Verbriefte Häuser

Auch wenn Immobilien an sich eine interessante Assetklasse darstellen und vor allem als solide gelten, haben sie doch zwei Nachteile: 1. Da es sich um relativ kapitalintensive Einzelwerte handelt, ist eine globale Streuung nur bei großen Vermögen möglich. 2. Sie sind illiquide, das heißt, Kosten sowie Dauer des Erwerbs und des Verkaufs sind sehr hoch. Nun tritt ein fünfköpfiges Unternehmerteam in den Markt ein – zum Teil bekannte Gesichter – und verspricht, diese beiden Nachteile der Immobilienanlage aufzuheben. Sie haben die Firma Estating gegründet und in den vergangenen 18 Monaten etwas vorbereitet, das an Exporo erinnert, aber doch etwas anders ist: So wie ein Aktieninvestor Aktien-Picking betreibt, sollen Investoren mit dem Estating-Angebot Immobilien-Picking betreiben können.

Property Picking
„Immobilien kaufen Sie bisher überwiegend direkt, was sehr aufwendig und teuer ist. In einem Anlageportfolio können Sie Immobilien bisher entweder als passives ­Instrument, als ETF, oder als spezialisierten Aktienfonds, als REIT-Fonds, kaufen. Was Sie bisher nicht können, das ist, Property ­Picking im Anlageportfolio zu betreiben“, erklärt Martin Halblaub. Er ist einer der fünf Estating-Gründer, und manche kennen ihn noch aus seiner Zeit als Kapitalmarktvorstand der NordLB beziehungsweise als CEO der Schweizer Digitalbörse Six Digital Exchange. Die vier weiteren Estating-Gründer sind Matthias Oetken (ehemals Geschäftsführer und CIO der Neobank N26), Kristina Jahn (früher Deutsche Annington), Vahe Andonians (Experte für künstliche Intelligenz und Gründer von Marktguru) und Daniel Vegue Dominguez (ehemals bei Credit Suisse und Julius Bär beschäftigt).

Die Idee der Gründer ist, Immobilien als Wertpapierinvestment in ein Bankdepot zu bekommen und dabei das Immobilienportfolio in Eigenregie zusammenstellen zu können. So unterscheidet es sich beispielsweise von einem geschlossenen Immobilienfonds oder von einem Investment in die Aktie einer Wohnungsgesellschaft wie Vono­via oder Deutsche Wohnen: Dort steht das Immobilienportfolio bereits fest, während man bei Estating selektieren kann.

Einen Erstbestand von fünf Immobilien hat Estating bereits an Bord genommen. „Zumindest am Anfang konzentrieren wir uns auf Prime Residential Property und ­machen diese Immobilien bankfähig“, erläutert Matthias Oetken. „Reiche Privatin­vestoren kaufen gern solche hochwertigen Wohnungen in London, Berlin oder Miami, vermieten sie und hoffen außerdem auf Wertzuwächse.“ Die Luxusimmobilien, die Estating bereits hält, rangieren im Wert zwischen zwei und fünf Millionen Euro und befinden sich in Berlin, Madrid und Miami. Weitere Regionen sollen hinzukommen. „Die werden dann über eine Verbriefungsstruktur den Investoren zugänglich gemacht“, erklärt Oetken das Konzept. „Die ersten Immobilien haben wir diesen Sommer bereits platziert, und nun geht es weiter.“

Individuelle Suche
Er ergänzt: „Wir können auch ‚on demand‘ arbeiten. In dem Fall nehmen wir den Suchauftrag entgegen und schauen uns dann nach dem entsprechenden Zinshaus um, das wir dann verbriefen.“ Prime Residential Property werde Investoren in anderen Strukturierungsformen nicht angeboten, erklärt Halblaub. Sie könnten das nur, weil Estating ein Geschäftsmodell hat, das auf Transaktion und nicht auf Bestand ausgerichtet ist. „Sagen wir, eine gute Wohn­immobilie hat eine Bruttorendite von drei Prozent. Dann gehen Kosten für die Vermietung, Steuerberater, Anwalt und die Strukturierung ab, sodass am Ende vielleicht ein bis 1,5 Prozent übrig bleiben. Wenn Sie dann noch ein Prozent Management Fee zahlen müssen, rechnet sich das nicht“, erklärt Halblaub.

In den Himmel wachsen die Renditen für derlei Objekte also offenbar nicht. „Wir rechnen mit einem Cash Yield von ein bis 1,5 Prozent. Außerdem erhalten die Investoren 100 Prozent der Wertentwicklung der Immobilie“, so Halblaub. Und er ergänzt: „Angesichts des aktuell niedrigen Zinsniveaus und des überschaubaren Risikos ist das ­attraktiv!“
Real Estate Assets hätten weltweit etwa ein Bestandsvolumen von 300 Milliarden Euro. „Das ist mehr als der Aktien-, Bond- und Cash-Markt zusammen. Trotzdem ­beläuft sich der Immobilienanteil nur auf ­etwa sechs Prozent in den Investable Global Market Portfolios“, verweist Halblaub auf die im Schnitt niedrigen Allokationen.

Noch kein Sekundärmarkt
Und die Fremdkapitalquote? Im Basisprodukt findet kein Leverage statt, „aber die Investoren können natürlich entscheiden, ob sie einen Lombard-Kredit darauf aufnehmen möchten“, so Halblaub. Ein Leverage würde allerdings nur Sinn machen, wenn der Sollzinssatz unterhalb des Cash Yields liegt. Das könne zum Beispiel eher in der Eurozone als den USA der Fall sein.

Damit die Investoren ihre Rendite etwas aufpeppen können, möchte Estating künftig auch eine zweite Produktkategorie mit Fremd­kapitalfinanzierung anbieten: „Hier wird auf Objektebene ein Immobiliendar­lehen von bis zu 60 Prozent des Werts aufgenommen“, erklärt Halblaub. Hier sind es dann echte Immobiliendarlehen mit ent­sprechend niedrigeren Zinsen. Ein erstes Produkt mit ­einem Leverage bis zu 60 Prozent hat Estating bereits in die Platzierung gegeben.

Zielgruppen
Zielgruppe für die Immobilienverbriefungen sind zunächst Family Offices, vermögende Privatpersonen (HNWIs) und Versorgungswerke. „Wir wollen aber weiter hinein in den institutionellen Markt und zum ­Beispiel an kleinere und mittlere Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften vertreiben“, erklärt Halblaub. Die ganz großen Einheiten wird er womöglich nicht inter­essieren können, weil diese mit ihren eigenen Immobilien-Spezialfonds selbst eine breite Streuung herstellen können. „Aber für kleinere bis mittlere Institutionelle kann das Konzept passen. Bisher war der Bereich Prime Residential Properties aufgrund der Kostenstrukturen für diese Zielgruppe nicht interessant. Mit unserem Produkt ist es ­zudem leichter, eine regionale Streuung herzustellen.“

Neben dem Sourcing und der Verbriefung organisiert Estating auch das Property und das Facility Management. Hier werden die Kosten aber lediglich durchgereicht, ähnlich wie das eine Hausverwaltung macht. „Verdienen wollen wir nur auf der Transak­tionsebene, nicht über die Dauer des Investments“, stellt Halblaub klar, wo der Sweetspot liegt.

Verbriefungsstruktur
Bank- und depotfähig werden die Einzelimmobilien durch eine Verbriefungsstruktur. Obwohl alle fünf Gründer von Estating einen digitalen Hintergrund haben und die technische Expertise für eine Tokenisierung vorhanden gewesen wäre, hat man sich für eine Verbriefung entschieden. „Das ist in dem Fall das geeignetere Vehikel. ­Außerdem sind die wenigsten Investoren bisher in der Lage, Token zu halten, oder wollen dies nicht. Wir sind in der Lage, die Zertifikate in Abschnitten ab 50.000 Euro oder US-Dollar anzubieten – in Zukunft soll diese Mindestanlagesumme aber deutlich sinken“, so Oetken.

Die Verbriefungen führt Estating selbst über eine eigene Gesellschaft namens Estating Property Vault in Luxemburg durch. „Luxemburg ist der größte Verbriefungsmarkt Europas mit einer sehr stabilen Rechtslage. Wir haben die Prozesse dazu weitgehend automatisiert, sodass wir die Verbriefungen zu wettbewerbsfähigen Preisen anbieten können“, erklärt Halblaub. ­Üblicherweise würden solche Verbriefungen erst ab rund 100 Millionen Euro angeboten, „aber nicht für ein Apartment von zwei ­Millionen Euro!“, stellt er klar. Die Verbriefungsgesellschaft in Luxemburg setzt für ­jede Immobilie ein separates Compartment auf, das die Immobilie kauft und zur Finanzierung ein Wertpapier begibt. „Das hat eine ähnliche rechtliche Wirkung, als hätten Sie ein Sondervermögen für jede einzelne ­Immobilie“, meint Halblaub, „das funk­tio­niert ähnlich wie das Sondervermögen ­eines Fonds.“
Im Verwertungsfall wird ausschließlich auf die Immobilie in diesem einzelnen Compartment zurückgegriffen. „Das funktioniert ähnlich wie ein Einzelpfandbrief mit 100 Prozent Rangauslauf, also eine wirklich immobilienbesicherte Finanzierung, eben ein Debt Security“, wird Halblaub technisch.

Im Fall, dass Estating pleitegeht, hätten am Ende ausschließlich die Wertpapierinhaber das Verwertungsrecht an der Immobilie. Der Erlös werde dann pari passu ausgeschüttet. „Es besteht also kein Emittenten­risiko“, stellt Halblaub klar.

Einmaliger Ausgabeaufschlag
Die Kosten sind in Assetklassen mit relativ niedrigen Cash-Renditen ein besonders wichtiger Aspekt, sie sind also auch hier ­einen besonderen Blick wert. Für den Immobilienankauf berechnet Estating einen einmaligen Ausgabeaufschlag von drei Prozent. „Das brauchen wir, um damit die ­Verbriefung herzustellen und den Vertrieb zu bezahlen“, so Oetken. „Im Verlauf geben wir lediglich die Kosten für die Betreuung der Immobilie weiter.“ Das sind insbesondere die Kosten für Property und Facility Management. Erwerbsnebenkosten fallen an wie bei jeder Immobilie. „Aber nur beim Ersterwerb, nicht beim Weiterverkauf des Wertpapiers“, stellt Oetken klar.

Vertrieben werden die Immobilienzertifikate hauptsächlich in zwei großen Märkten: in der DACH-Region und in Lateinamerika. „Das hat sich so angeboten, weil unsere Gründer in diesen Märkten eine gute Reichweite haben“, erklärt Oetken. „Pensionskassen, Versicherungen und andere qualifizierte Investoren sprechen wir natürlich selbst an“, ergänzt er. Der Vertrieb an Privatanleger ­erfolgt hingegen über Finanzanlagenberater und andere regulierte Marktteilnehmer.

Einen Sekundärmarkt will Estating später auch etablieren, „aber erst mal sind wir mit dem Ausbau des Primärmarktes beschäftigt“, dämpft Halblaub die Hoffnung, dass in Kürze ein florierender Sekundärmarkt mit Estatings Immobilienzertifikaten möglich sein wird. „Wenn jemand verkaufen möchte, machen wir das unseren anderen Investoren bekannt“, meint Halblaub. Da er und sein Team global vernetzt sind, hofft er, auch dann Käufer zu finden, wenn dies in einem möglicherweise prozyklischen deutschen Markt schwierig wäre. „Natürlich streben wir eine höhere Liquidität an, aber mehr als das können wir als Start-up jetzt noch nicht versprechen“, gibt Halblaub zu.

Zum Schluss nennt er gleich eine zweite illiquide Assetklasse, mit der dieses Konzept machbar wäre: „Theoretisch wären Verbriefungsstrukturen auch für Private Equity sinnvoll – mal sehen, wo bei uns die Reise noch hingeht!“

Anke Dembowski

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