1/2021 | Produkte & Strategien

Rückgrat der digitalen Welt

Die vergleichsweise junge Immobilienkategorie Rechenzentren entwickelt sich zur essenziellen ­Infrastruktur, zuletzt profitiert sie zudem von der Covid-19-Pandemie.

© Columbia Threadneedle, pinkeyes | stock.adobe.co

Nicht erst durch die Covid-19-Pandemie, aber auch durch sie wurden Rechenzentren ins Rampenlicht gerückt. „Wir werden in letzter Zeit oft von Investoren angesprochen, die sich dem Thema ­nähern möchten“, erklärt Michael Dada, der als Director beim Immobilienunternehmen CBRE den Bereich Data Centre Solutions betreut. „Ein Rechenzentrum können Sie nicht einfach kaufen, sondern in der ­Regel werden Sie Betreiber. Hier sind zwar hohe Margen möglich, aber den Betrieb müssen Sie wirklich beherrschen.“

Sehr hoher Energiebedarf

Die Energieanbindung ist bei Datenzentren besonders wichtig. Das verdeutlicht Marco Foof, Chief Technology ­Officer (CTO) der PREA Group: „Wir beraten beim Finden des Grundstücks, beim Bau und der Energiebeschaffung. Viele ­Parameter sind öffentlich zugänglich, sodass wir Voranalysen machen können. Das letzte Wort hat aber immer der Stromanbieter; er hat vielleicht einen Teil der Megawatt schon reserviert.“ Daneben seien auch die Sicherheit des Standorts, die Verkehrslage und der weitgehende Ausschluss von Naturkatastrophen wichtige Parameter. „Eine Überschwemmung in einem Datenzentrum wäre ein ziemliches Desaster“, erklärt Foof und weiter: „Aufs Grundstück bekommt man Starkstrom geliefert, und ab 50 Megawatt brauchen Sie Ihr eigenes Umspannwerk. Mit den Baukosten für die reine Energie­versorgung liegen Sie schnell im dreistelligen Millionenbereich.“

Auf der anderen Seite leuchtet der zunehmende Bedarf an Datenzentren ein: Schon vor der Corona-Pandemie gab es den Trend, Daten in die Cloud zu verlagern. „Amazon, Google, Microsoft, Netflix … alle brauchen Cloud-Dienstleistungen beziehungsweise bieten sie auch an. Privatleute laden ihre Fotos in die Cloud, und ganze Konzerne ­lagern ihre Infrastruktur in die Cloud aus“, führt Dada vor Augen. Von fahrerlosen ­Autos, Smart Homes und dem „Internet of Things“ (IoT) ganz zu schweigen! Hinzu kam dann Covid-19 mit den bekannten ­Effekten auf die Digitalisierung. „Der absolute Quantensprung wird das autonome Fahren, spätestens dann wird ein Vielfaches an Datenzentren benötigt. Dazu müssen ­Gigabytes an Umgebungsdaten gespeichert werden. Ein autonom fahrendes Auto transferiert etwa 350 GB Daten am Tag, das heißt, pro Rack, also pro Quadratmeter, bekommen Sie 8.000 Autos pro Tag unter“, gibt Foof eine Größenvorstellung.

Von Investoren werden Datencenter oft als spezielle Immobilien- oder Infrastrukturinvestments wahrgenommen, weil sich damit stabile Einnahmenströme erzielen lassen, die Mieteinnahmen ähnlich sind. Sie als Core-Infrastruktur-Investments anzusehen ist ebenfalls logisch, weil sie zentrale Servicedienstleistungen erbringen, regional eine gewisse Monopolstellung haben und es hohe Markteintrittsbarrieren gibt. „Wir betrachten unsere Datacenter-Beteiligung, die wir letztes Jahr in einem M&A-Prozess ­erworben haben, als Core-Infrastruktur“, ­erklärt Ingrid Edmund, Senior Portfoliomanagerin bei Columbia Threadneedle. „Wir erzielen damit nicht einfach nur Mieteinnahmen, sondern wir haben die operative Kontrolle, indem wir es selbst betreiben.“

Spezielles Know-how erforderlich

Mit ihrer European-Sustainable-Infrastructure-Strategie hat Columbia Threadneedle im Mai 2020 zwei Drittel einer ehemaligen Mine in Norwegen erworben, die unmittelbar an einem Fjord liegt und jetzt das Lefdal Mine Datacenter (LMD) beherbergt. „Die Lage ist günstig, denn die größte Herausforderung beim Betreiben eines ­Datencenters ist die Energieversorgung, die unter anderem für die Kühlung tausender Server benötigt wird“, erklärt Edmund. Bei diesem Datenzentrum wird der Strom aus erneuerbaren Energiequellen genutzt, und die Kühlung erfolgt über das kalte Nord­seewasser, das aus den Tiefen des Fjords gepumpt wird. „In Frankfurt werden bereits Rechenzentren betrieben, die die Abwärme ihrer Wasserdirektkühlsysteme zum Beheizen ihrer Büroräume nutzen“, schreibt CBRE Research. Der enorme Energiebedarf macht Datenzentren unter Nachhaltigkeitsaspekten, die zunehmend in den Vordergrund rücken, diffizil. Hier ist wohl künftig noch einiges an Entwicklung zu erwarten.

„Für den Betrieb, aber auch zur reinen ­Investition in Datencenter ist Spezial-Know-how erforderlich“, erklärt Alex Lund aus der Research-&-Strategy-Abteilung von M&G Real Estate, „aber für Core-Assets winken hier vier bis sechs Prozent Bruttorendite.“ Er verweist darauf, dass die Investorennachfrage zuletzt stärker gestiegen ist als die Zahl der Datenzentren: „Obwohl das Wachstumspotenzial sehr groß ist, handelt es sich derzeit letztlich noch um eine ziemlich kleine Nische. Der Markteinstieg und das Management sind komplex“, gibt Lund zu bedenken.

Die Komplexität besteht etwa darin, dass es sehr unterschiedliche Anforderungen gibt. „Bestimmte Datenzentren werden ­unmittelbar in zentralen Citylagen benötigt, wenn es auf eine möglichst niedrige Latenz ankommt. Das ist beispielsweise bei Anwendungen für die Börse, zum Streamen von Filmen und fürs Gaming der Fall“, erklärt Edmund. Andere Datenzentren können auch an abgelegenen Orten, wo Grund und Boden deutlich billiger sind, liegen, wenn es zum Beispiel um das sichere Speichern großer Datenmengen geht.
Bisher liegt der Schwerpunkt der europäischen Datenzentren in den sogenannten FLAP-Märkten, die besonders gut an die globalen Glasfasernetze angebunden sind: Frankfurt, London, Amsterdam und Paris. Als potenzielle Aufsteiger werden Dublin, Zürich und Mailand gehandelt. In Deutschland hält Foof auch Bremen, Hamburg und Berlin für aussichtsreiche Städte. „Allerdings ist Frankfurt derzeit der mit Abstand wichtigste Markt bei Rechenzentren im ­Bereich Colocation und Cloud. In der Stadt sind eine Vielzahl von Rechenzentrumsbetreibern präsent“, weiß Dada, „gleichzeitig ist Frankfurt der größte Internetknoten der Welt. Die durch die Glasfaserleitungen des Internetknotens DE-CIX übertragene Datenmenge erreicht mittlerweile durchschnittlich mehr als neun Terabit pro Sekunde.“

Maschine mit Hülle

Neben der Standortwahl und dem Energiebedarf sind die hohen Investitionskosten eine Herausforderung. „Baukosten für ­Datenzentren liegen deutlich höher als bei ­Retail, Logistik oder Büro“, berichtet Dada. „Wir rechnen etwa 20 Prozent der Kosten für Dach und Fach und 80 Prozent für die TGA, die technische Gebäudeausstattung.“ Es handelt sich also eher um eine Maschine mit Hülle. Entsprechend wird die Größe ­eines Rechenzentrums in Megawatt ange­geben. „Der Durchschnitt der Rechenzentren in Deutschland hat etwa 35 Megawatt. Damit liegt man schon deutlich im dreistelligen Millionenbereich, bis zu einer Milliarde“, gibt Foof eine Größenordnung für die notwendigen Investitionssummen. „In Deutschland haben wir rund 600 Megawatt an Datencentern, und dieses Jahr werden wir die Gigawatt-Grenze durchbrechen.“

Die Laufzeit eines Rechenzentrums zu prognostizieren ist schwierig, wobei von ­einem langfristigen Bedarf auszugehen ist. Allerdings schreitet die Technik weiter fort, und welchen Lauf sie nehmen wird, ist nicht immer sicher. „Die Haupttechnik wie Generatoren und Kühlung hält etwa zehn Jahre, Batterien müssen alle drei bis vier Jahre erneuert werden. Bei vielem anderen muss man sehen, wohin die technische ­Entwicklung geht“, so Dada.

Banken zögern bei der Finanzierung, weil eine anderweitige Verwertung kaum möglich und die Residualwertermittlung entsprechend problematisch ist. „Daher erhalten wir auch öfter Anfragen von Private-Equity-Fonds“, so Dada.

Große Investoren

Er hält Datenzentren als Beimischung in Real-Asset-Portfolios auf jeden Fall für interessant, „da sie nach anderen ­Zyklen funktionieren und es sich um ­eine aufstrebende Investmentklasse handelt. Immobilieninvestoren können sich damit Lagen erschließen, die vorher kaum erschließbar waren, und die Renditen sind höher als in den etablierten Immobiliensektoren“, nennt er weitere Vorteile.

Bisher sind überwiegend Groß­investoren und Spezialisten investiert. Axa Investment Managers Real Estate hat im Sommer 2018 die Firma Data4 übernommen, einen europäischen ­Datencenterspezialisten, der Zentren in Paris, Mailand, Luxemburg und Madrid baut und betreibt.

Im Mai 2020 kündigte der Investor KKR an, eine Milliarde US-Dollar ­Eigenkapital bereitzustellen, um damit die Firma „Global Technical Realty (GTR)“ zu gründen, die Datenzentren in Europa im Wert von 2,5 Milliarden US-Dollar bauen soll.

Capital REIT, hinter dem die Pensionskasse Singapur steht, ist auf Datenzentren spezialisiert, und auch die Staatsfonds GIC (Singapur) und PFA (Dänischer Pensionsfonds) sind vor Kurzem in den Markt eingestiegen.

Transaktionen mit Datenzentren sind rar, sodass die Datenlage über ­gezahlte Preise dünn ist. Eine der ­bekannteren Transaktionen war im ­Juli 2020 der Verkauf des Frankfurter IT- und Gewerbeparks Osthafen vom bisherigen Vermieter Beos AG an den Nutzer Interxion.
Der steigende Bedarf an Datenzentren könnte sowohl die Anzahl der Neubauten als auch der Transaktionen erhöhen. Edmund will beispielsweise den Datacenter-Anteil ihrer European-Sustainable-Infrastructure-Strategie erhöhen. „Der Bedarf an digitaler Infrastruktur wächst. So ist zum Beispiel der Ausbau des Glasfasernetzes Teil des Europäischen Konjunkturprogramms. Jeder EU-Bürger soll ­einen Internetanschluss haben können. Die Covid-19-Krise hat gezeigt, wie wichtig das ist. Und auch das Thema Datensicherheit gewinnt Momentum“, ist Edmund optimistisch. „Datencenter entwickeln sich zu einem interessanten neuen Infrastruktursegment“, fährt sie fort. Zwar sei auch traditionelle ­Infrastruktur absolut essenziell, „aber wir sehen große Opportunitäten darin, unser Portfolio auch in den wachsenden Bereich der digitalen Infrastruktur zu diversifizieren.“    

Anke Dembowski

Anhang:

• Entwicklung des Marktes für Rechenzentren in Frankfurt
• Datenzentren rangieren ganz oben