Wohnimmobilien USA

Früher war es so, dass Immobilieninvestoren aus ­Europa gern auch in den USA investiert haben, insbesondere wenn Anleger das Gefühl hatten, dass der europäische Immobilienmarkt weitgehend abgegrast war. Außerdem bewegen sich der europäische und der US-Immobilienmarkt asynchron, sodass auch Diversifikationsgründe für Real-Estate-Investments in den USA sprachen.

Verunsicherung gegenüber USA

Augenblicklich sind Investoren aber durch Trumps disruptive Zoll- und Tarifpolitik verunsichert – im Grunde trifft das jegliche Assetklasse in den USA. „Amerika ist der Weltmarktführer im Bereich AI-Innovation & Human Robotics. Es gibt auch unter Präsident Trump ­keinen Grund, warum das vorbei sein sollte“, meint Ralph Winter. Gemeinsam mit seiner Tochter Celine Winter leitet er die W5-Group, ein US-amerikanisch-schweizerisches ­Family Office. Ralph Winter ist vor 10 Jahren aus der Schweiz in die USA gegangen und sieht daher die Entwicklung nicht nur durch die europäische, sondern auch durch die US-Brille. „Wir verfügen auf dem US-Immobilienmarkt über einen guten Track Record und haben hier auch unser Team vor Ort. Daher haben wir uns entschieden, uns anderen Family Offices zu öffnen und ihnen Zugang zu unserer US-Immobilien-Expertise zu bieten.“ Dabei liegt der Fokus von W5 auf Wohnimmobilien in den USA, die überwiegend möbliert vermietet werden. „Sie sind ausgestattet wie Viersternehotels, viele mit Rooftop-Pool, Gym und Co-Working Spaces. Unsere Mietverträge laufen kurz, oft nur drei bis zwölf Monate. Diese Wohnmodelle werden vor allem von jungen Menschen stark nachgefragt“, sagt Celine Winter.

Eher Sorgen um Europa als um Amerika

Ralph Winter ist auch für die Zukunft optimistisch; er erklärt, dass er sich aktuell eher Sorgen um Europa als um Amerika macht: „Wir beobachten, dass die wirtschaftliche Produktivität in Europa sinkt. Deutschland befindet sich mittlerweile im dritten Jahr einer Rezession, und insgesamt steigt der Versorgungsauftrag in Europa. Europa braucht Wachstum, hat es aber momentan nicht“, beobachtet Winter. „Wenn man von Amerika aus nach Deutschland blickt, fragt man sich, wie und von wem sich die Deutschen regieren lassen. Es hat dort in den letzten Jahren keinen Spitzenpolitiker ­gegeben, der über eine solide wirtschaftliche Ausbildung verfügt oder selbst mal nennenswert wirtschaftlich agiert hat.“ Bei Friedrich Merz sei das anders. Er sei die Hoffnung für Deutschland und müsse schnell die Richtung ändern. „Man mag ja über die amerikanische Präsidentschaft von Trump unterschiedlicher Meinung sein, aber er hat 500 Advisor, die im Hintergrund für ihn arbeiten, und die in ökonomischen Themen sehr erfahren sind. Mir gibt das für Amerika mehr Hoffnung als für Deutschland und die Europäische Union“, so Winter.

Das gelte auch für den Wohnimmobilienmarkt. „Wegen des Wohnraummangels hat die Bundesregierung erklärt, dass jährlich 400.000 neue Wohnungen gebaut werden sollen. Aber da ist man deutlich hintendran. Die öffentliche Hand baut ohnehin nicht so viele Wohnungen, und private Investoren werden ausgebremst, wo es nur geht, und außerdem verteuern sich die Baukosten durch unnötige Regulatorik“, so Ralph Winter.

Bei Wohnimmobilien spielt auch die demografische Struktur eine Rolle. „Der Durchschnitts-Amerikaner ist heute sieben Jahre jünger als der Durchschnitts-Deutsche. Außerdem hat Amerika mit fast 50 Millionen Immigranten das größte Zukunftspotential für Wirtschaftswachstum “, sagt Celine Winter. Sie verweist darauf, dass schon in 2030 75 Prozent des Arbeitsmarktes in den USA 20- bis 40-Jährige ausmachen, und diese Altersgruppe sei sehr mobil. Auch deshalb ist sie positiv gestimmt für den US-Wohn­immobilienmarkt.

Gute Infrastruktur gesucht

„Der private Mietsektor in den USA ist stark, und wir haben in der Vergangenheit gute Mietsteigerungen gesehen, vor ­allem in den Zentren. Insbesondere der studentische Sektor läuft extrem gut. Die jungen Menschen hier erwarten eine gute Infrastruktur und Services. Sie zahlen dafür und erhalten die gewünschten Dienstleistungen. In den USA liefert Amazon Prime in den Zentren innerhalb von einer Stunde, und auch die Internetverbindung ist top in den Zentren“, so Celine Winter.

Der US-Real-Estate-Markt bewege sich in einem guten Umfeld. Das Zinsniveau in den USA sei höher als das in ­Europa, ebenso wie das Wachstum und die Löhne. „Unsere Mitarbeiter verdienen hier die Hälfte mehr als in Europa. Daher können sie mehr konsumieren und entsprechend hohe Mieten zahlen“, merkt Ralph Winter an.

Er hält das Investitionsumfeld in den USA insgesamt für gut und verweist auf das Projekt DOGE (Department of Government ­Efficiency), das Elon Musk führt. „Da geht es um den ­Abbau von administrativen Kosten und von alten, unproduktiven Strukturen. Ein solches Verfahren ist nicht schlecht und würde auch Deutschland guttun“, meint Winter. Von Trumps Zollpolitik dürfe man sich nicht erschrecken lassen. „Fast jeder US-Präsident geht das Thema Tariffs an. In den USA gibt es für die Einführung der Zölle viel Unterstützung. Die Problematik war eigentlich nur, wie schnell es kam. Natürlich ist die Corporate World im Moment gestresst. Und Trumps politische Äußerungen, dass er von Europa eine eigene Verteidigungsfähigkeit fordert, kränkt die Europäer. Diese Diskussion ist sehr emotional geprägt. Ich bin sicher, in drei ­Monaten werden wir mehr Klarheit haben. Präsident Trump will zunächst seine Verhandlungsposition verbessern, um dann mit den einzelnen Ländern zu verhandeln. Das Ergebnis wird sein, dass in drei Monaten 85 Prozent der Länder ein Agreement in Place haben werden, mit neuen Zolltarifen. Darauf ­können sich die Unternehmen dann einstellen“, so Winter. Er verweist auf die Midterm Elections, die im November 2026 stattfinden. „Die wollen die Republikaner gewinnen. In drei Monaten muss der Spuk also vorbei sein“, ist Ralph Winter überzeugt.

Ziel von Trumps Politik sei, dass wieder mehr in den USA produziert wird. „Dazu müssen die Unternehmen ­Arbeitskräfte einstellen, und die brauchen Wohnungen.“ In den europäischen Medien werde Trumps Politik teilweise verzerrt dargestellt. „Auch Präsident Trump weiß, dass es in den USA einen Fachkräftemangel gibt. Er wird alles dafür tun, die qualifizierten Leute hier zu behalten. Wir brauchen die Servicekräfte im Low-Income-Bereich. Unter 100.000 US-Dollar Jahresgehalt können Sie in den USA Leute ohne Arbeitsvertrag einstellen. Mich würde es nicht wundern, wenn Präsident Trump demnächst ein Announcement macht, in dem er sich bei denen bedankt, die legal in den USA leben und hier Steuern zahlen.“

Insgesamt halten beide die USA für attraktiver als Europa, auch was den Immobiliensektor betrifft; insbesondere Wohnen. „Da sind die Hot Spots interessant, Miami beispielsweise. Dort bekommen Sie kaum mehr eine Reservierung in einem guten Restaurant – zumindest nicht für denselben Tag. Die Leute möchten dorthin, und sie müssen irgendwo wohnen.“ Auch in republikanischen Staaten fühlten sich aktuell viele gut aufgehoben: Florida, Texas, Colorado sind gute Regionen. „Dort gibt es weniger Regulierung und niedrigere Steuern als anderswo in den USA. Wenn dort mehr Zuzug festgestellt wird, entstehen rasch neue Gebäude und Infrastruktur.“ Kalifornien hält er hingegen für schwierig. „Nicht nur politisch, die Region ist auch immer wieder von Naturkatas­trophen betroffen.“

Größere Mietwohnanlagen

Auch Stefan Grahn ist angetan vom US-Wohnimmobilienmarkt. Er betreut die deutschen Kunden von CP Capital. Das 1989 gegründete Unternehmen investiert ­vor allem in die Errichtung, die Vermietung und den Verkauf von US-Mietwohnanlagen. „Dort konzentrieren wir uns auf größere Mietwohnanlagen mit ­jeweils 100 bis 300 Einheiten. Als Eigenkapitalpartner von renommierten Developern gehen wir ­dabei auch unternehmerische Risiken in der Wertschöpfung der Immobilien ein“, erzählt Grahn. CP Capitals Wurzeln liegen in der Harald-Quandt-Unternehmensgruppe. „Nach und nach haben wir uns auch anderen Family Offices und später auch weiteren Investoren geöffnet“, so Grahn. In den USA hat das Unternehmen mittlerweile 239 Immobilieninvestments mit Projektkosten von insgesamt 8,5 Milliarden US-Dollar realisiert und konnte dabei eine durchschnittliche Performance im zweistelligen Prozentbereich erzielen.

„Wir fokussieren uns auf Mietwohnanlagen in den USA, weil die eine Reihe positiver Aspekte aufweisen“, bekräftigt Grahn. Ein Pluspunkt sei die Tatsache, dass Wohnmietverträge in den USA auf zwölf Monate begrenzt sind. „Wir können die Konditionen also bereits nach 12 Monaten den dann gültigen Marktverhältnissen anpassen, im Gegensatz zu einem klassischen Büro-Immobilienvertrag, der über 10 Jahre läuft“, verweist Grahn auf den Vorteil des Inflations-Hedge. Ein weiterer Pluspunkt sei die demografische Entwicklung: „Die amerikanische Bevölkerung wächst bis 2050 um weitere 35 Millionen auf 380 Millionen Bürger an, zum einen durch Zuzug, zum anderen durch originäres Wachstum aus dem eigenen Land. ­Diese Menschen wollen alle irgendwo wohnen!“ Er verweist darauf, dass in den USA aktuell über eine Million Wohnungen gesucht werden. „Dieser Bedarf wird bis 2035 auf vier Millionen anwachsen. Es gibt also eine sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnraum“, sagt Grahn.

Für seine Mietwohnanlagen sieht er zwei wesentliche Gruppen, die als Mieter in Frage kommen: Die Generation Y, also Menschen, die heute im Alter von 30 bis 45 Jahren sind. „Die haben gerade ihren ersten oder zweiten Job und zu wenig Eigenkapital, um sich ein Einfamilienhaus leisten zu können. Sie können aber mieten und wollen es angenehm haben, mit Sport- und Grillmöglichkeiten, guter Verkehrsanbindung, und so weiter“, erklärt Grahn. Die zweite Gruppe ist die der Baby-Boomer, die heute zwischen 55 bis 79 Jahre alt sind. „Sie sind groß geworden auf 200 bis 220 Quadratmetern, aber ihre Kinder sind inzwischen aus dem Haus. Sie entschließen sich oft, in eine typische amerikanische Mietwohnanlage mit gehobener Ausstattung zu ziehen“, so Grahn. Für beide demografischen Gruppen kommen die Anlagen, die CP Capital erstellt, infrage. „Wir statten sie mit vielen Annehmlichkeiten aus, weil das in den USA von dieser Klientel erwartet wird: Pool, BBQ-Area, Räumlichkeiten für private Feiern und ein Gym, das mit modernen Geräten ­bestückt ist. Es ist nicht nur das Ziel, die Immobilie an sich zu errichten, sondern auch ein Gemeinschaftsgefühl unter den Mietern zu erreichen, die wiederum für einen nachhaltigen Cash-flow sorgen“, erklärt Grahn.

Nach Fertigstellung werden die Mietwohnanlagen von Pensionsfonds oder anderen Investoren gekauft. Grahn dazu: „Wir haben gerade in Boston und in der Nähe von L.A. zwei Objekte veräußert.“ Weil Mietverträge in den USA auf 12 Monate befristet sind, bedeutet das, daß zum Ende der jeweiligen Laufzeit die Mieten angepasst werden können. „In den Metropolregionen, in ­denen neue Arbeitsplätze geschaffen werden, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Mieter dann eine Erhöhung von zwei Prozent akzeptieren. Dadurch erhöht sich der operative Nettoertrag. Wir rechnen mit Mietrenditen zwischen 4,75 und 5,5 Prozent“, sagt Grahn.

Gute Renditen mit PE in US Real Estate

CP Capital erzielt dabei attraktive Renditen. „Wir sichern das Grundstück mit Baugenehmigung, errichten dann die Mietwohnanlage mit den Häusern und dem ganzen Drumherum. Im Anschluss vermieten und veräußern wir die ­Anlage. Das Ganze erstreckt sich über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Über diesen Zeitraum erwirtschaften wir jährliche Renditen im zweistelligen Prozentbereich.“ Grahn verweist auf CP Capitals Track Record: „So haben wir das in den letzten 35 Jahren 230 Mal realisiert. Bei Laufzeiten von unter vier Jahren haben wir eine sehr attraktive Netto-Rendite für die Investoren erzielt“, und verweist darauf, dass es sich schließlich auch um Private Equity in US Real Estate handle, ein recht spezialisiertes Geschäft.

Angesichts des aktuellen Zinsniveaus käme für viele Menschen in den USA derzeit eher mieten als kaufen infrage: „Wenn Sie sich heute das durchschnittliche Mietniveau für eine 80- bis 90-Quadratmeter-Wohnung ansehen, zahlen Sie dafür etwa 1.800 Dollar warm. Wenn Sie diese Fläche vergleichbarer Art als Eigentum betrachten, zahlen Sie im Schnitt 400.000 US-Dollar. Beim gegenwärtigen Zinsniveau und den erhöhten Eigenkapitalanforderungen der Banken – 40 bis 50 Prozent – zahlen Sie ca. 3.000 US-Dollar pro Monat für die Hypothek, Steuern und Versicherung. Das können viele junge Leute nicht stemmen. Aus diesem Grund ist derzeit die Nachfrage nach Mietwohnungen in den USA hoch“, erklärt Grahn die Hintergründe.

Eigentlich kennt man die USA als Land der Eigenheimbesitzer. Während in Deutschland etwa zwei Drittel Mieter und ein Drittel Eigentümer sind, verhält es sich in den USA laut Daten der National Apartment Association genau ­umgekehrt. Dort haben etwa zwei Drittel der Bevölkerung Eigentum. „Aber diese Zahlen ändern sich gerade, weil sich viele aufgrund der hohen laufenden Belastungen für Hypotheken und Versicherungen Wohneigentum nicht mehr ­leisten können“, beobachtet Grahn.

Metropolregionen attraktiv

Was die Lagen betrifft, setzt CP Capital auf die Metropol­regionen der USA. „Es gibt in Amerika über 50 Städte mit mehr als einer Million Einwohnern. Wir gehen dorthin, wo neue Arbeitsplätze geschaffen werden, wo sich das durchschnittliche Arbeitseinkommen erhöht, wo es Dienstleistungen und Unterhaltungsmöglichkeiten gibt, denn dort ist die Nachfrage hoch.“ In solchen Städten sucht CP Capital nach guten Lagen an der Peripherie. „Wir gehen beispielsweise nach Atlanta, Dallas, Denver, Charlotteville oder Tampa“, so Grahn.

Bei der Auswahl meidet er Standorte, die zu stark durch eine Mietpreisbremse bestimmt werden. „Beispielsweise tun wir uns in den Bundesstaaten New York und Kalifornien schwer, die Mieten anzupassen“, sagt Grahn. Ansonsten hält er sein Geschäftsmodell für interessant und nachhaltig rentabel. „Wohnimmobilien weisen eine hohe Widerstandsfähigkeit gegenüber Krisen auf, besser als alle anderen Immobilienklassen wie Einzelhandel, Shoppingcenter, Büro und so weiter.“ Er blickt auf die Probleme im Einzelhandel: „Mittlerweile erfolgen 15 Prozent der Einzelhandelsumsätze online, und dieser Anteil soll bis 2030 auf 30 Prozent steigen. Wollen Sie da noch in den Einzelhandel investieren?“, fragt er. Angesichts dieser Zahlen sei allenfalls noch Lagerlogistik interessant. „Aber unsere Expertise liegt eben auf Mietwohnanlagen. Das funktioniert seit über 30 Jahren.“

Wie Winter ist auch Grahn entspannt, was die aktuelle US-Politik angeht: „Für die Umsetzung unserer Projekte zählt nicht, wer gerade Präsident ist. Es ist ja klar, dass ­Arbeitsplätze geschaffen und Haushaltseinkommen generiert werden müssen. Außerdem brauchen Sie eine gute ­Infrastruktur, die für kurze Wege sorgt. Das aktuelle Durcheinander wird vorübergehen und sich beruhigen.“ Er verweist darauf, dass die Familien, die CP Capital betreut, aus strategischen Gründen international aufgestellt und viele von ihnen ohnehin in den USA investiert sind. Für Investoren, die von regelmäßigen Ausschüttungen in Euro abhängig sind, bestehe natürlich ein Währungsrisiko. „Die Fami­lien, die wir betreuen, haben ohnehin substanzielles Vermögen in anderen Wirtschaftsräumen investiert und recyceln im Regelfall die Erträge, die in US-Dollar anfallen, wieder in US-Dollar.“ Für deutsche Investoren sei auch das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen interessant. „Danach werden die Erträge nur in den USA besteuert, aber nicht in Deutschland. Und die steuerliche Belastung in den USA ist niedriger als in Deutschland“, verweist Grahn auf diese ebenfalls attraktive Rahmensituation.

Knappheit sorgt für Mietanstieg

Auch Real-Estate-Manager aus Deutschland blicken gern in die USA und investieren dort, beispielsweise Sicore Real ­Assets. Der Immobilien- und Infrastrukturmanager ist Teil der Signal-Iduna-Gruppe und wurde kürzlich von Hansa­invest Real Assets in Sicore Real Assets umbenannt. „Wir streben mit unseren Immobilienportfolios eine Risiko­streuung an, und das bedeutet neben der Investition in verschiedene Segmente des Immobilienmarktes auch eine ­geografische Diversifizierung“, erklärt Paul Heinrich Muno, Managing Director bei Sicore.

Aktuell erscheinen ihm in den USA Wohnimmobilien unter allen Nutzungsarten am interessantesten. „Dort er­halten Sie Nettomietrenditen von fünf bis sieben Prozent, hierzulande sind es nur 2,5 bis 3,0 Prozent, da ist Deutschland nicht so attraktiv – auch unter Berücksichtigung von möglichen Hedging-Kosten“, sagt Muno. Dass die Mieten in Amerika niedriger werden, sei auf absehbare Zeit nicht zwingend. „In den USA fehlen rund zwei Millionen Wohnungen. Beispielsweise wird in Dallas oder Denver ständig Wohnraum nachgefragt, weil es dort wirtschaftliches ­Wachstum gibt“, ­erklärt Muno. In Dallas ist Sicore bereits ­investiert.

„In Dallas sind wir in einer Gegend investiert, in der man abends gut ausgehen kann, was junge Menschen anzieht, auch dort zu wohnen. In unserer Wohnanlage in Denver kann man auf die Rocky Mountains blicken. Wohnanlagen in den USA sind mit vielen Annehmlichkeiten ausgestattet: Pool, Dachterrasse, BBQ, Pet-Shower, große Garagen. Wenn Sie das bieten, bekommen Sie auch gute Mieter“, ist Muno überzeugt. Der Mietwohnungsmarkt in den USA reagiere rasch. „Die Amerikaner sind in ihrer Mobilität anders aufgestellt als wir. Die wechseln ihren Wohnsitz schnell, wenn anderswo die wirtschaftlichen Aussichten besser sind. Die Wohnungen sind Plug & Play, und Sie können sich dort ­sofort ins WLAN einbuchen und zu arbeiten beginnen.“

Für das Wachstum in Dallas sorgten unter anderem Steuer­vorteile. „Dallas hat vor Kurzem seine Corporate Income Tax gesenkt, daher ist Goldman Sachs mit vielen Mitarbeitern dorthin gekommen“, verweist Muno auf die steuerlichen Vorteile, die es insbesondere in den Trump-Staaten gibt. „In Dallas finden jeden Monat rund 14.000 Menschen einen neuen Job, das ist zehnmal so viel wie in Frankfurt“, verweist er auf das Wachstumspotenzial. Die Wohnungsknappheit sorgt für steigende Mieten. „Wir können in den USA die Mieten alle zwölf Monate anpassen und haben das in den letzten Jahren auch getan“, sagt Muno.

Prinzipiell kämen für Sicore auch andere Nutzungsarten als Investments infrage. „Data Center haben wir uns angeschaut, haben dann jedoch Abstand davon genommen. Zum einen ist es schwierig mit der Drittverwendungsfähigkeit, und zum anderen ist der hohe Stromverbrauch unter ESG-Aspekten fraglich. Außer Wohnen kommt in den USA für uns allenfalls noch Logistik in Frage.“

Durch Trumps Zollpolitik erhöhen sich die Baukosten, weil sowohl die Material- als auch die Arbeitskosten steigen. „Das führt zu einer Verlangsamung der Fertigstellungen“, so Muno, „das spielt den Bestandshaltern in die Hände.“

Weil die Zinsen in den USA höher sind als in Europa, ­arbeitet Sicore dort mit höheren Eigenkapitalanteilen. Das US-Dollar-Risiko sichert er nicht ab. „Wir sehen den US-Wohnimmobilienmarkt als langfristige Investition und hedgen daher nicht“, erklärt Muno. Und was Trumps erra­tische Politik angeht, sagt er: „Da kann man nur milde ­lächeln und langfristig durchhalten. Es wird eine Zeit nach Trump kommen!“

Anke Dembowski

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