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IM Investmentforum: Soziale Infrastruktur-Investments

Remco van Dijk, Franklin Templeton Investments arbeitet die ESG Aspekte von Infrastruktur-Investments heraus und erklärt das Potenzial von inflationsgebundenen Cashflows mit niedriger Korrelation zum BIP. Melden Sie sich gleich an!

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4/2018 | Theorie & Praxis
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»Disruptive Umbrüche«

Die meisten von uns werden schon in einem Parkhaus geparkt haben, das von Apcoa bewirtschaftet wurde. Wie sich das Geschäftsmodell eines solchen Infra­struktur­anbieters derzeit wandelt, darüber spricht Institutional Money mit ­Philippe Op de Beeck, CEO der Apcoa Parking Holdings GmbH in Stuttgart.

Das Thema Parken rückte in den Fokus, als die Allianz-Tochter ACP 2012 ihren Chicago-Parkuhren-Deal über 75 Jahre verkündete. Der Versicherer wollte damit die lange Duration auf seiner Verpflichtungsseite mit der Duration des Anlageportfolios matchen. Die Überlegung galt als charmant, aber fraglich ist, ob man tatsächlich in 75 Jahren noch so parkt wie heute. Insgesamt berührt Parken ein breites Thema, das Investoren derzeit bewegt: ­Infrastruktur-Debt-Investments. Apcoa hatte im März 2017 Parkhausdarlehen über 435 Millionen Euro abgeschlossen, und die Syn­di­zierung war „deutlich überzeichnet“, wie Apcoas Chief Financial Officer Steffen ­Bätjer erklärte.

Parken wird immer teurer. Daher hört sich Parkhausbewirtschaftung nach einem in­teressanten Business Case an. Kann man ­eigentlich in Apcoa investieren?
Philippe Op de Beeck: Nein, wir sind kein gelistetes Unternehmen. Derzeit gehören wir zu etwa 85 Prozent dem US-amerikanischen Investmentfonds Centerbridge und zu 15 Prozent zu Strategic Value Partners – beides Fonds aus dem Alternatives-Bereich. Sie können aber auf andere Art von unserer Expertise profitieren, indem Sie eine Garage besitzen und mit uns zusammenarbeiten.

Wie sieht Ihr Geschäftsmodell genau aus?
Op de Beeck: Wir betreiben Garagen in unge­fähr 9.000 Locations in Europa. Dabei sind wir nie Eigentümer, mit einigen wenigen Ausnahmen. Im Regelfall sind Inves­toren Eigentümer der Parkhäuser, und wir bewirtschaften sie. Dabei decken sich unsere Interessen mit denen der Investoren: Beide Seiten wollen Sicherheit und eine ­gute Rendite aufs Eigentum. Wir schaffen es im Regelfall, eine höhere Rendite zu erwirtschaften als die Eigentümer, weil wir aufs Parken spezialisiert sind. Dadurch ­haben wir niedrigere operative Kosten und erzielen einen höheren Umsatz beziehungsweise eine bessere Auslastung. Im Bereich Parken muss man zahlreiche externe Faktoren im Auge behalten, um erfolgreich zu sein.

Welche externen Faktoren sind das?
Op de Beeck: Kurzfristige externe Faktoren sind etwa das Wetter und Baustellen. Darauf haben wir aber keinen Einfluss. Längerfris­tige Einflussfaktoren sind die Urbanisierung, Innovationen bei der Antriebstechnik, neue Mobilitätsformen und neue gesetzlichen Regulierungen, ob ein Auto zum Beispiel in die Stadt fahren darf oder nicht. Das hängt unter Umständen davon ab, ob es sich um ein Elektroauto handelt oder nicht. Gibt es vielleicht eine City-Maut? Gerade jetzt gibt es eine intensive Diskussion, die mit Umweltschutz und Stauvermeidung zu tun hat. Hier bringen wir uns in die Diskussion ein. Außerdem gibt es den Bereich Car­sharing, der zunehmend beeinflusst, wann und wie ein Auto in ein Parkhaus kommt.

Wie reagieren Sie darauf?
Op de Beeck: In Europa haben wir mittlerweile 1.400 Aufladestationen, davon ungefähr 140 in Deutschland und etwa 900 in  Norwegen. Apropos: In Norwegen sind bereits etwa die Hälfte aller neu zugelassenen Autos elektrisch. In Deutschland ist der ­Anteil noch sehr klein, der Absatz steigt aber stark an. All diese Trends beeinflussen unser Geschäft. Die meisten Leute, die ihre Elektroautos aufladen, werden das zu Hause oder in der Arbeit tun, und in der Arbeit heißt in Garagen. Daher werden in den nächsten fünf Jahren aus den 140 Aufladestationen in Deutschland wohl eher 1.000 oder mehr. Wir gehen hier behutsam vor, denn der Aufbau der Stromversorgungsinfrastruktur in Bestandsobjekten erfordert hohe Investitionen, die sich rechnen müssen. Bei Parkhausneubauten, bei denen wir involviert sind, planen wir natürlich von ­Beginn an Ladestationen ein. Dabei kooperieren wir mit verschiedenen Stromversorgern und Firmen die Ladegeräte herstellen oder betreiben. Unser Ziel ist es, unseren Kunden die Möglichkeit anzubieten, ihren Ladevorgang über unsere neue App planen und bezahlen zu können.

Ist das Ihre neue digitale Plattform „Apcoa Flow“, in die Sie zuletzt investiert haben?
Op de Beeck: Genau. Bisher können Sie sich über unsere App zum nächstgelegenen ­Apcoa-Parkhaus an Ihrem Reiseziel navigieren lassen. Die Schranke erkennt Sie mittels RFID-Chip und öffnet sich automatisch. Später lassen Sie den Bezahlautomaten links liegen, setzen sich ins Auto, und die Schranke öffnet sich erneut von selbst. Anschließend erhalten Sie eine Push-Nachricht, dass Ihr Parkvorgang beendet wurde. Bezahlt wird elektronisch per hinterlegter Kreditkarte. Nächstes Jahr können Sie mit der App auch den Elektro-Ladevorgang ­abrechnen. Das Angebot galt bisher in Deutschland in über 200 Parkhäusern mit mehr als 100.000 Stellplätzen. In der Zwischenzeit sind wir auch in Dänemark, Norwegen und Italien live gegangen. Zudem entwickeln wir das Produkt weiter. Es werden weitere Funktionalitäten wie etwa die Parkplatzreservierung, die Bezahlung von On-Street-Parkplätzen sowie Voucher und Discounts hinzukommen. Mit unserer App haben wir zudem die Möglichkeit, strategische Partner einzubinden. Beispielsweise haben wir Volkswagen mit seiner Lea­­singwagenflotte von 1,4 Millionen Fahrzeugen in unsere App eingebunden. Aktuell führen wir intensive Gespräche mit Mietwagenfirmen, Carsharing-Unternehmen und weiteren Playern der Mobilitätsbranche.

Die Allianz hat 2012 Furore gemacht, als sie erklärte, dass sie für die nächsten 75 Jahre an den Einnahmen aus Parkuhren in Chicago beteiligt ist. Ist die Parkraumbewirtschaftung ein so langfristiges Geschäft, oder unterliegt sie kurzfristigem Wandel?
Op de Beeck: Mit Blick auf die Vertragslaufzeiten mit unseren Vermietern ist die Parkraumbewirtschaftung nach wie vor ein langfristiges Geschäft. Mit der Digitalisierung hat jetzt aber ein starker technologischer Wandel eingesetzt, den wir proaktiv vorantreiben. Neben dem digitalen Zugriff der Kunden sind das insbesondere Conve­nience-Angebote für die Konsumenten, etwa die Möglichkeit, im Voraus einen Parkplatz zu reservieren oder ohne Ticket mit derselben App in einer Vielzahl von Garagen parken und automatisch zahlen zu können.

Welche Rendite kann man mit Parkhäusern erwarten, und wie arbeiten Sie mit Investoren zusammen?
Op de Beeck: Auf Parkhäuser spezialisierte Investoren streben Betreiberkosten zwischen vier und sechs Prozent für die bloße Zurverfügungstellung der Immobilien an. Die Betreiber sind Firmen wie wir. Wir schließen mit unseren Investoren langjährige Mietverträge ab, die laufen im Schnitt über zehn Jahre, z. B. 10 + 10 oder 10 + 5 + 5. In Italien haben wir aber auch Konzessionen, die 60 Jahre lang laufen. Unsere Partner sind Gemeinden, Städte, aber auch Krankenhäuser und andere Besitzer von großen Gewerbeimmobilien. Die Investoren, die Garagen besitzen, sind fast nie Parkhausspezialisten. Es gibt ja lediglich ein paar spezialisierte Parkhausfonds. Die ­beiden größten sind Primewest, ehemals Bouwfonds, und Orange Property, deren Kapital kommt von Catella. Beiden haben jeweils über eine halbe Milliarde Euro in Parkhäuser investiert.

Wie wichtig ist Technologie bei Ihnen?
Op de Beeck: Sie spielt in der Zwischenzeit eine entscheidende Rolle. Deshalb haben wir mit verschiedenen Technologiepartnern in weniger als einem Jahr unsere digitale skalierbare Plattform und die darauf lau­fende App entwickelt und auf den Markt gebracht. Diese Plattform bringt uns einen entscheidenden Schritt weiter, unser Geschäft noch wirtschaftlicher zu betreiben. Zum Beispiel um die etwa 150 Millionen Transaktionen pro Jahr zu handeln: Deren Anzahl steigt stetig, und die Einzelbeträge sind niedrig – in Deutschland im Schnitt unter vier Euro. Deshalb versuchen wir auch das bargeldlose Bezahlen voranzubringen. In Skandinavien werden schon etwa 90 Prozent der Parkvorgänge ohne Bargeld bezahlt. Die Deutschen zahlen ihr Park­ticket dagegen zu 70 Prozent mit Kleingeld. Mit unserer App haben wir hier ein gutes Instrument, die für uns teuren Bargeldzahlungen zu reduzieren und gleichzeitig neue Dienstleistungen mit höherem Komfort ­anzubieten.

Gilt für Parkimmobilien auch der Faktor Lage, Lage, Lage?
Op de Beeck: Ja! Mit der Veränderung der Städte ändert sich allerdings auch die ­Qualität der Lagen. Parkhäuser in verkehrsberuhigten Innenstadtlagen werden unattraktiv, da sie schwer erreichbar werden. Die Garagen in Laufdistanz rund um die Innenstadt werden dagegen interessanter. Mit gesetzlichen Zufahrtsbeschränkungen und Einfahrtsgebühren werden zudem Parkhausneubauten am Stadtrand in Verbindung mit einer S-Bahn attraktiv. Brüssel baut jetzt 15.000 neue Parkplätze, verteilt über acht Standorte, die alle etwa 15 Kilometer vom Zentrum entfernt liegen und an die Metro angeschlossen sind. Mit der Bahnfahrkarte kann man sich im Netz registrieren, dann geht die Schranke automatisch auf. Der Bezahlvorgang läuft über das Bahnticket.

Was meinen Sie: Muss man in 70 Jahren überhaupt noch parken? Hat man dann überhaupt noch so viele Autos?
Op de Beeck: Das ist eine Frage, mit der sich sehr viele beschäftigen. 70 Jahre sind wirklich sehr lang für solche Projektionen. Selbst bei einem Flughafen wissen Sie nicht, ob der in 70 Jahren noch ausgelastet ist. Sie müssen Ihr Geschäftsmodell eben ständig an die neuen Gegebenheiten anpassen. In 70 Jahren wird es ganz andere Geschäftsmodelle rund ums Parken geben. Nehmen Sie Daimler mit seinem Tochterunternehmen Volocopter, die mittlerweile eine Zulassung für autonom fliegende Taxi-Drohnen im Mittleren Osten bekommen haben. Dafür werden dann Stationen innerhalb der Stadt ­benötigt, wo die Drohnen landen und wo man ein- und aussteigen kann. Hier wäre denkbar, dass Sie das oberste Deck eines Parkhauses dafür nutzen.

Ist es aus Investorensicht sinnvoll, sich so eng zu spezialisieren, dass man nur in einen Parkhaus- oder einen Shoppingcenterfonds geht, oder sollte man im Immobilienbereich nicht lieber breiter streuen?
Op de Beeck: Ich möchte hier ­keine Investmentempfehlungen abgeben. Ich kann Ihnen aber ­sagen, dass Parkhäuser lange ­eine ungeliebte Assetklasse ­waren. Viele Immobilien haben ein Parkhaus dabei, aber die wurden selten wegen des Parkhauses gekauft, sondern wegen des Hauptgebäudes. So kamen die Investoren in den Besitz ­eines Parkhauses, ohne das wirklich gewollt zu haben. Augenblicklich wendet sich das Blatt aber. Parkhäuser stellen aktuell eine interessante Nische dar, die vier bis sechs Prozent Nettorendite bringt – nach Betreiberkosten. Und wir sehen in diesem Bereich weiteres Wachstumspotenzial, insbesondere im Outsourcing. Nur 45 Prozent aller Parkhäuser in Deutschland werden ­extern betrieben. In Italien sind es 15, in Skandinavien 60 Prozent. Der Rest der Park­häuser wird von den Eigentümern, ­etwa von der Gemeinde, betrieben. Da ist also noch viel Luft nach oben. Zudem ist die Branche nach wie vor extrem fragmentiert und bietet Raum für Konsolidierungen.

Ab wie vielen Parkplätzen übernehmen Sie die Bewirtschaftung? Bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn Parkplätzen werden Sie wahrscheinlich abwinken.
Op de Beeck: Das kann man pauschal nicht sagen. Miethäuser mit mehreren Wohnungen sind durchaus interessant für uns. In Skandinavien sind wir bereits in den Residential-Markt eingestiegen und erhöhen die Auslastung der Stellplätze und die Sicherheit der Erträge für die Eigentümer: manchmal nur durch die Digitalisierung der Anla­ge oder das Installieren von Kameras, in anderen Fällen ist eine Sanierung notwendig, um wieder langfristige Mietverträge ­abschließen zu können.

Sie sagen, dass die Parkrenditen bei vier bis sechs Prozent liegen. Wie beteiligt man sich daran?
Op de Beeck: Letztes Jahr haben wir uns beispielsweise mit Schuldscheinen refinanziert – einmal im Januar und ein zweites Mal im November 2017.

Haben Sie mit der Liquidität die Erstellung und Einführung Ihrer Park-App „Apcoa Flow“ finanziert?
Op de Beeck: Nein, das haben wir aus unserem Cashflow bezahlt. 2014 hat uns Centerbridge übernommen, die als Shareholder und Debtholder eingestiegen sind. Die Schulden von zirka 430 Millionen Euro wurden im letzten Jahr durch etwa 15 Fonds refinanziert, die in uns investiert haben. In Vorbereitung darauf haben wir uns letztes Jahr im ­Januar extra raten lassen.

Welche neuen Trends sehen Sie bei der Parkhausbewirtschaftung?
Op de Beeck: Durch die Trends Mobilität, Urbanisierung und Digitalisierung können Parkhäuser zusätzliche Funktionen übernehmen. Künftig geht es nicht nur darum, ein Fahrzeug abzustellen, also den ruhenden Verkehr abzudecken, sondern auch um die Aufladung von Elektrofahrzeugen oder um die Reinigung. Parkhäuser werden künftig als Mobility Hub gesehen, wo Sie von einem Verkehrsmittel aufs nächste umsteigen. Im Rahmen des Space Sharing können wir auch Carsharing- und Logistikunternehmen mit in unsere Parkhäuser nehmen. Beispielsweise vermieten wir Plätze an UPS für die „Last Mile“: Immer mehr Städten tun etwas gegen den Lieferverkehr mit großen Lastwagen, der für die vielen Onlinebestellungen anfällt. In Dublin vermieten wir zum Beispiel Plätze an Logis­tikunternehmen, die die Ware vom Lkw auf elektrische Fahrräder umladen, um sie die letzten paar hundert Meter zum Kunden zu bringen. Derzeit installieren wir auch Amazon Walls. Das sind Wände mit Schließ­fächern. Amazon legt die Ware, die der Kunde bestellt hat, in ein Schließfach, und der Kunde holt sie irgendwann dort heraus. So erhöhen wir den Nutzwert des Parkhauses. Hier erschließen sich gerade ganz neue Märkte, und wir können uns noch gar nicht vorstellen, was wir aufgrund der Digitalisierung in den nächsten fünf Jahren noch alles anbieten können.

Wir danken für das Gespräch.    

Anke Dembowski


Im Dienstleistungssegment zu Hause

Philippe Op de Beeck ist seit April 2016 Mitglied der Apcoa Parking Group und deren CEO. Vor seinem Eintritt bei APCOA war er Group Managing Director Asia Pacific und Mitglied der Konzernleitung des internationalen Cateringunternehmens und Dienstleisters Compass Group. Zuvor hatte er leitende Positionen bei Gate Group, ­Renault Credit International, Axus International, Hertz Rent a Car und Unilever inne. Philippe Op de Beeck schloss sein Studium an der University of Louvain 1986 mit einem Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften ab.

Apcoa Parking
Die Apcoa Parking-Kennzahlen

• In Deutschland: 200.000 Parkplätze
in über 80 Städten
• In Deutschland: über 60 Millionen
Park­vorgänge im Jahr
• 12 Länder
• 8.442 Standorte
• 1,4 Millionen Stellplätze
• Über 150 Millionen Park­vorgänge im Jahr
• 1 Mrd. Euro Umsatz (2017)
• 40 Jahre Erfahrung

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