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Wenn ganze Regionen prosperieren, dann haben Städteplaner alles richtig gemacht. Wer etwa in diesen Tagen Mainz besucht, bekommt einen Eindruck davon, wie offensichtlich wohlhabend eine Stadt durch gute Standortplanung werden kann. Der Erfolg des Unternehmens BioNTech strahlt weit über die bezeichnende Adresse „An der Goldgrube 12“ hin­aus. Das Stadtbild wirkt frisch und belebt. Die Mainzer Universitätsmedizin hat Investi­tionen von 2,2 Milliarden Euro er­­hal­­ten, was womöglich weitere High Potentials aus dem Forschungsbereich anziehen wird.
 

Aber nicht nur Städteplaner sind gefragt, sondern aktuell werden auch Investoren häufig angesprochen, ob sie sich an der ­Finanzierung eines „Life Science Hub“ beteiligen möchten. Bei Life Science handelt es sich um eine interdisziplinäre Wissenschaft, die sich mit Prozessen und Strukturen von Lebewesen befasst. Die Thematik klingt zukunftsorientiert; so schreibt dazu das Chemie- und Forschungsunternehmen Bayer: „Die Menschheit verfügt über das Potenzial, Bemerkenswertes zu erreichen, wenn wir Biologie, Chemie und Datenwissenschaften miteinander verbinden. Wir können damit neue Möglichkeiten eröffnen und einige der größten Her­ausforderungen angehen.“
 

Als Immobilienthema handelt es sich bei Life Science Property zwar um einen schmalen Bereich, aber der ist derzeit „hot“, und womöglich bleibt er auch für die nächsten Jahre ein attraktives Nischensegment: „Durch Corona haben wir gesehen, wie anfällig eine Gesellschaft bei ­einer Pandemie sein kann. Jetzt will man mehr onshore forschen und entwickeln. Aber auch schon vor der Ausbreitung des Coronavirus floss viel Venture Capital in den Biotechnologie- und den Pharmasektor. Und weil dafür viel Wachstumskapital zur Verfügung steht, ­werden auch die entsprechenden Flächen nachgefragt. Corona war hier nur ein Beschleuniger“, erklärt Maximilian Schneidler, Managing Partner bei dem Investment und Asset Manager Luwin Real Estate aus München.
 

Venture Capital (VC) und Private Equity (PE) scheinen in dem Bereich eine Art Initialzündung auszulösen: Wenn PE-Fonds in Biotechnologie- oder Pharmafirmen investieren, zieht das junge, forschende Unternehmen an. Diese benötigen Labors und geeignete Forschungsräume. Da die PE-Fonds aber in die Unternehmen und weniger in die von ihnen benötigten Immobilien investieren wollen, tut sich hier sozusagen eine ­Lücke auf, die Immobilieninvestoren füllen können.
 

„Die ersten Private-Equity-Fonds kamen vor eineinhalb oder zwei Jahren nach Europa, um hier in den Pharmabereich und hierbei auch gezielt in Forschungs- und Laborimmobilien zu investieren. Aktuell sehen wir, dass in Deutschland mehr Locations für die Pharmaforschung benötigt werden, als vorhanden sind, zumindest in der geforderten hohen Qualität. Viele Labors in Deutschland sind nicht mehr zeitgemäß. Letztlich geht es bei der Etablierung eines Life ­Science Clusters auch um einen Standortwettbewerb, und da muss schon einiges geboten werden“, meint Dr. Jan Linsin, Head of ­Research für Deutschland bei CBRE, dem nach eigenen Aussagen größten Unternehmen für Services und Investments im Bereich Gewerbeimmobilien.
 

Schneidler sieht bei der Betrachtung von Life-Science-Immobilien mehr als nur das Corona-Thema: „Wir sind eine alternde Gesellschaft, da müssen wir außer bei der Bekämpfung von Corona forschungsmäßig auch in anderen Bereichen weiterkommen, beispielsweise in der Diagnostik.“ Aber auch darüber hinaus sei der Bereich ­Life Science viel breiter, umfasst beispielsweise auch die Entwicklung von Lebensmitteln, Saatgut, Düngemitteln. „Viele Menschen wollen weg vom Fleischkonsum, daher geht der Trend in Richtung pflanzenbasierte Nahrungsmittel. Neulich habe ich über die Entwicklung von veganer Schokolade gelesen. In solche Dinge fließt derzeit viel Venture Capital, und wo das hinfließt, finden Forschung und Entwicklung statt“, so Schneidler, und weiter: „Durch den Klimawandel haben wir zu wenig Wasser im Sommer. Die Kultivierung von trockenheitsresistenten Pflanzen ist ein weiteres Thema, und darüber hinaus gibt es so viel mehr, was sich im ­Bereich Life Science tut.“
 

Außerdem rücken nach dem starken Fokus auf den Klimawandel jetzt auch andere UN-Ziele für nachhaltige Entwicklung, die Sustainable Development Goals (SDGs), ins Licht. Life-Science-Forschung kann bei SDG Nummer 2 (kein Hunger), SDG Nummer 3 (Gesundheit und Wohlergehen) oder SDG Nummer 14 (Leben unter Wasser) einiges erreichen. Auch die EU-Taxonomie wird sich nach Umwelt- und sozialen Themen künftig der Erhaltung und Stärkung der Biodiversität zuwenden – ebenfalls ein ­Thema, das durch Life-Science-Forschung vorangetrieben werden kann. Der Bedarf an entsprechender Forschung ist auf absehbare Zeit also gegeben, was Investoren in Life-Science-Immobilien langfristige Mietver­träge beschert.
 

Regional spielt die Musik im Bereich ­Life Science Real Estate überwiegend in den USA; in Europa ist Großbritannien der Vorreiter. „Die Forschungseinrichtungen konkurrieren extrem um die High Potentials“, so Linsin, „daher tun sie alles, um es den Spitzenforschern recht zu machen. Moderne Labor- und Forschungsflächen gehören ebenso dazu wie attraktive Städte, die gute kulturelle, Bildungs- und Freizeitaktivitäten sowie schnelle Verkehrsanbindungen bieten. Aktuell zieht es die gesuchten Spitzenforscher insbesondere in die Niederlande, nach Großbritannien und vor allem in die USA.“ 
 

Der deutsche Markt sei hingegen ziemlich granular, befinde sich aber im Aufwind, beobachtet Linsin. Berlin, München, aber auch kleinere Universitätsstädte wie Regensburg, Heidelberg, Tübingen und Mainz wollen sich als Life Science Hubs etablieren. „Das kann gut funktionieren, aber noch sind diese Orte nicht vergleichbar mit einem Unicampus in Boston“, meint Schneidler. Trotzdem würden Investoren auch gern in deutsche Life Science Hubs investieren. „Als lokaler Manager sind wir hier im Vorteil, denn der Zugang zum Produkt ist eine Herausforderung. Das geht nur über ein starkes Netzwerk aus Projektentwicklern und lokalen Bestandshaltern. Wir sind dabei, uns in diesem Bereich eine Pipeline aufzubauen, um institutionellen Investoren die passenden Investmentopportunitäten bieten zu können“, erklärt Schneidler.
 

Auch das niedersächsische Göttingen tritt in diesen Standortwettbewerb ein. Die Universitätsstadt präsentierte sich dazu unter anderem auf der Immobilienmesse Expo Real mit einem eigenen Stand unter der Überschrift „Life.Science.City.Göttingen.“. Sie zeigt, was alles am Wirtschafts- und Forschungsstandort vorhanden ist und dass für eine Region relativ viel daran hängt. 
 

„Durch einige am Standort gewachsene Unternehmen wie den Pharma- und Laborzulieferer Sartorius AG und die Universitätsmedizin Göttingen steigt die Attraktivität Göttingens bei Firmen und auch Fachkräften im Bereich Life Science. Aber auch weitere Wirtschaftsbereiche wie IT und ­Logistik profitieren davon. Dies hat etwas mit der extrem engen Vernetzung zwischen Wissenschaft und Wirtschaft vor Ort zu tun“, erklärt ein Sprecher der GWG Gesellschaft für Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung Göttingen. Die Stadt habe der dort ansässigen Universität viel zu verdanken, denn sie sei die Keimzelle für die ­Entwicklung des Wissenschaftsstandorts Göttingen. Von ihr ausgehend haben sich weitere Forschungseinrichtungen in der Stadt angesiedelt. Dazu zählen etwa die Akademie der Wissenschaften Göttingen, das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR), das deutsche Primatenzentrum und die vier Max-Planck-Institute. „Dabei lässt sich feststellen, dass die Göttinger ­Produktionsstandorte auch von international agierenden Unternehmen weiter ausgebaut werden. Als Beispiel ist dabei die Evotec SE zu nennen, die bereits mehrere Expansionsphasen für ihren Manfred Eigen Campus in Göttingen erfolgreich abschließen konnte“, erklärt der GWG-Sprecher. 
 

Er verweist darauf, dass Wissenschaft und Forschung einen hohen Stellenwert ­haben und Göttingen auch als „Nobelpreiswunder“ bekannt ist, da bisher rund 45 Nobelpreisträger mit Göttingen-Bezug und 14 davon explizit für Forschungserkenntnisse während ihrer Göttinger Zeit ausgezeichnet wurden. Für die Entwicklung der ultrahochauflösenden Fluoreszenzmikroskopie kam 2014 Prof. Dr. Stefan Hell hinzu. Als Direktor am Max-Planck-Institut für Multidisziplinäre Naturwissenschaften und Mitgründer der Abberior Instruments GmbH ist er ein Beispiel dafür, dass sich hervorragende Wissenschaftler in Göttingen zu erfolgreichen Unternehmern entwickeln können.
 

„Neben dem originären Beratungsangebot einer Wirtschaftsförderung ermöglicht die GWG ,Räume für Innovationen‘ und kann dabei auf mehrere erfolgreiche Projektentwicklungen zur Erweiterung ansäs­siger Unternehmen zurückblicken. Diese Realisierung von Auftragsarbeiten ermöglicht die langfristige Entwicklung der Un­ternehmen und schafft zukunftsträchtige ­Arbeitsplätze vor Ort. Als Eigentümerin von bisher zwölf Immobilien bleibt die GWG als Vermieterin im ständigen Dialog mit den Unternehmen und kann frühzeitig auf ­Bedarfe reagieren“, erklärt der GWG-­Sprecher. „Insbesondere im Bereich Life Science sehen wir ein großes Potenzial für die Weiterentwicklung des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandorts Göttingen mit seinen 132.380 Einwohnern, 31.506 Studie­renden, 5.150 Wissenschaftlern und 755 Professoren.“
 

Forschung als Magnet für vieles Weitere, das sorgt dafür, dass sowohl die Immo­bilienpreise als auch die Mieten in der ­Region steigen, eben auch die für moderne Labor- und Forschungsgebäude. Angesichts der Vorteile, die Forschungsansiedlung für eine Region bringt, dürfen Projektentwickler dann wohl auch mit Rückenwind durch Landratsämter, Bauämter und Kommunalvertreter rechnen, was die Projektentwicklung geschmeidiger macht.
 

Regional gibt es große Unterschiede, was Investitionen in dieses spezielle Immobiliensegment betrifft. In den USA hat sich Life Science Property bereits als nachhaltige Assetklasse in den Portfolios der Investoren etabliert. „Dort liegen die Cap Rates unter denen von Core-Büro. Es geht hier nicht nur um attraktive Renditen, sondern auch darum, diese zusätzliche Assetklasse zu besetzen. Life-Science-Immobilien bieten aufgrund von globalen Makrotrends nachhaltige Wachstumschancen und verdienen einen festen Bestandteil in der Asset ­Allocation“, meint Schneidler. Schließlich eigneten sich Life-Science-Property-Investments als Ergänzung zum Healthcare-Segment, wo zuletzt viele Investoren in Pflegeheime und Krankenhäuser investiert haben.
 

In Europa hat offenbar erst die Akquisi­tion von Kadans Science Partner durch Axa Investment Managers Real Assets dem Markt die Augen geöffnet. Im November 2020 kaufte Axa IM Kadans und erwarb damit ein Unternehmen, das auf die Entwicklung und den Betrieb von Life-­Science-Immobilien spezialisiert ist und sein Portfolio in Europa weiter vergrößern will. Verkäufer bei dem 500-Millionen-­Euro-Deal war der Alternative Investment Manager Oaktree Capital Partner.
 

„Axa hat für sich festgestellt, Life-­Science-Immobilien stärker berücksichtigen zu wollen, und hat weitere 1,9 Milliarden Euro Wachstumskapital in Kadans investiert, um europaweit zu wachsen. Seit dem Axa-­Kadans-Deal sehen wir, dass in Europa die Nachfrage nach Life-Science-Objekten durch institutionelle Fonds zunimmt“, beobachtet Linsin. „Das mag auch daran liegen, dass die Renditen im klassischen Bürobereich aufgrund der höheren Finanzierungskosten und des gedämpften Konjunkturausblicks gestiegen sind. Bei deutschen Life-Science-Immobilien liegen die Renditen ­aktuell über denen für Core-­Office. Natürlich kann sich das ändern, aber derzeit ist es so“, fährt er fort und ergänzt: „Der Grund für die aktuell hohen Renditen ist die mangelnde Produktverfügbarkeit in Europa, also das knappe Angebot. Und ­außerdem kann man Forschung nicht im Homeoffice betreiben, es gibt hier also ­keine Alternativen.“ Die Renditen für Life-Science-Immobilien in Deutschland sieht er bei 4,5 bis sieben Prozent. „Hier etabliert sich der Markt ja erst“, so Linsin. „Dagegen liegen die Renditen für Spitzenbüros in ­Berlin oder München aktuell bei knapp 3,6 Prozent.“ Aus diesem Grund interessierten sich viele Investoren, die sonst im Büro­sektor tätig sind, jetzt auch für Life-Science-Immobilien.

 

Durch die steigende Nachfrage, etwa von institutionellen Fonds, steigen jetzt allerdings auch langsam die Bewertungen. In den letzten Jahren hat sich das Transaktionsvolumen in Deutschland gut entwickelt. „Im Zeitraum 2017 bis 2021 lag das Transaktionsvolumen mit Life-Science-Immobilien deutschlandweit bei durchschnittlich rund 700 Millionen Euro pro Jahr. Im Jahr 2021 konnten wir ein Plus von rund 49 Prozent gegenüber dem Vorjahr sehen“, sagt Schneidler. Damit hätte sich auch der Anteil von Life-Science-Immobilien am gesamtdeutschen Bürotransaktionsvolumen gesteigert – von knapp 1,6 Prozent im Jahr 2018 auf rund drei Prozent im Jahr 2021. Die Zahlen machen deutlich: Es handelt sich zwar um eine Nische, aber um eine stark wachsende.
 

Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE), ein Zusammenschluss von 13 Immobiliendienstleistungsunternehmen aus Deutschland, ­bescheinigt auf der diesjährigen Expo Real den Bereichen Healthcare und Life Science „dynamische Entwicklungen“ sowie „eine neue Produktstrukturierung“. Und in der Tat sieht man Bewegung im europäischen Markt: Im September gab La Française Real Estate Managers bekannt, ihr erstes Gebäude mit Life-Science-Nutzung in Deutschland erworben zu haben. Dabei handelt es sich um ein Objekt im Eurocom Businesspark in der Nähe des Messezentrums Nürnberg. Hauptmieter ist das Medizintechnikunternehmen Ziehm Imaging GmbH, das dort neben seinem globalen Hauptsitz einen Entwicklungs- und Produktionsstandort betreibt. Anlässlich des Kaufs erklärte Mark Wolter, Geschäftsführer von La Française Real Estate Managers Germany: „Wir freuen uns, dass wir unser erstes Objekt mit Life-Science-Nutzung in Deutschland erwerben konnten. Diese ­Akquisition steht in perfektem Einklang mit unserer Strategie, unser deutsches Immo­bilienportfolio regional sowie auch die Nutzungsart betreffend zu diversifizieren und hierbei stets besonderes Augenmerk auf ESG-Kriterien zu legen.“
 

Im Oktober 2022 hat UBS Asset Management Real Estate & Private Markets (REPM) gemeinsam mit Reef Group eine UK-Life-Science-Immobilienstrategie aufgelegt. Als Volumen werden 2,8 Milliarden Euro anvisiert. Anlässlich des gemeinsamen Vorhabens erklärt Jon Hollick, Head of Real Estate EMEA ex DACH bei UBS Asset Management: „Wir sind mit den Objekten, die wir uns bereits gesichert haben, sehr ­zufrieden und glauben, dass dieses Marktsegment starke risikobereinigte Renditen ­sowie überzeugende ESG-Attribute bietet.“

Ebenfalls im Oktober hat Norges Bank Investment Management (NBIM), die Norwegens Government Pension Fund Global verwaltet, für 215,3 Millionen Euro eine 48,75-Prozent-Beteiligung am britischen ­Life-Science-Objekt Capital Park in Cambridge erworben. Diese Beispiele zeigen: Auch in Europa steigt die Nachfrage.
 

Aber wie unterscheiden sich Life-­Science-Immobilien von anderen Gewerbestandorten? „Das Grundlegende ist gleich: Ein oder mehrere Mieter mieten Flächen langfristig, das heißt für 10 bis 15 Jahre, und mit einem inflationsgebundenen Mietvertrag an“, sagt Schneidler, doch dann kommen die Unterschiede: „Die Labor­ausstattung ist alleiniges Eigentum des Mieters. Somit obliegt ihm die Verantwortung für den Betrieb und die Wartung.“ Er führt aus, dass sich der Platzbedarf typischer­weise gleichmäßig auf Büro-, Labor- sowie F&E-Flächen verteile. „Flex-Lab-Konzepte verwenden hier ein modulares und flexibles Designkonzept, um Flächen schnell und einfach an eine Vielzahl verschiedener ­Labornutzungen anzupassen“, so Schneidler. Teilweise sei äußerste Flexibilität gefragt. „In einem unserer Objekte in Potsdam, in dem unser Partner eine Projektentwicklung macht, wollte ein Humanlaborbetreiber an diesem Standort konsolidieren und erklärte, dass er dafür 4.000 Quadratmeter braucht. Die konnten wir anbieten. Kurze Zeit später hatte er sich überlegt, dass er für die nächste Pandemie Testlaborkapazitäten vorhalten wollte, und benötigte auf einmal 7.500 Quadratmeter.“ Solche Sprünge kennt er in anderen Immobiliensegmenten nicht, zumindest nicht in der Stärke und Geschwindigkeit.
 

BEOS ist der Immobilienspezialist von Swiss Life Asset Managers und kennt noch weitere Anforderungen, die Life-Science-Unternehmen an für sie brauchbare ­Im­mobilien stellen: Neben Räumlichkeiten zur ­Lagerung und für verschiedene Back­office-Bereiche bräuchten sie meistens auch Laborräume. „Je nachdem, welche Substanzen in die Prozesse ­involviert sind, werden Reinräume oder besondere Sicherheits­vorkehrungen für den Abtransport von teils radioaktiven Abfällen benötigt“, so BEOS. So könnten eigene Lüftungs- und Ent­sorgungsanlagen ebenso dazugehören wie ärztliche Untersuchungszimmer, um Tests durchzuführen. BEOS hat im Juli 2021 den „Curve Campus“ in ­Berlin-Adlershof für seinen Fonds ­BEOS Berlin Prime Industrial erworben. 
 

Linsin ergänzt: „Für hochtechnologisierte Forschung braucht es auch die richtige ­Infrastruktur, etwa sichere Energieversorgung und Datenanbindung.“ Außerdem müssen Forscher aus aller Welt schnell anreisen und für die Dauer von Forschungsprojekten unterkommen können. „Daher ist auch Pharma-Logistik sehr im Kommen“, meint Linsin. Hier spielten dann größere Lagerflächen sowie die garantierte Einhaltung von Kühlketten eine Rolle.
 

Es wird klar, dass für das Segment ­spezielles Know-how erforderlich ist. „Wir bei Luwin sind gerade dabei, den Bereich Life Science aus unserer Abteilung für ­Büromanagement herauszutrennen, und gründen dafür mit einem Partner eine eigene Gesellschaft. Diese kümmert sich dann um die Bewirtschaftung der Life-Science-Immobilien“, so Schneidler. Schließlich sei Life Science sehr speziell. „Dazu muss man mehr verstehen als nur die Lage und das Objekt. Wer dort investiert, muss sich auch mit den Unternehmen beschäftigen, welche Art Forschung sie betreiben, welche Patente sie halten und so weiter.“