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1/2019 | Produkte & Strategien
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Flucht in die Nische

Der deutsche Immobilienmarkt ist inzwischen hochpreisig und für manche Marktteilnehmer in einem fortgeschrittenen Zyklus. Deshalb suchen Investoren nach Nischenprodukten zur Portfoliodiversifizierung und für den Renditekick.

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Doppelte Nachhaltigkeit: Professionell gemanagte und kalkulierte Pflegeimmobilien sind für Investoren ein langfristig stabiles Geschäft. Dabei wird die Kundengruppe der Einrichtungen durch die demografische Entwicklung verlässlich größer.

© Nordrheinische Ärzteversorgung, Robert Kneschke

Das Niedrigzinsniveau hat die Immobilienmärkte in eine scheinbar endlose Hochkonjunktur gepusht. Die Preise für Grundstücke und Immobilien haben ein Rekordniveau erreicht, und auch die Bau­kosten sind in den letzten Jahren nachfragebedingt enorm gestiegen. „Mit den klassischen Sektoren Büro und insbesondere Wohnen sind unsere Renditeanforderungen kaum noch zu erfüllen“, beschreibt Jan Schlüter, Head of Real Estate bei der Nordrheinischen Ärzteversorgung, das Dilemma, in dem sich alle Investoren ­befinden.

Der Anbietermarkt, in dem Kunden vor leeren Regalen Schlange stehen, wird noch eine Weile bestehen bleiben. Das Problem ist, dass trotz der guten Konjunktur in den vergangenen Jahren die Mieten deutlich geringer gestiegen sind als die Kaufpreisfaktoren. Dementsprechend schwer fällt es inzwischen, neue Anlagen nachhaltig und risikoarm zu kalkulieren. Der Investitionsdruck zwingt auch konservative Investoren zu mehr Flexibilität. „Das begrenzte Angebot an attraktiven Investi­tions­möglichkeiten in den klassischen Sektoren wie Büro oder Einzelhandel hat das Interesse an Nischenprodukten verstärkt“, bestätigt Charles Smith, Managing Director Client Relations in der Corestate Capital Group.

Diversifikation

Kleinere, bisher häufig als Nischen eher ignorierte Sparten wie Logistikimmobilien und alternative Wohnformen rücken in den Fokus. „Neben einer weiteren Diversifikation unseres Immobilienportfolios spielt natürlich auch die Rendite­erwartung in unseren Allokationsüberlegungen eine Rolle“, sagt Schlüter, der sich „aus rationalen Gründen“ besonders für Logistik- und ­Hotelobjekte interessiert. Schließlich sollen die Immobilien eine laufende Rendite von 4,5 Prozent und das gesamte Portfolio sechs Prozent Total Return erreichen. Mit qualitativ anspruchsvollen Büros, Einzelhandelsflächen und Zinshäusern ist das nicht mehr zu machen. Im vergangenen Jahr summierten sich die Transaktionen im deutschen Immobilien­investmentmarkt auf etwa 79 Milliarden Euro (siehe Grafik „Investmentmarkt Deutschland“). Der Immobilienmarkt verhält sich lehrbuchmäßig, indem die Preise infolge der Geldflut sukzessive steigen und die Erträge für den Käufer fallen. Die Spitzenrendite von erstklassigen Büros betrug im vierten Quartal 2018 nur noch 3,1 Prozent. Innerstädtische Geschäftshäuser bringen noch eine Spur weniger.

Die Experten sind sich nicht ganz einig, ob es weitere Renditekompressionen geben wird, außer Zweifel steht nur, dass es in absehbarer Zeit nicht billiger wird. Das wird auch den Druck in den Teilmärkten abseits der Spitzenlagen und in den Nischen erhöhen, wobei die Investoren nicht unkritisch werden. „Es gelten die gleichen Kriterien wie bei Mainstream-Objekten“, betont die Immobilienleiterin des Multi-Family-Office WSH, Christiane Weber, und ergänzt: „Wir nehmen Abstand von Offerten mit minderwertiger Bausubstanz, fehlender Bonität der beteiligten Partner und überteuerten Einkaufspreisen.“

Neue Assetklasse

Da die Renditen in den Kernmärkten durch den Nachfrageüberhang massiv komprimiert wurden, gelten seit einiger Zeit vor allem Mikroapartments, Logistik-, Pflege- und Seniorenimmobilien als ­attraktive Kapitalanlage. „Investoren erhoffen sich durch den Mehraufwand in Sourcing und Prüfung aufgrund der bestehenden Intransparenz und Granularität in den ­Nischenmärkten eine Mehrren­dite“, erklärt der Immobilienchef der Gothaer Versicherung, Markus Habbig, ein Motiv für das zunehmende Interesse an Randthemen. Die Spitzenrenditen von klassischen Wohnhäusern in den „Big 7“-Städten liegen aktuell nur noch bei 2,7 Prozent. Aus diesem Grund stürzen sich Investoren innerhalb des Wohnungsmarktes auf das recht junge Trend­thema „Micro Living“, also auf Studentenheime und Apartmenthäuser. „Wir betrachten das aber nicht als Nischeninvestment, sondern als neuen Markt mit Wachstums­potenzial und guten Renditeperspektiven“, betont Jerome Berenz, Head of Indirect ­Investments bei Allianz Real Estate. Die Versicherung hat bisher 1,2 Milliarden Euro in studentisches Wohnen investiert.

Die Experten gehen davon aus, dass der Markt für „temporäres Wohnen“ nachhaltig wachsen wird. Grundlage dafür ist der massive Zuzug in die Ballungsgebiete, nicht nur von Studenten, sondern auch von „Young Professionals“ und Pendlern. Damit kalkulieren die Betreiber der Immobilien, weil sich deren Geschäftsmodell mit zunehmender Größe besser rechnet. Management, Verwaltung und Ausstattung werden, so die Annahme, mit wachsendem Bestand pro Einheit günstiger. Dass klassische Mietwohnungen in den Groß- und Universitätsstädten in den vergangenen Jahren sehr viel teurer geworden sind, begünstigt die Anbieter von kleinen, kompakten und möblierten Apartments. ­Allerdings müssen Projekte, die in Lagen gebaut werden, in denen es für die Zielgruppen nicht das passende urbane ­Umfeld gibt, kritisch betrachtet werden. „Studentenwohnheime und Mikroapartments sind nur für eine begrenzte Mietergruppe und nur an wenigen Standorten attraktiv“, sagt Gothaer-Experte Habbig.

Die Anleger setzen auf einen geringen Mietausfall und Leerstand und auf die hohe Drittverwendungsfähigkeit der Objekte. „Neben der Qualität des Assets spielt auch immer die Qualität und Expertise des ­Betreibers eine bedeutende Rolle“, betont ­Berenz. Ein gutes Produkt hat auch im kleinen „Micro Living“-Markt seinen Preis: Die Spitzenrenditen sind 2018 bereits auf 3,5 Prozent gefallen, insbesondere in sehr guten Lagen wird eine starke Renditekompression beobachtet. „Die Renditen liegen nur noch knapp über den Renditen von Top-Büroobjekten. Dies verdeutlicht, wie hochwertig und etabliert Investoren die Assetklasse mittlerweile einstufen“, erläutert CBRE Associate Director Marcus Pesch die jüngste Entwicklung.

Logistikboom

Neben dem Wohnsektor in den Großstädten entwickelt sich der Logistikmarkt bekanntlich sehr dynamisch. Laut CBRE war der Flächenumsatz 2018 so hoch wie noch nie. Allein in diesem Jahr wurden sieben Millionen Quadratmeter neu angemietet beziehungsweise von Eigennutzern frisch ­bezogen. Den Grund für diesen Boom erklärt Sebastiano Ferrante, Head of Germany and Italy bei PGIM Real Estate, wie folgt: „Die Logistikimmobilien haben insbesondere durch den globalen Trend des Online-Einzelhandels eine gestiegene Nachfrage erlebt. Dabei hat die Nachfrage viel stärker zugenommen als das Angebot.“

Mittlerweile sind die Kapazitäten in begehrten „Logistikclustern“ so knapp, dass die Unternehmen in andere Regionen ausweichen und auf geeigneten Grundstücken, die vergleichsweise günstig sind, neu bauen. Das ist den Investoren nicht entgangen. Die ­Allianz hat in den vergangenen Jahren ein 5,5 Milliarden Euro schweres Logistikportfolio aufgebaut. Auch kleinere Investoren finden an der Immobilienspezialität Gefallen, etwa Jan Schlüter, Head of Real Estate bei der Nordrheinischen Ärzteversorgung: „Durch den zunehmenden E-Commerce hat insbesondere der Zweig B2C- und Last-Mile-Logistik weiter an Bedeutung gewonnen.

Das wichtigste Bundesland ist, gemessen am Flächenumsatz, Nordrhein-Westfalen (23 Prozent Marktanteil), zu den Topstandorten zählen jedoch neben dem Ruhrgebiet auch die Regionen Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und Berlin. Als attraktive „B-Märkte“ sehen die Experten unter anderem die Regionen mit einer schon vorhandenen Infrastrukturanbindung wie Leipzig/Halle, Hannover, Magdeburg, Niederbayern und Ostwestfalen. Da der deutsche Markt aber leergekauft ist, gehen die Investoren auch ins Ausland. Die Allianz ist gerade dabei, mit Partnern mehrere hundert Millionen Euro in britische und skandinavische Logis­tikimmobilien zu investieren. Voriges Jahr schloss die Versicherung größere Deals in Italien, China und Indien ab.

Soziale Ader

Wer im Rahmen seiner Diversifikation Assets sucht, deren Nutzung und Wert ­konjunkturunabhängig und darüber hinaus auf die Ballungszentren konzentriert sind, muss sich mit der Unterbringung und Versorgung älterer Menschen beschäftigen. ­Deren Bevölkerungsanteil und mit ihm die Zahl der Pflegebedürftigen wächst ­rasant. Experten und Sozialpolitiker sind sich einig, dass bei der Schaffung von ­altersgerechten Wohn- und Betreuungsformen Handlungsbedarf herrscht.

Bisher haben sich die Investoren auf ­Pflegeheime konzentriert, und das blieb auch im vorigen Jahr so (siehe Grafik „Langfristiges Wachstum im Pflegemarkt“). Auch in diesem Spezialmarkt hinkt das ­Investmentangebot der Nachfrage nach. Aus diesem Grund hat die Spitzenrendite einen neuen Negativrekord erreicht. Ende 2018 betrug sie 4,75 Prozent und lag damit erstmals unter fünf Prozent.

Branchenkenner wie Markus Bienentreu, Geschäftsführer der Beratungsgesellschaft Terranus, mahnen zur Vorsicht: „Der Immobilieneigentümer trägt ein nicht unerheb­liches Risiko.“ Das betrifft einerseits das Bonitätsrisiko beim Betreiber, das in der Pflegebranche evident ist, und andererseits das politische Risiko, dass gesetzliche Vorgaben jederzeit geändert werden können.

Aus diesen Gründen darf der Preis eines Pflegeheims nicht bloß anhand von Standort und Objektqualität bewertet werden. „Es geht auch um die Qualität des Betreibers und um die Frage, ob die Immobilie mit ­ihrer Nutzung an den Standort passt beziehungsweise ob die Immobilie an diesem Standort mit einem anderen Betreiber ­erfolgreich betrieben werden kann“, erklärt Habbig. Er ist bei der Gothaer Versicherung unter anderem für einen 2016 aufgelegten Spezialfonds verantwortlich, der bis zu 200 Millionen Euro in deutsche Pflegeeinrichtungen investiert.

Seniorenimmobilien sind ebenso wie Kindergärten bei vielen Investoren gefragt, die besonderen Wert auf Nachhaltigkeit ­legen, bestätigt WSH-Managerin Weber: „Diese Assets sind beispielsweise für ge­meinnüt­zige Stiftungen bestens geeignet, die In­vestitionen in sozial motivierte Projekte ­bevorzugen.“    

Alexander Endlweber


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