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Amazonisierung: Diese Auswirkungen sollten Investoren kennen

Die „Amazonisierung“, also die weitreichenden Auswirkungen des E-Commerce, ist der wichtigste Branchentrend für institutionelle Immobilienanleger. Er macht sich auch in unerwarteten Bereichen des Sektors bemerkbar, erklärt Brian Jones, Portfolio Manager in der REIT Group von Neuberger Berman.

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Brian Jones, Neuberger Berman
© Neuberger Berman

Institutionelle Investoren sollen die „Amazonisierung“, die derzeit das Einzelhandelssegment im Immobilienbereich revolutioniert, genau verstehen. Denn dies habe Auswirkungen auf Aktien und Anleihen vieler Unternehmen haben. „Dieser Trend macht sich auch in unerwarteten Bereichen des Sektors bemerkbar“, schreibt Brian Jones, Portfolio Manager in der REIT Group von Neuberger Berman, in einer Analyse, in der auch der deutsche Immobilienmarkt berücksichtigt wird.

AWS braucht viel Platz
So gehört Amazon Web Services (AWS), der Cloud-Computing-Anbieter des Online-Händlers, weltweit zu den größten Nutzern von Rechenzentren. Das Unternehmen ist der größte Arbeitgeber in Seattle, wo es nahezu 20 Prozent der Bürofläche der Stadt beansprucht. Auch in anderen Metropolen, die um den Standort des zweiten Hauptquartiers konkurrieren, reagieren die Büro- und Wohnungsmärkte bereits. „Die größten Auswirkungen hat die Amazonisierung natürlich auf die Lieferketten im Einzelhandel – sie sind jedoch nuancierter als vielfach angenommen“, schreibt Jones.

Ist der Einzelhandel bald am Ende?
Der weltweite Online-Umsatz soll nach Prognosen von e-Marketer und Prologis bis 2020 auf über vier Billionen US-Dollar steigen, das vierfache Niveau von 2012. „Man hört oft, dass das Online-Shopping das Ende des stationären Einzelhandels bedeutet. Doch davon kann keine Rede sein“, erklärt Jones.

Die Verbraucher verlangen zunehmend nach Lieferungen am selben Tag. Dies erfordert zahlreiche Immobilien für das E-Fulfilment, von mehrstöckigen Lagerhäusern und regionalen Servicezentren für die rasche Bearbeitung von Aufträgen bis hin zu SB-Schließfächern und Abholstandorten. Prologis errechnete 2016, dass auf jeden Quadratfuß an Logistikfläche weltweit nur 750 bis 1.000 US-Dollar an Online-Umsatz entfallen; im stationären Einzelhandel sind es dagegen mehr als 2.200 US-Dollar. Das Unternehmen schätzte, dass der E-Commerce 20 Prozent aller neuen Mietverträge generiert, ein Zuwachs um fünf Prozent seit 2011.

Die größte Wachstumschance für den Immobiliensektor bietet laut Jones die Logistik. „Wir glauben, hier bieten sich gute Gelegenheiten, weil es aufgrund der Amazonisierung eine willkürliche Abwertung von Einzelhandelsobjekten gab.“

Deutschland weniger stark betroffen
Hinzu kommt: Das Ausmaß der Amazonisierung variiert von Region zu Region. In vielen Landstrichen kann sich der E-Commerce ausweiten, ohne denselben Kahlschlag bei den Einkaufszentren hervorzurufen, mit dem Neuberger Berman in großen Teilen Nordamerikas rechnen – da sie von vornherein deutlich weniger Einzelhandelsflächen pro Kopf aufweisen. „In Deutschland etwa ist das Online-Shopping sehr beliebt. Doch entspricht die Einzelhandelsfläche hier nur einem Zehntel der Flächen in den USA, von daher wird es in Deutschland nicht zu Schließungen in gleichem Ausmaß kommen“, erklärt Jones.

In solchen Regionen könnten Logistikimmobilien für den E-Commerce einen Preisaufschlag erzielen. Bestehende traditionelle Einzelhandelsobjekte werden weiterhin genutzt, teilweise im Rahmen der E-Commerce-Lieferkette und teilweise durch die Ausrichtung auf das Nichtbekleidungsgeschäft, das sich weniger gut für den Online-Handel eignet. Diese Tendenz ist vor allem in Australien und Asien zu beobachten.

Retail-Immobilien: A-Lage neu definiert
Und selbst in den USA mit ihrem Überangebot können traditionelle Läden und Einkaufszentren in guter Lage von der Amazonisierung profitieren, da sie auch als Abholstandort für online erworbene Waren dienen. Etwa ein Fünftel der Verbraucher in Nord- und Südamerika sowie in der Region Asien-Pazifik bevorzugt die Filialabholung gegenüber anderen Lieferoptionen, so eine Untersuchung von CBRE. Auch Retouren geben die Kunden nach Möglichkeit lieber persönlich im Geschäft vor Ort ab.

Das sei laut Jones der Grund, warum Einzelhändler an ihren Top-Standorten festhalten – auch wenn sie weniger neue Filialen eröffnen – und weshalb viele führende Online-Marken mittlerweile Läden in den erfolgreichsten Shoppingzentren eröffnen.

Solche Zentren können sich auch am besten an die Amazonisierung anpassen. Das wichtigste Einkaufszentrum im Herzen einer florierenden Gemeinde ist eher in der Lage, die alten Bekleidungsläden durch Lebensmittelgeschäfte (ein Sektor, den Amazon eher ergänzt als verdrängt), Restaurants, Fitness-Studios und Kinos zu ersetzen – also Orte mit Erlebnisfaktor. „Daten von Green Street Advisors sprechen dafür, dass die realisierten Umsätze dieser Shoppingzentren im Zuge der Amazonisierung nicht gesunken, sondern vielmehr gestiegen sind“, schreibt Jones.

Gewinner und Verlierer: Wo liegen die Chancen?
Viele anspruchsvolle Anleger hätten laut Jones erkannt, dass die Anteile von Vermietergruppen mit Einkaufszentren in Spitzenlagen zu erheblichen Abschlägen gegenüber ihrem Nettoinventarwert gehandelt werden und dass diese Assets attraktiv sind. Es kam bereits zu Übernahmen und sowohl aktivistische Fonds als auch Branchenmitstreiter haben ihr Interesse bekundet.

Dieses Interesse spiegelt die Tatsache wider, dass die Amazonisierung des Einzelhandels weltweit beachtliche Wachstumschancen für Logistikimmobilien schafft, aber auch Gewinner von Verlierern trennt und den Gewinnern spannende neue Möglichkeiten bietet, ihr Geschäftsfeld neu zu definieren. „Die schwächeren Standorte für Einzelhandelsimmobilien werden weiterhin vom E-Commerce unterhöhlt, aber die besten Standorte in diesem Sektor profitieren sogar noch von diesem anhaltenden Trend“, erklärt Jones abschließend. (aa)

 

 

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