Beschwerlicher Umbau

Rund ein Viertel der Portfolios deutscher institutioneller Investoren besteht aus Immobilien. Im Schnitt waren es im Sommer 2025, so die Ergebnisse der jüngsten Immobilienumfrage von Universal Investment bei heimischen Großanlegern, 26 Prozent. Nennenswerte Veränderungen dieser Gewichtung sind demnach nicht geplant.

Büro weiterhin führende Nutzungsart
Die derzeitigen Bestandsportfolios der befragten Investoren bestätigen erneut eine Vorliebe für Bürobauten. Mit knapp 37 Prozent bleiben sie die bei Weitem führende Nutzungsart. Veränderungen zeichnen sich jedoch bei den geplanten Neuinvestitionen ab: Hier verlieren Büroimmobilien in der Gunst der Anleger von 34 Prozent im Vorjahr auf 27 Prozent. Für viele Investoren stellt sich die Frage: Was tun mit den Büroimmobilien im Bestand – noch dazu, wenn sie in die Jahre gekommen sind? Zuletzt erwies sich die Büroneuvermietung als schwierig. Daher denken Investoren über eine Konversion einzelner Bestandsbüroimmobilien nach, was einen erheblichen Aufwand bedeutet, den nicht jeder Investor selbst managen kann. Daher der Trend bei Bestandshaltern, sich externe Service Developer suchen.

„In der Vergangenheit waren wir überwiegend mit Büroneubau beschäftigt, heute sind rund 50 Prozent unserer Projekte Bauen im Bestand und Revitalisierungen. Wir stellen fest, dass sich Bestandshalter seit etwa 1,5 Jahren gegenüber einem Service Developer öffnen“, sagt Tim Malonn. Der promovierte Bauingenieur ist Geschäftsführer von Wöhr + Bauer Assetmanagement und Mitglied der Geschäftsleitung des familiengeführten Immobilienunternehmens Wöhr + Bauer aus München. „Wir helfen dann, einen Investment Case aus der Revitalisierung der in die Jahre gekommenen Gebäude zu machen.“

Trend: Asset Management für Dritte
Dass Bestandshalter einen spezialisierten Service Developer und Asset Manager zurate ziehen, ist der aktuelle Trend. Schließlich reicht im Immobiliensektor die klassische Strategie „Kaufen – Halten – Verkaufen“ nicht mehr aus. Es muss revitalisiert und umgebaut werden, um den Mietern zukunftsorientierte Aufenthaltsqualität und Nutzungserlebnisse bieten zu können und um als Vermieter konkurrenzfähig zu bleiben. Datenerfassung und Datenräume spielen eine zunehmende Rolle, und Immobilien müssen über Verbrauchszahlen gesteuert werden, um den Mehrwert niedriger Verbrauchswerte realisieren zu können. Kurzum: Der Bestand muss aktiver bewirtschaftet und teilweise revitalisiert oder umgenutzt werden. Die dafür erforderlichen Kapazitäten und das Know-how haben längst nicht alle Bestandshalter und Investoren. Sarah Dungs weiß, woran das liegt: „Wirtschaftlichkeit im Bestand entsteht nicht durch Excel, sondern auf der Baustelle – mit den richtigen Tools, Prozessen und Menschen. Wer den Bestand versteht, kann Kosten früh erkennen, steuern und gezielt investieren. Nur so lassen sich Gebäude ressourcenschonend und wirtschaftlich erneuern.“ Dungs ist Geschäftsführerin und Mitgesellschafterin der Greyfield Group und Vorstandsvorsitzende beim Verband für Bauen im Bestand e.V.

Insbesondere bei Büroimmobilien tritt der Trend, sich einen Asset Manager zu Hilfe nehmen, deutlich in Erscheinung. „Erst gab es hohe Nachhaltigkeitsanforderungen, dann kam Covid mit der Konsequenz, dass die Leute im Homeoffice waren. Wenn jetzt ein Büro nicht mehr schick und modern ist, dann kommen die Mitarbeitenden nicht mehr zurück. Der Nutzerkomfort von Büros muss im ­heutigen ,Flight to Quality‘ der Mieter eindeutig gesteigert werden“, stellt Malonn fest.

„Transformationen von Büro in andere Nutzungsarten werden immer öfter notwendig“, beobachtet Dungs und fährt fort: „Der klassische Büronutzungsmarkt schrumpft, während der Druck auf andere Flächen – etwa für Wohnen, soziale Infrastruktur oder neue Arbeitsformen – steigt. Viele Eigentümer begreifen inzwischen: Leerstand ist teurer als Wandel. Transformation ist kein Trendthema, sondern eine Antwort auf veränderte Realitäten.“

Von Single- zu Multi-Tenant
Malonn rät Bestandshaltern, ihre Portfolios dahingehend zu durchforsten, welche Immobilien funktionieren würden, wenn sie modern wären. „Man wird hier schnell auf die guten Lagen kommen, denn die sind immer knapp“, so Malonn. Danach sei auf das geänderte Nutzerverhalten einzugehen. „Der einfachste Einstieg beim Büroumbau ist, von einer großflächigen Single- auf eine Multi-Tenant-Nutzung zu gehen. Kleinere, attraktive Büroflächen lassen sich besser vermieten als ein riesiger Single-Tenant-Komplex. So kann das Leerstandsrisiko reduziert werden“, meint Malonn. Dem stimmt Christoph Tholl zu. „Wenn Konzerne früher ganze Bürohäuser mieteten, war die Freude bei Eigentümern groß. Ein solventes Unternehmen, keine aufwendige Vermietung von kleinen Flächen, stattdessen auf einen Schlag und für mehrere Jahre alle Sorgen los“, so Tholl. Er ist Geschäftsführer und Inhaber der Tholl Gruppe, eines Full-Service-Anbieters für Bestandsimmobilien.

Änderung der Nutzungsart
Was aber früher die Risiken verringerte, ist heute selbst eines geworden: „Wenn Konzerne Flächen reduzieren oder verlassen und die Flächen nicht die notwendige Flexibilität bieten, kriegen Single-Tenant-Immobilien ein Pro­blem namens Klumpenrisiko“, warnt Tholl. Insofern sei der Umbau einer Single-Tenant- zu einer Multi-Tenant-Immobilie eine Gebäudetransformation, die die Nachvermietung im aktuellen Umfeld erheblich erleichtert und das Risiko reduziert. Natürlich verursacht der Umbau Kosten, aber diese sind niedriger als bei einem Umbau mit Änderung der Nutzungsart.

Die komplette Änderung der Nutzungsart ist ein deutlich größerer Schritt. „Für Umbauten im Bestand brauchen Sie Erfahrung und jemanden, der sich im Baurecht gut auskennt. Dazu müssen Sie auch die Ertragsseite und die erzielbare Miete und die Baukosten im Blick haben. Letztere können durch serielles Bauen optimiert werden, aber das ist im Bestand zurzeit noch schwierig“, zeigt Malonn auf. Es beginnt schon damit, dass sich bei der Umnutzung eines Objekts die Bruttogrundfläche (BGF) ändern kann. „Bei Büros wird Außenkante zu Außenkante gemessen, während Sie im Wohnbereich nur die Innenflächen und die wirkliche Nutzfläche messen. Das kann bei der Flächenberechnung einen Unterschied von 20 bis 25 Prozent ausmachen“, gibt Malonn ein Beispiel, was sich durch die Umnutzung ändert. Ein weiteres Nadelöhr ist die Geschosshöhe, denn diese ist im Nachhinein nicht zu ändern; daher muss sie auch für die neue Nutzungsart passen. Um für Wohnen ein gutes Raumgefühl zu haben, braucht es mindestens eine Deckenhöhe von 265 oder 270 Zentimetern.

Nutzungsartänderungen sind komplex
So hat jede Nutzungsartänderung ihre ­Herausforderungen. „Büroimmobilien können Sie im Rahmen der ­technischen Gegebenheiten in alles Mögliche umbauen. Allerdings ist Vorsicht geboten: Hotels, Studentenwohnungen und Seniorenheime sind Betreiberimmobilien, was zu einem Discount im Preis gegenüber einer Büroimmobilie führt“, sagt Malonn. Daher sei auch die Revitalisierung eines Büros eine zu prüfende Option. „Ein hochwertig umgebautes Büro in guter Lage vermietet sich so gut wie immer“, meint Malonn und nennt ein Beispiel in Eschborn bei Frankfurt. „Dort haben wir ein ehemaliges Telekom-Gebäude mit 7.500 Quadratmeter Nutzfläche modernisiert, das vorher zehn Jahre leer stand.“ Seine Firma hat dort eine Kernsanierung vorgenommen. „Stehengeblieben ist nur der Rohbau aus Beton und Stahl, damit konnten wir rund 42 Prozent CO2-Einsparung und zirka 20 Prozent der Baukosten gegenüber Abriss und Neubau realisieren“, so Malonn. Beim Umbau wurde außerdem das Verhältnis von Nutzfläche zur Oberfläche effizienter gestaltet, indem der Grundriss optimiert wurde. Es wurden eine ästhetische und energieeffiziente Fassade und neue Fenster realisiert und eine hauseigene Geothermieanlage eingebaut und außerdem eine PV-Anlage sowie eine Luft-Wasser-Wärmepumpe auf dem Dach installiert. „Bei der Revitalisierung haben wir modernste digitale Anlagentechnologie eingebaut, sodass das Gebäude jetzt im Betrieb sogar günstiger ist als Referenzneubauten“, so Malonn. Damit lasse sich auch bei der Neuvermietung punkten, denn für die Mieter bedeute dies niedrigere Nebenkosten.

Auf die erfolgreiche Umgestaltung des Bürokomplexes in der Mergenthalerallee 38–40 in Eschborn ist er stolz: „Hier waren Lage und Anbindung gut, aber es handelte sich um einen in die Jahre gekommenen Bürokomplex. Wir haben durch den Umbau ganz neue Arbeitswelten geschaffen: nachhaltig, modern und attraktiv“, erklärt Malonn. Das 2025 fertiggestellte Bürohaus beheimatet verschiedene Einzel- und Kombibüros sowie Open-Space-Lösungen. Highlight ist der Skygarden mit über 1.000 Quadratmeter zum Arbeiten im Freien und für Firmenfeiern. Mieter achten heute auch auf Gebäudezertifizierungen: Entsprechend wird das Gebäude durch Geothermie beheizt und gekühlt und hat jüngst die Nachhaltigkeitszertifizierung LEED „Platinum“ erhalten. Die hervorragende Konnektivität ist bereits durch WiredScore „Platinum“ zertifiziert.

Büro in Schule
Dass Büroimmobilien in den Portfolios jetzt deutlich mehr Arbeit machen als in der Vergangenheit, bestätigt auch Christoph Tholl. „Viele Bestandshalter sitzen da mit ihren unvermieteten Büros und überlegen, ob sie verkaufen, schlecht vermieten oder umbauen sollen. Ein guter Umbau kann dabei neue Perspektiven schaffen“, meint Tholl.

Kürzlich hat er in Köln ein Büroobjekt zu einer Schule umgebaut. „Zunächst entstand eine Interimslösung, anschließend folgte der Komplettumbau – insgesamt hat dies nur knapp zwei Jahre gedauert“, so Tholl. Bei der Planung fand unter anderem die Schulbauverordnung Berücksichtigung, in der beispielsweise Raumgröße und Ausstattung sowie die Pausenflächen festlegt sind. „Für Schulen gelten auch spezielle Flucht- und Rettungswege“, weiß Tholl, aber das sei alles machbar. Auch die Kosten blieben bei dem Umbau in Köln innerhalb der Kalkulation. „Im Regelfall rechnen wir für einen Umbau rund 80 Prozent der Neubaukosten.“ Zwar liegt die Miete für eine Schule leicht unterhalb einer Büromiete, aber dafür sei eine Schule auch länger vermietet als ein Büro.

Jeder Standort ist individuell
In was man ein Bürogebäude am besten umbaut, sei von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich. „Natürlich ­spielen die Lage und die Anbindung eine Rolle. Aber dann spricht beispielsweise eine große Empfangshalle, die Sie bei Single-Tenant-Bürogebäuden oft haben, für eine Nutzung im Bereich Senior Living. Eine Multi-Tenant-Immobilie lässt sich vielleicht besser in Wohnen umwandeln. Und eine Bürokantine in einem ehemaligen Bürokomplex lässt sich prima als Aula in einer Schule weiterverwenden“, erklärt Tholl, dass jedes Gebäude individuell betrachtet werden muss. Dazu ist auch ins Kalkül zu ziehen, dass jede Nutzungsart ihre eigenen Zyklen und Herausforderungen hat: Der Einzelhandel kämpft mit dem zunehmenden Onlinehandel, Hotels hatten während der Coronazeit eine schwierige Phase, und Büroflächen sind mittlerweile durch Home­office und ESG nicht ganz einfach.

Rein baurechtlich sei der Umbau von Büro in Gewerbe am einfachsten, schon wegen der Deckenhöhen, meint Tholl. „Bei Wohnen müssen Decken mindestens 2,65 oder 2,70 Meter hoch sein, sonst haben Sie kein gutes Raumgefühl. Aktuell erhalten wir viele Anfragen, ob wir Bürogebäude in Mikro-Apartments umbauen können, insbesondere in Ballungszentren. Das geht ganz gut“, meint Tholl.

Bei geplanten Umbauten rät er Investoren, sich mit erfahrenen Fachfirmen, die sich im Bestand auskennen, über die Möglichkeiten zu unterhalten, die in den vorhandenen Immobilien stecken. Am Anfang der Planung steht eine gute Grundlagenermittlung – nur dann wird die Kalkulation solide. „Sonst kommt es zu Nachträgen; die sind immer unangenehm. Wichtig ist, dass die Firma ein gutes Konzept vorlegt und nachweisen kann, dass sie die Kosten im Griff hat“, meint Tholl. Angesichts manchmal sehr fantasievoller Investoren merkt er an: „Am besten lassen sich die Kosten im Griff halten, wenn der Bauherr während der Bauphase nicht laufend neue Ideen einbringt.“

Büro in Luxushotel
Über eine Umwidmung der ganz anderen Art ­berichtet Michiel te Paske, Investor Relations & Capital Raising Director bei Generali Real Estate. Das Tochterunternehmen des italienischen Versicherers hat seinen ehemaligen Hauptsitz, das Cordusio-Gebäude im Herzen Mailands, in ein Fünfsternehotel konvertiert.

„Nutzungsänderungen sind für uns keine spezielle Strategie. Wir machen das nur in Einzelfällen, wenn es sich anbietet und wenn wir nach der Umwidmung deutlich höhere Renditen erwarten können“, erklärt Michiel te Paske. Der ehemalige Hauptsitz ist nun seit Ende 2023 ein Hotel der Melià-Gruppe. „Im Hotelsegment erhalten Sie aktuell gute Renditen, und außerdem finden Sie in Mailand sonst kaum ein Gebäude mit so viel Grandeur. Daher war für das ­Cordusio-Gebäude die Umwandlung in ein Luxushotel einfach die perfekte Lösung“, ist te Paske überzeugt. Die durchschnittliche Übernachtungsrate im neuen Haus beträgt 800 bis 1.000 Euro. „Melià zahlt uns eine gute Miete, die aus einer Basismiete und einem auslastungsabhängigen Upside besteht“, so te Paske. Die Umbauphase dauerte – ohne die Planungsphase – von 2021 bis 2023, und inzwischen befindet sich das Objekt in einem auf den Hospitality-Sektor ­spezialisierten Fonds, der von Generali Real Estate als Investment Manager verwaltet wird.

Dass das Cordusio-Gebäude in ein Luxushotel und nicht in ein Single-Tenant-Bürogebäude konvertiert wurde, habe auch einen emotionalen Grund: „Es handelt sich dabei um eines unserer Splendid-Gebäude, unseren ­ehemaligen Hauptsitz. Ganz oben prangt sogar noch der Generali-Löwe am Gebäude. Da wollen wir nicht, dass ein ­anderes Unternehmen ein solches Heritage-Gebäude als Büro nutzt“, so te Paske.

Das Luxushotelsegment scheint sich zu bewähren, denn auch in Madrid baut Generali Real Estate ein ehemals von Generali genutztes Bürogebäude in ein Fünfsternehotel um. „Der Umbau von Alcalá 21 wird zwei Jahre in Anspruch nehmen, und dann vermieten wir das Objekt an die Radisson-Kette“, so te Paske. Er verrät, dass Generali Real Estate für Umbauten dieses Ausmaßes jeweils einen General ­Contractor beauftragt und das Management des Umbaus selbst vor Ort begleitet. „Es ist wichtig, ,boots on the ground‘ zu haben, und das können wir sowohl in Mailand als auch in Madrid. Ein weiterer Vorteil für uns ist, dass die Generali-Gruppe seit 1831 in Immobilien anlegt und Generali Real Estate daher Zugang zu einem außer­gewöhnlichen Immobilienportfolio hat, das einige Trophy Assets enthält“, so te Paske.

Insgesamt kann Generali Real Estate auf einige große Nutzungsänderungen verweisen. Prominentes Beispiel ist die Transformation des alten Messegeländes in Mailand in das gigantische Quartier „City Life“, in dem heute Büros, Wohnungen und ein Shoppingcenter untergebracht sind, alles eingebettet in einen der größten Parks der Stadt.

Büro in Businesshotel
Auf der diesjährigen ExpoReal lockte Union Investment mit seinem Plakat „Explore the power of transformation“ die Besucher an seinen Stand. Dort bekommt man dann erläutert, dass Union Investment gerade 9,6 Millionen Euro investiert, um leer stehende Flächen in einem Bürogebäudeensemble in Unterschleißheim in ein Business­hotel umzuwandeln. Bis 2019 hatte die Deutsche Pfandbriefbank das Gebäude gemietet, benötigte es dann aber nicht mehr und zog aus.

Daraufhin hatte das Fondsmanagement von Union Investment auch die Umnutzung der leer stehenden Büroflächen zu Light Industrial, Serviced Apartments oder ­Wohnen geprüft, sich dann aber für die Hotellösung entschieden. Mehrere Faktoren haben dabei eine Rolle gespielt, unter anderem auch die Auswirkungen auf die anderen Mieter des Bürogebäudeensembles und dass man bei der Haustechnik an bestehende Systeme andocken konnte „Bestandsobjekte umzunutzen, ist eine Königsdisziplin im Asset Management“, meint Henrike Waldburg, Geschäftsführerin von Union Investment Real Estate, und verweist auf die Steigerung der Attraktivität des gesamten Business Parks: „Von der Konversion von rund 3.400 Quadrat­meter leer stehender Büroflächen in 93 Hotelzimmer profitieren auch die internationalen Büromieter des gesamten Quartiers. Der Standort wird durch das Hotel signifikant aufgewertet“, ist sie überzeugt. Aber natürlich will auch Union Investment profitieren. Das Objekt wird vom offenen Immobilienfonds UniImmo:Europa gehalten, und der kürzlich geschlossene Pachtvertrag zwischen Union Investment und der französischen Hotelkette B&B hat eine Laufzeit von 20 Jahren. „Der Bauantrag befindet sich in Vor­bereitung, und die Übergabe der Flächen an das Hotel ist für das dritte Quartal 2027 geplant“, sagt Waldburg.

Vielschichtiges Potenzial
Sie sieht viel Potenzial, das noch gehoben werden könnte: „In den Immobilienbeständen schlummern derzeit enorme Chancen und vielfältige Potenziale. Durch kreative Umnutzung von Flächen, Erweiterung oder Änderung bestehender Nutzungen sowie die gezielte Aufwertung von Standorten entstehen attraktive und lebenswerte Quartiere.“ Betrachtet man die verschiedenen Beispiele, kann die Umwid­mung von in die Jahre gekommenen Bürogebäuden in andere Nutzungsarten gelingen – sowohl baulich als auch unter ökonomischen Aspekten. Erfahrung und Expertise sind dabei jedoch essenziell, um kostenseitig nicht aus dem Ruder zu laufen. Sarah Dungs meint, dass dafür jedoch ein frisches Mindset benötigt wird: „Transformation heißt: Arbeiten im Bestand, nicht am Reißbrett.“ Das erfordere ein anderes Denken, „und genau das haben wir nie wirklich gelernt“, meint sie. „Unser System, unsere Ausbildung, unsere Förderlogiken sind auf den Neubau ausgerichtet. Im Bestand zu arbeiten heißt, mit vorhandenen Strukturen, Unwägbarkeiten und Grenzen umzugehen – und sie als Potenzial zu begreifen. Genehmigungen, Brandschutz, Erschließung, Haustechnik – all das muss neu gedacht werden. Doch die größte Herausforderung ist das Mindset: weg vom „Abriss und Ersatz“ und hin zu einem echten „Weiterbauen“. „Solange Förderungen und Regularien diese Haltung nicht unterstützen, bleibt jede gute Idee ein Kraftakt gegen das System.“

Doch wie man sieht, gibt es bereits viele gute Beispiele – von der Umnutzung zu Co-Working und Bildung bis hin zu Wohnen oder sozialen Einrichtungen. Der Verband für Bauen im Bestand e.V. stellt auf seiner Website eine Sammlung weiterer Best Practices bereit – als Inspiration und Beweis, dass Transformation funktionieren kann.

Anke Dembowski

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