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2/2021 | Theorie & Praxis
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»Wir arbeiten gut Hand in Hand«

Professor Dr. Julius H. Schoeps ist Vorstand der Moses Mendelssohn Stiftung, die sich für die europäisch-jüdische Verständigung engagiert. Reiner Nittka ist Vorstandssprecher der GBI Holding AG, einer 100-Prozent-Tochter der Moses Mendelssohn Stiftung. Institutional Money unterhält sich mit den beiden darüber, wie sie zusammenarbeiten und wie sie aktuell den Immobilienmarkt sehen.

Die Moses Mendelssohn Stiftung ist 100-Prozent-Eigentümerin der GBI-Gruppe, bei der es sich um einen Projektentwickler handelt, der aktuell vor allem in den Bereichen Studentenwohnheime, frei ­finanziertes und gefördertes Wohnen aktiv ist. Stiftung und Unternehmen arbeiten hier Hand in Hand. So schafft es die Stiftung, auch im Niedrigzinsumfeld ausreichend hohe Erträge zu erwirtschaften, um ihren Stiftungszweck erfüllen zu können.

Erzählen Sie uns etwas zum Hintergrund ­Ihrer Stiftung, Herr Prof. Schoeps?
Professor Dr. Julius Schoeps: Die Stiftung ist nach dem Philosophen Moses Mendelssohn benannt. Mein Bruder, Dr. Manfred Schoeps, und ich haben die Stiftung 2004 gegründet. Wir sehen uns dabei in der Tradition der Moses Mendelssohn Stiftung, die 1929 in Dessau gegründet und später von den Nazis zwangsaufgelöst wurde.

Wie hoch ist das Stiftungsvermögen, und wie haben Sie es angelegt?
Das Kapital beträgt 40 Millionen Euro. Es handelt es sich bei unserer Stiftung um eine unternehmensverbundene Stiftung, ähnlich wie etwa die Bertelsmann- oder die Robert Bosch Stiftung, wenn auch in einem sehr viel kleineren Rahmen. Die Stiftung ist Eigentümerin der GBI-Unternehmensgruppe, ein Projektentwickler in den Bereichen Wohnen und Gewerbe. Dabei arbeiten wir gut Hand in Hand. Über die GBI-Gruppe bewirtschaften wir aus dem Stiftungsbereich heraus 22 Studentenwohnheime in Deutschland und Österreich mit mittlerweile 5.000 Apartments. Damit sind wir einer der größten Betreiber in diesem Bereich in Deutschland. Wir machen das zum Kostenersatz, das heißt, ohne Gewinn zu erzielen. Und das kommt den Studierenden zugute.

Wollen Sie mit der Kapitalanlage ebenfalls den Stiftungszweck unterstützen? Das heißt, betreiben Sie „Impact Investing“?
Ja, schon! Vor ein paar Jahren hieß das noch Mission Investing. Teilweise betreiben wir das selbst, und teilweise erledigt das die GBI-Gruppe für uns.

Reiner Nittka: Wir versuchen, unterneh­me­risches Handeln mit gesellschaftlichem ­Engagement zu verbinden. Unsere Intention ist dabei unter anderem die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Studierende. Preislich liegen unsere Studentenwohnungen etwa in der Mitte zwischen den klassischen Studentenwerken, die hoch subventioniert sind, und privat finanziertem studentischem Wohnungsbau.

Wie merken die Studierenden noch, dass sie in einem Haus der Moses Mendelssohn Stiftung wohnen, außer über die Miete?
Schoeps: Zum einen benennen wir ­jedes unserer Häuser nach einer Persönlichkeit aus der deutsch- beziehungsweise österreichisch-jüdischen Geschichte. So haben wir zum Beispiel ein Martin Buber Haus in Wien, das Franz Oppenheimer Haus in Frankfurt oder das Albrecht Mendelssohn Bartholdy Haus in Hamburg. Wir erstellen zu jeder dieser Persönlichkeiten eine kleine Biografie, die die Studenten mit dem Mietvertrag überreicht bekommen. Wir hoffen, damit Interesse oder zumindest eine Form des Gedenkens anzustoßen. Die Namensgeber sind Persönlichkeiten, die sich in der Regel gesellschaftlich eingebracht oder das deutsche Judentum mitgeprägt haben. Oppenheimer war beispielsweise der Lehrer Ludwig Erhards. Er hat unter anderem die Idee der Bodensperre entwickelt, die den Zweck hatte, Grund und Boden der Spekulation zu entziehen. Diese Idee ist gerade wieder im Kommen. An jedem unserer Häuser ist zudem der Moses-Mendelssohn-Sinnspruch „Nach Wahrheit forschen, Schönes lieben, Gutes wollen, das Beste tun. Das ist die Bestimmung des Menschen“ angebracht. Wir hoffen, dass bei den Studierenden, wenn sie dieser Aussage oft begegnen, ein Prozess des Nachdenkens einsetzt.

Vermieten Sie an eine bestimmte Gruppe von Studierenden?
Nittka: Nein, an alle! Ausländische Studierende, die ansonsten auf dem Wohnungsmarkt große Schwierigkeiten haben, machen bei uns einen Anteil von etwa 30 bis 40 Prozent aus.
Schoeps: Wir bieten auch ein Tutorenprogramm. Es beinhaltet nicht nur eine Ein­führung in die Uni, sondern auch Veranstaltungen, den Besuch von Ausstellungen und Museen sowie Programme zur Völkerverständigung. Jetzt zu Corona-Zeiten stellen wir Programme gegen die Vereinzelung und Vereinsamung auf die Beine.

Wie messen Sie den „Impact“ dessen, was Sie tun?
Das ist wirklich schwierig, denn das lässt sich nicht wie eine Immobilienrendite berechnen. Die Stiftung erhält aus den Erträgen unserer Geschäftstätigkeit eine Ausschüttung, mit der sie ihre Projekte finanziert. Aber was ist das wert? Ich erlebe oft, dass die Erwartungshaltung uns gegenüber sehr hoch ist. Manche meinen, die ­Unterkunft müsse umsonst sein, weil hinter uns eine Stiftung steht. Aber Dinge müssen etwas kosten, sonst werden sie nicht wertgeschätzt. Die Finanzierung kommt ja ­komplett aus privat erwirtschafteten Mitteln. Wir erhalten für unsere Studentenwohnungen – bis auf wenige Ausnahmen – keine staatlichen Subventionen. Letztendlich schließen wir eine Lücke im Markt; zwischen in geringerer Anzahl vorhandenen Angeboten des Studierendenwerks und teureren Angeboten der Privatwirtschaft. Zudem schaffen wir einen Mehrwert, indem wir die Erinnerungskultur ­fördern und weitertragen. Wir wollen das Gedenken aufrechterhalten und den jungen Menschen das ­Bewusstsein dafür vermitteln. Und wir wollen das Thema positiv an­gehen.

Schoeps: Was GBI und die Moses Mendelssohn Stiftung bewegen, kann wirklich nicht in Euro und Cent gemessen werden. Es ist immens viel wert, auch weil wir junge Menschen aus unterschiedlichen Kulturen zusammenbringen. Bei den Bewohnern unserer SMARTments bemühen wir uns, neue Sichtweisen auf Geschichte und Kultur zu entwickeln.

Gibt es etwas, das Sie am Stiftungsrecht ändern würden?
Das größte Problem für Stiftungen ist nicht das Stiftungsrecht, sondern die niedrigen Zinsen. Ein Großteil der Stiftungen ist relativ klein. Diese haben erhebliche Probleme, mit Investitionen Renditen oberhalb der Inflation zu erzielen. Stiftungen sind vom Gesetzgeber jedoch gehalten, ihr Stiftungskapital zu erhalten. Das ist in der aktuellen Marktsituation schwierig. Daher halte ich unser Konzept für beispielhaft. Die Stiftungsgelder sind überwiegend in der GBI angelegt. Die Renditen, die wir von der GBI erhalten, könnten wir mit Staats­anleihen in der aktuellen Situation nie ­erzielen.

Nittka: Ja. Diese Erträge erreichen wir, weil wir als Unternehmen unternehmerisch handeln und gleichzeitig die Stiftungsziele für uns eine übergeordnete Maßgabe sind.

Dann ist der geforderte Kapitalerhalt für Sie keine Herausforderung ?
Schoeps: Nein. Bei uns fand bisher kein Kapitalverzehr statt. Darüber wären viele Stiftungen froh. Die Jahre 2012 bis 2019 waren durchaus ­erfolgreich. Ich hoffe sehr, dass das in Zukunft auch so bleibt.

Kann die GBI auch mit anderen Stiftungen oder Unternehmen zusammenarbeiten?
Nittka: Ja, auf jeden Fall. Wir agieren frei am Markt und ­haben Investoren aus allen ­Bereichen, etwa Versiche­rungen, Pensionskassen und Family Offices.

Machen Sie auch geförderten Wohnungsbau?
Ja, seit 2015; da waren wir anfangs noch Exoten im Markt. Wir setzen mittlerweile etwa 150 bis 200 Millionen Euro gefördertes Wohnen pro Jahr um. So viel kann die Stiftung nicht in ihren Bestand aufnehmen, daher verkaufen wir die Projekte an andere Investoren, aber die Stiftungsziele stehen über allem. In den vergangenen Jahrzehnten war der soziale Wohnungsbau meist komplett im Bestand von Genossenschaften oder Gesellschaften, die der jeweiligen Stadt gehörten. Dass hier privat inves­tiert wird, ist noch sehr ungewöhnlich. Mit den Förderbanken in Bayern und Baden-Württemberg haben wir dafür ein passendes Modell abgestimmt. Das ist eine Win-win-Situation, denn wir aktivieren privates ­Kapital, um in Verbindung mit den Fördermitteln geförderten Wohnraum bereitzustellen. Auf diese Weise haben wir gefördertes Wohnen wieder in den Blickpunkt gebracht.

Gibt es ein Gremium, in dem Sie spezielle Grenzfragen bei der Entwicklung von gefördertem Wohnen diskutieren?
Der Vorteil beim geförderten Wohnungsbau ist, dass es keine Grenzfragen gibt, weil die Miethöhe in Euro und Cent vorgegeben wird. Es gibt eine ortsübliche Miete und dann entweder eine Subjekt- oder eine Objektförderung. Das heißt, entweder die Miete sinkt durch einen Zuschuss an die Bewohner – in Bayern gestaffelt je nach Einkommen –, oder die Subvention geht an den Entwickler, entweder durch ­einen Baukostenzuschuss oder günstige Kredite. Auch andere zentrale Mietregelungen sind exakt festgelegt.

Welche Rendite erwirtschaften Sie mit Ihrem Immobilienportfolio?
Mit gefördertem Wohnungsbau erwirtschaften wir heute zwischen 2,5 und drei Prozent. Als wir das genau in dieser Höhe vor drei oder vier Jahren angeboten haben, wurden wir von den Investoren nach Hause geschickt. Mittlerweile sind sie sehr interessiert. Man hat kein Problem bei der Vermietung, insoweit auch kein Leerstandsrisiko wie aktuell bei Hotels oder Shoppingcentern.

Sie sprechen von Renditen zwischen 2,5 und drei Prozent. Steigt die Inflation, sind solche Renditen nicht mehr so interessant. Müssen Sie dann die Mieten anheben, und dürfen Sie das überhaupt?
Wir rechnen derzeit mit einer Infla­tion von rund zwei Prozent. Wenn es da­rüber hinausgeht, ist die Frage: Wie reagiert der Fördergeber? Erhöht er womöglich die Förderung, setzt er die Tilgung aus?

Wie gehen Sie mit den besonderen Herausforderungen um, die derzeit speziell der Berliner Wohnimmobilienmarkt bietet?
Wie wir damit umgehen, sehen Sie schon daran, wo wir bauen. Wir bauen fast überall, aber so gut wie nicht in Berlin. ­Unser Projekt „Gleis 17“ befindet sich zwar in Berlin, aber das ist studentisches Wohnen. Klassisches Wohnen machen wir in Berlin nicht. Was wir aber beobachten: Es gibt ­einen massiven Schub im Wohnungsbau im an Berlin angrenzenden Umland. Brandenburg ist schlau und profitiert von der schlechten Berliner Gesetzgebung.

Welche Forderungen stellen Sie an die Poli­tik, damit mehr bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt wird?
Die Politik sollte auf einen vernünftigen Ausgleich achten. Möglich ist das! Hamburg und Berlin sind von ihrer Inter­nationalität und von ihrem Wachstum vergleichbar. In Hamburg sehen wir die höchs­te Quote an Wohnbaugenehmigungen, während Berlin ganz hinten liegt. Berlin hat es geschafft, 2020 eine geringere Baugenehmigungsquote zu haben als im Vorjahr, obwohl der Bedarf riesig ist. In Hamburg ­planen und entwickeln wir mehrere Wohnprojekte. Die Stadt formuliert die Konzeptvorgaben, an den Ausschreibungen dürfen sich alle beteiligen, auch Private. In Berlin finden im Zusammenhang mit öffentlichem Bauland hingegen keine Vergaben mehr an Private statt. Alles soll von den städtischen Wohnungsbaugenossenschaften gemacht werden, aber die sind nur zum Teil dazu in der Lage. In Wowereits letztem ­Regierungsjahr wurde verabschiedet, dass bis 2020 insgesamt 5.000 Studentenapartments entstehen sollten – alle über städtische Gesellschaften. Gebaut wurde nicht mal ein Drittel. Berlin hat eine komplett verfehlte Wohnungsbaupolitik. Von der öffentlichen Hand zur Verfügung gestellte Grundstücke werden in Berlin einfach nicht an Private vergeben. Langsam fällt der Politik dieses Problem auf. Die neue Spitzenkandidatin der SPD in Berlin, Franziska Giffey, will ­eine aktive Wohnungsbaupolitik unter Beteiligung von Privaten betreiben.

Was hat es mit der Neuen Leipzig-Charta auf sich, und was bedeutet sie für Sie?
In der Neuen Leipzig-Charta geht es um nachhaltige, bezahlbare und umsetzbare Stadt- und Quartiersentwicklungen. Wohnungsbau, Seniorenwohnen und Quartiersentwicklungen sind aktuell große Themen, die auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und die Bundesregierung forcieren. Mit Quartiersentwicklungen beschäftigen wir uns intensiv. Wichtig ist für uns eine breite Mischung in der Nutzung, etwa in der Altersstruktur der Mieter. Wir haben Studentenwohnheime, Seniorenwohnen, Kindertagesstätten, Mikrowohnen und so weiter. Außerdem ist eine Mischung in der Sozialstruktur wichtig, also frei finanziert und gefördert. Der eigentliche Change ist das Thema Ökologie, also der CO2-Footprint in der Immobilienbranche. Da treten wir jetzt in eine neue Phase ein.

Wie macht sich der Change bemerkbar?
In der Vergangenheit sagten viele, dass sie Umweltschutz gut finden; kosten durfte es aber nichts. Nach dem Motto „Ja, das machen wir gerne, aber nicht hier und jetzt!“.

Als Entwickler sehe ich erhebliche Veränderungen. Beispielsweise hat die Hotelgruppe Premier Inn einen Green Bond zum Bau nachhaltiger Hotels aufgelegt. Auch wir bauen nur noch nach bestimmten Nachhaltigkeitskriterien. Wir haben zum Beispiel gerade einen Vertrag für einen ESG-Wohnfonds mit einem deutschen Versicherungsunternehmen unterschrieben. Hier geht es ausschließlich um sozial gefördertes Wohnen – das wäre vor drei Jahren noch undenkbar gewesen. Wir haben auch Verträge mit Investoren geschlossen, in denen es um studentisches Wohnen geht, bei dem die GBI der Projektentwickler und die Moses Mendelssohn Stiftung der Betreiber der SMARTments student ist. Alle Häuser müssen mindestens dem besonders energieeffizienten KfW-Standard 55 entsprechen. Große Investoren sind heute bereit, bei der Rendite Abstriche zu machen, wenn die Immobilie nachweislich nachhaltig ist. Früher ging das etwas hemdsärmelig: „Wir zahlen den Kaufpreis, und ihr liefert uns ein Zertifikat.“ Das ist zwar besser als nichts, aber heute muss Nachhaltigkeit viel detaillierter belegt werden. Da werden die Arbeitsbedingungen, die Baumaterialien, die Lieferketten etc. betrachtet. Verpflichtungen im ESG-Bereich werden jetzt viel ernster genommen und sind auch Vertragsbestandteil.

Sie vertreten ja eher das „S“ von ESG. Inwiefern sind Ihre Immobilien auch „grün“?
Wir werden auch grün. Inzwischen ist KfW-55 fast schon Standard. Wir versuchen, mit KfW-40 noch energieeffizienter zu sein. Kürzlich haben wir unseren ersten Green-Lease-Vertrag vorgestellt. Dabei werden ökologisch relevante Themen Inhalt des Mietvertrags. In diesem wird den Bewohnern nicht nur die korrekte Mülltrennung empfohlen, sondern auch dass sie Ökostrom beziehen oder möglichst häufig auch die energieeffiziente Haussteuerung nutzen. ­Damit bekommt das eine höhere Verbindlichkeit. Und geheizt wird natürlich, falls geothermisch machbar, über Erdwärme.

Vielen Dank Ihnen beiden für das ­Gespräch!         

Anke Dembowski


Politik- und Immobilienexperte

Der 1963 geborene Reiner Nittka studierte an der FU Berlin Politikwissenschaften und Publizis­tik. Danach arbeitete er in der Berliner Senatskanzlei. Während der Zeit des Mauerfalls und der ­Wiedervereinigung war er persönlicher Referent des Regierenden Bürgermeisters von Berlin, Walter Momper. Nittka hatte anschließend Leitungspositionen bei der Treuhandanstalt sowie der Berliner Landesentwicklungsgesellschaft ­inne. 2001 wechselte er in die neu gegründete GBI, zunächst als Geschäftsführer, 2007 wurde er Vorstand und 2016 Vorstands­sprecher der GBI AG. Zwei Jahre später übernahm er diese Position auch bei der GBI Holding AG.


Mendelssohn-Nachkomme

Julius H. Schoeps ist in siebenter Generation Nachkomme des Philosophen Moses Mendelssohn. ­Geboren wurde er 1942 in Djursholm/Schweden, wohin die Familie ins Exil geflohen war. Schoeps ist Professor Emeritus an der Universität Potsdam und Gründungsdirektor des Moses Mendelssohn Zentrums für europäisch-jüdische Studien. Seit 2004 ist Schoeps Vorstand der Moses Mendelssohn Stiftung. Zu den zahlreichen Buchveröffentlichungen gehören die Geschichte der Familie Mendelssohn, seine Autobiografie „Mein Weg als deutscher Jude“ und das jüngst erschienene Werk „Düstere Vorahnungen. Deutschlands Juden am Vorabend der Katastrophe (1933–1935)“.

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