Zeitenwende für Militärimmobilien

Verteidigung ist seit jeher kostspielig. Schon im Mittelalter reichten staatliche Mittel nicht aus – private Finanziers wie die Fugger spielten eine zentrale Rolle. Das Haus Habsburg hätte seine Militär- und Machtpolitik ohne die finanzielle Unterstützung durch Jacob Fugger nicht durchführen können. Heute stellt sich die Frage, ob institutionelle Investoren eine ähnliche Funktion übernehmen können.

Ein guter Teil der heutigen Verteidigungsinvestitionen wird in militärisch genutzte Immobilien und Infrastruktur gelenkt werden müssen, denn hier sind die Anforderungen gestiegen. Eine neue Infrastruktur mit Immobilien, Datenzentren und Energieversorgung aufzubauen, ist deutlich aufwendiger als die bloße Ertüchtigung eines alten Kasernengebäudes und erfordert hohe Summen. „In Deutschland sind bis einschließlich 2030 Bauinvestitionen für militärische Infrastruktur in Höhe von rund 25 Milliarden Euro geplant“, erklärt eine Sprecherin des Verteidigungsministeriums. Für Bauunterhaltskosten kommen weitere 1,1 Milliarden Euro hinzu.

Das hohe Aufholpotenzial ist dadurch bedingt, dass in Europa nach dem Ende des Kalten Krieges militärisch genutzte Gebäude abgebaut und zivilen Nutzungen zugeführt wurden. Man erinnere sich an die „Konversionsfonds“ aus den 1990er- und frühen 2000er-Jahren, bei denen ehemalige NATO- oder Bundeswehrflächen privatisiert und Investoren zugänglich gemacht wurden.

Auch sonst wurde privatisiert und umgenutzt. Beispielsweise wurden die ehemaligen Militärflughäfen Frankfurt Hahn, Memmingen oder Friedrichshafen zivilen Nutzungen zugeführt. Auch viele Kasernengebäude werden längst zivil genutzt und dienen als Sozialwohnungen, Schulen etc. Das wieder umzuwidmen würde nicht nur viel Zeit in Anspruch nehmen, sondern auch zu einem öffentlichen Aufschrei führen.

„Die Umwidmung alter ­Kasernengebäude wird auch selten nötig sein, denn bei der modernen Art der Kriegsführung ­werden sowohl andere Waffen als auch andere Gebäude benötigt als früher“, meint Prof. Thomas Beyerle. Er forscht an der Hochschule Biberach zum Thema militärische Infrastruktur. „Wir brauchen heute keine wieder hergerichteten Kasernen in einer Stadtstruktur. Wir müssen die neue Art der Kriegsführung im Auge haben und überlegen: Welche Art Waffen, Immobilien und passende Infrastruktur braucht man dazu?“, so Beyerle. Der Bund und das Verteidigungsministerium müssen die Richtung formulieren; Bau und Umsetzung können auch von Privaten oder in Kooperation mit dem Bund getätigt werden. „Im Regelfall geht es dann schneller und effizienter“, so Beyerle.

Er weiß auch, was zu bauen ist: „Natürlich müssen Bundeswehr- und NATO-Soldaten irgendwo wohnen. Aber daneben steigt auch der Bedarf an Brücken, Produktionsstandorten für Wehrgüter sowie für deren Wartung und Reparatur. Außerdem müssen wir Anlagen für Cybersecurity mit den entsprechenden Datenzentren und Energieversorgungen bauen. Aus Sicherheitsgründen am besten gleich unterirdisch – zumindest teilweise“, so Beyerle.

Die neuen Standorte werden eher nicht in den Stadtzentren sein. „Wichtig werden jetzt Standorte in den Ballungsräumen für die europäische Rüstungsinfrastruktur. Dort wo die Produktion, die Wartung der Militärausrüstung und die Energieinfrastruktur ansässig ist“, sagt Beyerle und verweist auf die ebenfalls notwendigen Schutzeinrichtungen. Dass dies nötig ist, zeigen die Erfahrungen im Ukrainekrieg, wo die Angriffe insbesondere auf die Energieinfrastruktur gerichtet sind.

Riesiger Kapitalbedarf

Auch die reine Produktion von Wehrtechnik wird hochgefahren. „Diehl, Heckler & Koch, Rheinmetall …, sie alle sind auf der Suche nach Grundstücken, weil sie mehr produzieren sollen und daher ihre Kapazitäten ausweiten müssen. Solche Produktionsanlagen werden eher in Industriegebieten gebaut oder erweitert. Dort fällt es nicht so auf“, meint Beyerle. Über Bonds oder Private Debt werde hier bereits investiert, ohne dass dies groß öffentlich bekannt wird.

„Das Thema Militärimmobilien ist ‚hot‘, aber aktuell ist der Markt noch jung und dünn besetzt“, so Beyerle. Es schwingt hier vermutlich auch einiges an Wunschdenken mit, das sich aus dem Sondervermögen von 100 Milliarden Euro ergibt, das Deutschland für die Bundeswehr geschaffen hat. ­Beyerle glaubt, dass 100 Milliarden Euro erst der Anfang sind. „Ich rechne mindestens mit dem Fünffachen, wenn man das Militär zufriedenstellen möchte – ungehebelt“, gibt Beyerle eine Schätzung ab.

Europäische Ebene

Und in Europa? „Auf EU-Ebene will die EU-Kommission mit „Readiness 2030“ und „ReArm Europe“ europaweit bis zu 800 Milliarden Euro zusätzliche Verteidigungsausga­ben mobilisieren. Dabei handelt es sich um ein politisches Ziel, das nationale Mittel und mögliche EU-Finanzierungsinstrumente umfasst, jedoch keinen vollständig budgetierten Fonds darstellt. Insgesamt beziehen sich die genannten Beträge auf übergeordne­te Planungen für Verteidigung und Infrastruktur“, erklärt Sabine Hampel. Sie ist Founder & General Partner des Global Resilience Innovation Fund (GRIF), eines Venture-Capital-Fonds, der etwa die Bereiche Rüstung und kritische Infrastruktur abdeckt.

Auch Europas Mindset wird umgekrempelt – von „Wir sind umgeben von Freunden, und notfalls helfen uns die Amerikaner“ zu „Wir müssen verteidigungsbereit sein“. Mittlerweile ist zu spüren, dass der Wind dreht. So entschied die Bundesregierung im Herbst 2025, die zivile Umwandlung ehemaliger Militärflächen zu stoppen. Ende Oktober hat sie eine Liste von rund 200 Liegenschaften veröffentlicht, die wieder militärisch genutzt oder als strategische Reserve vorgehalten werden sollen. Sie dürfen nun nicht mehr zivil entwickelt werden. „Darunter findet sich zum Beispiel die Underwood-Kaserne in Hanau, die die Stadt eigentlich für die städtebauliche Weiterentwicklung nutzen wollte“, nennt Beyerle einen der Standorte, die der zivilen Nutzung entzogen wurden (siehe auch Tabelle „Strategische Liegenschaftsreserve der Bundeswehr“).

„Wir sehen die wachsende Bedeutung der Verteidigungsbereitschaft als strategisches Handlungsfeld und haben bereits begonnen, uns in diesem Bereich zu engagieren“, erklärt Bernd Schade, der auch für Unterkünfte und Versorgungsflächen für Bundeswehrangehörige einen hohen Bedarf sieht. „Wir möchten diesen speziellen Wohnbereich als Geschäftsfeld erschließen. Hier bietet sich modulare oder serielle Bauweise an, denn es geht um viele gleiche Einheiten, die erstellt werden. Bei einigen Kasernen spielt auch Denkmalschutz eine Rolle“, sagt Schade. Als Vorteile der modularen Bauweise nennt er Geschwindigkeit und hohe Bauqualität. „Unsere Idee ist, dass man sich Systemgenehmigungen holt, etwa für eine Unterkunft von 200 Menschen mit den entsprechenden Servicebereichen. Die können wir dann in den verschiedenen Bundesländern mit jeweils unterschiedlichen Bauordnungen realisieren. Der Bau selbst lässt sich durch serielles Bauen erheblich beschleunigen“, so Schade.

Investoreninteresse wächst

Stellt sich die Frage: Wo sind die Fugger der Neuzeit? Hier hofft man auf institutionelle Investoren. „Das Interesse der Investoren an militärisch genutzten Immobilien ist zwar deutlich steigend, aber noch keineswegs massiv oder Mainstream“, stellt Beyerle fest. Die Motivation könnte erhöht werden, wenn „die Bauvorhaben für die Verteidigung zügig vorangetrieben werden. Institutionelle Investoren könnten etwa dem Bund die Liegenschaften abkaufen, sie in Kooperation mit dem Verteidigungsministerium entwickeln und dann langfristig an den Bund verpachten“, sagt Axel Schilder, Managing Partner des Frankfurter Büros der Kanzlei King & Spalding. Ein solches Vorgehen hat sich bei der schnellen Entwicklung von Schulbauten bewährt hat und wird durch die Neuerungen im Rahmen des ­Standortfördergesetzes befeuert. „Kürzlich sind wir für ein Projekt beauftragt worden, bei dem unter dem Schirm einer Landesbank und mit mehreren Investoren eine Fondsplattform für Schulbauten errichtet wurde. Die Investoren werden über diese Plattform die fertig entwickel­ten Schulgebäude für 30 Jahre zurück an die betreffenden Kommunen vermieten – mit zwei Verlängerungsoptionen für jeweils fünf Jahre. Auf diese Weise könnten Investoren der Kommune helfen, den aktuellen Haushalt von hohen Instandhaltungs- oder Herstellungskosten zu entlasten und damit über den Weg von Miet- und Pachtzahlungen die fälligen Zahlungen über die Zeit zu strecken. Denkbar wäre so etwas auch für militärisch genutzte Immobilien.“

Einzelne Investoren wagen sich bei dem Thema bereits vor. „Aktuell begleiten wir einen institutionellen Investor, der sich dazu entschlossen hat, den Wiederaufbau der Bundeswehrarchitektur positiv zu begleiten. Dabei geht es um militärische Infrastruktur-immobilien, die über einen deutschen Fonds gekauft werden sollen“, sagt Schilder.
Statistisch ist schwer greifbar, wie hoch die Investitionen sind, weil militärisch ­genutzte Immobilien noch keinen eigenen Subsektor darstellen. „Es gilt, die traditionellen Segmente hinsichtlich einer Erweiterung zu prüfen, um den besonderen ­Anforderungen, aber auch der Analyse der Infrastruktur im Verteidigungsbereich Rechnung zu tragen“, meint Susanne Eickermann-Riepe, Senior Vice President des globalen Berufsverbands RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), „es bleibt abzuwarten, inwieweit die geplanten zusätzlichen immobilienspezifischen Ausgaben für Verteidigung das zukünftige Bild prägen.“ Sie verweist darauf, dass sich der Wettbewerb um Investitions­kapital bereits heute andeutet und dass eine Konkurrenzsituation zwischen Infrastruktur und Immobilieninvestments entsteht. „Das erhöht die Unsicherheiten im Development zusätzlich zu den bereits langen Prozessen für Genehmigungen. Es bleibt zu hoffen, dass der Bauturbo hilft und Prioritäten der Investoren, aber auch der Länder und Kommunen zueinander finden“, meint Eickermann-Riepe.

Eine Frage des Risikos

„Militärimmobilieninvestments in Deutschland bringen derzeit Renditen von drei, vier oder sogar fünf Prozent. Außerdem sind sie langfristig vermietbar und haben eine sehr geringe Ausfallwahrscheinlichkeit. Schließlich steht der Bund dafür gerade. Außerdem bewegen sie sich entgegen klassischer Marktzyklen; sie sind der Investmentlogik folgend eine der stabilsten Nischen des institutionellen Real Estate“, ist Beyerle positiv gestimmt. Mit Blick ins Ausland verweist er darauf, dass Defence in Großbritannien zunehmend wie eine Subkategorie kritischer Infrastruktur behandelt wird – mit ähnlichen Renditen wie für Rechenzentren, Energieinfrastruktur, Polizei- und Justizgebäude.

Finanzierungen sind aktuell in Deutschland noch schwierig, denn die Darlehensgeber befürchten, dass ihre erstellten Gebäude und Liegenschaften in einem möglichen Krisenfall zur Zielscheibe werden. „Es gibt zwar Investitionsschutzabkommen. Damit lassen sich erlittene Schäden einklagen, aber das geht nur über völkerrechtlich sehr langwierige Prozesse. Besser wären staatliche Investitionsgarantien, ähnlich wie eine Hermesbürgschaft“, meint Schilder. Beyerle sieht das ähnlich: „Öffentliche Garantien beziehungsweise Förderkredite könnten helfen, beispielsweise durch die KfW oder den EU Defence Fund. Das würde die Finanzierungskosten senken. Daneben sind auch steuerliche Anreize denkbar, etwa beschleunigte Abschreibung oder eine Sonder-AfA für resiliente/sichere Infrastruktur.“

ESG-Korsetts lockern

Bleiben die Nachhaltigkeitsbedenken – doch auch hier deutet sich ein Umdenken an: „Ein klarer Wendepunkt war hier das überarbeitete Zielmarktkonzept 2024 des deutschen Fondsverbands BVI. Demnach sind Militär- und Rüstungsinvestitionen für nachhaltig vertriebene Fonds nicht mehr grundsätzlich ausgeschlossen. Der frühere Zehn-Prozent-Rüstungsausschluss für nachhaltige Fonds entfällt“, erklärt Axel Schilder. Ausgeschlossen bleiben völkerrechtlich geächtete Waffen.

Allerdings haben sich einige Investoren zusätzlich zu den regulatorischen ­Vorgaben weitere Nachhaltigkeitsregeln gegeben, die oft Ausschlusskriterien für Rüstung beinhalten. „Viele Versorgungswerke denken inzwischen im Inneren drüber nach, wie sie das eigene Nachhaltigkeitskonzept erweitern können, und orientieren sich dabei am BVI-Zielmarktkonzept“, beobachtet Schilder. „Die Produktion von Abwehrrüstungsindustrie, Flugabwehr wie DroneShield, aber auch die maritime Sicherheit sind Themen, bei denen einige institutionelle Investoren bereits aktiv engagiert sind – sowohl mit Debt als auch mit Equity“, weiß Schilder, „aber es ist noch nicht sehr viel angesichts des gigantischen Investitionsbedarfs.“

Hampel sieht noch Bedarf im VC-Bereich: „Im liquiden Anlagebereich haben zahlrei­che Asset Manager ihre ­Ausschlusskriterien angepasst und Rüstungsunternehmen nicht mehr grundsätzlich ausgeschlossen“, so Hampel. Auch im Bereich illiquider Anlagen steige das Interesse an sicherheits- und verteidigungsnahen Investments, wenn auch begleitet von intensiven Diskussionen. „Im Venture-Capital-Segment besteht weiterhin Mangel an privatem Kapital, obwohl dort zentrale technologische Innovationen, etwa bei Dual Use, Cybersecurity, KI und autonomen Systemen, entstehen“, betont Hampel abschließend.

Anke Dembowski

Diese Seite teilen