Berliner Enteignungsdebatte trifft Vonovia & Co. zur Unzeit
Die Pläne zur "Vergesellschaftung" respektive Enteignung großer Wohnungsbestände verunsichern Investoren und belasten die Aktien großer Vermieter. Nach dem jüngsten Kursrutsch sehen Analysten zugleich beträchtliches Aufholpotenzial.
Eckpunkte:
- Die radikalen Forderungen der Linken in Berlin belasten die Aktienkurse vieler Immobiliengesellschaften
- Die verfassungsfeindlichen Absichten werden nationale und vor allem internationale Investoren von weiteren Investments in Berlin, aber wohl auch in Gesamt-Deutschland, abhalten
Ein radikaler Vorschlag zur Enteignung großer Wohnungsbestände ist in Berlin wieder auf der Tagesordnung und droht, die Verluste bei Immobilienaktien weiter zu verschärfen. Vonovia und Grand City Properties sind in diesem Quartal um 20 Prozent eingebrochen und damit besonders stark vom zinsbedingten Ausverkauf im Sektor betroffen.
Analysten zufolge könnten die Aktien weiter fallen, sollte die Linke – die jüngst die Berliner Abgeordnetenhauswahl gewonnen hat – ihr Vorhaben vorantreiben, Immobilien in öffentliches Eigentum zu überführen. Ziel ist es, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Zum Regieren benötigt die Linke die Unterstützung anderer Parteien. Zudem stehen einer Umsetzung hohe juristische Hürden entgegen. Die Aussicht auf langwierige politische und rechtliche Auseinandersetzungen belastet dennoch große Vermieter. Vonovia besitzt mehr als 130.000 Wohneinheiten in Berlin. "Deutsche Wohnimmobilien stehen auf der Wunschliste der Anleger wahrscheinlich ganz unten", sagte Pierre-Emmanuel Clouard, Analyst bei Jefferies in Paris.
Jahre der Unsicherheit drohen
Die Linke führt Sondierungsgespräche über die Bildung einer Koalition. Selbst wenn sie eine Regierung anführen könnte, die Enteignungen vorantreibt, würde das Vorhaben beinahe sicher vor dem Bundesverfassungsgericht angefochten. Auch ein möglicher Versuch der Bundesregierung, die Länder an der Verstaatlichung von Wohnraum zu hindern, dürfte vor Gericht landen. Die Frage könnte damit über Jahre ungeklärt bleiben.
Deutsche-Bank-Analyst Thomas Rothäusler bezeichnete eine langanhaltende regulatorische Unsicherheit bereits vor der Wahl als "strukturell schädlich", selbst wenn das Risiko einer tatsächlichen Enteignung gering sei. "Solange die derzeitige politische Rhetorik anhält, dürfte sie die Entwicklung des Sektors weiter belasten", sagte er.
Auch Unternehmen, die von Enteignungen in Berlin nicht unmittelbar betroffen wären, gerieten unter Druck. Die Aktien von TAG Immobilien verlor in diesem Quartal angesichts steigender Zinsen und höherer Finanzierungskosten 22 Prozent.
Analysten sehen erhebliches Kurspotenzial
Nach Einschätzung von Clouard sind die Aktien inzwischen allerdings so stark gefallen, dass sie allmählich attraktiv erscheinen – auch wenn derzeit kein offensichtlicher Auslöser für eine Erholung erkennbar ist.
Auf Grundlage der durchschnittlichen Kursziele der von Bloomberg erfassten Broker ergibt sich für Grand City Properties, TAG Immobilien, Vonovia und LEG Immobilien ein potenzielles Kurspotenzial von durchschnittlich 53 Prozent. Beim Immobilien-Subindex des Stoxx 600 sind es 22 Prozent. Der Sektor zählt in diesem Jahr zu den schwächsten in Europa. "Wenn man es nicht eilig hat, ist dies ein sehr guter Zeitpunkt zum Investieren", sagte Clouard. "Der Sektor war in Bezug auf die Bewertung seit 2012 nicht mehr so interessant."
Rund 220.000 Wohnungen im Fokus
Die Enteignungsdebatte ist nicht neu. Die Berliner stimmten 2021 in einem Volksentscheid dafür, Wohnungsbestände von Unternehmen mit mehr als 3.000 Einheiten zu vergesellschaften. Der Senat setzte das Vorhaben jedoch nicht um. Seither hat der Druck zugenommen – unter anderem wegen des Bevölkerungswachstums, stark gestiegener Neuvertragsmieten und einer rückläufigen Bautätigkeit.
Ein von Aktivisten ausgearbeiteter Vorschlag würde rund 220.000 Wohnungen in öffentliches Eigentum überführen. Vonovia wäre am stärksten betroffen: 26 Prozent ihrer 528.370 Wohneinheiten befinden sich in Berlin. Auch Heimstaden, Covivio und Grand City Properties besitzen Tausende Wohnungen in der Stadt. Ihr jeweiliger Berlin-Anteil liegt bei zwölf, 17 und 23 Prozent.
"Die Linkspartei könnte nicht nur den Berliner Wohnungsmarkt beeinflussen, sondern auch das Bild beschädigen, das Investoren von Deutschland haben", sagte LBBW-Analyst Marcel Kirchmaier Gaupp.
Vonovia hält entsprechende Enteignungsgesetze für verfassungswidrig, erklärte aber zugleich, konstruktiv mit der nächsten Berliner Regierung zusammenarbeiten zu wollen. Heimstaden betonte, das Vertrauen in den deutschen Rechtsstaat und den Schutz von Eigentum bleibe ungebrochen hoch.
Auch wenn das tatsächliche Enteignungsrisiko begrenzt sein dürfte, könnte eine "erneute politische Debatte über den Wohnimmobiliensektor die Anlegerstimmung und den Aktienkurs belasten", schrieb ING-Analystin Francesca Ferragina. (mb/Bloomberg)
