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2/2020 | Produkte & Strategien
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Betongold drohen Risse

Immobilien versprechen in der Regel durch ihre Beimischung mehr Stabilität und laufende ­Ertragsströme fürs Portfolio. Dass diese von Anlegern positiv geschätzten Eigenschaften nicht für immer in Stein gemeißelt sind und plötzlich obsolet werden können, zeigt nun ein Virus auf.

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Immobilien gelten auch bei institutionellen Investoren als ebenso ertragreiches wie ertragsstabiles Investment. Aber auch die schönste Fassade wird sehr rasch unattraktiv, wenn die erwarteten Mieterträge ausbleiben.

© AV I VA REAL ESTATE , GMF
Großanleger werden zumindest die ersten Monate des laufenden Anlagejahres wohl für immer im Gedächtnis behalten – nicht zuletzt deshalb, weil sie in vielen Fällen sie nicht nur bei Aktien, sondern auch bei ihren Immobilieninvestments am falschen Fuß erwischt wurden. Besonders gilt dies für jene Investoren, die erst kürzlich und damit in der Nähe der preislichen Hochs neue Käufe tätigten. Dass das gar nicht wenige sind, zeigt ein Blick auf das Immobilientransaktionsvolumen für das erste Quartal 2020. Dieser Wert stieg kurz vor Ausbruch der Pandemie extrem stark an, was belegt, dass in den ersten Wochen des Jahres besonders viele Marktteilnehmer Appetit auf „Betongold“ hatten. Folgt man den Zahlen der Immobilien­gesellschaft JLL, belief sich das gesamtdeutsche Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2020 auf rund 28 Milliarden Euro (18,3 Milliarden Euro gewerblich genutzte Immobilien und 9,7 Milliarden Euro für Wohnungstrans­aktionen). Das war eine Stei­gerung zum Vorjahresquartal von 82 Prozent, die vor allem auf einigen Groß­deals institutioneller Investoren basierte. 
 
Der Kaufrausch währte allerdings nicht lang, schon gegen Ende des ersten Quartals gingen die Transaktionen Savills zufolge wieder spürbar zurück. „Für die kommenden Wochen und Monate rechnen wir mit einem weiteren deutlichen Rückgang der Transaktionsaktivität“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Transaktionen, die bereits weit fortgeschritten waren, wurden und werden oft noch zu Ende geführt. Es werden jedoch derzeit kaum noch Verkaufsprozesse begonnen.“ Laut Lemli gibt es zwar durchaus Investoren, die auch im derzeitigen Umfeld kaufen wollen, aber auch diese Klientel sah sich bis zuletzt mit praktischen Hürden wie den geltenden Kontaktbeschränkungen konfrontiert, die eine Besichtigung von Immobilien unmöglich machten. „Viele andere Investoren haben ihre Ankaufspläne zunächst pausiert und wollen die nächsten Wochen zur Orientierung nutzen“, ergänzt Lemli. Zu diesen Investoren zählt beispielsweise die Bayerische Versorgungskammer (BVK). Diese hat Investitionsentscheidungen betreffend Immobilien für mehrere Wochen ausgesetzt.
 
Angesichts dieses unfreiwilligen pandemiebedingten „Käuferstreiks“, der begon­nenen Rezession und der damit einhergehenden gestiegenen Risikoaversion ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass am deutschen Immobilienmarkt auf längere Sicht preislich das Ende der Fahnenstange erreicht ist. Das ist aber nur die eine Hälfte des Problems. Mit stagnierenden oder leicht sinkenden Immobilienpreisen haben Inves­toren wie Versicherungen und Einrichtungen der betrieblichen Altersvorsorge aufgrund ihres langen Anlagehorizonts umgehen gelernt. Über solche temporären Schwächeperioden trösten dann die laufenden monatlichen Mieteinnahmen von Immobilien hinweg. Gerade diese haben Inves­toren wie Pensionskassen und vergleichbare bAV-­Institutionen zur Deckung ihrer Auszahlungen an ihre Leistungsberechtigten in ihren Cashflow-Berechnungen fix eingeplant. Regelmäßige, verlässliche Mieteinnahmen sind in den meisten Fällen der Hauptgrund für ein eingegangenes Immobilien-Expo­sure. Die Corona-Pandemie sorgte aber im Gegensatz zu früheren Krisen bei institutionellen Immobilienbesitzern für zusätzlichen, neuartigen Stress. Denn im Gegensatz zur Vergangenheit gerieten Ende des ersten Quartals plötzlich auch diese fix eingeplanten Mieteinnahmen in Gefahr. Diese sind ­jedoch entscheidend: In der Langfris­tbe­trachtung stammt die Gesamtrendite bei Immobiliendirektanlagen zu 80 Prozent aus den Mieteinnahmen, wie Invesco Real Estate auf Basis der Daten von MSCI, Bloomberg Barclays und Macrobond errechnete.
 
Zahlungsstopp
 
Zur Erinnerung: Aufgrund der behördlich verfügten Schließungen vieler Geschäfte und eines unglücklich formulierten Gesetzes, das ursprünglich kleinen Geschäften Erleichterung bei den Mietentrichtungen gewähren sollte, stellten überraschenderweise auch große und in den meisten Fällen auch bonitätsstarke Mieter die Zahlungen an ihre Vermieter ein oder baten zumindest um Mietstundungen. Den Auftakt machte der im DAX befindliche Markenartikler Adidas, der aber nach heftiger öffentlicher Kritik und Kaufboykottaufrufen schlussendlich ­zurückruderte. Hartnäckiger zeigten sich, wie diversen Berichten zu entnehmen war, internationale Bekleidungskonzerne wie C&A, H&M und Deichmann, die ihre Mietzahlungen, zum Teil auch die Nebenkosten, bis zur Wiedereröffnung ihrer Geschäfte nicht leisten wollten. Einer der genannten Händler begründete die angekündigte Nichtzahlung mit dem fast schon ­klassenkämpferisch anmutenden Argument, dass die Vermieter institutionelle Investoren wie Versicherungen beziehungsweise Investmentgesellschaften seien … Vor diesem Hintergrund wird es Immobilienanleger derzeit sehr interessieren, wie die Zukunftsaussichten der wichtigsten Immobiliennutzungsarten sind und wo gröbere Probleme drohen. 
 
Stabilität gefragt
 
Wohnimmobilien wurden trotz ihrer im Vergleich zu anderen Nutzungsarten relativ niedrigen Renditen in den vergangenen Jahren als defensiver Rentenersatz und verlässlicher Cash-Generator in den institutionellen Portfolios neben Gewerbeimmobilien wie Büro, Handel oder Logistik etc. immer höher allokiert. „Wohnimmobilien gelten ja oft als langweiliges Anlageprodukt. Doch gerade diese angebliche Langeweile macht die ­Assetklasse so robust, dass sie stabil aus der Coronakrise hervorgehen wird“, erklärt Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers International. Er begründet dies mit der Suche von Investoren nach sicheren Häfen in Zeiten volatiler Finanzmärkte und weiterhin niedriger Finanzierungszinsen. Nach Einschätzung des Colliers-International-Experten sei noch immer ausreichend Liquidität im Markt, die beispielsweise von Family Offices genutzt wird, um in die Assetklasse Wohnen zu investieren. Ähnlich sieht dies Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Seiner Einschätzung nach werden die Wohnungsmärkte weniger stark vom Konjunktureinbruch betroffen sein als die meis­ten anderen Nutzungsarten. „Die vergleichsweise hohe Stabilität der Mieten könnte ­dazu führen, dass institutionelle Investoren nach oder sogar schon während der Krise den Wohnanteil in ihren Portfolios ausbauen möchten. Perspektivisch dürfte die Nach­frage am Investmentmarkt somit steigen, sodass sich insbesondere bei Bestandsportfolios die Bieterprozesse intensivieren könnten.“ 
Auch wenn der Langfristtrend klar für Immobilien spricht, auf kurze und mittlere Sicht wird sich auch der Wohnungsmarkt den negativen Pandemiefolgen nicht ganz entziehen können: Laut Einschätzung von Dr. Stefan Mitropoulos, Leiter der Konjunktur- und Immobilienanalyse der Helaba Landesbank, werden viele Interessenten ­angesichts hoher Unsicherheit hinsichtlich Beschäftigung und Einkommensperspektiven zumindest kurzfristig den geplanten Wohneigentumserwerb oder den Umzug in eine neue Mietwohnung verschieben. Bestätigt wird diese Einschätzung von einer Studie der Deutschen Bundesbank, die vor ne­ga­­tiven Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt warnt, falls die Haushaltseinkommen aufgrund massiver Arbeitslosigkeit unter Druck kommen. Vor schwierigeren Zeiten stehen vor allem teure Lagen in Großstädten, bei denen sinkende Preise drohen. Die Helaba beobachtet bei Luxuswohnungen bereits eine deutliche Abkühlung, da sich Kapitalanleger – vor allem aus dem Ausland – nunmehr mit Käufen zurückhalten.
 
EY Real Estate wollte es genauer wissen und hat nur wenige Wochen nach der regulären Veröffentlichung des „Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2020“ im Januar dieses Jahres (Umfragezeitraum: Mitte 4. Quartal 2019) als Reaktion auf die Coronakrise eine neuerliche Umfrage gestartet, um deren jeweiligen Ergebnisse miteinander zu vergleichen. Die in den Krisentagen gemachte jüngste „Spezialumfrage“ von EY Real Estate fand vom 19. bis zum 24. März unter rund 300 Teilnehmern aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft zu den wichtigsten Nutzungsarten statt und zeigt, dass sich auch bei Wohnimmobilien der Ausblick mittlerweile stärker eintrübt. Hatten noch 55 Prozent der Marktteilnehmer weiter steigende Preise prognostiziert, rechnen ­inzwischen nur noch 16 Prozent mit einem steigenden Preisniveau. Umgekehrt ist der Anteil derer, die sinkende Preise erwarten, von vier auf 34 Prozent in die Höhe geschossen. Immerhin: Die Hälfte der Befragten rechnet auch in der aktuellen Situation mit einem gleichbleibend hohen Preisniveau im Bereich Wohnimmobilien. 
 
Durchatmen bei Büros 
 
Büroimmobilien sind vor allem in großen institutionellen Immobilienportefeuilles traditionell immer sehr hoch gewichtet. Das könnte sich nun rächen, wenn sich nachfolgende Prognose bewahrheiten sollte: Denn laut der oben angeführten EY-Real-Estate-Umfrage von März 2020 hat sich der recht optimistische Ausblick bei Büroimmobilien von Jahresanfang inzwischen umgekehrt: 73 Prozent der rund 300 Umfrageteilnehmer rechnen mit sinkenden Preisen – nach nur zwei Prozent am Jahresanfang. Der Grund für diesen Pessimismus könnte an zukünftig unter Druck kommenden Büromieten liegen. Eine vergleichbare Umfrage von Colliers International Deutschland unter 65 Investoren zeigt, dass 43 Prozent der ­Befragten mit Rückgängen rechnen. 39 Prozent erwarten eine stabile Entwicklung, zwei Prozent sehen Mietzuwächse. Vor ­diesem Hintergrund könnte das von BNP Paribas Real Estate am deutschen Büromarkt im ersten Quartal gemessene starke Mietpreiswachstum von plus sieben Prozent bei Spitzenmieten und plus acht Prozent bei Durchschnittsmieten auf absehbare Zeit der Vergangenheit angehören. 
 
Noch müssen Investoren aber bei deutschen Büroimmobilien – zumindest aus derzeitiger Sicht – nicht auf die Verkaufsknöpfe drücken. Denn im Gegensatz zu anderen Krisen und Rezessionen wie Anfang des Millenniums oder im Nachgang der Finanzkrise 2008/09 befindet sich der Büromarkt aktuell in einer deutlich günstigeren Ausgangssituation. So liegen die Leerstandsquoten in den Top-7-Städten Deutschlands laut Colliers mit einem Wert von lediglich 2,9 Prozent auf einem wesentlich niedrigeren Niveau als damals. Und über alle Standorte, also auch außerhalb der Top-7-Städte, liegt die durchschnittliche Leerstandquote gemäß Daten von BNP Paribas Real Estate Deutschland weit unter vier Prozent. „Die aktuelle Angebotssituation auf den deutschen Büromärkten stellt sich damit komplett anders dar als während der Finanz­krise. Der Leerstand liegt um die Hälfte niedriger als Anfang 2009“, ordnet Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die Zahlen ein.
Darüber hinaus wird erwartet, dass viele derzeit noch in Planung befindliche Büroprojekte wahrscheinlich nicht oder erst viel später realisiert und auf den Markt gebracht werden, sodass der für den deutschen Büromarkt von BNP Paribas Real Estate Deutschland berechnete „Verfügbarkeitsfaktor“ (Immobilienangebot im Verhältnis zum Transaktionsvolumen) von aktuell relativ niedrigen 1,4 noch weiter zurückgehen sollte. „In den nächsten zwei Jahren wird den Märkten damit also weniger neues Angebot zugeführt, als noch Anfang des Jahres erwartet. Vor diesem Hintergrund wird die aktuelle sowie absehbare Angebotssituation die Märkte stärker stabilisieren als in der letzten Krise“, glaubt Zorn. 
 
Mieten sollten halten
 
Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, verweist auf die letzte Krise: „Selbst in der Finanzkrise, bei ­einer deutlich schlechteren Nachfrage-Angebots-Relation, haben die Durchschnittsmieten lediglich um knapp drei Prozent nachgegeben, um sich bereits im nächsten Jahr wieder spürbar zu erholen.“ Für Bienkowski sind deutliche Mietpreisrückgänge oder gar nachhaltige Verwerfungen auf den Büro­märkten aus derzeitiger Sicht daher mehr als unwahrscheinlich. Viel wahrscheinlicher könnte hingegen eine andere Entwicklung sein – jene in Richtung Heimarbeit, neudeutsch „Homeoffice“. Die gemachten ­Erfahrungen, sowohl von Arbeitgebern als auch von Arbeitnehmern, könnten den bestehenden Trend zu mehr Heimarbeit verstärken. Auf lange Sicht könnte dies zu niedrigeren Pro-Kopf-Büroflächen und damit zu einer geringeren Flächennachfrage führen, was wiederum zulasten der Rendite ginge.
 
Bei Büroimmobilien, aber auch bei allen anderen Nutzungssegmenten gilt für Immobilieninvestoren eine wichtige Grundregel: Gerade in wirtschaftlich schwächeren Zeiten sollten Vermieter noch genau hinsehen, aus welchen Branchen ihre Mieter kommen und ob diese finanzstark genug sind, Rezessionen oder gar „Lockdowns“ zu überleben. „Auch im Bürosektor sind die Stabilität der Verträge und die Qualität der Bilanzen von Mietern entscheidende Faktoren“, erinnert Chris Urwin, Director of Research, Real Assets bei Aviva Investors. Im Idealfall haben Immobilieninvestoren Verträge mit Mietern, die der öffentlichen Hand zuzurechnen oder zumindest systemrelevant sind und im Extremfall auf staatliche Unterstützung bei Liquiditätsengpässen hoffen dürfen. „Im Gegensatz dazu dürften Mieter im Transport-, Tourismus- und Indus­triesektor anfälliger sein“, ergänzt Urwin und verweist insbesondere auf die derzeitigen Probleme im Touris­mus- und anderen Sektoren: „In Sektoren, die vom Tourismus abhängen, darunter ­Hotels, Restaurants und Freizeitunternehmen, wird die Lage wahrscheinlich immer schwieriger, je länger die Krise andauert.“ 
 
Massive Umsatzeinbußen
 
Aufgrund des Shutdowns erwartet der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband DEHOGA massive Umsatzeinbußen, da viele Hotels ganz geschlossen haben oder stark gefallene niedrig zweistellige Auslas­tungsquoten aufweisen. Das Wegbrechen der Hotelierseinnahmen erhöht das Risiko von Mietausfällen, und oftmals sind die Vermieter an den Hoteleinnahmen beteiligt. Immobilieninvestoren haben daher laut E&Y-Young-Real-Estate-Umfrage ihre Erwartungen nach unten angepasst: Wurden im Hotelsegment zu Jahresbeginn grosso modo noch gleichbleibende Preise erwartet, rechneten in der zweiten Märzhälfte beachtliche 95 Prozent der Umfrageteilnehmer mit sinkenden Preisen. Colliers International Deutschland stellt ebenfalls hohen Pessimismus und zurückgehendes Interesse fest: So hat sich der per Umfrage gemessene Anteil interessierter Käufer von Hotelimmobilien von 38 auf 17 Prozent mehr als halbiert. Das liegt daran, dass 75 Prozent mit tendenziell sinkenden Hotelpachten, 77 Prozent mit fallenden Kaufpreisen rechnen. 
 
Hotelbetreiber reagieren mit neuen Angeboten auf die Krise. Beispielsweise werden Hotelzimmer als Homeoffice-Arbeitsplätze zur Verfügung gestellt beziehungsweise ­Hotelzimmer werden jenen angeboten, die ein temporäres Ausweichquartier im Fall ­einer Infektion im Familienkreis benötigen, um sich nicht selber anzustecken. Einige größere Hotels boten ihre Räumlichkeiten auch zur Behandlung von Erkrankten an, um Kliniken zu entlasten. 
Manchen Anlegern könnte diese Krise im Hotelsegment sogar eine willkommene Einstiegsgelegenheit eröffnen. „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt war die vergangenen Jahre von einer sehr hohen Nachfrage geprägt. Die Suche zahlreicher neuer Investoren nach lukrativen Objekten hat dabei nicht nur die Renditen in der Assetklasse Hotel gedrückt, sondern auch zu einem konstanten Produktmangel geführt“, erklärt René Schappner von Colliers International. „Die aktuelle Situation kann deshalb auch zu einer Entspannung des Marktes führen, möglicherweise ergeben sich hier interessante neue Investmentmöglichkeiten.“ 
 
Auf lange Sicht könnte es aber weniger Nachfrage nach Hotelzimmern geben, vor allem im Bereich Geschäftsreisen. Denn die während der Pandemie erzwungene starke Nutzung von Onlinekonferenzsystemen, an die sich viele Arbeitnehmer mittlerweile wahrscheinlich gewöhnt haben, sowie das gestiegene Klimaschutzbedürfnis könnten geschäftliche Reiseaktivitäten zukünftig belasten. Aber auch in einem anderen Immobiliensegment könnte es zu einem Paradigmenwechsel kommen.
 
Mehr Insolvenzen
 
Wäre der Zahlungsboykott diverser Handelsketten bereits zum Zeitpunkt der E&Y- Real-Estate-Umfrage (19.–24. März) weithin bekannt gewesen, hätten wahrscheinlich noch mehr als 87 Prozent (38 % per Ende 2019) der Befragten sinkende Preise bei Einzelhandelsimmobilien erwartet. Zu vergleichbaren Ergebnissen kommt auch Colliers Germany, bei deren Umfrage 86 Prozent von niedri­geren Kaufpreisen bei Einzelhandelsimmobilien ausgehen (siehe Grafik „Zukünftige Erwartungen“). „Die Pandemie wirkt als Beschleuniger für ­Insolvenzen im Einzelhandel, insbesondere im Textilsegment sowie in der Gastronomie“, fasst Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, die aktuelle Entwicklung zusammen. Resilientere Einzelhandelsbranchen zählten aber zuletzt zu den Gewinnern, betont Krechky: „Der Lebensmitteleinzelhandel als Single Asset oder mit ergänzendem Nahversorgungssortiment ist das Produkt der Stunde.“ 
 
Langfristig könnten viele andere Einzelhandelsgeschäftsmodelle (ex-Lebensmittel) unter Druck kommen, da während der Krise viele Bürger Geschmack am Onlineversandhandel gefunden haben und wahrscheinlich zu Stammkunden bei Amazon und Co. werden. „Stationäre Einzelhändler sind die Hauptbetroffenen der Krise, in der viele Konsumenten noch stärker auf den Onlinehandel ausweichen“, beschreibt Mitropoulos einen wohl länger anhaltenden Trend.
 
Logistik stark gefragt
 
Der Boom beim Versandhandel wie auch eine Rückbesinnung auf höhere Vorratshaltung spielen einem anderen Immobiliensegment in die Hände, das sich mehr und mehr zum Profiteur der Corona-Pandemie mausert: Logistik­immobilien. „Gerade im Lebensmit­teleinzelhandel und für das gestärkte Onlinegeschäft läuft die Logistik auf Hochtouren“, erklärt Mitropoulos. Zusätzlichen Bedarf nach Logistikimmobilien könnte zukünftig auch die heimische Indus­trie, beispielsweise die Automobilhersteller, haben. Diese wollen nicht noch einmal durch unterbrochene Lieferketten am falschen Fuß erwischt werden und wegen der Nichtlieferung eines einzigen Teils aus fernen Landen ihre Fließbänder anhalten müssen. „Zukünftig wird die Tendenz voraussichtlich wieder dazu führen, mehr Sicherheitsbestände aufzubauen, um weniger krisenanfällig zu sein. Eine höhere Bestandshaltung benötigt mehr Lagerflächen. Entsprechend ist hier von einem steigenden ­Bedarf auszugehen“, prognostiziert Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest, einer in München ansässigen und auf Logistikimmobilien spezialisierten Investmentfirma mit Fokus auf institutionelle Investoren: „Die Coronakrise führt derzeit allen vor Augen, wie wichtig Logistik, Logistikimmobilien und funk­tionierende Logistikketten sind. Angesichts einer anhaltenden Grundstücksknappheit für Logistikansiedlungen in vielen Regionen Deutschlands und der gleichzeitig hohen Nachfrage nach Logistikflächen sei Hollungs Ansicht nach einerseits von weiterhin steigenden Mieten in diesem Segment, vielfach auch von steigenden Kaufpreisen auszugehen. Daher könnte sich dem LIP-Invest-Chef zufolge die Renditekompression weiter fortsetzen. Zur Orientierung, wo diese Renditen zuletzt standen: BNP Paribas Real Estate kam bei der letzten Messung im ersten Quartal bei Logistikimmobilien in den A-Standorten auf eine Netto-Spitzenrendite von 3,70 Prozent. Colliers veröffentlichte eine Brutto-Spitzenrendite von 4,2 Prozent. 
 
Neue Käufer in Sicht
 
Vor diesem Hintergrund sei zu erwarten, dass Logistikimmobilien mehr Aufmerksamkeit bekommen und neue Großanleger, auch aus dem Ausland, in dieses Immobiliensegment drängen werden. „Investoren werden zulasten von Büro- und Einzelhandelsimmobilien – außer Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs – sowie Hotelimmobilien verstärkt in Richtung Logis­tik gehen“, glaubt Hollung, um anzufügen: „Wir rechnen zwar mit einem Rückgang spekulativer Developments, jedoch mit einem weiteren Run auf die am Markt verfügbaren Logistikimmobilien.“ Diese Einschätzung wird bestätigt von einer Umfrage von Institutional Money Online vom zweiten Quartal dieses Jahres, in der die meisten Teilnehmer Logis­tikimmobilien als am attraktivsten hinsichtlich ihres Wertsteigerungspotenzials einschätzen (siehe Grafik „Wertsteigerungspotenzial“).
 
Anton Altendorfer 

Anhang:

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