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2/2022 | Produkte & Strategien
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Zartes Pflänzchen

Der (Teil-)Verkauf der selbst genutzten Wohnimmobilie ist eine Möglichkeit, mit der sich ­Senioren sofortige Liquidität verschaffen können. Für Investoren stellen solche Konzepte möglicherweise eine interessante Nischen-Assetklasse dar, die gerade dabei ist, sich zu entwickeln.

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Für Investoren stellt der Senioren-Wohnimmobilienmarkt eine interessante Möglichkeit dar, an Immobilien zu kommen, 
die sonst auf dem Markt schwer zu sourcen sind.

© JENS BRUEGGEMANN, GMF
Bisher war der Verkauf der selbst genutzten Immobilie im deutschsprachigen Raum in erster Linie ein Retail-Thema. Mit solchen Konzepten wird Senioren eine Möglichkeit geboten, ihr in Immobilien gebundenes ­Kapital in der Rentenphase zu erschließen und davon zu leben. Ein entsprechend spezialisierter Makler kauft dazu die bewohnte Immobilie oder einen Teil davon und zahlt dem Senior dafür eine marktgerechte Kaufsumme, die dieser für den altersgerechten Umbau der Immobilie oder seinen Lebensunterhalt ausgeben kann. Je nach Konzept mietet der bisherige ­Eigentümer seine Immobilie zurück, oder ihm wird ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingeräumt.
 
Expandierender Markt
„Hier liegen interessante Investitionsmöglichkeiten für Investoren“, meint Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer von HausplusRente. Seit 15 Jahren bietet er solche Verrentungsmodelle an. In der Vergangenheit hat er die Immobilien einzeln an private Investoren verkauft. „Noch vor fünf Jahren war das Volumen viel zu klein, um für institutionelle Investoren infrage zu kommen“, erzählt Kiebler. Vor drei Jahren wuchs sein Immobilienvolumen dann aber so stark, dass er begann, die Immobilien zu bündeln und sie Investoren anzubieten. „Im ersten Halbjahr 2019 haben wir für ein ­Family Office aus München ein Immobilienportfolio aus 23 Wohnungen im Wert von 8,5 Millionen Euro zusammengestellt, für das wir seither auch ein spezielles ­Reporting erstellen. In der kurzen Zeit hat das Portfolio eine Rendite von 22,4 Prozent jährlich erzielt“, erzählt Kiebler über sein erstes Bündelungsprojekt für Nießbrauchimmobilien. Für die Renditeprognose legt er drei Szenarien zugrunde: „Im Worst Case liegen wir bei 2,5 bis drei Prozent jährlicher Wertsteigerung; im Mid Case legen wir den 40-Jahres-Schnitt der Wertsteigerung von Wohnimmobilien zugrunde, der bei vier Prozent liegt; und im  Best Case rechnen wir mit sechs Prozent Steigerung, was der Schnitt der vergangenen zehn Jahre war.“
 
Mittlerweile konnte sein Unternehmen weiter expandieren. „Der Markt wächst enorm, weil es immer mehr ältere Menschen gibt, die sich finanziellen Spielraum verschaffen wollen. Daher können wir jetzt auch die große Anzahl von Wohnungen ­liefern, die kleinere und mittelgroße institutionelle Investoren erwarten“, so Kiebler. Immobilienportfolios von zehn, 30 oder auch 100 Millionen Euro zusammenzustellen, stelle für ihn heute kein Problem dar. In Kontakt sei er bereits mit verschiedenen Pensionskassen, Sterbekassen und Stiftungen, und er merkt, dass Institutionelle andere Fragestellungen haben als private Investoren. „Einige sehen ein Reputationsproblem, da der Nießbrauch quasi eine Wette auf den Tod ist. Man muss aber bedenken, dass ältere Leute aufgrund der Bankenregulierung heute für ihre eigengenutzte Immobilie keine Darlehen mehr erhalten. Für sie ist es die einzige Chance, ihre Altersvorsorge aufzubessern und in ihrem Haus wohnen zu bleiben“, so Kiebler.
 
Auch was die Bündelung der Objekte ­betrifft, gibt es Unterschiede: „Einige legen Wert auf regelmäßige Mieteinnahmen, ­andere auf eine möglichst hohe Rendite. ­Einige wollen eine möglichst granulare ­Mischung von Standorten und Immobiliengrößen, andere wollen ein Immobilienportfolio, das auf eine spezielle Region konzentriert ist. Wir können das alles liefern; wir bieten auch alle Durchführungswege an – von der Leibrente über den Teilverkauf bis hin zum Nießbrauch“, erklärt Kiebler, wobei die Nießbrauchimmobilie seine bevorzugte Variante ist.
 
Erste Fondsgründung
Auch Dr. Henryk Seeger, Geschäftsführer der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW), hat vor Kurzem begonnen, seine Immobilienangebote zu bündeln, weil es immer mehr wurden. Der ­Sozialunternehmer hat bereits mit der Gründung der Spendenkampagne „Deutschland rundet auf“ und der Plattform für soziales Engagement „GoVolunteer“ etwas auf die Beine gestellt – und seit fünf Jahren knöpft er sich den Wohnimmobilienmarkt vor. Zwei Dinge möchte er realisieren: auf der einen Seite faire Mieten für die ehemaligen Immobilieneigentümer und auf der anderen Seite bodenständige, sichere Erträge für ­Investoren.
 
„Im Kalenderjahr 2022 rechnen wir ­damit, dass wir 80 bis 100 Millionen Euro für Immobilienankäufe zahlen. Die sind ­bereits durch Investoren gedeckt, für die wir ein eigenes Investmentvehikel aufgelegt ­haben. 2023 rechnen wir mit einer weiteren Geschäftsausweitung. Ich wäre nicht überrascht, wenn wir nächstes Jahr 50 bis 100 Prozent über der Ankaufsumme von 2022 liegen“, ist Seeger optimistisch. „Für diese Investments halten wir noch Ausschau nach Investoren, die mit uns eine Investmentgesellschaft gründen wollen.“ In die Gesellschaft fließen dann die Mieteinnahmen, und die Investoren erhalten den Kupon. „Je nach Lage kalkulieren wir mit anfänglichen Mietrenditen zwischen zwei und fünf Prozent und mit Einkaufs­preisen deutlich unter dem Marktwert. Die Investoren gewähren uns dafür grundstückbesicherte Darlehen“, erklärt Seeger.
 
Befürchtungen, dass ihm die Investoren ausgehen könnten, hat er nicht. „Renditen für deutsche Wohnimmobilien mögen etwas niedriger als anderswo sein, aber dafür werden sie als sehr werthaltiges, bodenständiges Geschäft angesehen“, so Seeger. „Nicht umsonst ist das Interesse aus dem Ausland an deutschen Wohnimmobilien so hoch – gerade jetzt im Inflationsumfeld.“ Da die Nachfrage nach seinem Konzept während der Corona-Pandemie stark gestiegen ist, setzt Seeger auf Kooperationen. Als Partner konnte er Planethome, Immoscout­24, LBS sowie Volksbanken gewinnen. Sie sprechen für ihn Senioren an und erklären das Konzept des Rückmietverkaufs.
 
Bislang hat GNIW Immobilien deutschlandweit angekauft, aber auch in Österreich ist Seeger bereits kurz vor dem Start, und in der Schweiz schaut er sich gerade den Markt an. „Der Schweizer Markt funktioniert etwas anders als der deutsche, aber auch dort müsste unser Konzept auf Inter­esse stoßen“, ist Seeger optimistisch, „dann würden wir auch dort wieder die Immobilien für Investoren bündeln.“
 
Zaghafte Anfänge
Im institutionellen Markt stellen Senioren-Nießbrauchwohnimmobilien offenbar erst ein zartes Pflänzchen dar, und noch ist nicht absehbar, ob sie sich als spezielle ­Immobilien-Assetklasse etablieren werden. „Wenn sich da ein Markt entwickelt, dann schauen sich das natürlich auch die großen Investoren an. Aber bisher sind Nießbrauchfinanzierungskonzepte, die als Immobilienverrentung für Senioren funktionieren und sich an institutionelle Anleger als Geldgeber richten, noch nicht als Produkt auf meinem Tisch gelandet“, sagt Dr. Ulrich Keunecke, der als Partner bei KPMG Law unter anderem Versicherungsunternehmen beim Erwerb von Kapitalanlagen und in rechtlichen Angelegenheiten berät.
 
„Versicherungen müssen im Standardansatz unter Solvency II Immobilieninvestments grundsätzlich mit 25 Prozent Eigenmitteln unterlegen. Um in solche Konzepte zu investieren, müssen Versicherer eine Kosten-Nutzen-Abwägung vornehmen“, warnt Keunecke vor übertriebenem Optimismus, aber er gibt zu: „In der Niedrigzinsphase standen viele Investoren vor der Herausforderung, die erheblichen Geld­ströme angemessen zu investieren, und sind dabei mit unterschiedlichem Risikoappetit auch in alternative Anlagen gegangen.“ Gerade bei Immobilien, aber auch bei anderen alternativen Anlagen hätte das teilweise zu den bekannten und beachtlichen Preisstei­gerungen geführt. „Aber wenn die Inflation – wie gerade zu sehen – wieder steigt und sich auf höherem Niveau hält, schichten viele Versicherer vermutlich verfügbare Mittel schnell wieder in Anleihen um, wenn ihnen diese langfristig einen stabilen Cashflow generieren“, erwartet Keunecke.
 
Andererseits möchte er den Senioren-Nießbrauchwohnimmobilien nicht alle Marktchancen absprechen. „Versicherer müssen darauf achten, ihr Geld möglichst effizient zu investieren. Wenn sie Immobilieneigentum oder -darlehen erwerben, muss das Ticket groß genug sein.“ Tickets von zehn bis 15 Millionen Euro pro Versicherer sollten es zumindest sein, je nach Größe des Hauses. Ein Problem sieht er in der Kleinteiligkeit des Geschäfts, das von der Einzimmerwohnung in Castrop-Rauxel bis zur Villa am Starnberger See reiche. „Zunächst müssten die fraglichen Haus­eigentümer angesprochen und dazu gebracht werden, ihre Immobilie zu verkaufen und zu verrenten. Es fallen Kosten an für Makler, Notar und sonstige Handling- und Verwaltungs-Fees. Anschließend muss das zusammengekommene und gegebenenfalls breit gestreute Immobilienportfolio laufend verwaltet werden. Diese Bündelungen könnten etwa über einen Fonds erreicht werden, an dem sich die Investoren beteiligen. Der Fonds müsste für eine effiziente Bewirtschaftung voraussichtlich mindestens eine Größe von 50 bis 100 Millionen Euro haben.“
 
Zwar handelt es sich beim Autoleasing ebenfalls um ein kleinteiliges Geschäft. „Aber beim Autoleasing haben Sie einen sehr etablierten Markt. Dort haben Sie einen Automatismus, der schon komplett aufgesetzt ist, während bei den Senioren-Nießbrauchwohnimmobilien erst versucht wird, eine Pipeline aufzubauen. Damit Versicherer in Senioren-Nießbrauchimmobilien investieren, müsste das Geschäft hochprofessionell und ­effizient aufgesetzt werden“, meint Keunecke und gibt zu bedenken: „In der Niedrigzinsphase hätte das Modell ­sicherlich etwas leichter zum Fliegen gebracht werden können, wenn es schnell genug groß geworden wäre. Aber im Moment befinden wir uns wohl eher in einer Phase wieder steigender Zinsen und einer entsprechenden Umbruchphase.“ Als Nischenprodukt für kleinere Häuser oder für Family Offices und High Networth Individuals traut er dem Konzept derzeit daher am ehesten Marktchancen zu.
 
Diese Erfahrung hat auch Kiebler gemacht, der seine erste Immobilienbündelung mit einem Family Office durchgezogen hat. „Dort gibt es weniger regulatorische Anforderungen, und auch das Berichtswesen können wir hier weitgehend schlank durchführen“, erklärt Kiebler. Den laufenden Verwaltungsaufwand für seine Immo­bilien hält er hingegen für ein lösbares Problem, trotz der Granularität. „Die laufende Verwaltung ist insbesondere bei der Nießbrauchlösung sehr einfach, denn alle Instandhaltungen werden vom bisherigen ­Eigentümer durchgeführt. Im Prinzip haben wir ein Grundstück ohne laufende Kosten, denn wir müssen weder Grundsteuer, Gebäudeversicherungen noch eine eventuell anstehende energetische Sanierung bezahlen. Auch alle Themen der Vermietung wie Mietminderung oder Mietendeckel stellen sich dort nicht, weil ja die ehemaligen ­Eigentümer die Immobilie nutzen. Die Restarbeiten, die dann noch anfallen, sind minimal.“ Wie hoch die Verwaltungskosten konkret sind, verrät er nicht. „Das ist Verhandlungssache, und letztlich bieten wir das zu Selbstkosten an. Unser Interesse liegt in der Weitervermarktung der Objekte, wenn der Nießbrauch beendet ist. Daher wollen wir die Zusage haben, dass der Weiterverkauf durch unser Haus abgewickelt wird.“ Dabei werden dann die üblichen Maklerkosten von in der Regel drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet.
 
Ein noch junger Markt
Noch sind Konzepte der Immobilienverwertung im deutschsprachigen Raum erklärungsbedürftig. In den USA und in Großbritannien sind sie weiter verbreitet, und entsprechend gut sind die Märkte dort reguliert. In Deutschland steht man noch am Anfang der Entwicklung, aber es tut sich was. „Auch wenn der Markt für die Verwertung der eigenen Wohnimmobilie im deutschsprachigen Raum noch vergleichsweise jung ist, setzen immer mehr Menschen solche Konzepte für ihre Altersvorsorge ein. Speziell für unser Geschäft des Rückmietverkaufs rechnen wir mit einer Verdoppelung des Volumens im nächsten Jahr“, erklärt Seeger. 
 
Er überschlägt kurz, wie groß das Potenzial in Deutschland insgesamt ist: „18,3 Millionen Menschen in Deutschland sind 65 Jahre alt oder älter. Hierzulande leben ­etwa 50 Prozent im Eigentum. Für manche Immobilien und in bestimmten Situationen eignet sich unser Konzept nicht. Aber ich schätze den Markt heute auf etwa 3,5 bis 3,9 Millionen potenzielle Kunden. Bei ­einem durchschnittlichen Immobilienwert von 400.000 Euro macht das ein potenzielles Marktvolumen von rund 1,56 Milliarden Euro, allein in Deutschland. Und der Markt wird von Jahr zu Jahr größer.“
 
Im Prinzip gibt es sechs Möglichkeiten, wie Privatpersonen ihr selbst genutztes Wohneigentum verwerten können: Verkauf gegen Nießbrauch oder Wohnrecht, Verkauf auf Leibrentenbasis, Teilverkauf, Verkauf mit Rückmietung und die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage). Lediglich den Verkauf eines selbst genutzten Hauses auf Leibrentenbasis gibt es in Deutschland schon sehr lang. Die anderen Konzepte werden in Deutschland vereinzelt seit etwa 2009 angeboten, aber ein nennenswerter Handel von Immobilien auf dieser Basis findet erst seit etwa drei Jahren statt. Wie jung der Markt ist, zeigt sich unter anderem  daran, dass es für die sechs Konzepte keinen deutschen Oberbegriff gibt. Im Englischen spricht man übergreifend von „Equity Release“, also „Freisetzung von Sachwerten“.
 
Alle sechs Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. Seeger beispielsweise ist am meisten von seinem Konzept des Rückmietverkaufs überzeugt. „In Deutschland gab es lange nur Leibrenten, Nießbrauch und ­Umkehrhypotheken. Aber die Kunden wollen im Alter ihre Immobilie gern verkaufen und keine Sorge mehr damit haben, aber trotzdem darin wohnen bleiben, so lange sie wollen. Außerdem wollen sie das Geld aus dem Verkauf gern so ausgeben, wie sie möchten, und keine Wette auf ihr Sterbe­datum abschließen“, erklärt Seeger. Er möchte den Eigenheimbesitzern sichere Wohnverhältnisse im Alter gewährleisten und verzichtet daher auf Maximalmieten. „Unsere Mieten liegen gleichauf oder leicht unterhalb des lokalen Mietspiegels“, so ­Seeger.
 
Geschickter Marktzugang
Sein Konzept des „Sale and Lease Back“ ist ansonsten eher aus dem gewerblichen Bereich bei Immobilien und Maschinen bekannt. Im Bereich Wohnimmobilien scheint das Konzept einen geschickten Zugang zu Wohnimmobilien zu bieten. „Wir kommen an Immobilien ran, die sonst nicht am Markt angeboten werden“, sagt Seeger. Und weil er die Immobilien im bewohnten ­Zustand kauft, zahlt er weniger, als wenn die Bewohner bereits ausgezogen wären. „Die Differenz liegt bei etwa 22 bis 27 Prozent, im Schnitt vielleicht bei 25 Prozent. Das machen wir unseren Kunden auch transparent“, so Seeger. Bei bezugsfreien Immobilien seien es oft die letzten zwei oder drei Familien, die unbedingt in die ­Immobilie einziehen wollten, die sich bei den Objekten hochbieten. „Das ist bei uns nicht der Fall, weil die Immobilien noch auf unbestimmte Zeit bewohnt sind“, so Seeger.
 
„Nur über diese Verrentungsvariante erhalten Investoren den Zugang zu Wohnimmobilien, die noch nicht am Markt angeboten werden – und dies zu deutlich reduzierten Kaufpreisen“, sieht auch Kiebler die Vorteile seines Konzepts der Nießbrauch­immobilie. „Im Schnitt zahlt der Erwerber für diese Immobilien 55 Prozent des heutigen Marktwerts. Vom Marktpreis wird der Wert des Nießbrauchs in Abzug gebracht. Die Höhe hängt vom Alter des Nießbrauchnehmers ab.“ Wie bei einem Zerobond fallen keine laufenden Einkünfte an. Spätestens mit Ablauf des Nießbrauchrechts wird die Immobilie in der Regel verwertet. Auch ein vorzeitiger Verkauf ist jederzeit möglich, da hierfür inzwischen ein Markt existiert“, erklärt Kiebler. Der Verkaufsgewinn setzt sich dann aus dem Nießbrauchabschlag und dem Wertzuwachs zusammen. 
 
Auch bei Seegers Modell des Rückmietverkaufs geht es um die Realisierung eines Verkaufsgewinns. „Unser Geschäftsmodell ist nicht nur das Vermieten“, erklärt Seeger, „sondern wir haben Immobilien mit Potenzial. Die meisten sind in einem sehr ordentlichen Zustand, und wenn nicht, dann bringen wir sie dahin. Die Mieter leben schließlich auch lieber in einem Haus, das gut in Schuss ist!“ Er kalkuliert mit einer durchschnittlichen Verweildauer seiner Mieter von zehn Jahren. „Die einen bevorzugen dann einen Wohnsitz in Spanien, die anderen wollen lieber in eine kleinere Wohnung ziehen, und wieder andere gehen in ein ­Seniorenheim.“ Wenn dann verkauft wird, setzt sich der Verkaufsgewinn aus der Differenz zwischen dem vermieteten und dem bezugsfreien Wohnraum und dem Wertzuwachs zusammen.
 
Eine interessante Möglichkeit, um Wohnimmobilien zu sourcen, stellen die Konzepte allemal dar. Ob die Bündelung für Institutionelle zu einem interessanten Investment werden kann, hängt wohl von der weiteren Zinsentwicklung ab.

Anke Dembowski

Anhang:

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