Die Mischung macht’s

Die Vorstellung, dass Immobilien eine risikoarme Anlageklasse sind, haben die meisten Investoren längst abgelegt. Vom Mietendeckel bei Wohnimmobilien reicht die Bandbreite der Bedrohungen über das Homeoffice, das die Büroimmobilien gefährdet, und den Onlinehandel, der früher florierende Einkaufsstraßen leerfegt, bis zu möglicherweise langfristig hohen Zinsen, die bei allen Immobilieninvestments Neubewertungen erzwingen. Da sich nicht vorhersagen lässt, wie sich die Trends in den einzelnen Marktsegmenten mittel- und längerfristig entwickeln werden, kam man auf der Suche nach Lösungen auf den „Quartiers-Ansatz“. Das Risiko wird diversifiziert und die Hoffnung, dass zumindest „gute Lagen“ auch in Zukunft als solche wahrgenommen werden, hat man – bisher jedenfalls – noch nicht aufgegeben.

Vielfalt sorgt für Attraktivität

„Aktuell ist das Interesse der Investoren an Investitionen in Quartiere hoch“, sagt Kurt Jovy, Head of Product Management und Director bei Universal-Investment. Die Master-KVG administriert rund 37 Milliarden Euro im Immobilienbereich und hat einen guten Überblick über die Trends in den einzelnen Segmenten. „Ein Stadtquartier bringt auf einem Grundstück verschiedene Assetklassen zusammen. Daraus leitet sich eine gewisse Krisenfestigkeit ab“, sagt ­Rainer Algermissen, der bei KPMG Law den Bereich ­Immobilienberatung leitet. „Wohnnutzung gilt als sehr resilient. Hier gibt es generell keine langen Leerstände, wie sie sich bei Gewerbeimmobilien durch die unterschiedlichen Nutzeranforderungen ergeben können. Der Einzelhandel unterliegt konjunkturellen Zyklen. In einem Quartier können sich Schwankungen in den Erträgen aus den unterschiedlichen Nutzungen gegenseitig auffangen“, erklärt ­Algermissen, aber er möchte diesen Gedanken noch weiterführen. „Die verschiedenen Nutzungen in einem Quartier funktionieren oft gerade durch die Vielfalt gut. Während an reinen Bürostandorten Flächen bereits leer stehen mögen, gibt es in einem Quartier häufig deshalb noch Nachfrage, weil sich dort zum Beispiel in kurzer Distanz auch Wohn- und Hotelnutzungen, Restaurants, Kitas, E-Tankstellen und Fahrradwerkstätten finden.“ Insofern kann eine geschickte Kombination von Nutzungsarten die Attraktivität in einem Quartier noch steigern.

Soziale Interaktion

„Derzeit sind Quartiersentwicklungen eine gute Sache, um Investoren hinter dem Ofen hervorzulocken“, meint Jovy, „in der Vergangenheit hat man gern einzelne Grundstücke entwickelt. Heute investiert man lieber in Quartiere, weil hier die Diversifikation größer ist. Die vielen unterschiedlichen Mieter sorgen für eine Risikostreuung, wodurch das Investment sicherer wird.“ Als weiteren Pluspunkt sieht Jovy an, dass Quartiere visibel sind und – sofern sie gelungen sind – beliebte urbane Anziehungspunkte darstellen. „In einem ­unserer Fonds befindet sich die Macherei in München. Darin sind sechs Bürogebäude, ein Hotel, ein Fitnesscenter, ein Supermarkt und verschiedene Lokale. Wir sind sehr zufrieden mit diesem Investment. In der Macherei trifft man sich zufällig, es werden Kontakte geknüpft, und bei quartiers­eigenen Veranstaltungen wird munter gefeiert.“ Er verweist darauf, dass bei der ESG-Thematik zunehmend der soziale Aspekt an Bedeutung gewinnt, „und die Interaktion in Quartieren stellt eine wichtige soziale Komponente dar. Daher legen wir Wert auf ein gutes Quartiermanagement, das sich als Ansprechpartner für Mieter, Nachbarschaft, Besucher und die Öffentlichkeit versteht.“ Wenn er von den Aufgaben des Quartiermanagers erzählt, hat man den Eindruck, dass dies einer der vielschichtigsten Jobs ist, die es derzeit gibt. Zumindest scheint er eine gute Portion Ausgleichs- und ­Verhandlungsgeschick und einen positiven Umgang mit Menschen zu erfordern. „Na ja, das ist auch die Kehrseite der Diversifikation in einem Quartier: Quartiere sind managementintensiver als andere Objekte“, sagt Jovy.

Quartierentwickler Jan Plückhahn kann das bestätigen: „Mit einem Bankenturm in Frankfurt haben Sie zehn Jahre Ruhe, wenn der Mietvertrag zehn Jahre läuft. Wenn Sie in einem Quartier aber 80 verschiedene Mieter haben, dann haben Sie permanent etwas zu verhandeln und zu tun.“ Er ist Head Real Estate bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland und Vorstand der BEOS AG und war bereits bei verschiedenen Quartiersentwicklungen dabei.

Was macht ein Quartier aus?

Doch was sonst macht ein Quartier aus? Sind ein Hotel, ein Büro- und ein Wohnhaus auf dem gleichen Gelände schon ein Quartier? „Normalerweise dient ein Gebäude über­wiegend einer Nutzung, beispielsweise für Büros, Gewerbe, Einzelhandel oder Hospitality. Die Nutzungsmischung verschiedener Assetklassen macht ein Quartier aus“, sagt Algermissen. „Die Stärke des Quartiergedankens ist die Interak­tion zwischen den verschiedenen Nutzern und Eigentümern. Außerdem lässt ein Quartier eine gewisse Identität ­erkennen“, meint Plückhahn. Jovy ergänzt: „Ein Quartier ist ein One-Stop-Shop, es funktioniert in sich. Ausschlaggebend dafür, dass ein Quartier funktioniert, ist seine Aufenthaltsqualität.“

Allgemein genießen Quartiere hohe Aufmerksamkeit; die lokale und überregionale Presse berichtet darüber, und die Bürger wollen im Vorfeld mitreden. Gelingt ein Quartierskonzept, werden sogar Preise verliehen. So gewann das Werksviertel in München im Mai 2023 den Deutschen ­Städtebaupreis. In ihrer Begründung lobt die Jury „das bunte Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen ( …), die den Ort zu allen Tages- und Nachtzeiten beleben.“ Für seine Innovationen im Bereich Umwelt und seine herausstechenden Lösungen für Neubauten wurde der EUREF-Campus Düsseldorf vom Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) ausgezeichnet. Das Quartier „Zeche Zollverein“, das aus einem ehemaligen Steinkohlebergwerk in Essen entwickelt wurde, schaffte es sogar in die Sphären eines UNESCO-Welterbes.

Mitunter solche Auszeichnungen sorgen dafür, dass „Quartier“ gut klingt, denn es schwingt etwas von weitsichtiger Stadtentwicklung und Stadtteilprägung mit. Derzeit sind zahlreiche Quartiersentwicklungen zu beobachten, die auch institutionellen Investoren angeboten werden. Viele Quartiersentwickler waren auf der diesjährigen Immobilienmesse ExpoReal vertreten, und an ihren Ständen schienen die Gesichter dieses Jahr zufriedener als an anderen Ständen, obwohl natürlich auch die Quartiersentwickler ein herausforderndes Umfeld haben.

Oft attraktive Innenstadtlagen

Manche Quartiere haben es zu regelrechter Berühmtheit ­gebracht: Canary Wharf in London, Potsdamer Platz in ­Berlin oder das Stadtquartier München Riem. „Die allgemeine Flächenerdichtung spricht dagegen, immer weitere Quartiere auf der grünen Wiese zu entwickeln. Daher ist die Quartiersentwicklung in zentralen Stadtlagen, in denen es normalerweise so gut wie keine freien Grundstücke mehr gibt, die man bebauen könnte, besonders attraktiv“, findet Jovy: „Oft ergibt sich die Möglichkeit zu einer solchen Quartiersentwicklung in der Innenstadt, wenn ein Bahn-, Hafen- oder Industrieareal, das an dem Standort nicht mehr benötigt wird, aufgegeben wird.“ Als Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit nennt er das Europaviertel in Frankfurt, das auf dem ehemaligen Güterbahnhof entstanden ist.

Carlswerk in Köln-Mülheim

Plückhahn erzählt, dass sein Unternehmen BEOS und er mit der Entwicklung des Carlswerks eigentlich per Zufall auf den Geschmack gekommen sind. „Wir haben das rechts-rheinisch gelegene Industriegelände 2007 vom Kabelwerk MKT erworben. Früher war es das Werksgelände des Kabelwerks Felten & Guilleaume, das dort 1890 seinen Hauptsitz hatte. MKT wollte einen Sale-and-Lease-Back-Vertrag mit uns abschließen, und mittelfristig sollte das Gelände von einer klassischen industriellen Nutzung einer neuen Nutzung zugeführt werden“, erzählt Plückhahn. Als Herausforderung kam hinzu, dass sich der Hauptnutzer MKT über die nächsten fünf Jahre aus dem Gelände zurückziehen wollte. Insofern mussten die bestehenden baulichen Strukturen in eine neue Nutzung überführt werden. „Wir haben ein Konzept mit einem groben Rahmen entwickelt und waren sehr ­offen für die Art der Nutzung.“ Schließlich verlegte das Theater der Stadt Köln seine Hauptspielstätte ins Carlswerk, was das Quartier jetzt auch abends belebt. „Herausgekommen ist ein wirklich tolles Viertel, das mittlerweile jeder Kölner kennt. Es vereint Verwaltungsgebäude, Produktionshallen, hochwertige Loft-Büros, aber auch viele Freizeitnutzungen wie Restaurants oder eine Boulderhalle auf seinem Gelände. Dieses Zusammenspiel hat dazu geführt, dass sich das in sich geschlossene Industrieareal zu einem auf Austausch ausgelegten Quartier entwickelt hat“, ist Plückhahn stolz auf das gelungene Konzept. Er gibt aber zu: „Beim Ankauf des Geländes war uns damals nicht klar, dass aus diesem Repositionierungobjekt ein Quartier entstehen würde.“

Frankfurt Westside

Seit BEOS die Erfahrung gemacht hat, dass man in der Lage ist, Quartiere gut entwickeln und managen zu können, traut sich der Projektentwickler so etwas auch an anderen Standorten zu. „Vor zwei Jahren haben wir in Frankfurt-Griesheim ein Gelände erworben, auf dem bereits in den 1850er-Jahren chemische Erzeugnisse hergestellt wurden. Dort wollen wir mit dem Frankfurt Westside ein modernes, offenes und ­gemischt genutztes Gewerbequartier entwickeln“, sagt Plückhahn. Zunächst müsse dort aber noch viel an der Infra­struktur gemacht werden.

Ähnlich wie beim Carlswerk will man auch hier die ­alten, oft noch schön in Ziegelsteinbauweise erstellen Industrieanlagen nicht komplett abreißen und neu erstellen. „Wir machen uns Gedanken, wie man bestehende bauliche Strukturen in eine neue Nutzung überführen kann“, erklärt Plückhahn. Mit einem Kulturspektakel hat man zum Auftakt das Gelände schon einmal belebt und dabei auch Presse und Publikum positiv gestimmt: Von Juli bis September 2023 fand auf dem Industriegelände am Mainufer der ­„Westside Summer“ mit Livemusik, Performances, DJ-Sets, Freiluftkino etc. statt.

Lässig und modern soll sie werden, die neue Frankfurt Westside. Neben Gewerbe und durchaus sichtbarer Industrie soll es Co-Working-Spaces, Büros, Freiflächen mit „Creative Hubs“ sowie ein interessantes Gastronomieangebot und Sportmöglichkeiten geben, zum Beispiel einen Skatepark und Radwege. „Unsere Erfahrung und Überzeugung ist, dass die sich ergänzende Nutzung eines Quartiers mehr ist als die Summe aller Einzelteile. Ein Quartier ist eine Art ,Brand‘, ein städtischer Ort, an dem man sich gern aufhält“, berichtet Plückhahn.

Ob BEOS noch weitere Quartiere plant? „Erst einmal nicht. Das, was wir derzeit in Arbeit haben, sind schon große Aufgaben. Da brauchen wir mehr als ein oder zwei Projektentwickler. Für Frankfurt Westside haben wir ein Team von zehn Leuten aufgebaut“, macht Plückhahn deutlich, wie viel Aufwand eine Quartiersentwicklung ist. Doch eigentlich hat BEOS mit Berlin Decks schon die nächste Quartier-Bau­stelle eröffnet. Ob BEOS die Quartiere nur für seine Muttergesellschaft, die Swiss Life, entwickelt? „Beim Carlswerk sind wir nicht im offiziellen Vertrieb, aber bei Frankfurt Westside werden wir uns öffnen. Die entwickeln wir jetzt an, und in ein bis zwei Jahren werden wir hier in den Vertrieb gehen“, verrät Plückhahn.

Welfenhof in Braunschweig

Es fällt auf, dass Quartiersentwickler für ihre Bauvorhaben brennen. „Quartiere sind immer eine Story. Entweder handelt es sich um einen Neubau oder um ein großvolumiges Revitalisierungsprojekt. Auf jeden Fall wird ein Quartier emotionalisiert. Gelingt dies, schafft man einen echten Brand“, sagt Moritz Kraneis. Gemeinsam mit seinem Bruder Philipp Kraneis ist er Geschäftsführer des inhabergeführten Wohnungsunternehmens Deutsche Zinshaus Gesellschaft. Er verweist darauf, dass Stadtentwickler und Immobilisten bei einer Quartiersentwicklung gemeinsam arbeiten, um etwas zu entwickeln, das an diesem Standort benötigt wird. „Ein Quartier ist ein Block, der in sich allein funktioniert. Daher braucht es dort auch Dinge des täglichen Bedarfs, vielleicht auch Kitas oder einen Spielplatz, wenn es die Entwicklungsfläche hergibt. „Für eine Quartiersentwicklung brauchen Sie langjährige Erfahrung in der Immobilienentwicklung“, sagt Kraneis, „denn es handelt sich meist um größere Ensembles, wo alles gut aufeinander abgestimmt werden muss.“

Aktuell nimmt ihn die Entwicklung des Welfenhofs in Braunschweig in Beschlag. Die planungsrechtliche Grund­lage ist bereits geschaffen, und 2024 sollen die weiteren ­Revitalisierungsarbeiten im bereits voll vermieteten Bestandsgebäude nach nun erfolgtem Passagenabriss losgehen. Dabei soll neben dem bereits fertiggestellten Premier Inn Hotel eine gemischt genutzte Liegenschaft entstehen – mit Wohnungen und Büros in den Obergeschossen und Einzelhandelsflächen sowie Gastronomiekonzepten in den Erdgeschosszonen. Die auf gewerbliche Immobilien spezialisierte Schwestergesellschaft der Deutsche Zinshaus, DIO Deutsche Immobilien Opportunitäten AG, agiert hier als Projektentwickler und Bestandshalter. Dafür beschäftigt die Unternehmensgruppe 25 Mitarbeiter im Entwicklungs- und Asset- Management-Team. „Wir konzentrieren uns seit jeher auf ­bezahlbares Wohnen, aber in einem Quartier gibt es immer unterschiedliche Nutzungsarten, zum Beispiel auch Restaurants, Nahversorger, Kitas und Schulen“, sagt Kraneis. „Wenn das Quartier am Ende kommunikativ ist und richtig lebt, können wir stolz sein. Quartiere sind immer auch ein Stück weit Stadtentwicklung“ Insbesondere in die Planungs- beziehungsweise Umnutzungsphase müssen die örtlichen Entscheider mit eingebunden werden. „Dies hat in Braunschweig hervorragend funktioniert“, führt Kraneis aus.

Königsdisziplin mit Mobilitätskonzept

Die Begeisterung ist auch Philipp Pferschy anzumerken, wenn er erzählt. „Quartiersentwicklungen sind die Königsdisziplin der Projektentwicklung“, bestätigt er, „sie erfordern viel Erfahrung mit unterschiedlichen Immobiliensegmenten und ein gutes Fingerspitzengefühl, damit das Quartier eine hohe Aufenthaltsqualität und eine positiv besetzte Identität erhält.“ Gemeinsam mit seinem Vater ­Alexander Pferschy leitet er als Vorstand das familiengeführte börsennotierte Unternehmen GIEAG Immobilien AG. „Ein Quartier muss leben und mit seinem Umfeld zusammen funktionieren. Daher beinhaltet es nicht nur unterschiedliche Nutzungsarten, sondern immer auch ein Mobilitätskonzept“, sagt Pferschy.

Er hat gerade zwei Quartiere in Arbeit: An einem alten Industriestandort eines Textilunternehmens in Reutlingen entwickelt die GIEAG das Heinzelmann-Areal mit 1.830 Quadratmetern vermietbarer Fläche. „Einige Gebäude stehen unter Denkmalschutz, andere durften wir abreißen und neu darauf bauen. So entsteht eine Mischung aus denkmalgeschützten Objekten und postmoderner, nachhaltiger ­Architektur. Der Schornstein der ehemaligen Textilfabrik bleibt erhalten“, erzählt Pferschy. Insgesamt entstehen auf dem Areal rund 87 Wohn- und 20 Gewerbeeinheiten sowie 148 überdachte Fahrradstellplätze. Ergänzt wird das Konzept um Gastronomie, Nahversorgung, Arztpraxen und eine Bushaltestelle, sodass man den ICE-Bahnhof Reutlingen autofrei erreichen kann. Das Gesamtvolumen liegt bei 60 bis 65 Millionen Euro und wurde überwiegend von Investoren aus dem ­Family-Office-Bereich aufgebracht. „Von der Projektierung bis zum Verkauf rechnen wir mit einer Jahresrendite von 11 bis 12 Prozent. Schwierig war für uns, dass sich während der Bauphase die Fremdkapitalkosten vervierfacht ­haben“, berichtet Pferschy von den Herausforderungen. „Auch die Baukosten sind gestiegen. Das macht sich insbesondere bei den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden bemerkbar, wo viel filigranes Handwerk anfällt.“ Die Fertigstellung ist für 2026 geplant.

„The Nest“ in Ottobrunn

Pferschy hat ein weiteres Quartier in Arbeit: The Nest, das als „Ideenquartier Ottobrunn“ gelten soll. „15 Minuten vom Stadtzentrum München entfernt und gut angebunden an Autobahn, Messe und Flughafen, entwickeln wir hier ein Gewerbe-, Technologie- und Ideen-Quartier, das Labors, ­Produktion und Light-Industrial-Areale enthält. Auch Gastronomie-, Hospitality- und Nahversorgungseinrichtungen sollen auf dem Campus entstehen“, erzählt Pferschy über das Vorhaben. Die GIEAG hat bereits die Planung für eine nachhaltige Energie- und Mobilitätsversorgung des künftigen Campus erstellt. „Durch flexibel nutzbare, real teilbare Baufelder ist eine Entwicklung möglich, die auf künftige Marktentwicklungen und Nutzeranforderungen reagieren kann“, so Pferschy. Die 16 Bauabschnitte sollen zwischen 2025 und 2035 fertiggestellt werden. Besonderen Wert legt Pferschy auf das Energiekonzept: „Durch Geothermie ist The Nest autark in der Energieerzeugung. Wir lassen uns nach DGNB oder LEED zertifizieren. Gold ist hier unser Mindeststandard, sonst sind Immobilien heutzutage unter institutionellen Investoren kaum mehr verkäuflich“, erklärt Pferschy. Er verweist auf den relativ konservativen Fremd­kapitaleinsatz bei diesem Vorhaben: „Wir arbeiten mit einer Loan-to-Cost Ratio von 65 bis 70 Prozent. Früher lag man auch mal bei 100 Prozent.“

Rendite und Zusatzcharme

In den Gesprächen mit Quartiersentwicklern ist spürbar: Ein Quartier ist mehr als die Summe seiner einzelnen ­Gebäude. Es lädt zum Verweilen ein, und neben der Ren­dite, die es natürlich erwirtschaften muss, schwingt auch Stolz mit, an einem Stück Stadtentwicklung beteiligt zu sein. Das kann Plückhahn nur unterstreichen: „Ein gewisser Charme geht davon aus, dass es bei Quartieren eine Markenbildung gibt. Man versucht das ja sogar bei einzelnen Bürogebäuden: Man personalisiert sie und gibt ihnen Namen. Bei einem Quartier haben Sie nicht nur eine schöne Gebäudefassade, sondern stadträumliche Interaktion, die die Nutzer anzieht.“ Bei aller Digitalisierung sei das heutzutage ­etwas, das im realen Raum eine Qualität zur Verfügung stellt. „Durch diesen Mehrwert fühlen sich die Mitarbeitenden der Mieter wohl in ihrem Quartier. Dadurch tut sich ein Mieter viel schwerer, von seinem Quartier wegzuziehen“, verweist Plückhahn darauf, dass Investoren bei einem Quartiersinvestment ein geringeres Vermietungsrisiko und vielleicht auch eine etwas höhere Rendite erwarten könnten.

Die Rendite hängt von der Hauptnutzungsart des Quartiers ab, ob es eher eine gewerbliche Prägung hat oder Richtung Wohnen plus geht. „Beim Carlswerk erwarten wir eine Ausschüttungsrendite, die Richtung fünf Prozent geht, und insgesamt möchte man mit einem gemischt genutzten, gut funktionierenden Quartier über die Zeit Richtung sieben Prozent kommen“, erklärt Plückhahn.

Weil Quartiere etwas Spezielles sind und aktuell ein hohes Interesse daran besteht, hat das Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) einen Innovationsverbund „Future District Alliance“ ins Leben gerufen. Auf dessen Website heißt es: „Mit der Future District Alliance etabliert das Fraunhofer IAO eine Open-Innovation-Plattform, um aktuelles Praxis-Know-how und Erkenntnisse der angewandten Forschung für eine zirkuläre Wertschöpfung von und in Quartieren von morgen zu bündeln.“

Mit der Initiative sollen namhafte Unternehmen, Landes­gesellschaften, Start-ups und Städte zusammengebracht und ihre Erkenntnisse direkt in laufende Quartiers- und Gebietsentwicklungen integriert werden. Themen sind unter anderem Klimaschutz, Kreislaufprozesse, Digitalisierung, flexible Nutzung und neuartige Betreiber- und Finanzierungsmo­delle. Gestartet ist der Verbund im Oktober 2022, und in ­seiner ersten Forschungsphase soll er bis zum Frühjahr 2025 laufen.

Anke Dembowski

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