Back-Leverage schrumpft die Immobilienkreditlücke um 18 Prozent
Laut einer aktuellen Studie schrumpft die Kreditfinanzierungslücke für europäische Immobilien auf 74 Milliarden Euro für 2026 bis 2028, ein deutlicher Rückgang um 18 Prozent gegenüber früheren Schätzungen. Stabilisierte Zinsen, wachsende Kreditfonds und Back-Leverage-Strategien treiben die Erholung.
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AEW, als Tochter von Natixis Investment Managers einer der weltweit führenden Immobilieninvestment- und Asset-Manager, hat seinen aktuellen Research-Report zu den europäischen Fremdkapital- und Finanzierungsmärkten vorgelegt. Darin wird die Kreditfinanzierungslücke (KFL), also die Differenz zwischen den ursprünglich vergebenen, besicherten Krediten der Jahre 2017 bis 2024 und dem verfügbaren Refinanzierungskapital in den nächsten drei Jahren in 20 europäischen Ländern, neu auf 74 Milliarden Euro für den Zeitraum 2026 bis 2028 beziffert. Das markiert einen signifikanten Rückgang um 18 Prozent im Vergleich zu den 90 Milliarden Euro, die im Oktober-Report von 2023 für 2024 bis 2026 erwartet wurden. Die Zahlen spiegeln laut AEW eine spürbare Entspannung wider, die durch stabilere Marktlagen und neue Finanzierungsmechanismen ermöglicht wird.
"Unsere aktualisierte Schätzung von 74 Milliarden Euro bestätigt, dass sich die Refinanzierungsbedingungen in Europa deutlich verbessert haben", betont Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW. Er führt dies auf stabilisierte Spitzenrenditen und Finanzierungskosten zurück, die Fremdkapital für Eigenkapitalinvestoren attraktiver machen, vor allem in der Eurozone, wo Swap-Sätze günstiger ausfallen als im Vereinigten Königreich. In 2024 und 2025 zeichne sich eine Erholung der Transaktions- und Kreditvergabemärkte ab, mit höheren Beleihungsausläufen (LTVs), was auf ein gesteigertes Vertrauen von Kreditgebern und -nehmern hindeute. Vrensen: "Back-Leverage sowie der Einsatz von Kreditfonds helfen, kurzfristige Engpässe zu überbrücken, bergen allerdings Fragen zur langfristigen Systemstabilität durch wachsendes Volumen weniger regulierter Fonds und Loan-on-Loan-Strukturen."
Normalisierung insbesondere im Bürosektor
Auch die Finanzierungsbedingungen normalisieren sich laut Vrensen allmählich. Margen für erstklassige Kredite, insbesondere im Bürosegment, sinken auf ein Niveau wie bei Logistik- und Wohnimmobilien, da Leerstandsquoten ihren Höhepunkt überschritten haben und das Neuflächenangebot abnimmt. Kreditgeber konkurrieren nicht nur bei Zinssätzen, sondern auch bei anderen Konditionen, was zu höheren LTVs, niedrigeren All-in-Rates und engeren Spreads führt", der AEW-Experte, "besonders für Sicherheiten aus Frankreich oder der Eurozone." Zinssätze in Großbritannien und Deutschland seien stabil geblieben, mit UK am oberen und Deutschland am unteren Ende der Skala. Dennoch würden für Altbestände mit sekundären Sicherheiten Refinanzierungsrisiken lauern, die oft kooperative Restrukturierungen zwischen Beteiligten erforderten.
Europaweit stehen nun nur noch zwölf Prozent der fälligen Immobilienkredite vor Refinanzierungsherausforderungen, gegenüber 13 Prozent in der Vorjahresschätzung. Frankreich bildet demnach eine besorgniserregende Ausnahme mit 20 Prozent betroffenen Krediten, der höchste Wert unter den 20 Ländern und ein Anstieg gegenüber 18 Prozent im Vorjahr bedingt durch schwache Erholung der Kapitalwerte im Büro- und Logistiksektor. Deutschland hat sich auf 16 Prozent verbessert (von 20 Prozent), Spanien und Italien notieren bei zehn beziehungsweise acht Prozent, das Vereinigte Königreich gar nur bei sechs Prozent. Sektoral entfallen 41 Prozent der Lücke auf Büros, 21 Prozent auf Einzelhandel, 19 Prozent auf Wohnimmobilien und 18 Prozent auf andere Bereiche. Kreditfonds mit einem Volumen von rund 110 Milliarden Euro bis Mitte 2025 sowie Back-Leverage von Investmentbanken tragen laut Vrensen maßgeblich zur Schließung bei.
Rückgang bei Ausfällen
Die erwarteten Kreditausfälle sind ebenfalls rückläufig. Laut der Studie gelten nur noch 5,8 Prozent der Gewerbeimmobilienkredite aus 2017 bis 2024 als gefährdet, gegenüber 7,1 Prozent zuvor. Und die prognostizierten Verluste sinken auf 1,6 Prozent von 1,8 Prozent, Werte, die deutlich unter den 2,3 Prozent der Finanzkrise liegen. Die höchsten Risiken herrschen im Einzelhandel mit fast fünf Prozent erwarteten Verlusten durch frühe Wertverluste seit 2018, während Büros bei 1,9 Prozent liegen und andere Sektoren unter einem Prozent. Vrensen: "Wobei nicht alle bedrohten Kredite in Ausfälle münden, Vieles hängt von Timing, Sicherheiten und Zinslasten ab. (hh)