Kleinere Hallen, größere Chancen

LIGHT INDUSTRIAL hat sich vom Nischen­­segment zu einem zunehmend beachteten Investorenmarkt entwickelt. Nach einem deutlichen Rückgang in den vergangenen Jahren zieht die Investmentaktivität inzwischen wieder an. Das zeigen auch die Marktdaten: 2025 stieg das Transaktionsvolumen von Light-Industrial-Immobilien in Deutschland laut Initiative Light Industrial um gut 35 Prozent auf rund 1,6 Milliarden Euro. Der Trend setzt sich 2026 fort: Im ersten Halbjahr ­entfiel nach Zahlen von CBRE nahezu ein Viertel des gesamten deutschen Industrie- und Logistik-Investmentvolumens auf Light Industrial – doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum.

„Viele Investoren, die lange stark auf Big-Box-Logistik gesetzt haben, diversifizieren heute breiter. Light Industrial ist dafür eine sehr gute Ergänzung“, sagt Hen­drik Staiger, Vorstandsvorsitzender des auf Unternehmensimmobilien spezialisierten Asset Managers BEOS.

Damit erschließt sich Investoren ein Segment, das lange im Schatten der großen Logistikhallen stand. Es bietet höhere Anfangsrenditen, breiter gestreute Mieteinnahmen und Mietwachstumspotenzial – ist aber weniger standardisiert und deutlich managementintensiver. Darin liegen Reiz und Risiko zugleich.

Zwischen Werkstatt und Warenlager

Light Industrial ist keine so klar abgegrenzte Assetklasse wie die klassische Logistikhalle. Der Begriff umfasst flexibel nutzbare Gewerbeimmobilien, in denen Produktion, Lagerung, Service, Forschung und Büro zusammenkommen können. Typisch sind kleinere Flächeneinheiten, mehrere Mieter und eine hohe Drittverwendungsfähigkeit. In Deutschland werden solche Objekte häufig unter dem breiteren Begriff Unternehmensimmobilien zusammengefasst.
Unternehmerparks sind eine besonders kleinteilige Variante. „Unsere Unternehmerparks sind unter anderem aus dem Last-Mile-Gedanken heraus ­entstanden“, sagt Martin Leinemann, Vorstand des Immobilien-Asset-Managers Arbireo Capital. „Das klassische Last-Mile-Konzept wird durch modular aufgebaute Multi-Tenant-Flächen erweitert, die Produktion, Handwerk, Service, Lager und Logistik an einem Standort verbinden.“ Bei den von Arbireo unterschiedenen Objekttypen reichen die möglichen Flächenzuschnitte von 150 bis 7.500 Quadratmetern.

Eine wichtige Nutzergruppe sind kleine und mittlere Unternehmen. Das Angebot an passenden Flächen ist jedoch begrenzt. „Handwerks- und Gewerbebetriebe finden in den Ballungsräumen immer seltener geeignete Flächen. Moderne Unternehmerparks schaffen genau den Raum, den diese Unternehmen benötigen“, sagt Leinemann. Auch Martin Towns, Global Head of M&G Real Estate beim britischen Asset Manager M&G, sieht in der Angebotsknappheit einen wesentlichen Treiber: Gerade in urbanen Räumen habe das Segment in der Vergangenheit niedrigere Leerstandsquoten und ein stärkeres Mietwachstum als der breitere Markt aufgewiesen.

Hoffnung auf Reindustrialisierung

Zusätzliche Nachfrage könnte nun außerhalb des Mittelstands entstehen. Unternehmen überprüfen ihre Lieferketten, sicherheitskritische Produktion soll stärker in Europa stattfinden. Das Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft des Rates der Immobilienweisen sieht insbesondere Verteidigung, erneuerbare Energien und E-Mobilität als Nachfragetreiber und registriert zugleich eine verstärkte Nachfrage nach kleinteiligen, Multi-Tenant-fähigen Flächen unter 1.000 Quadratmetern.

Auch BEOS beobachtet diese Entwicklung. „Im Bereich Luft- und Raumfahrt, Defence und bei damit im Zusammenhang stehenden technologieorientierten Unter­nehmen gab es früher fast nie Anfragen, heute bekommen wir eine Vielzahl davon“, sagt Hen­drik Staiger. „Und das ist erst der Anfang.“ Gerade bei sicherheitsrelevanten Produkten spreche vieles dafür, Produktionskapazitäten näher an die heimischen Absatzmärkte zu holen. Hinzu kommen der Umbau der Automobilindustrie, die Elektrifizierung und neue Technologien. Das erhöht die Bedeutung flexibel nutz­barer Immobilien: Was heute Montagefläche ist, muss sich morgen womöglich für Forschung, Lager oder eine andere Produktion eignen.

Von einer großen Reindustrialisierungswelle sollte man dennoch nicht vorschnell sprechen. David Hedalen, Head of Private Markets Strategy & Research bei Aviva Investors, verweist auf Daten von Green Street, wonach der Anteil des verarbeitenden Gewerbes am Flächenumsatz im europäischen Industrie- und Logistiksegment von etwa 15 Prozent während der Pandemie auf rund 25 Prozent gestiegen sei. Hohe Energiekosten, geopolitische Unsicherheit und der Wettbewerbsdruck aus China blieben erhebliche Belastungen für Europas Industrie.

Auch die jüngsten deutschen Marktdaten zeichnen ein differenziertes Bild. Im ersten Quartal 2026 entfielen laut CBRE 18 Prozent des Industrie- und Logistikflächenumsatzes auf Produktionsunternehmen – deutlich weniger als ein Jahr zuvor. Ein breiter von der Verteidigungsindustrie ­ausgelöster Vermietungsboom sei bislang nicht zu erkennen; viele Unternehmen aus dem Sektor treten eher als Eigennutzer auf. Allerdings nahm im Gesamtmarkt der Wettbewerb um geeignete Grund­stücke durch Defence-Unternehmen im ersten Halbjahr zu.

Die Investmentthese für Light Industrial beruht damit auf mehr als der Rückkehr von Produktionsstätten nach Deutschland. Entscheidend sind die knappen modernen Flächen, eine breite mittelständische Nutzerbasis und die Möglichkeit, Immobilien an wechselnde Anforderungen anzupassen. Nearshoring, Defence und neue Produktionszweige können die Nachfrage zusätzlich verstärken – sie sind aber kein Selbstläufer.

Für Investoren liegt der Reiz von Light Industrial nicht allein in den Wachstumsaussichten. Hedalen sieht die Attraktivität derzeit sogar eher im Relative Value als in einer grundlegenden Neubewertung der Assetklasse. Während die Renditen bei Logistikimmobilien gesunken seien, könnten die Einstiegsrenditen bei Industrie- und Light-Industrial-Objekten um bis zu 150 Basispunkte höher liegen. Gerade im höheren Zinsumfeld ziehe dieser Renditeaufschlag Investoren an. Hinzu komme das Potenzial für Mietwachstum.

Attraktive Risikoverteilung

BEOS sieht einen ähnlichen ­Renditevorteil. „Multi-Tenant-Industrieimmobilien sind durch ihre breite Verteilung auf viele Mieter und Branchen aus Risikosicht sehr attraktiv und bieten typischerweise etwas höhere Renditen als die klassische Big-Box-Logistik“, sagt Staiger. Das marktübliche Renditeniveau einer Industrieimmobilie beziffert er nach allen Kosten derzeit auf ungefähr fünf bis gut fünf Prozent; bei Big-Box-Logistik liege es etwas darunter.

Fällt bei einer großen Single-Tenant-Logistikhalle der einzige Nutzer aus, steht im Extremfall das gesamte Objekt leer. Bei einem Gewerbe- oder Unternehmerpark verteilen sich die Einnahmen dagegen auf zahlreiche Unternehmen und Branchen. „Für Core- und Core-plus-Investoren bieten Unternehmerparks eine hohe Diversifikation – sowohl regional als auch über die Mieterstruktur – sowie sehr gute Nachvermietungsmöglichkeiten“, sagt Leinemann.

M&G sieht großes Potenzial in diesem Segment. „Light Industrial ist derzeit eines der vielversprechendsten Teilsegmente des europäischen Immobilienmarkts“, sagt Towns. In der granularen Mieterbasis sieht er einen doppelten Vorteil: Sie begrenze das Risiko großer Leerstandsereignisse und ermögliche zugleich eine häufigere Anpassung der Mieten an das Marktniveau. Hinzu kämen ein Renditeaufschlag gegenüber Big-Box-Logistik und weiteres Mietwachstumspotenzial.

Arbireo beschreibt Unternehmerparks entsprechend als „aktiven Cashflow Case“, bei dem Wertsteigerungen durch aktives Asset Management erzielt werden können. Leinemann: „Wir halten laufende Ausschüttungsrenditen von etwa 5,5 bis sechs Prozent sowie langfristige IRRs von rund sechs bis 6,5 Prozent für realistisch.“

Die Kehrseite: 20 kleine Mieter bedeuten auch 20 Mietverhältnisse, unterschiedliche Anforderungen und regelmäßigere Neuvermietungen. M&G verweist auf die höhere Asset-Management-Intensität und das weniger standardisierte Produkt. Bei Unternehmerparks bezeichnet Arbireo ein professionelles Property Management ausdrücklich als notwendig. Light Industrial tauscht einen Teil des Klumpenrisikos großer Einzelmieter gegen operative Komplexität.

Flexibilität entscheidet

Für den Investmenterfolg zählt ­weniger das Etikett „Industrieimmobilie“ als die Qualität des Objekts. Besonders gefragt sind Gebäude, die sich mit überschaubarem Aufwand an wechselnde Anforderungen anpassen lassen. Die Initiative Light Industrial beobachtet bereits eine stärke­re Differenzierung: Gut vermietete, flexible und drittverwendungsfähige Objekte werden deutlich besser bewertet als spezialisierte Immobilien mit erhöhtem Repositionierungsrisiko.

Gerade Produktionsimmobilien können anspruchsvoll sein. Sie sind häufig stärker auf einen bestimmten Nutzer zugeschnitten und haben eher einen Single-Tenant-Charakter. Beides führt zu Risikoaufschlägen. Zwar lassen sich Produktionsflächen grundsätzlich auch für Lagerung, Forschung, Service oder Handel einsetzen, doch hängt ihre Drittverwendungsfähigkeit stark vom Standort ab.

Staiger macht deshalb die Anpassungs­fähigkeit zum zentralen Auswahlkriterium: „Wir schauen weniger auf die aktuelle Mieterstruktur als auf die Frage: Wie flexibel kann die Immobilie künftig auf neue Nutzungsanforderungen reagieren?“ Das betrifft neben Grundrissen und Gebäudestrukturen auch die technische Infrastruktur. Entscheidend ist dabei die Leistungsfähigkeit der Strom- und Datennetze. Automatisierte Produktionsanlagen, Ladeinfrastruktur oder energieintensivere Fertigungsprozesse können hohe An­schluss­leistungen erfordern; digitalisierte Pro­­duktions- und Logistikprozesse sind zugleich auf leistungsfähige Datenverbindungen angewiesen. „Früher hieß es bei Industrieimmobilien: Lage, Lage, Lage. Heute könnte man sagen: Lage, Lage, ­In­frastruktur. Eine gute Anbindung an die Strom- und Datennetze wird immer wichtiger“, sagt Staiger.

Damit relativiert sich auch die Vorstellung, dass strukturelle Trends praktisch jedes Industrieobjekt aufwerten. „Lieferkettenresilienz, Nearshoring und Verteidigung sind starke Themen, aber sie retten nicht das falsche Gebäude am falschen Standort“, warnt Hedalen. Zu den Risiken zählt er schwächeres Wirtschaftswachstum, verzögerte Mieterentscheidungen, Netzengpässe, Kosteninflation, Handelshemmnisse und technologische Obsoleszenz.

Neues Leben für alte Fabriken

Die Knappheit geeigneter Flächen er­öff­­net eine weitere ­Investmentstrategie: Statt neue Hallen auf der grünen Wiese zu errichten, können Investoren bestehende Industrieareale modernisieren und für neue Nutzer öffnen. Towns sieht darin eine breite Value-Add-Chance. Ein erheblicher Teil des europäischen Industriebestands sei veraltet, während hochwertige Grade-A- und ESG-konforme Flächen strukturell knapp blieben. Bestehende Gewerbe- und Industrieparks könnten deshalb schrittweise modernisiert und etwa bei Mieterwechseln aufgewertet werden.

Auch Hedalen erwartet, dass Refurbish­ment und Adaptive Reuse zu prä­genden Strategien werden. Die Gründe sind begrenzte Flächen, hohe Baukosten, Engpässe beim Stromanschluss und langwierige Planungsverfahren. Bestehende Gebäude können schneller entwickelt werden und gegenüber Abriss und Neubau CO?-Vorteile bieten.

Ein veraltetes Gebäude ohne ausreichenden Stromanschluss, mit schlechter Erreichbarkeit und schwachen Aussichten auf eine Anschlussvermietung werde durch eine Sanierung nicht automatisch zum attraktiven Investment, warnt Hedalen. Anders sehe es bei gut gelegenen, untergenutzten Multi-Tenant-Objekten in angespannten urbanen Märkten aus, deren technische Infrastruktur aufgerüstet werden kann.

Für Staiger hat die Weiterentwicklung des Bestands zudem eine Nachhaltigkeitsdimension: „Die schönste Basis für nachhaltiges Wirtschaften ist, Bestandsimmobilien möglichst lange sinnvoll weiter zu nutzen.“

Die Nische wird institutionell

Von den Dimensionen der allgemeinen Logistik ist das Segment noch weit entfernt. Allein Logistikimmobilien kamen laut Savills in den zwölf Monaten bis Mitte 2025 auf ein Transaktionsvolumen von rund 5,1 Milliarden Euro. Auf Industrieimmobilien entfielen etwa 1,1 Milliarden und auf Gewerbeparks 426 Millionen Euro. Auch aktuell bleibt Logistik ein bedeutender institutioneller Markt: Für das Gesamtjahr 2025 beziffert CBRE das Transaktionsvolumen des zusammengefassten deutschen Industrie- und Logistiksegments auf 6,58 Milliarden Euro. 72 Prozent des Kapitals kamen aus dem Ausland. Der außergewöhnliche Boom der Logistik­immobilien wurde laut Hedalen nicht nur vom E-Commerce getragen, sondern ebenso von massiven Kapitalzuflüssen und einer starken Renditekompression. Eine solche Konstellation dürfte sich bei Light Industrial kaum wiederholen.

Trotzdem spricht einiges für eine weitere Institutionalisierung. Viele Industrieimmobilien befanden sich früher im Eigentum ihrer Nutzer und standen damit dem Investmentmarkt nicht zur Verfügung. Mit sinkender Eigentumsquote kommen nach Einschätzung Staigers zunehmend investierbare Objekte auf den Markt. Gleichzeitig ist das Angebot ­moderner kleinteiliger Flächen begrenzt. ­Arbireo sieht insbesondere bei kleinteiligen Flächen für kleine und mittlere Unternehmen, Handwerk, Handel und urbane Dienstleister eine strukturelle Angebots­lücke. Viele Unternehmen nutzen 30 bis 50 Jahre alte Immobilien, und Neubaukonzepte beginnen häufig erst oberhalb von 1.000 Quadratmetern.

Light Industrial folgt einem anderen Investment Case: Nicht Standardisierung und möglichst lange Mietverträge stehen im Mittelpunkt, sondern Flexibilität, Diversifikation und aktives Management. Gerade in einer Wirtschaft, deren künftiger Flächenbedarf schwer vorhersehbar ist, könnte das zum Vorteil werden. Oder, wie Staiger sagt: „Keiner kann heute genau sagen, was die Wirtschaft in fünf oder zehn Jahren braucht.“

DAVID VERBEEK

siehe Grafiken im Anhang

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