Büro-Leerstand auf höchstem Stand seit 2007
Der Flächenumsatz bei Büros in Frankfurt am Main verzeichnet den stärkstem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Auch der Leerstand nimmt weiter zu: Die Quote liegt im Durchschnitt bei 9,2 Prozent.
Eckpunkte:
- Leerstandquote bei Büros erreicht im Schnitt 9,2 Prozent
- Höchster Leerstand seit 2007
- Flächenumsatz sinkt in Franfurt am Main am stärksten
- Spitzenrenditen steigen wieder, auch bei Logistik
Der deutsche Immobilienmarkt bewegt sich weiterhin in einem herausfordernden Umfeld aus geopolitischen Unsicherheiten, erhöhten Finanzierungskosten und einer anspruchsvollen Preisfindung, berichtet der Immobilienberater Colliers in seinem neuen City Survey zum zweiten Quartal. Nach einer moderaten Belebung zu Jahresbeginn hat sich die Marktdynamik einem Marktüberblick von Colliers zufolge zuletzt wieder abgeschwächt. Investoren agierten selektiv und fokussierten sich auf Objekte mit stabilen Cashflows, hoher Qualität und langfristiger Werthaltigkeit.
Büro: Flächenumsatz 15 Prozent unter Zehnjahresdurchschnitt
Colliers beschreibt insbesondere den deutschen Bürovermietungsmarkt zur Jahresmitte als einen Markt der zwei Geschwindigkeiten: Während das wirtschaftliche Umfeld die Gesamtmarktaktivität insgesamt dämpft, entwickelten sich die sieben größten Bürostandorte immer stärker auseinander. Insgesamt sank der Flächenumsatz hier im Vergleich zum Vorjahr um sieben Prozent auf 1,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche: Damit liegt der Flächenumsatz 15 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Während Berlin (+ 44 Prozent) und (+ 36 Prozent) deutlich zulegten, fiel der Rückgang in Frankfurt am Main mit einem Minus von 57 Prozent am höchsten aus.
Rückgänge gab es auch in Stuttgart (minus 38 Prozent), in Köln (minus 33 Prozent) und Hamburg (minus zwölf Prozent). Mit einem nur leichten Rückgang von zwei Prozent zeigt sich Düsseldorf unter den Top-7-Standorten als weitgehend stabil.
Höchste Leerstandsquote seit 2007
Der kumulierte Büroleerstand in den Top-7-Märkten ist der Marktstudie zufolge zur Jahresmitte 2026 auf rund neun Millionen Quadratmeter gestiegen. Mit einer Leerstandsquote von 9,2 Prozent wurde der höchste Wert seit 2007 erreicht. Der Anstieg betreffe alle sieben Standorte, sei jedoch qualitativ sehr differenziert zu betrachten, so Colliers. In Frankfurt am Main liegt die Leerstandsquote am höchsten bei 12,8 Prozent.
Wichtig zu unterscheiden: Lediglich 14 Prozent des Leerstands entfallen demnach auf Flächen, die seit 2020 fertiggestellt wurden. Eine Ausnahme bilde Berlin, wo dieser Anteil bei 22 Prozent (über 500.000 Quadratmeter) liegt.
Bis Ende 2028 werden in den Top-7-Märkten rund 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon aktuell rund 52 Prozent vorvermietet seien. Auch hier nehme Berlin mit mehr als 1,2 Millionen Quadratmetern Pipeline und einer Vorvermietungsquote von lediglich 48 Prozent eine Sonderstellung ein. In den übrigen Märkten falle die Neubautätigkeit deutlich restriktiver aus.
Büroflächenumsatz: keine Trendwende in Sicht
Für die zweite Jahreshälfte ist laut Colliers keine abrupte Trendwende bei der Flächennachfrage zu erwarten, so dass der Immobilienberater für das Gesamtjahr 2026 einen Flächenumsatz zwischen 2,5 und 2,6 Millionen Quadratmeter für realistisch hält.
Büro-Spitzenmieten driften auseinander
Die Spitzenmieten legten im ersten Halbjahr in mehreren Märkten erneut zu und erreichten neue Höchststände. München führt das Ranking mit 62 Euro pro Quadratmeter an, gefolgt von Frankfurt (56,00 Euro/qm). In Berlin wurde mit 50,90 Euro/qm erstmals die Marke von 50 Euro/qm überschritten. Die Differenz zwischen der höchsten und der niedrigsten Spitzenmiete liegt laut Colliers aktuell bei rund 88 Prozent. Noch Mitte 2023 habe die Spreizung zwischen den Märkten rund 35 Prozent gelegen.
Steigende Spitzenrenditen
Die gestiegene Preissensitivität der Investoren zeige sich inzwischen in allen liquiden Nutzungsarten. So ließen sich beispielsweise in den Top-7-Bürozentren leichte Renditeaufschläge von zehn Basispunkten ausmachen, bei Logistikimmobilien in den acht deutschen Top-Destinationen sogar von bis zu 25 Basispunkten. Im Bürosegment bewegten sich die Bruttoanfangsrenditen in den Top7-Städten zwischen 4,4 und 5,1 Prozent.
Selbst im lebensmittelgeankerten Fachmarktsegment werde es trotz anhaltend hoher Nachfrage zunehmend schwieriger, die Preisvorstellungen vom Jahresbeginn durchzusetzen.
Längere Vermarktungszeiten auch bei Logistik
Im Industrie- und Logistikmarkt sorgt die Rückkehr großvolumiger Anmietungen für positive Impulse, während das Mietwachstum vor allem bei Bestandsflächen stattfindet und moderne Neubauflächen längere Vermarktungszeiten aufwiesen. (de)
