Logo von Institutional Money
2/2016 | Theorie & Praxis

Immobilien lösen nicht alle Probleme

Die niedrigen Zinsen führen zu einer Kapitalflut auf den Immobilienmärkten. Das Angebot kann den Hunger der Investoren nicht mehr stillen. Demzufolge sinken die Immobilienrenditen stetig und die Renditekompression könnte noch anhalten. Trotzdem lässt sich mit Immobilien Geld verdienen.

Immobilien zählen zu den wenigen Assetklassen, die aus institutioneller Sicht als Rentensurrogate taugen – jedenfalls im Prinzip. Die hohe Nachfrage hat aber auch hier die Preise in Bereiche getrieben, die eine sehr sorgfältige Vorgangsweise nahelegen.
Immobilien zählen zu den wenigen Assetklassen, die aus institutioneller Sicht als Rentensurrogate taugen – jedenfalls im Prinzip. Die hohe Nachfrage hat aber auch hier die Preise in Bereiche getrieben, die eine sehr sorgfältige Vorgangsweise nahelegen.

Es dürfte derzeit nicht mehr sehr viele Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke geben, die nicht auf der Suche nach alternativen Anlagen sind, die zumindest darauf hoffen lassen, die Renditen von Anleihen ersetzen zu können. Sachwerte und hier allen voran Immobilien eignen sich dafür vergleichsweise gut, ohne dass man sich in Risikosphären bewegen müsste, die man nicht verantworten könnte. Aber Immobilieninvestments sind natürlich auch keine triviale Angelegenheit. Erstens haben viele Anleger in den vergangenen Jahren aufgestockt und sich den zulässigen Höchstquoten genähert, sie müssen besonders selektiv sein. Wer hingegen bisher noch nicht viel investiert hat, steht vor dem Dilemma, dass die Preise für Immobilien in den vergangenen Jahren so stark gestiegen sind, dass auch die Renditen bescheiden ausfallen. Tatsächlich drängt sich die Frage auf: Können Fixed-Income-Anleger mit Immobilien überhaupt noch Geld verdienen, ohne enorme Risiken zu schultern? „Ja, obwohl Immobilien schon ein Spielball im Mangel an alternativen Anlagen geworden sind“, betont Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation GmbH. Die grundlegende Formel, wonach man mit Immobilien sofort einen regelmäßigen Cashflow erzeugen kann, sei nach wie vor intakt.

Deshalb wollen drei Viertel der Pensionsfonds, Family Offices, Banken und Versicherer laut einer Studie des österreichischen Immobilienprojektentwicklers Soravia Capital weiter in deutsche Immobilien inves­tieren. Großbritannien und Österreich folgen. Am wenigsten gefragt sind der Studie zufolge Italien und die mittel- und osteuropäischen Länder (CEE). Die Umfrage hat außerdem ergeben, dass sich die Investoren auf Regionen und nicht auf die Preise konzentrieren. Denn in Italien sind die Immobilien teilweise immer noch um bis zu 50 Prozent günstiger als zu Beginn der Finanzkrise. Trotzdem will dort keiner hin. Stattdessen besteht in Deutschland ununterbrochen eine riesige Nachfrage nach Wohn- und Büroimmobilien und nach Investitionen in den Einzelhandel, in studentisches Wohnen und in Hotels.

Beachtlicher Spread

Immobilieninvestoren befinden sich allerdings in einem Spannungsfeld. Die Objekte sind viel teurer als vor der Finanzkrise, und angesichts der Tatsache, dass immer noch massiv viel Geld in die Märkte strömt, werden die Preise weiter steigen. Ein Ende der Nullzinspolitik ist nicht in Sicht, und es stellt sich für Anleger die Frage, welche ­Investments stabil und relativ sicher noch einen laufenden Nettoertrag von mehr als zwei bis drei Prozent generieren.

„Obwohl die Preise gestiegen sind, kann man mit Immobilien immer noch Geld verdienen. Der Spread zwischen Bundesan­leihen beziehungsweise Renten und Immo­bilieninvestments beträgt 250 bis 300 Basispunkte und ist damit immer noch beachtlich“, sagt Chris­toph Schumacher, Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property. Einstiegsrenditen von im Schnitt 3,5 bis vier Prozent seien durchaus noch möglich. Für die laufenden Auszahlungen gilt laut Schumacher: „Die Drei ist die neue Vier. Daran müssen wir uns gewöhnen.“ Er macht außerdem kein Hehl daraus, dass das Risiko besteht, dass die Preise eines Tages zurücksetzen und eine Zinswende kommt. Damit müssen die Investoren leben, wobei die Immobilienbranche noch keine Wende sieht. „Viele glauben, dass das noch mindestens zehn Jahre dauert“, berichtet Schumacher.

Wachsender Anlagenotstand

Zusätzlich aufgeladen wird das Spannungsfeld durch den unveränderlichen Umstand, dass Immobilien ein illiquides Asset sind, das man – mit Ausnahme von riskanteren Projektentwicklungen – langfristig betrachten muss. Das läuft dem Ansinnen der Institutionellen zuwider, ein hohes Maß an liquiden Anlagen und Liquidität vorzuhalten, und ist zurzeit kontraindiziert zur Verzinsung von Liquidität, die bei null liegt und zuweilen sogar negativ ist. Trotzdem türmt sich täglich mehr und mehr Liquidität auf, weil adäquate Investments nicht in ausreichendem Umfang verfügbar sind. Nicht ohne Grund nehmen Fondsgesellschaften teilweise kein Geld mehr an. Sie können es nicht so schnell und nicht in der Höhe investieren, wie es ihnen zufließt. Das spricht, wenn man nicht von einer Wende in der Zinspolitik der Notenbanken in naher Zukunft ausgeht, dafür, dass Kapital teilweise längerfristig in risikoadjustierte Immobilien mit gutem Cashflow investiert werden muss. Wer schon morgen aus einem Investment aussteigen will, steht erneut vor der Frage, was er mit seinem Kapital anstellen soll. Die Eigentümer und potenziellen Verkäufer wissen das und verhalten sich dementsprechend zurückhaltend. „Wer risikolose Immobilien hat, verkauft nicht“, meint Marcus Cieleback, Head of Research in der Patrizia Immobilien AG.

In dieser Gemengelage stehen die Institutionen, die ausschüttungsorientiert investieren müssen, vor einem Dilemma. Spekulative Investments, deren Ertragsaussicht in der Wertsteigerung über eine längere Haltedauer liegt, sind nur bedingt geeignet. Solche Objekte können nur als Beimischung in bestehenden diversifizierten Portfolios in Betracht kommen. Konservative Investments in Form von erstklassigen Immobilien mit stabilen Cashflows und einer gewissen Anlagesicherheit sind jedoch rar und teuer. Aus diesem Grund müssen sich auch die renditeorientierten Investoren damit ­anfreunden, nicht mehr nur in Core- und Class-A-Immobilien zu investieren. Bei diesen Objekten ist der Druck auf die Renditen weiterhin enorm hoch, und das wird sich so schnell nicht ändern, weil erstens die Mieten langsamer steigen als die Kaufpreise und zweitens der Wettbewerb unter den Käufern sehr stark ist.

Liebhaberpreise

„Die Immobilienwirtschaft kann das Dilemma der Investoren mit Fixed-Income-Pflicht nicht lösen“, erklärt Schumacher und betont: „Aber die Immobilien schaffen Er­trä­ge heran.“ Die Renditekompression verstetigt sich mit jedem Deal, der zu einem scheinbar beliebigen Preis über die Bühne geht, häufig aus der Überlegung des Käufers, in erster Linie Vermögen zu sichern, und manchmal aus Liebhaberei. Dass ein erstklassiges Zinshaus oder ein exklusives Luxushotel in bester Innenstadtlage in einer Metropole, das die 30- bis 35-fache Jahresmiete kostet, keine laufenden Erträge abwirft, spielt bei diesen Käufern keine Rolle. Ähnlich verhält es sich bei Geschäftshäusern und Büroimmobilien im Premiumsegment, die „nur“ den langfristigen Kapital­erhalt und eine Chance auf eine Wertsteigerung versprechen. „Abgesehen davon ist es im Normalfall aber möglich, mit dem laufenden Betrieb aus den Mieterträgen eine Basisrendite von zwei bis drei Prozent zu erzielen“, berichtet Beyerle.

Objektverkäufer und die Projektentwickler haben in den letzten Jahren sehr gut verdient, dementsprechend gut ist die Stimmung in der Immobilienbranche. Marktbeobachter fragen sich inzwischen, wann die Party vorbei ist. „Die Stimmung lässt etwas nach, allerdings auf einem hohen Niveau. Denn das Niedrigzinsniveau bildet ein gutes Umfeld für Immobilieninvestments“, beobachtet Claus Thomas, Geschäftsführer der LaSalle Investment Management Kapitalverwaltungsgesellschaft. Es gebe mittlerweile Investoren, die wieder zurückhaltend agieren, nicht nur weil sie schon investiert und gut aufgestellt sind, sondern auch ­wegen der hohen Preise oder weil Bewertungskorrekturen erwartet werden. „Deals zu vernünftigen Preisen sind schwierig über die Ziellinie zu bringen“, ergänzt Thomas.

Immobilien ­brauchen Storys

Was können anlagesuchende Investoren also tun? Grundsätzlich bieten die Immobilien relativ stabile und gut vorhersehbare Erträge, die über langfristige Mietverträge mit einer marktkonformen Miete verfügen. Nicht kriegsentscheidend ist hingegen, ob die Vermietung an nur einen Mieter (Single-Tenant) oder mehrere Mieter (Multi-Tenant) erfolgt. „In jedem Fall sollte das Investment – egal ob in einer sehr guten oder in einer ausbaufähigen Lage – eine ‚Story‘ mitbringen. Der Investor muss sich mit seinen Asset Managern fragen, wie die Wertschöpfungskette gesteigert werden kann, um die Attraktivität und damit auch die Rendite zu optimieren“, meint Universal-Investment-Geschäftsführer Alexander Tannenbaum.

Alle Berater sind sich einig, dass Investoren nur kaufen sollen, wenn sie die Immobilien und die Story verstehen. Zentrale Kriterien sind im ersten Schritt die Lage und in weiterer Folge die Kalkulation. Das gilt für alle Immobilienarten und Länder und im Besonderen auch für Objekte, die nicht in das Core-Segment fallen. Es gibt nämlich nicht so viele Core-Immobilien, wie man meinen möchte, und die Strategien „Build to core“ oder „Manage to core“, also der Umbau beziehungsweise die Weiterentwicklung von bestehenden Objekten, muss man durchschauen. LaSalle-Manager Thomas: „In diesen Bereichen gibt es zusätzliche ­Risiken, für die Risikoaufschläge zugunsten der Investoren möglich sein sollten. Die Aufschläge schrumpfen allerdings wegen der hohen Investorennachfrage.“ Cieleback von Patrizia sekundiert an dieser Stelle: „Es muss jedem klar sein, dass für etwas mehr Rendite etwas mehr Mut notwendig ist.“ Seiner Meinung nach sind langfristig beispielsweise Dublin und Finnland interes­sante Zielmärkte genauso wie erstklassige Büros auf dem krisengeschüttelten niederländischen Office-Markt.

Im Grunde ist Weitblick gefragt: Neben der Lage sind makroökonomische Faktoren wie die demografische Entwicklung unbedingt zu berücksichtigen. Alle Faktoren sprechen momentan dafür, dass die Singularisierung der Gesellschaft und die Urbanisierung weiter zunehmen werden. Deshalb zieht es alle Investoren in die zentralen ­Lagen mit guter Infrastruktur. „Die nächste Nähe zum Stadtkern ist die erste Alternative, und auch hier ziehen die Preise an“, berichtet Beyerle. Außerdem sollten die Inves­toren die technologischen Entwicklungen beispielsweise hinsichtlich der Gebäudetechnik im Blickfeld behalten. „Ein Investment muss all diese Faktoren abdecken, damit es langfristig lebensfähig und attraktiv ist“, meint Thomas. Berlin ist ein spannender Markt: Die Stadt boomt und hat noch großes Potenzial. Gleichwohl muss man im Einzelfall sehr genau auf die Mikrolage und das Investitionsobjekt achten.

Es muss nicht immer neu sein

Dem grundsätzlichen Problem, dass alle Investoren 1A-Neubauimmobilien suchen und diese immer teurer werden, lässt sich entgegentreten, ohne in B- oder C-Städte oder in Nischenmärkte auszuweichen. Denn Immobilien, die schon 20 Jahre alt sind und womöglich (teilweise) leer stehen, sind ­unter Umständen eine interessante Option. Hier liegt das Potenzial im Refurbishment und in der anschließenden Neuvermietung. Dafür brauchen Investoren natürlich Verständnis und die richtigen Partner. „Projektentwicklungen in Bestandsobjekten sind Renditeraketen“, glaubt Beyerle, „und außerdem baut sich der Investor sein eigenes Produkt und muss dafür nicht teuer eines von einem Developer kaufen.“ Wer diese Strategie verfolgt, sollte allerdings berücksichtigen, dass die Preise auch für Bestandsimmobilien steigen, weil es in vielen Märkten kaum Neubau gibt. Beyerle empfiehlt den Fokus auf Mixed-Use-Immobilien, die Büro-, Wohn- und Geschäftsflächen miteinander verbinden und so der Zentralisierung in den Städten gerecht werden.

In der Wettschlacht um die Immobilien dürfen die Investoren, wenn sie keinen spekulativen Ansatz verfolgen, nicht übermütig oder unvorsichtig werden. Man muss die speziellen Risiken verstehen, wenn man den Trampelpfad verlässt und neue Wege geht. „Manche Investoren sind risikofreudiger ­geworden, weil der Markt immer dünner wird. Dafür müssen sie, wenn sie direkt und nicht über Fonds investieren, jedoch über Fachwissen, Know-how und ein gutes Netzwerk verfügen“, warnt Schumacher.

Nischen sind salonfähig

In der Anlagenot sind frühere Nischenmärkte zum Mainstream geworden. Logis­tik­immobilien, Hotels und studentisches Wohnen sind einige Beispiele für Segmente, in denen jahrelang nur wenige Akteure aktiv waren und wo sich seit Kurzem sehr viel Kapital tummelt. „Diese Themen beherrscht nicht jeder, daher ist hier der Konkurrenzdruck etwas geringer“, so Schumacher. Das gilt beispielsweise für große Shoppingcenter, bei denen die Kaufpreise so hoch sind, dass allein dadurch die Käufergruppe und mithin der Preisdruck kleiner sind.

In den Spezialmärkten herrschen neben den immobilientypischen noch spezifische Risiken, die man leicht übersehen kann. Bei der Hotelnutzung wie auch bei Sozialim­mobilien müssen die Investoren ein Betreiberrisiko beachten: Die Objekte sind auf den Betreiber ausgerichtet. Wenn der ausfällt, ist die Neuverpachtung eine Herkulesaufgabe. Für die meisten Investoren ist es wichtig, dass ein Hotel von einem renommierten Betreiber bewirtschaftet wird und dass dieser für die maximale Auslastung an alle gängigen Buchungssysteme angeschlossen ist.

Besonders attraktiv sind Städte, die einen ausgewogenen Mix an Geschäftskunden und Touristen und eine gute nationale und internationale Anbindung haben. Die meis­ten Investoren setzen auf innerstädtische Businesshotels. Aber auch neue Budget­hotels sind gefragt, weil sie mit Bruttoanfangsrenditen von bis zu 6,25 Prozent ohne Fertigstellungsrisiko für Investor locken.
Im Hotelmarkt gehen Asset Manager und Anleger von unendlich langen strukturellen Zuwachsraten aus, weil Reisen güns­tig ist und es immer mehr Menschen weltweit tun. Dabei dürfen die globalen Risiken nicht ­vergessen werden – 9/11 und die jüngste ­Finanz- und Weltwirtschaftskrise sollten Warnung genug sein.

Ein derartiges weltpolitisches und konjunkturelles Risiko besteht bei Wohnimmobilien nicht. In den Metropolen werden die Mieten, da sind sich die Experten einig, weiter steigen, auch wenn die Mieter einen zweiten oder dritten Job brauchen, um sich die Wohnung leisten zu können.

Dieses Seite teilen