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1/2020 | Produkte & Strategien
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Der letzte Ausweg

Immobilien sind – trotz der hinter uns liegenden Preissteigerung – aus Sicht vieler institutioneller ­Anleger die letzte Anlageklasse, die bei überschaubaren Risiken akzeptable Renditen ermöglicht. ­Allerdings muss man sich auch hier mittlerweile deutlich mehr anstrengen, um Erfolge zu erzielen.

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Da der Druck auf die Renditen im Core- und Core Plus- Immobilienbereich bereits verhältnismäßig groß ist, erweitern die Investoren ihr Anlageuniversum im  Immobilienbereich – sowohl geografisch als auch sektoral.  Eine solche Diversifizierung bedingt aber auch den Aufbau  einer erweiterten Immobilienkompetenz.

© GMF, UNIVERSAL INVESTMENT
Wer die generelle Einschätzung von Groß­anlegern bezüglich der unterschiedlichen Assetklassen erfahren möchte, muss sich nur ­ansehen, wohin sie ihr Kapital lenken. Dafür gibt es zwar keine generelle Statistik, die Daten, die verfügbar sind, sprechen aber ­eine klare Sprache: Demnach erhöhten deutsche Institutionelle ihre Immobilienanlagen im Kalenderjahr 2019 um rund 20 Prozent. Dieser Schätzwert lässt sich aus der Anlegerstatistik des Spezialfondsanbieters Universal Investment ableiten. Die Gesellschaft verwaltete Ende 2019 ein Spezialfondsvolumen von 344 Milliarden Euro, das entspricht rund 18 Prozent des vom BVI erfassten Spezialfondsvermögens und stellt somit eine gute Orientierung dar.
Dass diese Größenordnung in etwa zutrifft, bestätigen auch die Fondsanbieter im direkten Gespräch. „Anlagen in Immobilien und Alternative Assets werden für unsere Kunden immer wichtiger. Einerseits reagieren sie so auf die anhaltend herausfordernden Verhältnisse an den Märkten, auf der anderen Seite generieren sie damit belast­bare Cashflows aus Miet- oder Pachtverträgen, die ideal zu ihren langfristigen Verbindlichkeiten wie etwa Rentenzahlungen passen“, erklärt etwa Katja Müller, Chief Customer Officer bei Universal-Investment. Ihre Kunden sind Pensionskassen, Versorgungseinrichtungen, Versicherungen, Stiftungen und kirchliche Einrichtungen, die fast ­alle unter dem Druck stehen, in der aktuellen Zinslandschaft ihre lang­fristigen Verpflichtungen zu erfüllen.
 
„Die Nachfrage bei Immobilien­investments ist nach wie vor hoch. Innerhalb des letzten Jahres wuchs diese Anlageklasse um stattliche 21,5 Prozent. Das bei uns gehaltene Immobilienvolumen in Spezialfonds betrug Ende 2019 22 Milliarden Euro. Das waren sechs Prozent des Gesamtvolumens in unse­ren Spezialfonds“, gibt Müller Einblick in ihre Zahlen (siehe Tabelle „Steigendes Immobilieninteresse“).
 
Was sich auf Seiten der Asset Manager als Wachstum darstellt, findet natürlich auch in den Portfolios der Investoren statt. So ­erklärt Richard Nicka, Vorstandsvorsitzender der BASF Pensionskasse, im Gespräch, dass er für seine Pensionskasse in letzter Zeit den Alternatives-Bereich aufgebaut ­habe – insbesondere Immobilien, Infrastructure Equity und Infrastructure Debt. Nicka: „Das sind die Assetklassen, von denen wir meinen, dass sie aktuell ein im Vergleich gutes Rendite-Risiko-Verhältnis aufweisen.“ In der BASF Pensionskasse, in der rund zehn Milliarden Euro liegen, machen ­Immobilien derzeit je nach Tarif einen ­Anteil von 7,4 bis 12,3 Prozent aus.
 
Ein noch höheres Gewicht nehmen Immo­bilienanlagen im Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer und der vereidigten Buchprüfer im Lande Nordrhein-Westfalen (WPV) ein. Dort ist bereits jeder vierte Euro des 4,5 Milliarden Euro schweren Portfolios in Immobilien investiert, wenn man sich an den Marktwerten orientiert. „Wir sind weiterhin an Immobilieninvestitionen interessiert und können uns vorstellen, auch noch über den Anteil von 25 Prozent hinauszugehen“, erklärt Sascha Pinger, Geschäftsführer für ­Immobilien und Infrastruktur beim WPV. In diesem Fall müsste das Versorgungswerk im Rahmen der Anlageverordnung die fünfprozentige Öffnungsklausel nutzen. Auf diese Weise könnte der Anteil der Immobilieninvestitionen sogar auf bis zu 30 Prozent erhöht werden, vorausgesetzt, die Klausel wird nicht bereits für andere Assetklassen genutzt.
 
Während 80 Prozent des WPV-Immobilienbestands dem Segment Core und Core Plus zuzuordnen sind, bestehen zehn Prozent des Immobilienportfolios aus Value-add-­Investments. Dabei handelt es sich um Immobilien, an denen Umbauten oder Veränderungen vorgenommen werden, um ihren Wert zu steigern. Weitere zehn Prozent des Immobilienportfolios sind sogenannte opportunistische Investments. „Dabei handelt es sich um Projektentwicklungen“, erklärt Pinger.
 
Damit ist er nicht allein, denn die hohe Nachfrage nach Immobilien­investments drückt auf die Renditen, und dabei zuerst auf die der Core-Immobilien. Daher erweitern Inves­toren ihren Blickwinkel. Die Diversifikation im Immobilienbereich findet unter anderem geografisch statt: Investoren tätigen zunehmend auch Immobilieninvestments im Ausland und bedienen sich hier gern spezialisierter Asset Manager, während sie den Anteil der heimischen Immobilien oft selbst verwalten.
 
Wenn sich Investoren dazu entschließen, ihre Immobiliengewichtung um neue Länder und Regionen zu erweitern, dann zählt Asien derzeit zu den bevorzugten Zielen. „Asien hat eine stärkere Dynamik als Europa oder die USA. Die Mittelschicht dort wächst und treibt die Immobilienmärkte. Kleinere institutionelle Investoren gehen hier eher über Fonds, während die Großen auch Share Deals machen oder direkt Einzelimmobilien kaufen“, beobachtet Stefan Rockel, Mitglied des Management Boards der Universal-Investment-Luxembourg, und dort für das Immobiliengeschäft verantwortlich.
 
Auch Walter Seul, Portfoliomanager des im Dezember 2016 aufgelegten offenen Immobilienfonds Swiss Life European Real Estate ­Living + Working, erweitert bereits im dritten Jahr nach Fondsauflage seinen Immobilienbestand außerhalb des Heimatmarktes Deutschland. Im letzten Jahr tätigte er mehrere Inves­titionen in Paris, eine in Österreich und eine in Finnland.
 
Was die Standorte betrifft, sieht Mark Callender, Head of Real Estate Research bei Schroders, besonders in großen Universitätsstädten Potenzial. „Die Metropolen haben das höchste Wachstumspotenzial, insbesondere Universitätsstädte. Die Studentenzahlen wachsen, und auch die Arbeitskräfte drängen in die Metropolen, wo interessante Firmen angesiedelt sind und wo einfach Bewegung ist.“ Er verweist darauf, dass dadurch ein gewisser Teufelskreis entsteht: Die Städte wachsen, weil es dort gut bezahlte Jobs gibt, das treibt die Immobilienpreise, was einige der kleineren Firmen aus den Städten drängt, sodass nur die großen Firmen bleiben können, die wiederum attraktive Arbeitgeber sind und mehr Menschen anziehen. „Wir sehen Wachstum bei Unternehmen aus dem Technologie-, dem Medien- und dem Servicebereich“, so Callender.
 
Rockel sieht hingegen eher einen Trend heraus aus den Core-Lagen: „Die sind mittlerweile in Deutschland so teuer geworden, dass Sie damit kaum mehr auskömmliche Renditen erwirtschaften können. Zumindest nicht Investoren wie Versorgungswerke oder Versicherungen, die Renditeversprechen abgegeben haben und diese erfüllen müssen.“ Bei seinen Investoren sieht er, dass sie verstärkt sowohl auf Büros als auch auf Wohn­immobilien setzen, und das zunehmend auch in mittelgroßen Städten. Wie die einzelnen Städte Europas im Schnitt von Immobilienexperten beurteilt werden, hat PwC in einer Umfrage ermittelt. Die Ergebnisse sind in der Tabelle „Städte-Ranking“ zusammengefasst.
 
„Außerdem gibt es eine deutliche Tendenz zu opportunistischen Anlagen“, meint Rockel. „Da wird nach Einzelimmobilien geschaut, die bestimmte Kriterien erfüllen. Die werden dann aufgewertet, damit man attraktive Mieter bekommt, um später das Gebäude mit Gewinn veräußern zu können. Da werden mittlerweile Assets gepickt, wie wir das früher nur aus dem Wertpapierbereich kannten.“
 
Die Ausweitung der institutionellen Immobilienportefeuilles findet nicht nur regional, sondern auch auf Spezialitäten statt. Einfach nur Core-Immobilien zu kaufen ist passé. Dazu sind die Preise schon zu stark gestiegen, und Baugrund sowie Bauarbeiter sind knapp geworden. Investoren befassen sich notgedrungen mit spezielleren Immobilienanlagen, wo die Renditeerwartungen höher liegen: Betreutes Wohnen, Co-Living, Studentenwohnungen, möblierte Apartments mit Serviceleistungen, in die Kurzzeitmieter sofort einziehen können, liegen im Fokus. Hier gibt es noch attraktive Renditen. Ganz oben auf der Beliebtheitsliste stehen derzeit Logistikimmobilien. Das zeigt die Untersuchung „Emerging Trends Europe Survey 2020“, für die PwC Interviews mit 905 Immobilienexperten geführt hat (siehe Tabelle „Beliebt: Spezialitäten im Immobilienbereich).
 
Auch Callender setzt auf dieses Segment: „Die Digitalisierung befeuert den Onlinehandel, sodass Logistikimmobilien wie Lager und Verteilzentren für Firmen wie Amazon, DHL und so weiter benötigt werden. Hier sind die Einstiegshürden für Investoren niedrig und die Renditen vergleichsweise attraktiv“, beobachtet der Schroder-Experte.
 
Angesichts des demografischen Trends hält er auch die Segmente Betreutes Wohnen, Gesundheits- und Pflegeimmobilien für interessant. „Hier kommt es sehr auf den Betreiber an“, warnt er. „Die steigenden Personalkosten machen hier zu schaffen, und in diesen Branchen sind die Möglichkeiten, die Preise anzuheben, begrenzt.“ Callender fasst zusammen: „Nischensegmente im Immobilienmarkt entwickeln sich mehr und mehr zum Mainstream und werden nachgefragt.“ Dort gebe es noch attraktive Renditen, während bei Bürogebäuden in 1a-Lagen in Berlin oder anderen Großstädten nur noch 2,75 bis drei Prozent drin seien. „Im Segment Logistik erhalten Sie vier Prozent und mehr“, zieht er den Vergleich. Was er für Investoren auch interessant hält, sind kleine Conve­nience Shops in Bahnhöfen und an anderen Orten, wo viele Menschen sind und warten oder umsteigen. „Das sind gute Opportunitäten“, findet Callender.
 
Noch eins fällt auf: Während Core-Immobilien als Cash-Cows oft sehr lang gehalten werden, ist die Haltedauer bei den opportunistischen Anlagen kürzer: „Je mehr Risiko ein Immobiliensegment beinhaltet, desto kürzer ist im Regelfall die Haltedauer. Die Umschlagshäufigkeit bei diesen Immobilien ist in den letzten Jahren spürbar angestiegen“, meint Rockel. Diese Strategie scheint sich zu rechnen: „Wenn ich in den Risikobereich hineingehe, sind zweistellige Immobilienrenditen durchaus möglich – bei einem gesunden Leverage“, so Rockel.
 
Auch Seul meint, dass Investoren mehr Risiken eingehen, allerdings keine übertriebenen. „Investoren sind bereit, wohldosiert mehr Risiken im Immobilienbereich zu nehmen, und erwarten im Gegenzug höhere Renditen“, meint der Fondsmanager. „Das funktioniert nicht nur im Segment Büroimmobilien. Dort sind unter anderem auch Value-Add-­Immobilien im Blickfeld, denn Unternehmen brauchen aufgrund der Digitalisierung andere Immobilien als in der Vergangenheit. Auch der Nahversorgungseinzelhandel ist attraktiv. Außerdem beobachten wir eine intensive Nachverdichtung in den Städten, weil die Bodenpreise so gestiegen sind.“
 
Verdichtung in Innenstädten
 
Auch der Nahversorgungseinzelhandel selbst, der ein umfangreiches Portfolio an Immobilien in guten Citylagen besitzt, verdichtet und erweitert sein Immobilienport­folio. So hat Aldi Nord bereits vor zwei Jahren angekündigt, in Berlin bis zu 2.000 Wohnungen errichten zu wollen. „Grundstücke einstöckig zu bebauen ist eigentlich Flächenverschwendung“, sagte damals Jörg Michalek, Geschäftsführer der Aldi Immobilienverwaltung.
 
Dass man sich solche Überlegungen nicht nur bei Aldi macht, beobachtet Rockel: „Es geht in den Stadtzentren generell in die ­Höhe, weil die Grundstückspreise so angezogen haben. Immobilienbesitzer stellen sich vermehrt die Frage, ob sie nicht noch ein paar Stockwerke draufsetzen können. Das geht schneller, sie müssen das Grundstück nicht neu erschließen, und Zufahrtswege und Parkplätze sind großteils auch schon vorhanden.“
 
Lidl geht in dieselbe Richtung und ist seit 2018 in Gesprächen mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft in München und beginnt jetzt, in der bayerischen Hauptstadt mehrere Lidl-Filialen mit Wohnungen da­rüber zu bauen. Im Norden Münchens soll eine Lidl-Filiale mit 12.000 Quadratmetern Bürofläche darüber entstehen, und Norma hat in Nürnberg über seinem Supermarkt ­eine Kita errichtet. Rewe und Ikea äußern ähnliche Interessen. 
Die Filialisten haben einen großen Vorteil: Ihnen gehören bereits Grund und Boden in verkehrsgünstigen Innenstadtlagen, sie brauchen ihre meist eingeschossigen Märkte lediglich abzureißen und mit einem Wohn- oder Büroblock über dem Supermarkt neu aufzubauen. Andere Investoren müssen erst die notwendigen Flächen zu den inzwischen immens gestiegenen City­lagepreisen kaufen. Außerdem macht ein Supermarkt im Untergeschoss oder eine ­Kita auf dem Dach die Lage für Mieter attraktiv.
 
Diese Beispiele zeigen: Nachverdich­tungen und die Entwicklung von gemischt genutzten Quartieren, die den Mietern Zusatz-Nutzen bieten, liegen im Trend. Dass die Filialisten in den Wohnungs- und Büromarkt einsteigen, hat einen weiteren Grund: Die Städte erteilen für gemischt genutzte Immobilien viel leichter Baugenehmigungen. Quartierentwicklung heißt das Zauberwort. „Wir sehen immer mehr Entwicklungen von Mischquartieren, zum Beispiel basierend auf ehemaligen Industriestandorten“, beobachtet Seul. „Die Städte wollen etwas gegen die eklatante Wohnungsnot tun und behandeln diejenigen ­Investoren bevorzugt, die ganze Quartiere entwickeln und hier auch Sozialwohnungen, Kindergärten und andere Einrichtungen planen.“
 
Callender stimmt zu: „Das ist so. Entwickler müssen einfach die Kost­en für den Bau von Kitas, Sozialwohnungen, Spielplätzen und so weiter in ihrer Kalkulation berücksichtigen. Dann wird da auch ein Schuh draus.“
 
Aufwertung 
 
Hier gibt Andre Schmöller, Chief Investment Officer des in München beheimateten Wohnimmobilienspezialisten Domicil AG ein Beispiel. Domicil ist ein Wohnungsprivatisierer, der darauf spezialisiert ist, Objekte zu kaufen, zu teilen und in einen guten Zustand zu bringen, um sie dann am Markt als Eigentumswohnungen zu verkaufen. „Wir hatten einen größeren Wohnimmobilienbestand in Bielefeld. 2018 fehlte dort die Struktur vor Ort. Als dann auch noch der Supermarkt seinen Betrieb aufgab, der Bäcker zumachte und die Bankfiliale schloss, zogen viele Menschen weg. Wir haben das Quartier dann entwickelt, haben ­einen neuen Supermarkt dort angesiedelt und auch einen Bäcker, eine Apotheke, eine Volksbank-Filiale und eine Lotterieannahmestelle. Das war wie eine Quartierentwicklung light, und es hat gut funktioniert. Wir konnten dann die Wohnungen gut verkaufen.“ 
 
Für größere Quartierentwicklungen gibt es in den Metropolen viele Beispiele, etwa das Europaviertel in Frankfurt auf einem ehemaligen Bahngelände, die Heinrich-Lübke-Siedlung in Frankfurt mit Gebäuden aus den 1970er-Jahren oder das „Quartier Martini“, wo es in Hamburg nach Schließung des Krankenhaus Bethanien heute um „Generationen gemeinsam in Eppendorf“ geht. Prominent ist auch die Quartierentwicklung des Geländes um den Flughafen Tegel, wenn der Flughafen BER einmal den Flughafen TXL ablösen wird.
 
Solche Quartierentwicklungen finden auch unter der Thematik Nachhaltigkeit, Inklusion und Gemeinwohlsteigerung statt und stellen dann eine Win-win-Situation für Investoren, Kommunen und Nutzer dar. Hamburgs Stadtentwickler haben hier mit ihren Business-Improvement-District-Modellen (BIDs) Meilensteine gesetzt, beispielsweise mit dem BID Sachsentor, das im Sommer 2005 das erste BID in Deutschland war, und mit dem BID Neuer Wall. Mittlerweile gibt es zahlreiche BIDs in Europa. Sie passen gut zum allgemeinen Nachhaltigkeits- und Ökologietrend, der natürlich auch vor der Assetklasse Immobilien nicht haltmacht.
 
„Der Markt zwingt die Investoren dazu, kreativer zu sein“, meint Rockel. „Auch kleinere Pensionskassen ­beschäftigen sich heute damit, wie sie eine Immobilie oder ­einen Bezirk schöner, nützlicher und diver­sifizierter gestalten können. Teilweise nehmen sie auch Baurisiken in Kauf – das haben wir früher so nicht gesehen.“
 
Auch wenn die Immobilienbranche eher als traditionell und behäbig gilt, wirken hier die veränderten Lebensweisen und das geänderte Suchverhalten der Nutzer. Man denke an urbane Hipster, die nur übergangsweise in einer Stadt und möglichst vollständig möbliert wohnen und etwas erleben möchten; Buchungen über Onlineportale, wo sich das Auge gern an etwas Besonderem festhält; junge Unternehmen, die lieber auf Co-Working-Büros setzen, als nackte Geschäftsräume zu mieten. Auf dieses neue Verbraucherverhalten müssen sich auch Immobilien­investoren einstellen. Sonst gehen sie über lang oder kurz baden wie der 178 Jahre alte Reiseanbieter Thomas Cook, der offenbar das geänderte Technologie- und Buchungs­­verhalten seiner Kunden nicht ernst genug genommen hat.
 
Der bekannte Werbespruch „Wohnst du noch oder lebst du schon?“ fasst gut zusammen, worauf sich Wohnimmobilieninvestoren einstellen müssen. Hier suchen Mieter heute mehr als vier Wände und eine Tür, sondern auch Gemeinschaftsräume, Serviceeinrichtungen und Nahversorgungsmöglichkeiten. Genau das spricht für Quartierentwicklungen und mehr Fantasie bei der Projektentwicklung.
 
Anke Dembowski 

Anhang:

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