführung der Investments” der BVK verfügt. Die Rolle der US-Tochter “beschränkte sich auf ihre vertraglich definierten, d.h. strukturierende, koordinierende sowie regulatorische Funktionen.”

Aufräumarbeiten
Die Bayerische Versorgungskammer erklärte im Dezember, sie habe rund 1,6 Milliarden Euro Eigenkapital für US-Immobilieninvestitionen mit Deutsche Finance und Shvo bereitgestellt. Davon entfielen 820 Millionen Euro auf drei besonders risikobehaftete Projektentwicklungen – in Miami, Beverly Hills und an 685 Fifth Avenue – sowie auf ein Renovierungsprojekt, die Transamerica Pyramid. Der Fonds, über den die BVK die Investitionen getätigt habe, könne aus diesen Anlagen im schlimmsten Fall insgesamt Verluste von mehr als 850 Millionen Euro erleiden, warnte die Pensionskasse.

Weiter erklärte die BVK, ihre Zusagen hätten zudem 770 Millionen Euro für drei bestehende US-Immobilien umfasst – die Objekte in Chicago, SoHo und 711 Fifth Avenue –, die einem solchen Risiko nicht ausgesetzt seien und gut positioniert sein sollten, von einem zyklischen Aufschwung an den Immobilienmärkten zu profitieren, auch wenn vorübergehende Abschreibungen möglich seien.

Neuer Immobilienchef bestellt
Um die Mitglieder zu beruhigen, kündigte die BVK eine Reihe von Maßnahmen an. Am Montag teilte sie mit, dass sie einen früheren Manager von Pimco Prime Real Estate, Andreas Steimel, für eine Übergangszeit an die Spitze des Bereichs Immobilienkapitalanlage berufen habe. Zuvor schon kündigte sie an, die Standards für die Zusammenarbeit mit externen Partnern zu verschärfen und ein Know-your-Customer-Verfahren einzuführen, um sicherzustellen, dass wichtige Geschäftspartner tiefergehend geprüft werden. (aa)

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