Der Geteilte Markt

Wer den Deutschen Büromarkt auf eine Kennzahl reduzieren will, scheitert. Die Spitzenmieten sind seit 2023 in sechs von sieben Topstädten gestiegen, in Frankfurt sogar um 19 Prozent. Gleichzeitig steht so viel Fläche leer wie seit mehr als zehn Jahren nicht. Und der JLL-Index „Victor Prime Office“ verlor im zweiten Quartal 2026 drei Prozent – nach einem Plus von 3,9 Prozent im Gesamtjahr 2025. Drei Kennzahlen, drei Richtungen.

Den Ausgangspunkt liefert die ­Arbeitswelt. Das ifo-Institut misst im Februar 2026 einen Homeoffice-Anteil von 24,3 Prozent nach 32,3 Prozent im Pandemiehoch. Die vielfach erwartete Rückkehrwelle rollt moderat. Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei Jones Lang LaSalle, sagt: „Die Präsenzquote im Büro wird sich voraussichtlich langfristig bei rund 90 Prozent einpendeln. Durch diesen struktu­rellen Effekt werden im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit rund zehn Prozent des aktuellen Bürobestands obsolet.“ Der Prozess verlaufe nicht abrupt, sondern über Jahre. Das zeigt sich in steigenden Leerständen und Verkäufen aus dem Portfolio.

Die Assetklasse hat es schwer, aber gute Perspektiven. „Wir erwarten nicht das Ende des Büros, sondern eine Neuverteilung der Nachfrage“, sagt Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany bei Cushman & Wakefield. Gefragt seien Qualität, Kollaborationsflächen und Ausstattung statt viele Quadratmeter. Auch von der künstlichen Intelligenz (KI) erwartet er kurzfristig wenig. Scheunemann progno­stiziert: „Es ist nicht davon auszugehen, dass die KI eine massive Reduzierung des Büroflächenbedarfs auslösen wird.“

Aus der veränderten Nachfrage folgt keine flächendeckende Krise, sondern eine Spaltung des Büromarktes. „Die seit Jahren prognostizierte Zweiteilung – im Zuge derer erstklassige Gebäude bestehen bleiben und zweitklassige Gebäude an Bedeutung verlieren – ist nun jedenfalls Realität“, sagt Keegan Viscius, CEO von CA Immo. Auch Scheunemann bestätigt eine „ausgeprägte Polarisierung“: Moderne, ESG-konforme Innenstadtflächen verzeichnen eine robuste Nachfrage, periphere Lagen sowie energe­tisch und funktional veraltete Bestände geraten unter Druck.

Zwei Märkte unter einem Namen

Investoren sollten in der Asset ­Allocation die Spreizung zwischen Prime und Non-Prime sowie zwischen den Standorten beachten: Frankfurt kommt auf eine Leerstandsquote von 13 Prozent, Düsseldorf auf knapp 12 Prozent, Köln dagegen auf 6,5 Prozent. Auch der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete trennt die Märkte: In München sind es 30,20 Euro, in Köln nur 12,50. Doch Quantität ist das eine, das andere ist die Qualität. Christian Molter, Managing Partner bei Arminius, zieht die Trennlinie anders. Er differenziert „in zukunftsfähige und nicht zukunfts­fähige“ Gebäude. Entscheidend seien Lage, Deckenhöhen und Grundrisse. „Zukunftsfähige Objekte profitieren bereits heute von dem bestehenden ,Flight to Quality‘ in Form von steigenden Marktmieten“, meint Molter. Die andere Hälfte lasse sich „zunehmend schwerer vermieten, wenn überhaupt, dann in erster Linie über das Pricing“.

Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, zieht folgende Schlussfolgerung: „Werden notwendige Investitionen in Technik, Energieeffizienz und Aufenthaltsqualität nicht vorgenommen, droht funktionale Obsoleszenz.“

Der Druck auf die Eigentümer nimmt zu. Colliers stuft bis zu 69 Prozent des Bürobestands in den Top-7-Städten als obsoleszenzgefährdet ein, der Branchenverband ZIA beziffert den Sanierungsbedarf auf 160 bis 200 Milliarden Euro. Die Capex sind damit keine Nebenrechnung, sondern konkurrieren mit der Ausschüttung. Investments, die zugleich Liquidität für Anteilsrückgaben vorhalten müssen, verlieren diesen Wettbewerb – und verkaufen im Worst Case unter Druck.

Auch Core wird verkauft

Vor diesem Hintergrund überrascht es, dass Institutionelle auch hochwertige Immobilien verkaufen. Haupttreiber dafür sind bestehende Refinanzierungslücken bei auslaufenden Krediten und der Druck von den Eigenkapitalgebern, was insbesondere offene Immobilienfonds betrifft. Hinzu komme, so Scheunemann, der „Denominator-Effekt“: Weil Kursverluste bei Aktien und Anleihen den Immobilienanteil relativ erhöht hätten, müssten „auch hochwertige Core-Objekte veräußert werden“.

Zusätzlicher Druck kommt von der Eigenkapitalseite. Laut einer Roland-Berger-Studie entfallen über 30 Prozent des EU-weiten Volumens notleidender Gewerbeimmobilienkredite auf Deutschland. Die CRE-NPL-Quote lag Ende 2025 bei 6,91 Prozent, und bei Büros werden die größten Risiken gesehen. Jeschioro beobachtet: „Bei bestehenden Engagements, besonders bei den Assetklassen Büro und Einzelhandel, kommt es vermehrt zu Situationen, in denen die Finanzierer eine einfache Prolongation kritisch beleuchten.“

Viele Investoren stehen damit unter Liquiditäts- und Allokationsdruck, zumal der Investitionsbedarf im Bestand heute deutlich höher eingeschätzt wird als vor fünf Jahren. Franc Gockeln, Head of Office Investment bei BNP Paribas Real Estate, sieht das gelassen: „In vielen Fällen handelt es sich eher um portfoliobedingte Entscheidungen als um eine grundsätzliche Abkehr von der Assetklasse Büro.“

Preisfindung läuft noch

Der Transaktionsmarkt kam dieses Jahr wieder in Bewegung, große Sprünge darf man aber nicht erwarten. 3,2 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2026 bedeuten ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum – das langjährige Mittel liegt trotzdem deutlich darüber. Am besten funktionieren Transaktionen bis 150 Millionen Euro, die sich leichter durch eigenkapitalstarke Käufer strukturieren lassen. Die Preise stehen unter Druck, wie die steigenden Spitzenrenditen zeigen. Opportunistischen Käufern sind sie trotzdem zu hoch. „Investoren verlangen heute ­wieder einen echten Risikoaufschlag für Alter, Lage, ESG- und Vermietungsrisiken. Die Spreizung zwischen Prime und Non-Prime ist entsprechend erheblich größer geworden“, erklärt Jeschioro

In der Branche gilt als ausgemacht, dass das Käuferinteresse sofort steigen würde, wenn die Preise weiter nachgeben. Damit der deutsche Büroinvestmentmarkt „in Schwung kommt“, müssten Core-Büros laut Marktbeobachtern mindestens 275 Basispunkte Rendite mehr bringen als Staatsanleihen. Offiziell formuliert das niemand so hart, Gockeln ordnet das pragmatisch ein: „Solche einfachen Kennzahlen haben zweifellos ihren Reiz. Für die Bewertung von Core-Büroimmobilien greifen sie jedoch meist zu kurz.“ Richtig sei allerdings, dass der Anstieg der zehnjährigen Bundesanleihe um rund 50 Basispunkte seit Ende Februar noch nicht vollständig eingepreist sei.

Getragen werden Investitionen, wenn sie denn stattfinden, von Qualität und vom Rendite-Risiko-Verhältnis. Das Thema ESG bleibt ein fixer Bestandteil der Risikobewertung, auch wenn es öffentlich in den Hintergrund gerückt ist – bei Investoren wie Mietern zählt Nachhaltigkeit weiter. Molter bestätigt das und zieht zugleich die ökonomische Grenze: „Entscheidend ist aus unserer Sicht, dass die damit verbundenen Zusatzkosten überschaubar bleiben.“

Was mit dem nicht mehr marktfähigen Bestand geschieht, ist also die offene Frage. CA-Immo-Chef Viscius erwartet, „dass in den kommenden Jahren eine zunehmende Anzahl älterer Bürogebäude an Sekundärstandorten aufgrund mangelnder Mieternachfrage vom Markt genommen wird“. Die viel zitierte Umwandlung in dringend benötigten Wohnraum ist anspruchsvoller als ihr Ruf: Technisch ist vieles machbar, wirtschaftlich ist das selten attraktiv. Molter rechnet vor: „Hohe Baukosten in Verbindung mit niedrigen Exit-Faktoren erfordern entsprechend niedrige Ankaufspreise, die auf Verkäuferseite auf geringe Akzeptanz stoßen.“

Die Frage lautet also nicht, wann der unter Druck geratene Büromarkt dreht, sondern welches Objekt in welcher Stadt. Oderlaut Viscius: „Die Kunst besteht darin, für jedes einzelne Gebäude den richtigen Zeitpunkt und den besten Käufer zu finden. Das bedeutet aber auch, Realitäten zu akzeptieren, Veränderungen anzunehmen und sich an neue Marktbedingungen anzupassen, um gestärkt aus dem Zyklus hervorzugehen.“

ALEXANDER ENDLWEBER

siehe Grafiken im Anhang

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