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4/2017 | Steuer & Recht
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Hülle oder Inventar?

Immobilien können den Besitzer via Share Deal oder via Asset Deal wechseln. Erstere sind für den Verkäufer steuerlich attraktiv, mit Letzteren geht der Käufer weniger Haftungsrisiken ein.

Institutionelle Anleger, die in Immobilien investieren, wissen: Eine Immobilie zu kaufen, indem man die Anteile der Trägergesellschaft erwirbt (Share Deal), ist nicht dasselbe, wie deren „Inventar“ zu erwerben (Asset Deal). Obwohl beide Male eine Immo­bilie den Eigentümer wechselt, unterscheiden sich die Trans­aktionen vor allem steuerlich ­signifikant, wobei aus diesem Grund oft Share Deals bevorzugt werden. Die beim Share Deal eingesparte Grund­erwerbsteuer ist schon seit Längerem ein bestimmendes Thema in der politischen Diskussion. „Die in der Politik geäußerte Kritik am Share Deal und dessen Bezeichnung als ,Steuerschlupfloch‘ ist allerdings verwunderlich, wenn man bedenkt, dass der Staat selbst Share Deals bevorzugt, wenn es um die Privatisierung seiner Immobilien­bestände geht. Durch die ersparte Grund­erwerbsteuer konnte der Bund einen deutlich besseren Kaufpreis erzielen“, betont Rechtsanwalt Esfandiar Khorrami.


Share Deals auf der Watchlist
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die an Kaufverträge und Rechts­geschäfte anknüpft, die einen Wechsel in der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über inländische Grundstücke bewirken. Bei ­einem Share Deal wird nicht das Grundstück erworben, sondern Anteile an einem Unternehmen. Derzeit erarbeitet eine Arbeitsgruppe im Auftrag der Finanzministerkonferenz der Bundesländer Möglichkeiten, die Besteuerung von Share Deals auszuweiten. Allerdings lösten diese Bestrebungen durchaus rechtliche Bedenken aus. Eine ­wesentliche Absenkung des Grenzwerts unter 95 Prozent ginge in Richtung einer Kapi­talverkehrssteuer. Der Gesetzgeber fingiert, dass derjenige, der etwa 50 Prozent der Anteile an einem Unternehmen erwirbt, zu 50 Prozent Grundstückseigentümer wird.


Erstens liegt die Kompetenz zum Erlass einer solchen Steuer beim Bund, und zweitens verstieße die Einführung einer Kapitalverkehrssteuer im nationalen Alleingang gegen geltendes Europarecht. Bedenken bestehen auch im Hinblick auf den verfassungsrechtlich verankerten Gleichheitsgrundsatz. Als Sondersteuer auf Immobilien befindet sich die Grunderwerbsteuer in einem Spannungsverhältnis mit der Unternehmens­besteuerung. Während beim Erwerb von Unternehmen anderer Branchen keine spezifischen Transaktionssteuern anfallen, ist dies beim Anteilserwerb in der Immobilienwirtschaft anders. Eine weitere Herabsenkung des Grenzwerts führe zu einer Vertiefung dieser Ungleichbehandlung ohne sachlichen Grund, betont Khorrami weiter.


Unabhängig vom Ergebnis der Grunderwerbsteuerreform werden Share Deals jedoch auch in Zukunft nicht an Attraktivität verlieren – und das nicht nur wegen des Wegfalls der Grunderwerbsteuer auf der Käuferseite. In der Diskussion um eine Reform der Grunderwerbsteuer gerät oft in Vergessenheit, dass derzeit der Immobilientransaktionsmarkt ein Verkäufermarkt ist. Und dies wird – zumindest auf dem deutschen Markt – mittelfristig auch so bleiben. „Die Verkäuferseite kann also weitgehend die Bedingungen der Transaktionen vorgeben, für diese ist der Share Deal oft die ­beste Option. Denn wenn die Transaktion als Share Deal so strukturiert wird, dass eine Kapitalgesellschaft Anteile an eine andere Kapitalgesellschaft veräußert, beträgt die ­effektive Steuerlast auf den Gewinn lediglich 1,5 Prozent“, weiß der Jurist. Ein weiterer Vorteil: Im Fall eines Share Deals verbleiben beim Verkäufer keine Verträge der veräußerten Gesellschaft und somit auch keine Verpflichtungen. Bei einem Asset Deal ist das nicht der Fall. Hier verbleiben die Verträge beim Verkäufer, und der Verkaufserlös ist steuerpflichtig. Bei einer ­Kapitalgesellschaft werden dann Gewerbe- und Körperschaftsteuer fällig.


Asset Deals dominieren
Trotz der genannten Vorteile werden längst nicht alle Transaktionen als Share Deals abgewickelt. Von 1999 bis 2016 wurden nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung nur knapp 20 Prozent aller Akquisitionen mit einem Umfang von mehr als 800 Wohneinheiten als Share Deals vollzogen. Wie die Daten belegen, werden trotz steigender Grund­erwerbsteuer die meisten Immobilientransaktionen als Asset Deal durchgeführt. Denn auf der Käuferseite birgt der Share Deal auch Nachteile, da auch alle Rechte und Pflichten des Unternehmens mit an den neuen Eigentümer übertragen werden. Wenn die Historie der Immobiliengesellschaft intransparent oder nicht ordentlich dokumentiert ist, übernimmt der Käufer schwer kalkulierbare Haftungsrisiken. Dementsprechend ist eine genaue Due Diligence unerlässlich. Forderungen, Verbindlichkeiten, Steuern, bestehende Verträge und vieles mehr sind zu checken, und das erhöht die Transaktionskosten. Zudem besteht ein Unterschied bei der Abschreibungsmöglichkeit des Kaufobjekts. Die Vermögensgegenstände sind bei einem Asset Deal als Anschaffungskosten auf Käuferseite voll abschreibungsfähig und vermindern so den zu versteuernden Gewinn in den Folgejahren. Etwaige Verlustvorträge bleiben zudem beim Verkäufer. Bei einem Share Deal ist das nicht möglich. Die erworbene Gesellschaft ist nicht abschreibungsfähig, es wird nur der Buchwert der erworbenen Gesellschaft übernommen und wie bisher abgeschrieben.


Dies ist der Strukturierung und aufwendigen Due Diligence geschuldet. Während die Unternehmensveräußerung im Wege ­eines Share Deals für den Veräußerer regelmäßig die bessere Wahl sein dürfte, wird die Erwerberseite in der Regel einen Asset Deal bevorzugen. Da aber der Markt derzeit von den Verkäufern geprägt wird und für diese die Vorteile des Share Deals eindeutig überwiegen, wird auch in Zukunft der Share Deal stark genutzt werden.    

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