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Steigendes Interesse am Biotechsektor

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Der Biotechsektor verzeichnet im 3. Quartal Kapitalzuflüsse. Im Rahmen des aktiven Anlagestils setzt BB Biotech neue Schwerpunkte im Portfolio und investiert vermehrt in neue Technologien mit Wachstumspotenzial.

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1/2018 | Produkte & Strategien
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»Renten machen keinen Spass«

Immobilien sind wichtige Verbündete, wenn es darum geht, dass Versorgungs­einrichtungen den Rechnungszins erzielen. Auch heute noch werfen sie bis zu 300 ­Basispunkte mehr ab als Rentenpapiere. Die Frage lautet aber: Wie lange noch?

Im März ging zum 29. Mal die international bedeutendste Immobilienmesse MIPIM in Cannes über die Bühne. „Die Grundstimmung war positiv, aber nicht euphorisch“, berichtete Marius Schöner von CBRE Global Investors Germany. Die Branche hat einen bald zehnjährigen Boom hinter sich, der eines Tages enden wird. Spaßbremser auf der ­Party an der Côte d’Azur sind die Notenbanken und die erwartete Zinswende. Laut Marcel Crommen, CIO der Beratungsgesellschaft NAI Apollo, erwarten „die meis­ten Marktteilnehmer eine moderate Zins- und Marktkorrektur“. Demzufolge dürfte der Preisauftrieb der vergangenen Jahre bald abflachen und auslaufen. Das ist aber nicht mit sinkenden Preisen gleichzusetzen, da immer noch sehr viel Geld im Markt ist und in Europa ausländische Investoren, insbesondere aus Asien, sehr aktiv sind.
 

Immobilien gelten als risikoarme Asset­klasse, die regelmäßige Erträge abwirft. Hat sich etwas verändert im Hinblick auf das Anlageverhalten und auf die Chancen beziehungsweise Risiken?
Miguel Freund: Als ich zu den Rheinischen Versorgungskassen gekommen bin, hat mir mein Vorgänger erzählt, dass ich hier einen ruhigen Job haben werde: „Du kaufst Rentenpapiere und brauchst dich um nichts ­anderes kümmern.“ Wir müssen einen Zins von knapp fünf Prozent erwirtschaften, und die gab es mit den Rentenpapieren. Ich verstehe bis heute nicht, warum mein Vorgänger nicht 40-jährige Laufzeiten gekauft hat. Dann hätte ich mich „um nichts kümmern“ müssen. Wir hatten aber nur zehnjährige Laufzeiten, fast alle sind schon ausgelaufen. Wir mussten Alternativen finden, ohne – ­zumindest in den Anfangsjahren – das Risi­ko zu erhöhen. Core-Immobilien sind eine Anlageklasse, von der wir gedacht haben, dass da nichts passieren kann.

Robert Stolfo: In den letzten Jahren hat die Immobilie bei den institutionellen Investoren für die Generierung eines stabilen Ertrags an Bedeutung gewonnen. Das sieht man am Ausbau der Immobilienquoten. Auch Real Estate Debt nimmt inzwischen deutlich mehr Raum in den Allokationen ein. Die Nachfrage von globalen, vor allem asiatischen Investoren nach Immobilien in Europa und in Deutschland hat stark zugenommen.

Dieter Lehmann: Die Immobilie wurde als Alternative zum verzins­ten Wertpapier gesucht und gefunden. Das hat dazu geführt, dass die prozentualen Anteile der Immo­bilien im Gesamtportfolio im Durchschnitt doch sehr deutlich gestiegen sind. Bei uns hat sich aber wenig verändert: Wir inves­tieren schon seit Jahrzehnten in Immobilien und haben die Quote in den vergangenen 20 Jahren nur geringfügig auf 14 bis 15 Prozent erhöht. Und aus guten Gründen ­investieren wir weiter nur in ­Büro- und Wohnimmobilien.

Andreas Siegert: Wir sind schon immer von der Immobilie überzeugt, weil das Rendite-Risiko-Profil dem Anforderungsprofil der Altersvorsorgebranche sehr stark entgegenkommt. Wir investieren vor allem im Wohn- und Bürobereich und erzielen vernünftige Erträge, die in den meisten Fällen ein Stück weit über dem Rechnungszins liegen. Wenn man aktiv und langfristig in Immobilien investiert, freut man sich in diesen Zeiten über stetig fließende Erträge. Leerstände kann man bei einem breiten Portfolio, wenn man nicht zu risikoreich ­investiert, sehr schön abfedern. Ich habe mich schon immer gewundert, dass die Immobilienquoten vieler Investoren viel zu niedrig sind, auch wenn sie in der letzten Zeit schon gestiegen sind. Das mag zum Teil andere Gründe haben, aber insgesamt hätten viele Investoren schon viel früher ­tätig werden müssen.
 

Herr Schwetlik, Sie haben in den vergangenen Jahren die Immobilienquote von 25 auf 12 Prozent reduziert. Viele sagen, dass wir uns in einer Immobilienblase befinden. Ist das auch ein Grund für den Abbau?
Marc Schwetlik: Wir sind nach wie vor von Immobilien überzeugt. Wir sind 160 Jahre alt und haben einige Objekte schon seit 100 Jahren. Wir haben vor 20, 25 Jahren schwere Fehler gemacht und haben in Sachen ­investiert, die wir nicht kannten. Wir haben in anderen Städten, in Logistik, Hotels und Seniorenresidenzen investiert. Das war ­eigentlich immer ein Flop. Wir können am besten in Büros und Wohnungen in München investieren und haben uns deshalb von der Peripherie getrennt. Jetzt besitzen wir nur noch Immobilien, die wir mit dem ­Fahrrad erreichen können. Damit fühlen wir uns sehr wohl. Unsere Quote von zwölf Prozent ist immer noch dreimal höher als beim durchschnittlichen deutschen Lebensversicherer.
 

Sie investieren relativ viel in Immobilienkredite. Warum?
Marc Schwetlik: Real Estate Debt hat eine höhere Rendite mit weniger Risiko und weniger Solvenzbelas­tung.
 

Wo befinden wir uns Ihrer Meinung nach im Immobilienzyklus?
Marc Schwetlik: Einerseits gibt es ­eine gewisse Überbewertung, wenn man sich die Vervielfältiger in Großstädten ansieht. Andererseits finde ich die Preise noch angemessen, wenn ich mir das Zinsniveau – zehnjährige deutsche Staatsan­leihen mit 0,7 Prozent – ansehe. Wenn man für eine gute Immobilie 200 Basispunkte Aufschlag zur deutschen Staatsanleihe bekommt, ist das angemessen. Wenn das Zinsniveau ansteigt, was erwartet wird, müssten die Preise aber wieder fallen. Vielleicht sind wir über den Peak hinaus oder kurz davor.

Miguel Freund: Wir haben über Jahrhunderte gelernt, dass der Immobilienmarkt zyklisch ist. Aber kommt es nicht eigentlich auf die Qualität der Immobilie an? Aus ­einer Immobilie möchte man ­Mieterträge haben. Deshalb ist mir der Wert der Immobilie, den sie in den Büchern hat, relativ egal. Was eine Blase ausmacht, nämlich ein Überangebot, stark steigende Zinsen und Leerstand, haben wir nicht. In den Top­städten beträgt die Leerstandsquote nur ein bis zwei Prozent. Das entspricht der übli­chen Fluktuation. Die Mieten steigen in den großen Städten immer noch.
 

Aber sind nicht schon die extrem gestiegenen Preise besorgniserregend?
Miguel Freund: Herr Stolfo hat vor zwei ­Jahren eine Immobilie von uns gekauft. Ich hatte ein schlechtes Gewissen, weil er so viel bezahlt hat. Aber aus heutiger Sicht hat er ein absolutes Schnäppchen gemacht. Die Preise steigen. Ich weiß nicht, wo das Ende der Fahnenstange ist. Das 23-Fache oder 25-Fache ist es nicht, wir sind jetzt beim 30-Fachen angelangt. Das Entscheidende ist, dass wir in unseren Büchern Preisschwankungen wegstecken können. Uns ist es gelungen, zu einem ordentlichen Teil die alten Kupons durch einen Cashflow aus Immobilien zu ersetzen. Darauf kommt es an! Der Zyklus sollte uns mit Demut erfüllen. Es muss aber klar sein, dass die Qualität das Wichtigste an ­einer Immobilie ist.

Robert Stolfo: Fundamental sind die Märkte in einer sehr gesunden Verfassung. Wir haben Wirtschaftswachstum, eine hohe Nachfrage und immer noch ein beschränktes Neubauangebot, weil es in den letzten Jahren keine Übertreibungen in der Bautätigkeit gab. Das spiegelt sich in niedrigen Leerständen und steigenden Mieten wieder.

Miguel Freund: Es gibt keine für ­eine Blasenbildung typische spekulative Entwicklung.

Robert Stolfo: Ja, weil es in den letzten Jahren ohne Vorvermietungen keine Finanzierungen gab. Das sind alles Faktoren, die uns im Moment fundamental in eine gute Situation bringen. Der Zins ist ­natürlich ein gewichtiger Faktor. Im Moment haben wir einen sehr attraktiven ­Spread zwischen dem risikofreien Zins und der Immobilienrendite. Historisch geht man davon aus, dass 150 bis 200 Basispunkte eine angemessene Illiquiditätsprämie sein können. Derzeit befinden wir uns eher bei knapp 300 Basispunkten. Das bedeutet, dass wir einen gewissen Puffer haben, sollte sich auf der Zinsseite etwas bewegen.

Dieter Lehmann: Die Diskussion über eine Preisblase muss man aus verschiedenen Perspektiven sehen: Anleger, die Immo­bilien kaufen, um sie nach drei oder vier Jahren mit Gewinn wieder zu verkaufen, werden aktuell von einer Blase sprechen. Private Häuslebauer, die jetzt horrende ­Preise für ihr Einfamilienhaus zahlen müssen, weil die Zinsen so niedrig sind, verkaufen die Immobilie nicht so schnell. Die dritte Gruppe, zu der wir gehören, inter­essieren Zyklen relativ wenig. Wir haben einen langfristigen Anlagehorizont und gehen in die 1A-Lagen der deutschen Topgroßstädte und kaufen nur Büros und Wohnanlagen. Wir haben in diesen Immobilien einen gesicherten Mietertrag, weil es sehr unwahrscheinlich ist, dass die Mieter in den Innenstadtlagen wegbrechen.
 

Herr Stolfo, warum glauben Sie, die Immobilie von den Rheinischen Versorgungskassen nicht zu teuer gekauft zu haben?
Robert Stolfo: Wir haben eine Immobilie in einer Münchner Innenstadtlage gekauft, die unbestritten sehr, sehr gut ist. Wir wussten, dass sich in dieser Lage sehr viel entwickelt und dass die Mietnachfrage anzieht. An einer Immobilie verdient man aber mit aktivem Management Geld, und ich glaube, dass das in der aktuellen Marktsituation das Gebot der Stunde ist. Man muss aktiv mit der Immobilie arbeiten, um Risiken bei einem Abschwung zu vermeiden beziehungsweise jetzt auch Chancen, beispielsweise durch eine Repositionierung und Neuvermietung, zu ergreifen. Dadurch können wir ­eine ordentliche Performance erzielen, ohne uns auf einen langen Mietvertrag und auf die Bonität des Mieters zu verlassen.
 

Herr Lehmann, was sind denn Gründe und Auslöser für Sie, zu schauen, ob die Immobilienquote noch die richtige ist?
Dieter Lehmann: Wir streben einen langfristigen Wertzuwachs an, der uns in erster Linie bei der realen Kapitalerhaltung hilft. Natürlich muss man darauf achten, dass die Immobilien konkurrenzfähig bleiben. Sie müssen modern und technisch auf dem neuesten Stand sein. Und man muss auch auf die Mieter und deren Wünsche hören.

Andreas Siegert: Trotz aktiven Managements gilt für uns, dass wir langfristig aufgestellt sind. Wir halten die Immobilien meistens sehr lange im Bestand. Als langfristiger Investor interessieren uns die Marktpreisschwankungen nicht so sehr. Bei den Direktanlagen nehmen wir natürlich die plan­mäßigen Abschreibungen vor, und die Buchwerte sind um einiges niedriger als die Marktwerte. Damit können wir langfristig auch Schwächephasen durchstehen. Ich weiß aber auch nicht, wo eine Blase herkommen soll. Wir haben eine starke Wirtschaft, die Arbeitslosigkeit ist niedrig, und die Einkommen sind relativ hoch. Damit ist die Leistbarkeit von Wohnen in der breiten Bevölkerung gegeben. Aus diesen validen Gründen sind die Preissteigerungen unterstützt.
 

Es klingt so, als gebe es bei Immobilien­investments keine Risiken. Sie sagen zwar, dass die hohen Kaufpreise bei einem langfristigen Anlagehorizont kein Problem sind. Es ist aber auch unbestritten, dass die Mieten in den vergangenen Jahren nicht so stark gestiegen sind wie die Preise. In den Topstädten stoßen sehr wohl immer größere Teile der Bevölkerung an die Leistbarkeitsgrenze. Reden Sie sich das hohe Preis­niveau nicht schön? Muss man bei der ­Gemengelage nicht sehr genau überlegen, was man tut?
Miguel Freund: Ja, aber der Immobilienmarkt ist höchst unterschiedlich strukturiert. Es ist ein Unterschied zwischen einer Core-Immobilie an ­einem unwiederbringlichen Standort, wo die Leute Schlange stehen, und einer Randlage, in der Sie Probleme bekommen können. ­Natürlich müssen Sie darauf achten, dass die Immobilie nicht bloß ­einen Topstandort hat und auf dem neuesten Stand ist. Es muss klar sein, dass ein Mieterwechsel Geld kostet, etwa durch mietfreie Zeit und Umbauarbeiten. Das ist aber Teil des Deals: Das reduziert den Ertrag, sichert ihn aber auch langfristig. Im Financial District von London sind unsere Einnahmen trotz Pfundabwertung und Brexit in den vergangenen zwei Jahren gleich geblieben oder sogar ge­stiegen, weil es Miet­anpassungen nach oben gab. Das gilt nur für die Toplagen, und das bedeutet, dass wir nur dort inves­tieren.
 

Sind denn nicht gerade in den ­Toplagen die Preise so stark gestiegen, dass sich neue Investments kaum noch rechnen?
Miguel Freund: Es sind aber auch die Mieten gestiegen.
 

Aber bei Weitem nicht so stark wie die ­Preise!
Miguel Freund: Die Mietpreise sind in Deutschland niedriger als in London oder Paris. In Berlin sind sie immer noch wesentlich niedriger als in München oder Hamburg, was zeigt, dass Berlin ein attraktiver Standort ist, obwohl die Preise dort enorm in die Höhe gestiegen sind. Natürlich kaufen wir Potenzial, und die Vision eines Investments muss realistisch sein. In Köln sind die Mieten halb so hoch wie in Frankfurt. Daran sehen Sie, wie groß die Lücke ist, die man noch füllen kann.

Robert Stolfo: Der Wert einer Immobilie setzt sich aus dem Stück Land, auf dem die ­Immobilie steht, und der Immobilie selbst zusammen. Grund und Boden sind nicht vermehrbar und – natürlich auch mit Schwankungen – über Jahrzehnte im Wert gestiegen. Trotzdem sind die Quadratmeterpreise in den deutschen Städten im Vergleich zu London, Paris, New York oder Tokio geradezu lächerlich. Außerdem ist in den vergangenen Jahren das Bauen auf­wendiger und teurer geworden, weil auch die Rohstoffe teurer werden. Man darf die Preise nicht pauschal sehen, sondern muss auch die Nutzung und alternative Nut­zungen etwa durch Umwidmungen berück­sichtigen.

Lehmann: Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden, das ist völlig klar. Im Grundsatz gilt das auch für Immobilien. Bei neuen Mietverträgen, in die man auf Wunsch des Mieters investiert, besteht beispielsweise das Risiko, dass der Mieter in zwei Jahren pleite ist. Dann muss man auf neue Mieterwünsche eingehen und wieder Geld in die Hand nehmen. Der entscheidende Punkt ist deshalb die Langfristigkeit, und ich meine damit Jahrzehnte. Damit kann man die Risiken durchaus reduzieren.


Wenn die Mieten um 30 Prozent sinken, haben Sie weniger laufenden Ertrag  für die Erfüllung Ihrer Verpflichtungen?
Dieter Lehmann: Das ist so. Wenn der Rententitel mit fünf Prozent ausläuft, kann man zurzeit nur 1,5 Prozent wieder anlegen. Das ist vergleichbar.

Robert Stolfo: Der Vorteil ist, dass man in der Immobilie investiert ist und als Erster dabei ist, wenn die Mieten wieder anziehen.

Unterschätzt man eventuell im Moment die Risiken, die es bei der Immobilienanlage gibt? Es gibt Entwicklungen wie zum Beispiel Fahrverbote in den Städten oder die Digitalisierung, die zu mehr Homework führen können, die man aus der Historie nicht kennt. Die Auswirkungen kann man nicht wirklich einschätzen, oder?
Dieter Lehmann: Diese Risiken sind natürlich da. Ich behaupte aber, dass das Risiko in den Innen­städten nicht so groß ist wie in den Randbezirken.

Miguel Freund: Ich würde heute nicht in ein Parkhaus investieren, weil die öffentliche Infrastruktur wächst und eine „Sharing Economy“ im Kommen ist. Aber die Menschen müssen irgendwo arbeiten, das wird nicht allein im Home Office stattfinden. Diese Unternehmen brauchen eine Zentrale, am besten in Bahnhofsnähe und deshalb in Innenstädten. Es ist schon richtig, dass man bei der Bewertung von Immobilien Zukunftsfragen berücksichtigen sollte. Ich gebe zu: Wir ­haben vor acht, neun Jahren gesagt, dass wir nicht in Wohnen investieren. Das war, glaube ich, ein Fehler. Ich bin mir nicht ­sicher, ob die Investition in Einzelhan­dels­immobilien die richtige Entscheidung war, aber Büros in Toplagen sind nach wie vor ein gutes Investment.

Herr Schwetlik, Sie haben eingangs gesagt, dass bei Ihnen früher Fehler gemacht wurden. Können Sie das präzisieren?
Marc Schwetlik: Wir haben mit allen Nutzungsarten schlechte Erfahrungen gemacht, selbst mit Wohnen in Berlin.


Was meinen Sie damit?
Marc Schwetlik: In Berlin hat sich herausgestellt, dass wir zu viel bezahlt haben. Da haben wir zum Beispiel doppelt so viel verbaut, wie das Gebäude eigentlich wert gewesen wäre. Wir haben in Berlin in guter Lage sozialen Wohnungsbau ohne Balkone gebaut. Das war völliger Blödsinn.

Will die Wohnungen keiner haben oder will keiner die geforderten Mieten zahlen?
Marc Schwetlik: Die Erwartungshaltung war, dass auch im sozialen Wohnungsbau die Mieten steigen. Das war lange nicht der Fall. Jetzt steigen die Mieten zwar langsam, aber das ist viel zu spät. Ein weiteres schlechtes Beispiel ist eine Logistikhalle, die zwar gut gelegen, aber nicht mehr up to date war. Die konnte man nur abreißen und neu bauen. Bei Hotels und ­Seniorenimmobilien sind die Betreiber pleite gegangen.
 

Wie schaffen Sie die Risikodiversifikation in Ihrem Immobilienportfolio, wenn Sie fast nur in Wohnen in München investieren?
Marc Schwetlik: In München kennen wir uns aus, und hier sind wir in der Lage, die Immobilien zu bewirtschaften. Damit sind wir in den letzten Jahren nicht schlecht gefahren. Allein im vergangenen Jahr sind die Preise um 20 Prozent gestiegen. Uns reicht es schon, wenn die Miete gehalten werden kann. Wichtig ist für uns der Zahlungsstrom: Können wir für neue Mieter sorgen, wenn einer auszieht? Und können wir die Miete halten oder sogar ­steigern? Das war in München immer ­gegeben, und ich sehe nicht, dass sich das ändern wird. Der Münchner Speckgürtel ist so dick, dass es erst ab 50 Kilometer außerhalb der Stadt ein bisschen günstiger wird.
 

Vergeben Sie die Immobilienkredite auch nur in München?
Marc Schwetlik: Nein, die vergeben wir deutschlandweit und gehen meistens in ­Gewerbeobjekte und Wohnanlagen außerhalb der Top-7-Städte. Die Rendite muss mindestens 3,5 Prozent betragen.


Lässt man sich als Immobilieninvestor eventuell von der aktuellen Zinssituation „einlullen“? Die Immobilienbranche kennt seit zehn Jahren nur sinkende Zinsen und rechtfertigt damit die hohen Preise. Wird sich das nicht ändern, wenn die Zinsen ­wieder steigen und Finanzierungen teurer werden?
Miguel Freund: Die Finanzierung ist nicht ­unser Problem. Wir arbeiten nur mit eigenem Geld, und das kommt über die Arbeitgeberbeiträge weiter herein. Unser Problem ist, dass wir es anlegen müssen. Wir sind verpflichtet, Rentenpapiere zu kaufen, aber das macht keinen Spaß. Wir müssen einen Rechnungszins erwirtschaften. Das schaffen wir nicht. Die Immobilien sind ein wesentlicher Beitrag, um das annähernd zu schaffen. Dann gibt es die Möglichkeit, alternative Investments zu machen und in Emerging Markets zu investieren. Das ist mit ­Sicherheit risikoreicher als die Immobilie. Wenn der Anlagedruck und die Niedrig­zinsen weiter bestehen, wird uns nichts anderes übrig bleiben, als möglicherweise auch das 32- oder 33-Fache für eine Immobilie zu bezahlen.

Dieter Lehmann: Die Investoren, die Immobilien nach einer relativ ­kurzen Zeit wieder verkaufen, werden diese Risiken sehen. Sie müssen darauf achten, ob das ­Geschäftsmodell bei dem heute ­erreichten Preisniveau in den nächsten Jahren aufgeht. Die andere Gruppe, die sich möglicherweise „einlullen“ lässt, sind aus meiner Sicht Privatpersonen, die ein Haus bauen oder kaufen. Weil sie im Moment kaum Zinsbelas­tung haben, investieren sie in ein – manchmal auch zu teures – ­Eigenheim. Das führt dazu, dass auch in nicht so dynamischen ­Regionen wie Hannover die Preise steigen. Bei dieser Gruppe ist ein böses Erwachen nicht ausgeschlossen, wenn die Zinsen steigen. Alle anderen Investoren sind, glaube ich, wach genug, wobei wir nur mit Eigenkapital arbeiten.
 

Kann Ihnen ein Fremdkapitalhebel nicht helfen, näher an den Rechnungszins heranzukommen?
Miguel Freund: Leverage machen wir selbst mit eigenem Geld. Wir investieren über ­Individualfonds und geben diesen Fonds marktgängige Darlehen. Ich würde aber ­Immobilien nicht mit Bankkrediten kaufen, denn der Leverage ist schon gefährlich, weil der Markt zyklisch ist.
 

Dann ist es doch paradox, dass die teuren Immobilien durch die günstigen Kredit­zinsen leistbar werden, vor allem für private Käufer?
Miguel Freund: Problematisch sind die Käufer, die wegen 20 Basispunkten nur kurzfristig finanzieren. Das sind die, die bei ­steigenden Zinsen Probleme bekommen.
 

Andreas Siegert: Es kommt bei der Finanzierung nicht nur auf die Höhe von Zins und Leverage, sondern auch auf die Tilgung an. Wenn die Tilgung einigermaßen hoch ist, kann man das Risiko abschwächen. In ­einem hohen Leverage mit einer geringen Tilgung sehe ich eine Gefahr. Allerdings zeigen die Statistiken, dass in Deutschland nicht exzessiv mit Krediten finanziert wird. Da sind wir meilenweit von dem ­entfernt, was man vor Jahren in den USA bei der Immobilienkrise gesehen hat.

Robert Stolfo: Die Eigenheime sind zinssensitiver, und in den kommenden Jahren sind die einen oder anderen Einschläge möglich. Im institutionellen Bereich muss sich eine Immobilie – jedenfalls bei uns – schon vor der Fremdfinanzierung rechnen. Die Core-Immobilie muss auf Basis unseres Geschäftsplans auch ohne Leverage über eine gewisse Haltedauer vier bis fünf Prozent Rendite erzie­len. Erst dann setzen wir abhängig von den Mandanten spezifisch Kredite ein oder eben nicht. Aber die Fremdkapitalquote liegt über alle Immobilien nur bei 25 bis 30 Prozent und ist damit sehr ­moderat.

Aber Sie bekommen doch keine Core-Immobilie in einer Top-7-Stadt mit vier Prozent Rendite, oder?
Robert Stolfo: Über eine Haltedauer schon. Wir kaufen mit Sicherheit im Moment keine „Plain Vanilla“-Immo­bilie. Eine neu errichtete Immobilie in einer 1A-Lage mit einem zehnjährigen Miet­vertrag bekommt man nicht für vier Prozent. Ehrlich gesagt wäre mir die Investition auch zu risikoreich. Wir managen Portfolios für Fonds, in die mehrere Kunden inves­tieren. Deshalb muss die Performance zu jedem Zeitpunkt innerhalb des Fonds attraktiv sein. In den Fonds haben wir keine unendliche Haltedauer, und wir können Schwächen nicht ewig aussitzen. Aus dieser Überlegung heraus ist eine neue Immobilie mit zehnjährigem Mietvertrag risikoreicher als eine Multi-Tenant-Immobilie in der gleichen Lage mit etwas Renovierungs­aufwand oder vielleicht dem einen oder ­anderen Leerstand. Damit kann man, wenn man das Markt-Know-how hat, deutlich besser umgehen und geringere Risiken eingehen als mit einer langfristig vermieteten Single-­Tenant-Immobilie.


Wie sieht denn Ihre Immobilienstrategie für das laufende Jahr 2018 aus? Inwiefern ist der Exit für Sie ein Thema, um schöne ­Verkaufsgewinne mitzunehmen, weil die Marktpreise momentan hoch sind? Nützen Sie den Boom für gezielte Exits?
Dieter Lehmann: Für uns ändert sich dieses Jahr nichts im Vergleich zum Vorjahr. Wir sind voll investiert und haben keinen An­lagedruck. Die guten Preise werden wir nicht für Verkäufe nutzen, weil wir uns über die Mieteinnahmen freuen und darüber ­Gedanken machen müssen, was wir mit den Verkaufserlösen machen. Da fällt mir nicht viel ein.
 

Andreas Siegert: Das ist ein entscheidender Punkt. Immobilien muss man bei Renditen in Relation zu anderen Anlagen sehen. Gewinne aus Exits sind schwierig zu veranlagen. Wir nutzen punktuell die Marktphase zur Optimierung und gegebenenfalls auch einmal zum Verkauf. Im Wesentlichen werden wir das Portfolio so beibehalten, weil wir das als langfristige Anlage sehen.
 

Planen Sie Zukäufe?
Andreas Siegert: Nein, es sind keine Investments geplant.

Marc Schwetlik: Wir haben schon massiv Investments verkauft. Wir haben eine Immobilienquote, mit der wir uns ganz wohl fühlen. Deshalb sind keine Verkäufe ­geplant. Investments tätigen wir nur dort, wo wir schon das Grundstück haben. Wir bauen gerade für 50 Millionen Euro an einer Verdichtung und Aufstockung. Das macht in München Sinn.
 

Robert Stolfo: Wir haben weiter ­Gelder zur Veranlagung zur Ver­fügung. Wir sind in verschiedenen Bereichen aktiv: Projektentwick­lungen bei Logistik- und Wohn­immobilien mit einem kurzfristigen Horizont, Büros mit einem längerfristigen zukunftsorientierten Plan, gemischt genutzte Projekte mit einem Quartiercharakter. Wir sind in den großen europäischen Metropolen unterwegs, bleiben aber bei B- und C-Standorten ­zurückhaltend. Wir haben die Marktphase aber auch schon für Exits genutzt. Das betraf Immobilien, die wir nicht als gut genug erachtet haben, dass sie eine Krisensituation überstehen können. Der Markt hilft dabei, Portfolios zu bereinigen und wetterfest zu machen. Da sind wir in der Zwischenzeit in einer guten Situation, wir haben die Hausaufgaben im Großen und Ganzen erledigt.
 

Miguel Freund: Wir haben alle Immobilien verkauft, die wir vor dem Umstieg auf die Core-Strategie im Bestand hatten. Wir ­haben jetzt nur noch Core-Objekte. Trotzdem: Wenn es mir möglich ist, Risiko gegen einen geringeren Ertrag zu tauschen, dann werden wir das auch heute noch tun. Das Ziel ist, weniger Risiko zu haben. Neue Investitionen sind aber schwierig, weil wir die Immobilienquote erreicht haben.
 

Wir danken für das Gespräch.

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