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3/2019 | Produkte & Strategien
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Rendite mit sozialem Nutzen

Soziale Infrastruktur gilt zwar noch als Nischeninvestment, hat aber aufgrund der gebotenen ­„doppelten Rendite“ durchaus das Potenzial, stärker auf den Radarbildschirmen großer ­Kapitalsammelstellen aufzutauchen.

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Soziale Infrastruktur soll Investoren nicht nur Rendite, sondern darüber hinaus der Gesellschaft einen Nutzen bringen.

© Erica Smi | stock.adobe.coM

Generell steigt die Bedeutung von Infrastrukturinvestments in den Portfolios institutioneller Anleger. Die Assetklasse bietet eine gute Ergänzung beziehungsweise Erweiterung bei den sogenannten Real Assets“, begründet Günther Herndlhofer, Anlagechef der VBV Vorsorgekasse, warum er grundsätzlich in Infrastruktur investiert. Den Ansprüchen der auf Nachhaltigkeit fokussierten Vorsorgekasse reicht eine klassische „Plain Vanilla“-Strategie im Bereich Infrastruktur jedoch nicht. Die Vorsorgekasse verlangt bei ihren Investments mehr, beispielsweise einen positiven Impact im Bereich Soziales. Der VBV-Manager betont: „Als Pionier und Trendsetter im Bereich der nachhaltigen Geldanlage ist es für uns selbstverständlich, auch in diesem Bereich unseren Kriterien entsprechende ­Investments zu selektieren.“ Die österreichische Vorsorgekasse zählt daher gemeinsam mit anderen institutionellen Investoren aus Europa und Kanada zu den ersten Adressen, die in einem von Franklin Templeton aufgelegten Social-Infrastructure-Fonds engagiert sind. Im Zuge des insgesamt zunehmenden Interesses an ESG-Themen rückt „Soziale Infrastruktur“ aber bei immer mehr Investoren in den Fokus. Das zeigen auch die Investments von Kapitalsammelstellen wie der Gothaer-Versicherung oder dem Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein (VZN).

Welcher Teil der Infrastruktur ist aber nun „so­zial“? Für VBV-Mann Herndlhofer zählen dazu primär Immobilien mit sozialinfrastruktureller Nutzung wie zum Beispiel Pflegeheime, Kindergärten, Schulen, universitäre Einrichtungen, Seniorenresidenzen sowie Krankenbehandlungs- und Betreuungseinrichtungen. „Gerade das Thema ,Pflege im Alter‘ ist gesellschaftlich betrachtet von zentraler Bedeutung und wird in Zukunft sogar noch wichtiger werden. Als Einrichtung der betrieblichen Altersvorsorge sind wir daher bereit, in diesem Marktsegment als Investor aktiv zu sein und unser En­gagement weiter auszubauen“, kündigt der Anlagechef der VBV – Vorsorgekasse an.

Institutionelle Investoren füllen mit ihrem Engagement in sozialer Infrastruktur zumindest teilweise jene Lücken, die staatliche Sparmaßnahmen im Nachgang der Finanzkrise 2008/09, insbesondere in vielen Peripherieländern der Eurozone, aufrissen. So schätzt die Europäische Investitionsbank die von staatlichen Kürzungen geschaffene Investitionslücke auf 150 Milliarden Euro pro Jahr für Europa. „Wir alle wissen um die Folgen dieses Engpasses: Gesundheitssys­teme in der Krise, unerschwingliche Wohnungen, heruntergekommene Schulen, zu wenig Pflegeheime für unsere älteren Menschen“, erinnert Stefan Bauer, Head of ­Institutional Sales bei Franklin Templeton Investments in Deutschland. Nach Ansicht von Raymond Jacobs, Managing Director und Portfoliomanager des Franklin Templeton Social Infrastructure Fund, reichen öffentliche Investitionen allein nicht aus, um diese Lücke zu schließen. „Daher hat sich soziale Infrastruktur als wichtige und wertvolle Investitionsmöglichkeit für Investoren des privaten Sektors erwiesen.“

Investoren setzen vor allem am Alten Kontinent auf soziale Infrastruktur, zeigt ­eine Studie von Preqin und McKinsey: Von den in den Jahren 2009 bis 2016 1.264 weltweit durchgeführten Trans­aktionen mit einem Volumen von 247 Milliarden US-Dollar entfielen 71 Prozent auf Europa, das sich damit zur führenden Region für dieses an Bedeutung gewinnende Infrastruktursegment entwickelt hat.

Viele Vorteile

Ähnlich wie klassische Infrastruktur bietet soziale Infrastruktur Investoren einige Vorteile. An erster Stelle stehen bei Investoren wohl die langfristigen und in der Regel gut prognostizierbaren Cashflows, die vor allem Versicherungen und Einrichtungen der betrieblichen Altersvorsorge beim „Matching“ ihrer langjährigen Verbindlichkeiten im Rahmen des Asset-Liability-Managements dienen. Des Weiteren bietet soziale Infrastruktur eine geringe Korrelation zu traditionellen Anlageklassen und hilft damit bei der Risikostreuung. Das liegt an einer niedrigen Abhängigkeit von Konjunkturschwankungen: So werden hochbetagte Rentner in Pflegeheimen, im Speziellen deren Konsumverhalten, nur mehr bedingt vom Auf und Ab der Gesamtwirtschaft tangiert. „Die Erträge sind unabhängig vom Konjunkturzyklus, Investoren brauchen sich über den richtigen Zeitpunkt für Ein- und Ausstieg keine Gedanken machen“, erklärt Bauer von Franklin Templetons, der Engagements in sozialer Infrastruktur aufgrund ihrer stetigen Erträge und ihres impliziten Inflationsschutzes Investoren als Ersatz für Anleihen mit langer Duration empfiehlt.

Während bei traditioneller Infrastruktur, beispielsweise einer Autobahn oder einem Energienetz einer Großstadt, Investoren beziehungsweise die von ihnen mandatierten Fondsmanager für den Einstieg hohe Geldsummen in die Hand nehmen müssen, was auch bei sehr finanzstarken Investoren irgendwann zulasten der Diversifikation gehen kann, sieht dies bei sozialer Infrastruktur etwas anders, nämlich positiver aus. „Soziale Infrastrukturanlagen sind im Vergleich zu anderen Infrastruktur- und Immobilienanlagen tendenziell kleiner, was ihre Liquidität verbessert und eine größere ­Diversifikation ermöglicht“, betont Jacobs. Der Franklin-Templeton-Manager nennt ein weiteres Argument, das insbesondere VAG-Investoren zugutekommen könnte: „Durch die Möglichkeit, soziale Infrastruktur in die Immobilienquote von VAG-Anlegern aufzunehmen, besteht zudem regulatorisch reichlich Platz in der Asset Allocation.“

Doppelte Rendite

Die aufgrund ihrer Konjunkturunab­hängigkeit relativ sicheren Zahlungsströme sozialer Infrastrukturinvestments und die höhere Marktliquidität aufgrund der geringeren aufzubringenden Investitionssummen wirken sich auf die Renditen aus. Diese sind – wie Institutional Money bei Jacobs erfragte – niedriger als bei anderen Infrastrukturanlagen, aber höher als bei Immobilien und bieten Investoren auf diese Weise interessante risikoadjustierte Renditen: So strebt Jacobs bei seinem Franklin Templeton Social Infrastructure Fund nach Kosten und vor Gebühren eine Rendite zwischen sechs und acht Prozent an. Das ist aber noch nicht alles.

Zusätzlich können Investoren durch ein Engagement in sozialer Infrastruktur von ­einer „doppelten Rendite“ profitieren: einerseits von der angesprochenen finanziellen Rendite und andererseits von einer positiven „Impact“-Rendite aufgrund des inhärenten Impacting-Investing-Ansatzes. Dieser wirkt sich auch auf die institutionellen Portefeuilles und damit auf das „Standing“ des Großanlegers in der Öffentlichkeit aus: „Diese positiven sozialen und ökologischen Auswirkungen sind messbar, und der positive Impact kann das ESG-Rating eines Portfolios insgesamt verbessern und so auch den Investor bei dessen Kunden, Ratingagenturen und anderen Interessengruppen ­attraktiver machen“, betont Jacobs. Er nennt als ein Beispiel für „doppelte Rendite“ ­Renovierungsmaßnahmen, die für die beteiligten Investoren den Wert des erneuerten Objekts steigern und für die dortigen Bewohner oder Nutzer die Lebensqualität ­erhöhen. Aber auch Effizienzsteigerungen rechnen sich laut Jacobs auf mehreren Ebenen: „Eine Verbesserung der Energie­effizienz in Krankenhäusern und Schulen führt in der Regel zu Kosteneinsparungen, die in die Qualität der Gesundheitsversorgung und Bildung reinvestiert werden können.“ Gleichzeitig führt eine höhere Energie­effizienz als willkommener Zusatzeffekt zu einem niedrigeren CO2-Fußabdruck, den immer mehr Investoren für ihre Portefeuilles messen und veröffentlichen müssen.

Vorausschauende Großanleger erhalten über soziale Infrastruktur also nicht nur ein ethisch einwandfreies Investment mit hohem gesellschaftlichem Mehrwert, sondern machen damit auch ihre Portfolios „zukunftssicherer“: Denn die EIOPA (European Insurance and Occupational Pensions Authority; Europäische Aufsichtsbehörde für das Versicherungswesen und die betriebliche Altersversorgung) wird zukünftig als regulatorischer „Allokator“ von institutionellen Investoren eine Rechtfertigung für ihre Investments in nachhaltigen Assets verlangen. „Soziale ­Infrastruktur wird diese Anforderungen ­perfekt bedienen können“, betont Bauer.

Risiken drohen

Infrastruktur- wie auch Immobilieninvestments sind im Gegensatz zu Anleihen oder Aktien komplexer bei der Portfolioaufnahme und -verwaltung und bergen damit einhergehend einige – nicht immer gleich klar ersichtliche – Risiken. Vorangestellt sei, dass bei fast allen (Sachwert-)Investments derzeit ein Verkäufermarkt und damit hohe Preise vorherrschen, die das Risiko eines zu teuren Kaufs und damit einhergehend zukünftiger niedrigerer Renditen erhöhen. Darüber hinaus bemängeln auch viele Profianleger, dass es bei sozialer Infrastruktur noch keine etablierten Benchmarks oder Peergroups gibt, die bei der Orientierung helfen. Hinzu kommen operationelle Risiken: Das größte ist, dass Betreiber oder Mieter von im institutionellen Besitz befindlichen Anlagen ihre Verträge nicht verlängern oder davor in Konkurs gehen. In diesem Fall drohen Leerstände und ein Ausfall bei den erwarteten Zahlungsströmen. Im Extremfall ist das Objekt am Markt nicht mehr gefragt und muss ­abgerissen werden. Die Eigentümer sind ­gerade bei sozialer Infrastruktur aufgrund der an Menschen erbrachten Dienstleistungen im besonderen Maße von der Qualität und auch der Bonität der Betreiber von ­Kindergärten, Schulen, Pflegeheimen etc. abhängig. Investoren sollten daher bei ihrer Due Diligence darauf achten, dass ihre ­Immobilien für andere Verwendungszwecke umgewidmet werden können. Im Idealfall könnte aus einem Studentenwohnheim ein Seniorenheim werden, falls durch den demografischen Wandel die Studentenzahlen und damit die studentische Nachfrage nach günstigem Wohnraum zurückgehen.

Aber auch öffentliche Körperschaften ­beziehungsweise unerwartete politische und regulatorische Entwicklungen könnten In­vestoren um ihre Renditen bringen. So könnten Regierungen im Nachhinein die von privatisierten Einrichtungen geforderten Dienstleistungsstandards oder auch die Dauer oder Höhe von Konzessionen, Subventionen oder Mietverträgen ändern. Dass der öffentlichen Hand nicht immer über den Weg zu trauen ist, diese Lektion haben Infra­strukturinvestoren beispielsweise in Spanien, Tschechien oder Norwegen gelernt. „Ein weiterer Punkt ist, dass die Zuständigkeit für künftige Verpflichtungen zuweilen nicht ganz eindeutig ist, wenn der öffentliche und der private Sektor Risiken gemeinsam tragen“, ergänzt Bauer. Schlimmstenfalls droht eine Enteignung ­privater Investoren. Das ist eine Entwicklung beziehungsweise Diskussion, die insbesondere in Deutschland wieder salonfähig werden könnte. Denn private Großanleger, insbesondere aus dem Ausland, werden in Deutschland traditionell misstrauisch beäugt.

Gute Objekte sind rar

Diese bestehenden Bedenken erschweren zumindest in der Bundesrepublik die Privatisierung öffentlichen Eigentums und den Einstieg institutioneller Investoren in soziale Infrastruktur. Da gerade diese für Bürger von elementarer Bedeutung sind, agiert die öffentliche Hand bei all­fälligen Veräußerungen sehr zurückhaltend. Jacobs zufolge sei „das Schwerste an der ganzen Sache, überhaupt an den Verhandlungstisch zu kommen“. Aus diesem Grund und auch aus Diversifikationsüber­legungen inves­tiert Jacobs’ Social Infrastructure Fund auf europäischer Ebene, da in anderen Ländern Investoren mit ­offeneren Händen empfangen würden. „Bürgermeister in ganz Europa laden uns zu Gesprächen ein, weil sie gehört haben, dass wir die ­Gebäude nicht abreißen und teure ­Immobilien auf dem Grundstück bauen, sondern mit unserem En­gagement das Ziel haben, den Zusammenhalt in Gemeinden zu stärken“, erklärt Jacobs.

Vor diesem Hintergrund zählt für Investoren in sozialer Infrastruktur also nicht nur das Chancen-Risiko-Verhältnis, sondern auch der Zugang der beauftragten Fondsmanager zu geeigneten Objekten. Einer von Jacobs’ Investoren, Herndlhofer von der VBV, bestätigt dies: „Festzuhalten ist, dass wie bei jedem anderen Investment auch der erwartete Ertrag in Relation zum eingegangenen Risiko stehen muss. Soziale Infrastruktur bietet durchaus attraktive Anlagemöglichkeiten. Somit ist es auch hier von zentraler Bedeutung, Kooperationen mit erfahrenen Managern zu suchen, die über entsprechende Marktzugänge verfügen.“

Franklin Templeton scheint über die genannten Marktzugänge zu verfügen, wie die bereits getätigten Käufe des Mitte 2018 aufgelegten Franklin Templeton Social Infrastructure Fund zeigen. Investiert werden die eingesammelten Gelder in „Core“-Objekte, die in EU-Metropolen oder in deren Einzugsgebiet liegen. Hinzu kommen Immo­bilien aus der Schweiz oder dem Ver­einigten Königreich. Die ersten Investments in den Bereichen Gesundheit und Justiz in London, Madrid und Mailand wurden vor wenigen Wochen um einen Universitätskomplex in Aachen, eine Schule in Stockholm, ein Krankenhaus in Venedig, ein Gesundheitszentrum in Brighton, ein Portfolio mit zwei Pflegeheimen in London und ein Krankenhaus in Kopenhagen ergänzt. In Summe hatte der Fonds für seine derzeit zwölf engagierten Großanleger im August 2019 mehr als 200 Millionen Euro investiert. Laut Franklin Real Asset Advisors verfüge man über eine Pipeline von über 500 Millionen Euro in ganz Europa und werde in den verbleibenden Monaten des laufenden Jahres weitere Käufe tätigen. Langfristig vertrage die Strategie, bei der auch Fremdkapital zum Einsatz kommt, mehr als eine Milliarde Euro.

Breite Streuung

„Unserer Erkenntnis nach gibt es im Markt aktuell kein anderes Produktangebot, das die Teilbereiche Gesundheit, Bildung, Wohnen, Bürgerschaft sowie Justiz- und Rettungsdienste in einem europäisch diversifizierten Portfolio bündelt und auf diese Weise geografische, sektorspezifische und demografische Risiken minimiert“, betont Jacobs. Darüber hinaus gibt es einen interessanten ­Zusatznutzen für ESG-affine In­vestoren: Mit diesem Ansatz trägt der Fonds auch zu sechs der 17 Ziele der Vereinten Nationen (Sustainable Development Goals, SDGs) für nachhaltige Entwicklung bei, beispielsweise qualitativ hochwertige Bildung, Gesundheit und Wohlbefinden oder nachhaltige Städte und Gemeinden.

Zur Messung der Erreichung dieser Nachhaltigkeitsziele hat Franklin Templeton gemeinsam mit der Agentur Tideline ein ­internes System zu Impact-Bewertung entwickelt, das im gesamten Investmentprozess Anwendung findet. „Diese misst den aktuellen und den prognostizierten Stand der ­gesellschaftlichen und ökologischen Leis­tung jeder Anlage“, erklärt Bauer. „Die UN hat sich bereits an uns gewandt und sich ­dafür interessiert, wie wir den Impact messen. Auch das ist ein Zeichen dafür, dass wir dafür bekannt sind, sehr profes­sionell an das Thema Impact-Messung heranzugehen.“

Spezialfonds von AviaRent

Bei den Gebühren gibt es eine mehrgliedrige Staffelung: Investoren, die in der Aufbauphase in den Jahren 2018 bis 2020 zeichnen, erhalten Rabatte abhängig vom Investitionszeitpunkt und der Anlagesumme. So zahlt im günstigsten Fall ein Inves­tor, der 2018 mehr als 100 Millionen Euro zeichnete, nur 0,56 Prozent Gebühr für den gesamten Investitionszeitraum. Investoren, die nach 2020 allokieren, müssen hingegen bis zu 1,1 Prozent Verwaltungsgebühren zahlen. Performance Fees gibt es nicht.

Wie auch das Franklin-Templeton-Gefäß investiert der European Social Infrastructure I (ESI I) von AviaRent aufgrund von Diversifikationsüberlegungen breit gestreut in Europa. Neben dem Schwerpunkt auf Pflegeimmobilien, altersgerechtem und betreutem Wohnen setzt der Luxemburger Fondsmanager AviaRent Capital Management darüber hinaus auf Kliniken, Schulen, Kindertagesstätten, familiengerechtes und bezahlbares Wohnen sowie Kleinwohnraum.

Der offene, deckungsstockfähige SICAV-FIS-Spezialfonds strebt eine Rendite (IRR) zwischen sieben und neun Prozent bei einer jährlichen Ausschüttung zwischen fünf und sechs Prozent an. Die Verwaltungsgebühr beträgt 0,75 Prozent, hinzu kommt nach zehn Jahren eine Performance Fee, falls jährlich mehr als sieben Prozent Rendite ­erzielt wurden, und Transaktionsgebühren bei Objektkäufen von einem Prozent.

Nennenswerte Positionen im Fonds, der Bloomberg zufolge Ende des ersten Halbjahres 2019 ein Volumen von rund 33 Millionen Euro aufwies, bezogen laut AviaRent-­Vorstand Hannes Ressel einerseits ­Kooperationspartner Primonial, aber auch eine große Versicherungsgesellschaft aus dem Süden Deutschlands. „Unsere Anleger haben den Wunsch, sozial verträglich und gesellschaftsförderlich zu investieren“, ­betont Ressel.

Anton Altendorfer


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