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1/2021 | Produkte & Strategien
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Man schichtet um

Die Immobilienmärkte haben gute Jahre hinter sich und sind in institutionellen Portfolios bereits ­prominent gewichtet. Aussteigen will aber niemand – allerdings machen sich Investoren verstärkt auf die Suche nach weniger heiß gelaufenen Segmenten.

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Die früheren Nischensegmente wie Industrial und Logistic Property sowie Gesundheitsimmobilien entwickeln sich aktuell zu stark nachgefragten Segmenten. Sie erfordern allerdings einiges an Spezialkenntnissen, sodass ein Markteinstieg gut vorbereitet sein will.

© Swiss Life Asset Managers, BEOS AG, warloka79 |

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie Investoren das Risiko ihrer Immobilien­investments trotz der hinter uns liegenden Preissteigerungen der letzten Jahre nach wie vor einschätzen, genügt ein Blick auf die Fondsabsatzstatistik des ­Monats März 2020. Während damals infolge des ersten Corona-Schocks aus praktisch allen Anlageklassen das Kapital panikartig abgezogen wurde, sahen Immobilienfonds Nettomittelzuflüsse. Und das obwohl sich das Vermögen der offenen deutschen Immobilienspezialfonds in der Dekade von 2010 bis September 2020 fast vervierfacht hat – von 30 auf 111,6 Milliarden Euro (siehe Grafik unten). Und das sind nur die ­Immobilienbestände, die in Fonds gehalten werden; im Direktbestand finden sich viele weitere Objekte.

Hohe Bestände

„Die Immobilienquoten sind bei den meisten Investoren bereits hoch, und sie werden wohl weiter hoch bleiben oder sogar noch aufgestockt werden“, erwartet Tobias Löschmann, Head of Institutional Sales Germany bei Amundi. Insbesondere große Investoren erreichen mittlerweile zum Teil die Grenzen, die ­ihnen die Regulatorik vorgibt. „Das wurde besonders deutlich im März 2020. Durch die starken Bewegungen des Aktienmarktes soll es bei manchen Anlegern kurzfristig zu passiven Grenzverletzungen gekommen sein“, weiß Axel Vespermann, Head of Real Estate bei Universal-Investment. Als Administrator institutioneller Produkte mit einem Volumen von 395 Milliarden Euro hat sein Haus die Hand am Puls der institutionellen Investoren. „Die Aufsicht hat hier besonnen reagiert. Die Investoren sind zwar in der Pflicht, das rasch wieder abzustellen, aber auch die Aufsicht weiß, dass sich Immo­bilien nicht ad hoc veräußern lassen, um die Quoten gerade zu ziehen. Einige Investoren gehen jetzt auch auf die Aufsicht zu, um die Immobilienquoten generell zu erhöhen. ­Eigentlich wäre das ja im Sinne der Sparer und der Pensionäre“, meint Vespermann.

Was die Immobiliengewichtungen betrifft, haben die Versorgungswerke eindeutig die Nase vorn. „Bei vielen liegen sie über 20, bei einigen mittlerweile auch schon über 25 Prozent“, sagt Vespermann. Aber auch bei Stiftungen, Kirchen und Pensionskassen sind die Allokationen hoch (siehe Chart „Immobilienquoten der Investoren sind hoch“).

Auch wenn bei Lebensversicherern die prozentualen Anteile niedriger liegen, sind hier die absoluten Summen beträchtlich. Unter den Top Ten der europäischen Immobilieninvestoren listet das Immobilienin­formationshaus PropertyEU, gemessen am investierten Volumen, gleich vier Versicherungshäuser auf (siehe Chart „Die größten Immobilieninvestoren in Europa“).

Logistiknachfrage hoch

Innerhalb der Assetklasse Immobilien scheint seit einiger Zeit bei den Investoren der Bereich Logistik das Interesse besonders auf sich zu ziehen. „Die Swiss Life hat eine sehr hohe Immobilienquote, fast doppelt so hoch wie für Versicherer üblich. Dabei ist der Logistikanteil bislang noch relativ gering, denn historisch ist die Swiss Life mit ihren Immobilienbeständen in der Schweiz gewachsen; dort gibt es eben viel Wohnen und Büro“, erklärt Hendrik Staiger, Vorstand bei der BEOS AG und Head ­Industrial & Logistics bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland. „Logistik ist aber – zusammen mit Industrie – ein ganz klarer Wachstumsbereich von Swiss Life Asset Managers.“

Das wird unterstrichen durch die Tatsache, dass Swiss Life AM 2018 BEOS gekauft hat, die schwerpunktmäßig in den Bereichen Industrie- und Logistikimmobilien ­aktiv ist. „Bei Unternehmensimmobilien in den Top-7-Regionen befinden wir uns im Bereich von Projektentwicklungen, aber auch bei Core-Portfolios, wie mit der Übernahme eines großen Portfolios von der ­Aurelis, seit über zwei Jahren auf einem deutlichen Wachstumspfad“, sagt Staiger.

Im Dezember 2020 haben Swiss Life AM, Ingo Steves und Stephan Bone-Winkel eigens ein Joint Venture für die Entwicklung von Logistikimmobilien gegründet: die BEOS Logistics GmbH, die als Projektentwickler auftritt. Im Zuge dessen stellt Swiss Life AM für den Aufbau einer Landbank und Projektentwicklung bis zu 100 Millionen Euro zur Verfügung. „Neben dem Bau großer Logistikhallen und Distributions­center stehen in diesem Segment aktuell vermehrt die Revitalisierung von Brachflächen und die Umwidmung alter Unternehmensstandorte an. Hinzu kommt der Bau von Objekten für die City-Logistik, für die berühmte letzte Meile. Im Innenstadtbereich sind hier Mikro-Hub-Strukturen gefragt“, erklärt Staiger.

Er sieht einen immer weiter wachsenden Bedarf an Logistik. „Die dafür notwendigen Immobilien sind ein langfristig sinnvolles und nachhaltiges Anlageprodukt“, findet Staiger. „Das war früher auch schon bei ­Unternehmensimmobilien so, aber Industrial Property war vor ein paar Jahren weniger auf dem Radar der Investoren, weil diese im Regelfall eher konservativ und zurückhaltend sind. Wenn dann aber die ersten dabei sind und Erfolg haben, will keiner mehr nicht dabei sein!“

Er betont, dass die Swiss-Life-Gruppe ­jedoch nicht allein auf Logistik setzt. „Wir bleiben im Immobiliensegment breit aufgestellt und haben unseren Fokus nach wie vor auf Büro und Wohnen ausgerichtet; dieser Schwerpunkt wird durch Industrial und ­Logistik ergänzt. Wir sind außerdem weiter stark im Bereich Gesundheitsimmobilien und Wohnungsbau vertreten.“ Überhaupt sei das Segment Health Care ein zukunfts­trächtiges Wachstumsfeld in der Assetklasse Immobilien.

Einige Investoren gewichten die Bereiche Retail und Hotel derzeit unter, um hier auch Immobiliensegmente zu nennen, die zurzeit nicht als rosig angesehen werden. „Retail ist aktuell tatsächlich schwierig“, stimmt Lund von M&G zu. Das höchste Risiko sieht er derzeit in Einkaufszentren. „Diejenigen in drittklassigen Lagen stehen vor den größten Herausforderungen, und eine Umwidmung ist schwer. Um ein Shoppingzentrum zu ­beleben, brauchen Sie schon ein gutes Händchen, zum Beispiel mit Kinos, Restaurants oder anderen Erlebnismöglichkeiten.“ Für Retailimmobilien in Citylagen ist er optimistischer. „Hier ist natürlich der Tourismus ein wichtiger Treiber, auch die wachsende asiatische Mittelschicht. Aber irgendwann werden die Leute wieder international reisen dürfen“, so Lund.

Am Käufermarkt wird’s eng

Letztendlich scheint Logistik aktuell alles zu toppen. Hier hat das zuletzt zunehmende Interesse dazu geführt, dass am Markt für Logistikimmobilien eine starke Nachfrage herrscht. „Seit einigen Jahren sehen wir eine äußerst positive Entwicklung, was das ­Logistikimmobilien-Geschehen betrifft“, ­erklärt Kuno Neumeier, CEO des Logistikimmobilienspezialisten Logivest. „Wir bieten Logistikimmobilienberatung an und haben unseren Mitarbeiterstand in Deutschland mittlerweile auf 90 Mitarbeiter ausgebaut, weil der Markt rasant wächst. Allein im letzten Jahr haben wir ­Investoren und Eigentümer bei der Entwicklung von 7.500 Gewerbegebieten unterstützt. Die Nachfrage bei Logistikimmobilien ist deutlich größer als das Angebot, sodass wir inzwischen öfter auf der Suche nach Objekten als nach weiteren Investoren sind“, ergänzt Neumeier.

Interessierten Investoren rät er, sich mit einer klaren Strategie zu ­positionieren. „Wenn jemand sagt, wir kaufen opportunistisch und ­haben ein erfahrenes Property und Asset Management im eigenen Haus oder wir können auch schwierigere Portfolios bearbeiten, oder wir sind auf einen bestimmten Teilbereich innerhalb der Logistik konzentriert, etwa auf temperaturgeführte Immo­bilien, dann wissen wir: Dieser Investor versteht das Produkt“, erklärt Neumeier. „Dann können wir auch gut zum Verkäufer gehen und mit beiden Seiten die Chancen und ­Risiken besprechen.“ Bei Industrie- und ­Logistikimmobilien ist es nämlich üblich, dass der Verkäufer mitreden will, in welche Hände er sein Objekt gibt.

Für die hohe Nachfrage sieht Neumeier drei Gründe: „Die etablierten Logistikimmobilieninvestoren haben neuerdings Gegenwind durch asiatische Investoren, denn diese versuchen seit einiger Zeit, in den europäischen Logistikimmobilienmarkt einzusteigen, insbesondere in den deutschen. Hinzu kommen Investoren, die bisher eher Büro und Einzelhandel im Fokus hatten und sich aufgrund der Coronakrise nun in Richtung der stabilen Assetklasse Logistikimmobilien orientieren. Und drittens gewinnt das Thema E-Commerce – nicht erst seit Corona – ­immer mehr an Bedeutung und sorgt damit für einen höheren Bedarf an geeigneten ­Logistikimmobilien.“

Noch hohe Renditen

Die hohe Nachfrage in diesem Bereich schlägt bereits auf die Renditen durch. „In den letzten Monaten sind Deals gelaufen, die in den Preisen teilweise schon überhitzt waren. Die Eintrittsgelder für jemanden, der neu in den Markt kommt, sind ziemlich hoch. Asiatische Investoren zahlen oft so ­hohe Preise, dass die etablierten Investoren in diesem Segment jetzt zum Teil aussteigen“, beobachtet Neumeier. Ähnliches stellt auch Wibbeke fest: „Diese Investoren weichen dann auf Logistikimmobilien in anderen Ländern aus, beispielsweise in Spanien oder in den USA.“

Lund schaut sich auch in den nordischen Ländern um: „Dort haben Sie einen reifen E-Commerce-Markt und eine wohlhabende Bevölkerung. Bei Logistik in Skandinavien werden wir noch fündig“, so Lund.

In der Breite des Logistikmarktes bestätigt auch Staiger eine Yield Compression: „Für am Markt eingekaufte 1a-Immobilien mit Topmietern muss man die Renditeerwartungen bereits deutlich nach unten schrauben. Die Faktoren, die aktuell gezahlt werden, bewegen sich in den oberen Zwanzigern, was Renditen von unter 3,5 Prozent bedeutet.“ Doch man kann auch darüber liegen: „Wenn wir Projekte selbst entwickeln oder die Grundstücke selbst erschließen, sind auch Renditen im Bereich von vier Prozent und darüber möglich“, berichtet Staiger. Sein letzter großer Fonds, der European ­Industrial & Logistic, in dem sich auch ­größere Liegenschaften und Multi-Tenant-Liegenschaften befinden, erzielte im Mix durchschnittlich 4,5 Prozent per annum.

Staiger verrät, worauf er bei Logistikimmobilien achtet: „Wie gerade dargelegt, sind bei absoluten Topobjekten die Renditen schon mager geworden. Wir sehen uns auch Logistikimmobilien an, die vielleicht einen nicht ganz so guten Mietvertrag haben, aber in einer so optimalen Lage sind, dass wir uns bei der nächsten Vermietung keine großen Sorgen machen müssen. Ein Mietvertrag hat immer auch ein Ende, aber die Lage bleibt!“, weiß Staiger. Er investiert daher auch in Cityrandlagen, wo die BEOS mit ­ihren Beständen an ehemaligen Industrieimmobilien traditionell gut positioniert ist. „Das mag für größere Entwickler nicht so interessant sein, aber für uns schon. Wir passen die Objekte dann den neuen ­Herausforderungen an.“

Stellt sich die Frage, wie es nach Beendigung der Covid-19-Pandemie weitergeht, ob der E-Business-Boom ungebrochen voranschreitet. „Ich gehe davon aus, dass die Leute nach der Pandemie wieder mehr in die Shops gehen; das hat mit Convenience und mit Einkaufsfreude zu tun. Aber auch wenn das Bestellvolumen zurückgeht, wird der Multi-Channel-Vertrieb weiter laufen“, ist Neumeier überzeugt.

Zuwachs sieht er nicht nur im Bereich

E-Commerce, sondern bei allem, was mit der Baubranche zu tun hat. „Auch alles, was Lifestyle ist, läuft“, so Neumeier, „ebenso Logistikdienstleister wie Kuriere, Expressdienstleister, Umschlagbasen. Die gesamte Kontraktlogistik hat zugenommen. Ich schätze, dass mittlerweile 50 Prozent der ­Logistikabwicklung an Dienstleister outgesourct sind.“ Ohne gut funktionierende ­Logistik seien natürlich auch die groß angelegten ­Corona-Impfkampagnen nicht möglich, aber vom Volumen her liegt das im ho­möo­­­pathischen Bereich. „Aber vielleicht kann die Logistikbranche damit etwas für ihr Image tun“, lacht er, „denn jeder braucht uns, aber kommunal will uns keiner.“

Herausforderungen

Erfahrung benötigt man in diesem Segment natürlich auch. Die traditionellen Herausforderungen bei Logistikimmobilien liegen in den Bereichen Grundstück, Baurecht, Verkehrsanbindung und Lärmschutz. „Auch Bodenbelastungen können ein Risiko darstellen. Hier haben wir durch die langjährige Erfahrung mit Industriearealen viel Expertise“, meint Staiger. Die neuen Herausforderungen liegen in der voranschreitenden Automatisierung der Logistik. „Das verwischt zunehmend den Unterschied zu reinen Industrieimmobilien, und Sie müssen auf einmal neue Themen wie eine ausreichende Stromversorgung mit beachten.“ Notwendige Umbauarbeiten bei einem Mieterwechsel stellen offenbar keine allzu große Herausforderung dar. „In 90 Prozent der Fälle ist eine Logistikimmobilie schnell an die Bedürfnisse des Nachnutzers angepasst“, erklärt Neumeier. „Eine Palettenregalanlage auszubauen, dauert eine Woche. Und auch gröbere Anpassungen sind in diesem Segment nach zwei bis vier Wochen erledigt.“

Büro bleibt

Noch mehr als bei Logistikimmobilien fragt man sich auch im Bürosegment, ob und wie es nach der Pandemie wohl weitergehen wird. Hier gibt es eine Reihe von Fragezeichen. Bleibt der Homeoffice-Trend oder gehen die Menschen wieder täglich ins Büro? Wird Büroraum weiterhin in den ­hohen Quadratmeterflächen nachgefragt? Wird das Büro der Zukunft anders als traditionelle Büroflure?

„In der ersten Welle der Pandemie haben viele Investoren offenbar kurz die Luft angehalten; da gab es für zwei bis drei Monate nur sehr wenige Transaktionen. Aber schon Ende des zweiten und im dritten Quartal 2020 hat sich alles wieder eingespielt. Die Transaktionen wachsen wieder stetig“, erklärt Vespermann. Er beobachte, dass Immobilieninvestoren jetzt noch differenzierter vorgehen als vor der Pandemie. „Bei Büro hätte man ein absinkendes Interesse erwartet, was sich aber nicht bewahrheitet hat. ­Büro ist eher neutral, Transaktionen sehen wir hier weiterhin.“

Ähnliches beobachtet auch Ludger Wibbeke, Geschäftsführer Real Assets bei der Service-KVG Hansainvest, die auf ihrer Plattform rund 40 Asset Manager mit einem Volumen von zirka 50 Milliarden Euro betreut: „Der erste Reflex zu Beginn der Pandemie war: Bloß raus aus dem Büro, die Menschen arbeiten jetzt alle zu Hause! Mittlerweile haben die Nutzer aber erkannt, dass sie nach wie vor Büros benötigen; sie stellen jetzt aber höhere Ansprüche. Bei Shared-Desk-Arbeitsplätzen sitzen die Mitarbeiter großzügiger. Außerdem sollen die Büros der Zukunft zentral gelegen sein und vor allem ESG-Kriterien entsprechen. Für höherwertige Büros zahlen die Nutzer jetzt gern mehr, bei anderen gibt es schon mal Kündigungen“, so Wibbeke. Am besten seien in der aktuellen Situation Projektentwickler aufgestellt, die jetzt Büroneubauten angehen und ESG-Anforderungen berücksichtigen. Hier hätten sogar diejenigen, die dies nicht schon seit Jahrzehnten tun, einen Vorteil, weil sie keine großen Büro-Bestandsportfolios verwalten, für die sie aufwendig und sehr zeitnah ESG-Daten zusammentragen müssen.

Mehr Green Offices also? Vermutlich, ­allerdings macht den Investoren hier die ­Offenlegungsverordnung zu schaffen. „Diese gilt schon ab März 2021, was natürlich sehr kurzfristig ist. Wir müssen nun auf die Property Manager einwirken, dass sie die Verbrauchsdaten zur Verfügung stellen, denn wir müssen als KVG sämtliche Verbrauchsdaten zusammenführen, auch in der Historie“, erklärt Wibbeke, „das ist vom Reporting her schon anspruchsvoll.“

Offenbar setzen auch Asset Manager auf hochwertig und grün, so etwa Alex Lund, Manager European Research and Strategy bei M&G Real Estate. „Bei weniger zentralen Lagen und qualitätsmäßig weniger hochwertigen Büros werden die Mieter eher den Rotstift ansetzen als in Toplagen mit guter Ausstattung“, meint Lund. Außerdem gibt er zu bedenken, dass man ein sehr genaues ­Auge auf die Mieterbonität haben muss: „Weltweit wurden die Märkte mit steuerlichen und monetären ­Stimuli geflutet. Die große Frage ist: Was passiert, wenn die Stimuli ­zurückgefahren werden? Können schwächere Mieter dann die Büromieten noch bezahlen?“

Auf den Brexit angesprochen, winkt er ab: „Die Brexit-Unsicherheit hat seit 2016 die Immobilienpreise in Großbritannien gedrückt. Für die ­Briten ist der Brexit eine größere ­Herausforderung als für Kontinentaleuropäer.“ London hält er aber nach wie vor für einen interessanten Immo­bilienmarkt, weil viel Kapital bereitsteht, das jede sich bietende ­Opportunität nutzt: „Mit qualitativ hochwertigen Büros in der City of London generieren Sie immer noch vier Prozent Mietrendite. Nicht nur wegen der Finanzbranche, die Stadt hat sich zu ­einem Hub für große Technologiefirmen und für Kreative entwickelt, und sie hat nach wie vor die Infrastruktur und die Talente.“

Versicherer sind investiert

Brexit, Covid-19-Pandemie, Offenlegungs­verordnung … offenbar kann das alles die Lust der Investoren auf Immobilien nicht verderben. „Unsere Immobilienquote liegt aktuell bei 6,2 Prozent. Unser Bestand ist zuletzt jedes Jahr um 500 Millionen bis eine Milliarde Euro gewachsen, und zwar sowohl im Direktbestand als auch über Beteiligungen“, erklärt Markus Königstein, Leiter des Immobilienbereichs bei der R+V Gruppe. Er ergänzt: „Deutsche Core-Immobilien halten wir überwiegend im Direktbestand, weil wir das gut im Griff haben und im Übrigen die Leistungen deutlich günstiger erbringen können, als dies ein externer Asset Manager kann.“ Für im Ausland gelegene Immobilien und spezielle Immobilienmandate auch in Deutschland mandatiert die R+V hingegen spezialisierte Asset Manager. „Wir investieren weltweit. Allerdings sind wir in Asien unterallokiert, weil der dortige Immobilienmarkt hochvolatil ist“, beschreibt Königstein die Überlegungen in seinem Haus.

Auch Infrastrukturimmobilien sind für ihn ein Thema. „Da sind wir seit 2009 nennenswert investiert. Beispielsweise hatten wir für einige Jahre den Londoner City-Airport und Tank + Rast im Portfolio, haben diese Positionen aber bereits wieder veräußert“, erklärt er mit Verweis auf den in Teilbereichen ­bereits heiß gelaufenen Markt. „Das Gute an Infrastruktur ist, dass die einzelnen Segmente wie erneuerbare Energien, Häfen und ­Autobahnraststätten sehr unterschiedliche Chancen und Risiken aufweisen und kaum miteinander korreliert sind.“
Neben direktem oder indirektem Immobilienbesitz haben gerade die Lebensversicherer auch einen guten Anteil an grundpfandrechtlich besicherten Darlehen in ihren Portfolios, denn sie passen gut zur langfristigen Liability-Struktur und werfen noch einigermaßen gute, breit diversifizierte Erträge ab. „Unser Bestand an Hypothekenfinanzierungen schwankt je nach R+V-Gesellschaft und liegt im Durchschnitt bei etwa 12,5 Prozent, Tendenz leicht steigend. Pro Jahr investieren wir über eine Milliarde Euro in diesem ­Bereich. Hier gibt es über Jahrzehnte quasi keine Ausfallquoten“, sagt Königstein, „daneben macht die R+V Gruppe seit Kurzem auch Gewerbeimmobilienfinanzierungen.“

Überhaupt scheint es im Trend zu liegen, dass Investoren ihre Immobilienquoten mit Debt-Fonds und Immobilienfremdfinanzierungen ergänzen, andere streuen über Konsortien direkt Fremdkapital ein und treten als Finanziers auf. „Große Versicherer machen das direkt oder teilweise auch über Loan-to-Own-Strategien. Diese vergeben Darlehen so, dass sie für den Fall, dass die Verpflich­tungen aus dem Darlehen nicht erfüllt werden, am Ende auch die Immobilien nehmen ­würden“, so Vespermann.    

Anke Dembowski


Anhang:

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