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4/2022 | Produkte & Strategien
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Zunehmende Komplexität

Eine aktuelle Untersuchung der Transaktionsplattform Drooms zeigt, dass sich die Durchführungsdauer von Immobilientransaktionen tendenziell verlängert. Die Regulatorik sorgt dafür, dass die ­Ansprüche an gut gepflegte, vollständige Datenräume steigen.

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Die immer noch stark fragmentierte Regulatorik in Europa ist die größte Herausforderung bei internationalen Immobilieninvestments. Die Dauer von Transaktionen ist seit 2019 um knapp 60 Prozent gestiegen. 36 Prozent der Immobilienprofis planen dennoch, mehr international zu investieren. 

© pogonici | stock.adobe.com
Das Interesse der Investoren an Immobilien ist nach wie vor hoch, obwohl auch dieses Segement seine Herausforderungen hat. Letztlich bereiten derzeit alle Assetklassen Kopfzerbrechen: Bonds erleiden angesichts steigender Zinsen Wertverluste, Aktien machen im rezessiven Umfeld wenig Freude, und bei Immobilien ist schwer abzuschätzen, wohin sich der Markt angesichts steigender Hypothekenzinsen und explodierender Energiekosten bewegen wird.
 
Transaktionsgeschehen lädiert
Diese Unsicherheit am Immobilienmarkt setzt dem Transaktionsgeschehen zu. Bemerkenswert ist auch die Tatsache, dass ­Immobilientransaktionen immer komplexer werden. Warum das so ist, welche Länder hier besonders hervorstechen und wie hoch die Transaktionsdauer und der Personalaufwand bei einer Immo­bilientransaktion in den einzelnen Ländern sind, damit be­schäftigt sich die digitale Im­mobilientransaktionsplattform Drooms in einer kürzlich erschienenen Studie. 
 
Im Zuge der Untersuchung hat das Unternehmen mehr als 4.000 Transaktionen der Jahre 2019 bis 2022 ausgewertet und zusätzlich rund 170 Immobilienexperten in Europa befragt. Drooms bietet virtuelle Datenräume in Europa an, ermöglicht Unternehmen den kontrollierten Zugriff auf ver­trauliche Unternehmens- und ­Immobiliendaten über Unter­neh­mens­grenzen hinweg und begleitet unter anderem vertrauliche Geschäftsprozesse wie gewerbliche Immobilienverkäufe.
 
Langfristig ­optimistisch
Eine wenig überraschende Erkenntnis aus der aktuellen Untersuchung ist, dass die Transaktionsaktivität mit Beginn der Pandemie stark eingebrochen ist. Entsprechend wird der Rückgang auf die Corona-Pandemie und die allgemeine wirtschaftliche ­Lage zurückgeführt. Aber die Studienergebnisse zeigen auch Positives: „Unsere Umfrage zeigt, dass der Markt auf lange Sicht optimistisch ist. Mehr als ein Drittel der ­Immobilienprofis planen trotz der bestehenden Unsicherheiten eine Ausweitung ihrer internationalen Investments“, erklärt Alex­andre Grellier, CEO und Co-Founder von Drooms. Für diese Entwicklung nennt er zwei Gründe: „Neben Diversifizierungsmöglichkeiten suchen die Investoren durch Zukäufe im Ausland auch Chancen auf Renditestei­gerungen.“
 
Portfolioausweitung
Etwas mehr als 36 Prozent der von Drooms befragten Immobilienexperten planen eine Ausweitung ihrer Investitionen auf internationale Immobilienmärkte und wollen mindestens ein Viertel ­ihres Kapitals international investieren. Etwa 47 Prozent planen, weiterhin ähnliche Summen wie bisher international anzulegen, und nur 17 Prozent wollen ihr Engagement zurückfahren. Deutsche Investoren zeigen sich bei Auslandsinvestments zurückhaltender: Hier wollen knapp 20 Prozent der Befragten ihre Investitionen herunterschrauben, nur 23 Prozent planen eine Ausweitung, und 58 Prozent wollen ähnliche Summen wie im Vorjahr investieren. „Das könnte am starken Heimatmarkt liegen, den deutsche Investoren derzeit vorfinden“, erklärt Grellier. 
 
Insbesondere Kapitalanleger aus Groß­britannien sehen hingegen gute Chancen im Ausland: Ganze 82 Prozent der Teilnehmer planen ­eine Er­weiterung des internatio­nalen Geschäfts. Auch französische Immobilienprofis wollen in der Überzahl (64 Prozent) mehr international investieren. Relativ unentschieden zeigen sich die ­Spanier: 42 Prozent wollen international aktiver werden, und 46 Prozent planen, hier ähnliche Summen wie bisher zu investieren. „Dies zeigt: Trotz der Unsicherheiten rund um Zinswende, Krieg und Inflation scheint der Markt insgesamt optimistisch zu sein“, interpretiert Grellier die Umfrageergebnisse.
 
Gar nicht so ­geeint
Die Tatsache, dass nicht noch mehr ­Investoren die Diversifizierungsmöglichkeiten internationaler Immobilieninvestments nutzen, liegt womöglich an der länderspezifischen und fragmentierten Regulatorik der Zielmärkte, zumindest geben das 47 Prozent der Befragten als Begründung an. Für 28 Prozent sind eher der mangelnde Marktzugang und die fehlende Marktkenntnis im Ausland entscheidend.
 
Grellier erklärt das so: „Die Europäische Union ist nicht so geeint, wie es scheint. Die Regulatorik wird im nationalen Recht je nach Land ­unterschiedlich umgesetzt. Das ist nicht allen Marktteilnehmern in dieser Deutlichkeit bewusst.“ Er betont gleich die Rolle, die digi­tale Transaktionsdatenbanken hier spielen können: „Transparenz beim Transaktionsprozess, bei der Dokumentation und den Immo­biliendaten sind entscheidend, um schnell und vollumfänglich die Anforderungen der Regulatoren erfüllen zu können. Wer den Anforderungen nicht entspricht, verliert Zeit und Geld. Digitale Lösungen für das Dokumenten- und das Transaktionsmanagement können dieses Risiko bedeutend reduzieren.“ Offenbar sehen das viele Investoren genauso, denn derzeit nutzen mehr als 25.000 ­Unternehmen die Datenbank von Drooms, darunter globale Immobiliengesellschaften, Beratungsfirmen, Anwaltskanzleien und Kon­zerne wie Metro Group, Evonik, JLL, J.P. Morgan, CBRE, REWE und UBS.
 
Internationalität steigt
Den Befragten zufolge sind aktuell Deutsche (51 Prozent), Amerikaner (26 Prozent) und Briten (23 Prozent) die aktivsten Treiber des europäischen Immobilienmarktes. Insgesamt sind die Märkte in Europa ziemlich international aufgestellt. In Großbri­tannien gaben immerhin 30 Prozent der ­Befragten an, dass ausländische Investoren den größten Einfluss auf den Markt hätten. In Frankreich waren es 46 Prozent, in Deutschland 31 Prozent. Spanien scheint auf Grundlage der Umfrage einer der internationalsten Märkte in Europa zu sein. Dort gaben 73 Prozent der Befragten ausländische Investoren als stärkste Treiber an.
 
Darüber hinaus ergab die Untersuchung, dass die Märkte der DACH-Region (52 Prozent) und das United Kingdom (26 Prozent) die attraktivsten für Kapitalanleger sind. Allerdings sehen die Befragten auch in der CEE-Region erhebliches Potenzial (21 Prozent).
 
Entgegen gelegentlich geäußerten Meinungen treten Asiaten nicht wahrnehmbar am europäischen Immobilien- und Infrastrukturmarkt auf. „Amerikaner sind aktuell sehr aktiv in Europa, insbesondere US-Pensionsfonds traten zuletzt oft als Käufer auf. Asiaten hingegen treten eher wenig in ­Erscheinung, auch wenn jetzt mit dem ­Hafen Hamburg ein prominentes Beispiel durch die Presse geht“, beobachtet Grellier. Möglicherweise sind sie über geschlossene Fondsstrukturen aus Luxemburg im Geschäft, „aber eher selten bei Direktinvestitionen“, so Grellier.
 
Nach wie vor hoch im Kurs stehen den Immobilienprofis zufolge die Assetklassen Logistik (34 Prozent) und Wohnen (27 Prozent). In diesen beiden Segmenten sehen die Investoren aufgrund der sicheren Cashflows und des überschaubaren Risikos die größten Investmentchancen. Auch Büros stehen trotz der Homeoffice-Debatte weiterhin im Fokus (16 Prozent), allerdings deutlich hinter Logistik und Wohnen.
 
„Wo wir auch viele Transaktionen sehen, sind verschiedene Infrastrukturbereiche: Windparks, Sendetürme, Servercenter und gelegentlich auch die viel beschworenen ­Life-Science-Immobilien“, ergänzt Grellier.
 
Transaktionsdauer ­nimmt zu
Eine weitere Erkenntnis aus der Unter­suchung ist, dass sich die Durchführungsdauer für Gewerbeimmobilientransaktionen – vom Bieterverfahren bis zum Abschluss – enorm verlängert hat. Während im Jahr 2019 durchschnittlich nur 165 Tage von der Eröffnung eines Transaktionsdatenraums bis zum Abschluss der Transaktion vergingen, so waren es im ersten Halbjahr 2022 bereits 258 Tage – eine Steigerung um 58 Prozent. Besonders auffällig: Zwischen 2019 und 2020 stieg die Dauer der Transaktionen sprunghaft um 33 Prozent – und insbeson­dere in der DACH-Region und in Groß­britannien nehmen Transaktionen viel Zeit in Anspruch.
 
Einer der Gründe: Regulierung
Grellier nennt drei Gründe für diese Entwicklung: „Der ökonomische Grund ist, dass bei Immobilien die Spreads auseinandergehen, das heißt, Käufer und Verkäufer haben unterschiedliche Vorstellungen über die Bewertung. Dadurch dauern die Verhandlungen länger.“ Als zweiten Grund führt er die schwieriger werdenden Fremdfinanzierungen an: „Die Banken tun sich schwerer mit Immobilienfinanzierungen, daher müssen Private-Debt-Fonds hinzukommen. Geht man mit mehreren Partnern in die Verhandlung, verlängert das die Prozesse.“ Als dritten Grund führt er die ESG-Regulatorik ins Feld, für die zahlreiche neue Daten zu erfassen sind. „Das ESG-Thema hat die Immobilienbranche stärker erwischt, als sie es sich selbst lange Zeit eingestehen wollte. Die Analysen gehen heute viel tiefer als noch vor ein paar Jahren. Wenn Sie die ESG-Informationen zum Objekt nicht vollständig haben, wird immer wieder nachgefragt, und das nimmt Zeit in Anspruch“, meint Grellier. 
 
Er verweist auf die Entwicklung in Frankreich. Dort gelte seit drei Jahren ein anderes Haftungsrecht, was die Due Diligence und die Öffentlichmachung von ­Informationen betrifft, ähnlich wie man dies vom Gebrauchtwagenverkauf in Deutschland kennt. „So etwas sorgt sehr schnell ­dafür, dass vollständige und korrekte Daten im Vorfeld einer Immobilientransaktion geliefert werden“, meint Grellier, „aber das braucht eben auch Zeit.“
 
Cowboy-Zeiten sind ­vorbei
Er erinnert sich an die Zeit von 2006 bis 2008: „Damals war der Datenraum ein ­reines Alibi, da hat keiner wirklich rein­geschaut. Man hat einfach irgendwelche Dokumente in den Datenraum geschoben, und los ging’s mit den Verhandlungen.“ 2014 und 2015 habe dann die Regulatorik eine bessere und klarere Aufbereitung der Assets erforderlich gemacht. Damals wurde die AIFMD-Richtlinie erlassen, und die ­Verwahrstellen bestanden auf penibel ausgefüllten Unterlagen für ihre Due Diligence. Kurze Zeit später habe allerdings die Goldgräberstimmung im Immobiliensegment manchmal für eine gewisse Eile bei Immobilienkäufen gesorgt, weil die Kaufinter­essenten befürchteten, sonst nicht zum Zug zu kommen. „Daher wurde auch mal eine Transaktion durchgeprügelt, selbst wenn die Informationen nicht perfekt vorlagen“, so Grellier.
Mittlerweile sei die heiße Phase der Goldgräberstimmung vorbei, und angesichts der herausfordernden Lage bestehen Immobilienkäufer jetzt vermehrt auf gut gepflegten Datenräumen. „Das fängt an mit den Originalmietverträgen samt allen Nachträgen, geht über die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre bis hin zu den zuletzt ausgeführten Modernisierungs- und Umbauarbeiten sowie den dabei verwendeten Materialien“, gibt Grellier Praxis-Beispiele. 
 
„Es wird immer schwieriger, Cowboy-Transaktionen durchzuführen. Wenn eine Immobilie heute nicht ESG-compliant ist, werden Sie sie nicht mehr los, oder Sie müssen einen erheblichen Non-compliant-Abschlag hinnehmen“, warnt Grellier und ergänzt: „ESG ist ein scharfes Schwert, und es trifft mittlerweile jeden.“
 
Personalaufwand steigt
Mehr Regulatorik erfordert offenbar auch mehr Experten. „Wir sehen, dass die Datenräume zunehmend intensiver genutzt werden und sich mehr Menschen darin umsehen. Früher haben bei einer größeren Transaktion vielleicht 20 Leute den Datenraum genutzt, heute sind es etwa 70 Personen“, beobachtet Grellier. Für ihn ist das ein ­klares Zeichen dafür, dass mit der ESG-­Regulierung auch der Personalaufwand bei den Investoren steigt.
 
In seiner nächsten Studie möchte Grellier näher betrachten, welche Berufsgruppe wie viel Zeit im Datenraum verbringt und welche Dokumente im Einzelnen studiert ­werden. „Wenn wir wissen, ob eher die Banker, die Anwälte oder die ESG-Spezialisten viel Zeit im Datenraum verbringen, können wir rückschließen, in welchen ­Bereichen die Anforderungen an die Due Diligence gestiegen sind“, so Grellier. 
 
Mehr Standardisierung 
Er rechnet damit, dass der Aufwand für die Datenräume noch für einige Zeit ansteigen wird, es dann aber zu einer Verringerung des Aufwands kommen wird. „Jeder spricht von Standardisierung, aber Immo­bilien lassen sich aufgrund ihrer Komple­xität nur bis zu einem bestimmten Grad standardisieren. Im Bereich ESG sehen wir aber aktuell einen Trend zur Standardisierung“, meint Grellier. Seiner Meinung nach werden die Datenräume hier in den kommenden Jahren erhebliche technologische Sprünge machen, die den Nutzern helfen werden, die benötigten Informationen schneller zu erfassen.
 
„Auf der anderen Seite kann ich mir ­vorstellen, dass die Datenräume künftig nicht nur im Rahmen einer Transaktion ­genutzt werden, sondern auch in der lau­fenden Verwaltung, also deutlich länger“, meint Grellier. So könnten die Datenbanken auch nach dem Ankauf der Immobilie vom Property Manager und vom Asset Manager genutzt werden. „Wenn die Daten während dieser Zeit auch genutzt werden können und entsprechend gepflegt werden, dann tut man sich leichter, wenn die Immobilie nach ­einiger Zeit wieder in die Transaktion geht“, so Grellier.
 
Anke Dembowski

Anhang:

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