Mission impossible

Im Oktober 2025 trat in Deutschland der „Bau-Turbo“ in Kraft. Mit dem „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ will die Bundesregierung die stagnierende Bauwirtschaft und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ankurbeln. Die Kommunen dürfen bis Ende 2030 unter bestimmten Voraussetzungen von den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) abweichen und so Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigen. Mit der Zinssenkung bei den KfW-Neubaukrediten, die im März verkündet wurde, sendet Bundesbauministerin Verena Hubertz ein weiteres Signal an die Baubranche.

Die politische Unterstützung ist dringend notwendig. 2025 wurden zwar 238.500 neue Wohnungen genehmigt – das sind elf Prozent mehr als im Vorjahr, was Hubertz als „Trendwende“ feierte. Grund zum Jubeln gab es aber keinen, da 2024 die Zahl der Genehmigungen auf den tiefsten Stand seit 2010 gefallen war. Vom politisch angestrebten Ziel von 400.000 Fertigstellungen pro Jahr ist Deutschland nach wie vor weit entfernt. Hinzu kommt, dass zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung Monate und oft Jahre vergehen. Kruno ­Crepulja, CEO des Projektentwicklers Instone Real Estate, sieht die Signale positiv, warnt aber: „Die Umsetzung hängt stark von der Verwaltungskultur vor Ort ab. Einige Kommunen setzen das neue Instrumentarium konsequent ein, andere warten ab.“ Christian Bruch, Geschäftsführer der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), sieht das ähnlich: „Es braucht auch den Bauwillen. Wo schon ­dieser Motor nicht vorhanden ist, hilft auch kein Turbo.“

Kostendilemma

Das eigentliche Problem liegt tiefer. Selbst wenn Genehmigungen schneller erteilt werden: Bauen ist strukturell und dauerhaft teuer geworden. Die Baukosten sind in Deutschland zwischen 2015 und 2024 um über 60 Prozent gestiegen. Materialkosten, Energiepreise, Löhne im Handwerk und immer komplexere technische Anforderungen haben dazu beigetragen, dass die Herstellungskosten für eine neue Mietwohnung in Ballungsräumen heute regelmäßig bei 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Deshalb meint Bruch: „Ohne besondere Bedingungen beim Grundstückspreis, den Bau- oder Finanzierungskosten ist leistbares Wohnen im Neubau derzeit kaum möglich.“

Ein oft unterschätzter Faktor ist dabei die Staatsquote. Crepulja rechnet vor, dass Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und diverse Abgaben mehr als 37 Prozent der Gesamtgestehungskosten ausmachen. Das entspricht etwa fünf Euro Miete pro Quadratmeter. Hinzu kommt: „In der Vergangenheit waren die ständigen Änderungen im Ordnungsrecht ein ganz eigener Kostentreiber, weil Berechnungen und Bauweisen zu häufig angepasst werden mussten“, so Bruch.

Gebäude: E wie einfach

Einen ambitionierten Ansatz zur Kostensenkung stellt der „Gebäudetyp E“ dar. Bund und Länder haben im November 2025 gemeinsame Eckpunkte vorgelegt, die es Bauherren ermöglichen sollen, rechtssicher von üblichen Planungs-, Bau- und Komfortstandards abzuweichen. Das Kernproblem in der Baubranche ist nämlich, dass, wer auch nur eine Norm nicht einhält, automatisch einen Baumangel riskiert, selbst wenn das Gebäude dauerhaft funktionstüchtig ist. Konkrete Einsparpotenziale bieten zum Beispiel der Verzicht auf Tiefgarage, Aufzug und Keller und die natürliche Fensterbelüftung statt einer mechanischen Anlage.

Auch beim Energiestandard wäre Nachjustierung sinnvoll, jedoch mit Augenmaß. „Im Neubau verfügen wir bereits über ein sehr hohes energetisches Niveau. Zusätzliche Standardverschärfungen führen zu einem sinkenden Grenznutzen bei gleichzeitig steigenden Kosten“, erklärt Alexander Heinzmann, CEO des Projektentwicklers BPD Immobilien. Bruch ergänzt eine ­systemische Perspektive: Er plädiert für einen Wechsel von der reinen Betrachtung der Energieeffizienz hin zum CO?-Ausstoß über den Lebenszyklus des Gebäudes. Das würde zu mehr Technologieoffenheit führen. ­André Adami, Teamlead Consulting bei der Beratungsfirma Bulwiengesa, bläst ins gleiche Horn, fordert aber Verhältnismäßigkeit: „Bei der Energieeffizienz ist ein Mittelweg zu finden. Die Kosten sollten sich adäquat zur Höhe der Energieeinsparung verhalten.“

Bauland: Das knappe Gut

Selbst wer bauen will und kann, scheitert oft am Grundlegendsten. In Ballungszen­tren machen Grundstückskosten laut Adami 25 bis 50 Prozent der Gesamtgestehungskosten aus. Entwickler Heinzmann wird deutlich: „Ohne zusätzliche Entwicklungsflächen bleibt eine Diskussion über Kostensenkungen im Keim stecken.“ Ein von BPD beauftragtes Gutachten zeigt zudem, dass die Stellplatzverordnungen entstaubt werden müssten. Denn die Pkw-Dichte in Metropolen liegt bei durchschnittlich 0,8 Fahrzeugen pro Haushalt, während viele Kommunen deutlich mehr Abstellflächen verlangen. „Reduzierte Stellplatzvorgaben können dazu beitragen, die Baukosten an gut angebundenen Standorten spürbar zu senken“, so Heinzmann.

Beim Erbbaurecht, einem in der politischen Debatte häufig genannten Instrument für günstiges Bauen, weil die Anschaffungskosten für Grundstücke wegfallen, ist die Baubranche hingegen zurückhaltend. Crepulja sieht darin zwar grundsätzlich ein unterstützendes Instrument, das Spielräume auf der Kostenseite schaffe, weist aber auf die Komplexität hin, insbesondere bei Heimfallregelungen nach Ablauf des Erbbaurechts. „Aus unserer Sicht liegt ein noch größerer Hebel in strukturierten Konzeptvergaben. Wenn Städte und Kommunen Grundstücke strategisch sichern und erst nach Schaffung des Baurechts in ein qualitätsorientiertes Verga­beverfahren geben, entsteht ein ausgewogener Wettbewerb“, erklärt er. Dass das Erbbaurecht auch seine Grenzen hat, zeigt Hamburg: Auf die in Erbpacht ausgeschriebenen Grundstücke bewarb sich kein einziger privater Investor. Inzwischen hat der Senat beantragt, bis zu 35 Prozent der Flächen in zentralen Entwicklungsgebieten ­wieder verkaufen zu dürfen.

Bauen am Fließband

Modulares und serielles Bauen gilt als einer der großen Hoffnungsträger für günstigen Wohnungsbau. Die Praktiker sind jedoch skeptisch. Bruch von der DGfM dämpft die Erwartungen: „Das Potenzial wird häufig überschätzt, da nicht gesehen wird, dass Vorfertigung, Bauen mit großformatigen Mauersteinen und Planung nach Steinmaß schon lange Alltag auf den Baustellen sind.“ Eine Baukostenuntersuchung in Hamburg habe sogar ergeben, dass konventionell gebaute Gebäude günstiger sind, wenn sie dieselben Bedingungen vorfinden, die serieller Wohnungsbau braucht.

BPD-Chef Heinzmann sieht das Kostenpotenzial, verweist aber darauf, dass strukturelle Voraussetzungen erfüllt sein müssen: „Serielle Planung erfordert Typengenehmigungen, angepasste Landesbauordnungen und strategische Partnerschaften mit System­herstellern. Zudem müssen Konzepte und Bebauungspläne der Kommunen den Einsatz von modularem und seriellem Bauen auch ermöglichen.“ Berater Adami erwartet dennoch, dass der derzeitige Marktanteil von rund acht Prozent perspektivisch auf 20 bis 25 Prozent steigen könnte, sofern große Bauflächen und vorausschauende Bauleitplanung verfügbar werden. Beide sind derzeit allerdings knappe Güter.

Auch leistbar ist teuer

Leistbares Wohnen in deutschen Ballungszentren ist möglich. Aber es ist weder politisch noch fiskalisch umsonst zu haben. Bruch formuliert direkt: „Wir haben in Deutschland ein Quantitäts- und kein Qualitätsproblem. Unsere Neubauwohnungen sind toll, aber zu wenige.“ Mehr Geld allein reicht nicht, solange Baukosten schneller steigen als Fördermittel. Und eine ideologisch konsistente Bodenpolitik kann, wie Hamburg zeigt, an der Realität privater Investoren scheitern. Die jüngsten politischen Initiativen sind aber Schritte in die richtige Richtung. Ob sie ausreichen, hängt davon ab, ob die Koalition den Mietrechtsstreit so löst, dass am Ende mehr investiert und mehr gebaut wird und nicht weniger. Die Arithmetik des Wohnungsbaus ist kompromisslos. Es braucht daher keine revolutionären Eingriffe, sondern, wie es Crepulja formuliert, strukturelle Vernunft, konsequente Umsetzung und das Zusammenspiel aller Akteure.

Alexander Endlweber

Diese Seite teilen